新項(xiàng)目土地屬性分析報(bào)告

1、11111鬆1I小1111社區(qū)內(nèi)裁環(huán)境16七地屬性分析圖6.5新項(xiàng)目土地屬性分析土地屬性分析是項(xiàng)目投資決策過程術(shù)分析的重要容房地產(chǎn)企業(yè)的 土地分析容主要包括四個(gè)方面：住宅本身品質(zhì)、社區(qū)部環(huán)境、社區(qū)周邊配套 以及社區(qū)城市位置與功能，如圖16所示在以上土地評(píng)價(jià)因素中，住 宅本身與社區(qū)部環(huán)境因素主要 通過項(xiàng)目的新規(guī)劃文案與產(chǎn)品 創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)。自然條件、城市地位 與角色是地塊與生俱來的，社區(qū) 周邊配套設(shè)施主要依賴于政府 的投資與總體規(guī)劃，是項(xiàng)目初期 分析評(píng)價(jià)的重點(diǎn)。其中社區(qū)城市位置分析又 分解為區(qū)域城市角色與區(qū)域土地資源自然屬性分析。社區(qū)周邊配套資源分析 又可分解為交通資源、市政管道設(shè)施資源、教育資源、醫(yī)

2、療資源等。按照當(dāng)?shù)乜蛻舻钠?，結(jié)合企業(yè)的土地屬性分析模型，XX房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目土地屬性進(jìn)行了分析與綜合評(píng)價(jià)，結(jié)果見表31。項(xiàng)目土地屬性分析評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)屬性屬性指標(biāo)現(xiàn)狀情況分析權(quán)重評(píng)級(jí)自然屬性地形與地質(zhì)條件地處海濱圏，地形條件好，典型海相地質(zhì)54.9水文條件地下水豐富，水位高，年降水量大32.8空氣質(zhì)量空氣質(zhì)量高7.57.5可視景觀南可看海、西可觀山，東北可觀海7.57.4與景觀距離23公里54.3超市角色歷史接受度移民接受度高，市區(qū)歷史接受度一般9.56.2產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)開發(fā)新區(qū)，生氣勃勃9.59.3配套資源市政配套市政設(shè)施齊全9.69.4文脈屬性開發(fā)區(qū)的文化區(qū)，現(xiàn)代文化社區(qū)、啤酒節(jié)32.8教育資

3、源石油大學(xué)、濱海大學(xué)、開發(fā)區(qū)一中5.55.0娛樂休閑資源海上嘉年華、啤酒節(jié)5.95.4醫(yī)療資源開發(fā)區(qū)婦幼中心，甲級(jí)醫(yī)院資源匱乏63.5交通條件公共交通便利性江山路、長(zhǎng)江路，20、22、28路公交到達(dá)65.0私家車交通便利性2011年之前“青黃”海底隧道、跨海大橋通車，車 程由2小時(shí)縮短到15分鐘7.57.3交通擁堵全天道路暢通65.9交通噪音現(xiàn)狀無，規(guī)劃江山路未來存在噪音的可能性3.53.5綜合評(píng)級(jí)按照XX企業(yè)以上土地屬性評(píng)價(jià)為優(yōu)合計(jì)86.2按照XX房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)定，土地屬性評(píng)價(jià)等級(jí)為良的及其以上等級(jí)的 土地，是項(xiàng)目投資的先決條件。項(xiàng)目土地評(píng)價(jià)為優(yōu)，具備投資開發(fā)的投機(jī)倒 把，可以繼續(xù)進(jìn)行有關(guān)投

4、資決策分析。6.6客戶對(duì)土地屬性需求分析客戶對(duì)土地需求分析是在確定土地屬性基礎(chǔ)上，分析這些屬性適合什么 樣的客戶，哪些客戶愿意為這些優(yōu)勢(shì)土地資源支付費(fèi)用。32客戶細(xì)分表顯示，不同客戶對(duì)土地屬性有不同的偏好，八類客戶偏好不盡相同。事實(shí)上，不同區(qū)域同一類客戶的土地屬性偏好也不盡相同，表是XX企業(yè)對(duì)市客戶土地偏好的一組調(diào)查結(jié)果。開發(fā)區(qū)客戶土地屬性綜合需求偏好分析表表32序號(hào)客戶需求價(jià)值客戶評(píng)價(jià)1項(xiàng)目地理位置10.62住宅項(xiàng)目位置及層數(shù)9.13價(jià)格9.04建筑風(fēng)格7.35開發(fā)商6.76智能化配置6.37朝向及戶型（是否通透）6.28社區(qū)部景觀5.99社區(qū)形式5.310半隱形空間（閣樓、開放樓臺(tái)）5.2

5、11醫(yī)療資源5.012會(huì)所及休閑資源4.913教育資源4.614物業(yè)管理形式及費(fèi)用4.115地下室3.616運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施3.317商務(wù)配套2.9上表顯示項(xiàng)目地理位置是項(xiàng)目影響顧客購買行為的最主要因素之一，調(diào) 查中發(fā)現(xiàn)，對(duì)休閑度假、健康養(yǎng)老以及部分投資客戶而言，位置在價(jià)值偏好 中比重更大，養(yǎng)老客戶特別看重片中醫(yī)院資源條件及周邊景觀設(shè)施，休閑度 假特別看重海景資源，表33反映了八類客戶的土地屬性偏好（其中標(biāo)表示 偏好的土地屬性）。表33細(xì)分客戶土地屬性偏好表客戶細(xì)分類型自然屬性城市角色配套資源交通條件地 形 地 質(zhì)水文 條 件空 氣 質(zhì) 量可視 景 觀景觀 空 間歷史 接 受產(chǎn)業(yè) 發(fā) 展市政 配

6、套文脈 資 源教育 資 源娛 樂 休 閑醫(yī) 療 資 源公共交通私家 交 通交通 擁 堵交 通 噪 .p音首次置業(yè)立業(yè)成家小康之家望子成龍健康養(yǎng)老富貴之家休閑度假投資理財(cái)住宅在社區(qū)中的位置也是影響顧客購買行為的重要因素之一，隨著客戶 購房經(jīng)驗(yàn)的積累，該因素在顧客選擇中顯得越重要。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在位置諸因 素中，開發(fā)區(qū)客戶對(duì)建設(shè)的朝向尤其敏感，特別偏好南北通透的傳統(tǒng)而局方 式。同以上分析可知，項(xiàng)目地塊毗鄰海岸線是主要位置特征，這一特征滿足 了小康之家、健康養(yǎng)老、休閑度假客戶的土地屬性偏好，項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與市 場(chǎng)營(yíng)銷需充分利用“觀?！辟Y源。青黃跨海大橋及海底隧道的近期貫通，為 項(xiàng)目吸引市區(qū)客戶提供優(yōu)越的交

7、通條件，優(yōu)越的交通資源是首次置業(yè)、立業(yè) 成家等務(wù)實(shí)型客戶非常偏好的資源，也是項(xiàng)目營(yíng)銷重點(diǎn)資源之一，而開發(fā)區(qū) 自身的產(chǎn)業(yè)布局及發(fā)展?jié)摿σ矊⒊蔀橛绊戇@類客戶購買行為的重要性因素。6.7客戶需求及產(chǎn)品關(guān)系分析客戶需求與產(chǎn)品關(guān)系分析就是要通過調(diào)查、分析確認(rèn)顧客對(duì)住宅產(chǎn)品的需求，比如顧客對(duì)社區(qū)的偏好、戶型的偏好以及產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性要求等，為顧客初選及后續(xù)的產(chǎn)品定位決策奠定基礎(chǔ)。產(chǎn)品細(xì)分是進(jìn)行客戶產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)性工作，XX房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品細(xì)分是以客戶細(xì)分為基礎(chǔ)，結(jié)合客戶價(jià)值、企業(yè)價(jià)值及發(fā)展戰(zhàn)略以及項(xiàng)目土地屬性所形成的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品細(xì)分見表34XX房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品細(xì)分表表34產(chǎn)品系列編號(hào)土地屬性產(chǎn)品

8、核心價(jià)值主力客戶構(gòu)成城市名片VIP1城市稀缺地段獨(dú)享稀缺資源富貴之家VIP2城郊稀缺景觀資源富貴之家、休閑度假城市精品CQ1配套完善、交通便捷、安靜宜居便捷城市生活追求城市生活品質(zhì)小康之家、富貴之家、望子成龍、投資理財(cái)CQ2商務(wù)中心、交通便利、配套完善關(guān)注工作與生活品質(zhì)望子成龍、小康之家、投資理財(cái)城市雅居CH1城市后發(fā)展區(qū)域、交通便捷、配套完善、區(qū)域認(rèn)可度低舒適居?。ǖ谝痪铀┳非蟪鞘芯幼∑焚|(zhì)望子成龍、小康之家、首次置業(yè)、成家立業(yè)、投資理財(cái)CH2城市近郊、交通快速、低密宜居追求居住品質(zhì)小康之家、健康養(yǎng)老、富貴之家、成家立業(yè)城郊新城NC1距離城市較遠(yuǎn)、有自然資源、交通可快速到達(dá)、配套不完善舒適居

9、所（第二居所）健康養(yǎng)老、休閑度假、小康之家、成家立業(yè)NC2距離城市較遠(yuǎn)，非成規(guī)劃新區(qū)，配套不完善低價(jià)格成家立業(yè)、首次置業(yè)從上表可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品細(xì)分首先表現(xiàn)為與確定的土地屬性的對(duì)應(yīng)關(guān)系。土地條件及其規(guī)劃指標(biāo)，直接決定了項(xiàng)目一般客戶群的大致圍，項(xiàng)目土地自然屬性以及容積率、規(guī)劃控高限制了可選擇產(chǎn)品系列的圍，是產(chǎn) 品決策的物質(zhì)基礎(chǔ)?？蛻魞r(jià)值偏好構(gòu)成產(chǎn)品決策的核心容，只有體現(xiàn)客戶價(jià) 值偏好的產(chǎn)品，才有可能成為暢銷的、滿足客戶要求的產(chǎn)品。根據(jù)以為土地屬性評(píng)價(jià)表，項(xiàng)目土地屬性具有以下特征：地處開發(fā)新區(qū),由于交通限制，本地消費(fèi)者傳統(tǒng)認(rèn)可度較低，但是區(qū)域市政條件成熟。隨著青黃海底隧道及跨海大橋的落成，周

10、邊交通條件變得非常便捷。按照該土地屬性，結(jié)合70/90政策，產(chǎn)品細(xì)分對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類型為城市雅居（CH1型）。CH1型產(chǎn)品整體定位：（ 1 ）整體建筑以 Art Deco 風(fēng)格為主，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與簡(jiǎn)潔，突出流暢而銳 利的線條與幾何圖形的結(jié)合，營(yíng)造獨(dú)特的視覺魅力和獨(dú)特的韻律感；（ 2）部景觀營(yíng)造： 充分利用建筑控高， 降低建筑密度， 營(yíng)造社區(qū)部景觀。采用下沉式庭院與幾何園林相結(jié)合的方式，提高項(xiàng)目的均好性（可參照棕櫚泉、中海銀海一號(hào)項(xiàng)目）；（ 3）外部景觀資源利用： 用地東側(cè)建筑布置要結(jié)合海景資源， 西側(cè)建筑 布局要考慮利用可視綠地與山地資源。整個(gè)社區(qū)布置適宜“觀山?！?；（ 4 ）主入口、銷售與客服中心

11、沿江山路布置，并滿足分兩期開發(fā)要求。CH1 型產(chǎn)品確定過程在該項(xiàng)目決策過程來看， 就是對(duì)應(yīng)選擇的過程， 決 策過程比較簡(jiǎn)單， 且易操作。 但是，在企業(yè)引進(jìn)產(chǎn)品細(xì)分與客戶細(xì)分并確 定標(biāo)準(zhǔn)之前， 企業(yè)的項(xiàng)目決策過程及其復(fù)雜程度遠(yuǎn)比此繁雜的多。 矛盾之 一，就是項(xiàng)目產(chǎn)品的定位的選擇，是做高檔的（類城市名片） ，中高檔的（類似城市精品），還是普通商品房，企業(yè)通常要論證若干時(shí)間。通常論 證結(jié)果與參與論證者的偏好因果關(guān)系密切， 結(jié)果不確定程度較高。 且由于 價(jià)值分析導(dǎo)致的后續(xù)問題往往給項(xiàng)目實(shí)施埋下隱患。 產(chǎn)品細(xì)分及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 化決策支持系統(tǒng)， 使得具體的項(xiàng)目決策變得簡(jiǎn)單易行， 從系統(tǒng)上提高了整 個(gè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)

12、效率。通過以上兩種決策方式的比較， 明顯可以看出本案例決策系統(tǒng)與決策方式的優(yōu)越性。 不但決策簡(jiǎn)單而且富有效率 （本決策理論決策原則之一） 。6.8客戶初選與規(guī)劃指標(biāo)初定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想選擇什么樣的客戶？客戶初選就是開發(fā)企業(yè)要在以上 分析的基礎(chǔ)上結(jié)合自身戰(zhàn)略特點(diǎn)與開發(fā)思路選擇可實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)客戶。從戰(zhàn)略選擇看，項(xiàng)目是該企業(yè)增長(zhǎng)性“二次創(chuàng)業(yè)”戰(zhàn)略實(shí)施的第一個(gè)項(xiàng) 目，良好的開端，成功的一半，第一個(gè)戰(zhàn)略項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于區(qū)域布局、整體 戰(zhàn)略實(shí)施意義重大。同時(shí)，該項(xiàng)目也是該企業(yè)實(shí)施客戶細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)分管理 后，按照有關(guān)決策流程具體實(shí)施的第一個(gè)外地項(xiàng)目，其實(shí)踐意義及對(duì)后續(xù)項(xiàng) 目的指導(dǎo)作用不言而喻。另外該項(xiàng)目受到70

13、/90政策（即90平方米以下套型總面積比例不少于 70%的限制，因此，產(chǎn)品選擇區(qū)間受到嚴(yán)格限制，因此，客戶選擇受到該政 策限制。按照該企業(yè)的產(chǎn)品細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，CH1型產(chǎn)品主要客戶群構(gòu)成包括首次置業(yè)、 成家立業(yè)、小康之家、望子成龍與投資理財(cái)型。這幾類客戶的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品特征 見表35。項(xiàng)目客戶需求及產(chǎn)品偏好關(guān)系分析表表35客戶類型產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積戶型均價(jià)（元/m2）戶型總價(jià)（元）首次置業(yè)CH1二居40708000100003000000600000立業(yè)成家CH1一居、兩居60 1008000110005000001100000小康之家CH1兩居、三居80 140900011500800000150

14、0000望子成龍CH1兩居、三居60 1409000115005000001500000投資理財(cái)CH1一居、兩居及其他60 140800012000-項(xiàng)目產(chǎn)品初選列表表36套型兩居三居衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)單衛(wèi)單衛(wèi)雙衛(wèi)套型面積標(biāo)準(zhǔn)80 90100110115130立業(yè)成家型客戶名片表表37特征具體表現(xiàn)家庭特征準(zhǔn)家庭，戀愛中購房動(dòng)機(jī)結(jié)婚成家；改善居住方式與生活方式（生理需求層面）對(duì)房子的態(tài)度n屬于自己的愛巢，家庭生活長(zhǎng)期安全穩(wěn)定之所、朋友聚會(huì)之所需求特征好的戶型，低總價(jià)小康之家型客戶名片表表38特征具體表現(xiàn)家庭特征中產(chǎn)之豕，事業(yè)有成，收入穩(wěn)疋購房動(dòng)機(jī)改善住房條件：現(xiàn)有住房條件不滿足追求品質(zhì)生活對(duì)房子的態(tài)度丁

15、品質(zhì)生活之所，朋友聚會(huì)之所，社會(huì)地位體現(xiàn)之所需求特征品質(zhì)社區(qū)、可視的好景觀、品質(zhì)的休閑娛樂資源與交通資源望子成龍型客戶名片表表39特征具體表現(xiàn)家庭特征有017歲孩子家庭購房動(dòng)機(jī)孩子成長(zhǎng)：孩子生活、成長(zhǎng)、教育的好居所，擇鄰而居； 改善住房條件國(guó)現(xiàn)在住房條件不滿足對(duì)房子的態(tài)度丁孩子生活、學(xué)習(xí)、成長(zhǎng)的地方，家庭生活安全穩(wěn)定之所需求特征對(duì)基礎(chǔ)教育配套的偏好，社區(qū)能夠?yàn)楹⒆咏】党砷L(zhǎng)創(chuàng)造條件投資理財(cái)型客戶名片表表40特征具體表現(xiàn)家庭特征非家庭主體購房動(dòng)機(jī)謀取利益投資保值對(duì)房子的態(tài)度n投資工具，未來度假、養(yǎng)老需求特征好市場(chǎng)、好地段、好產(chǎn)品、品牌企業(yè)、投資潛力根據(jù)以上顧客初選結(jié)果以及產(chǎn)品初選結(jié)果，按照政府規(guī)劃

16、條件及有關(guān)政策要求，該項(xiàng)目可實(shí)施性規(guī)劃指標(biāo)可以初步確定，具體概括如下表。表41總占地面積53333.62m總建筑面積154308綠化率33.38%項(xiàng)目初步規(guī)劃指標(biāo)表建筑用地（凈地）53333.62m規(guī)劃容積率2.4建筑密度26%容積率建筑面積1280002m非容積率建筑面積平均每戶面積總戶數(shù)產(chǎn)品屬性占地面積容積率建筑面積可售率可售面積產(chǎn)品比例住宅商品房491672.4118000100%118000100%小計(jì)491672.4118000100%118000100%公建商業(yè)33332.480008000地下車庫與人防1670813000地下建筑（機(jī)房）9600公共配套用房8332.42000合

17、計(jì)5333415430882%126000備注其中戶型包括兩居、三居套型，套型總面積比例執(zhí)行70/90政策客戶初選及初定規(guī)劃指標(biāo)是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)最優(yōu)級(jí)化、確定產(chǎn)品組合并最終確定目標(biāo)客戶的基礎(chǔ)。6.9項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析本項(xiàng)目土地交易成本區(qū)間分析預(yù)測(cè)。從前表區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出， 區(qū)域地價(jià)水平基本在25003500元/m2之前，由于目標(biāo)地塊獲準(zhǔn)優(yōu)勢(shì)顯著， 預(yù)計(jì)樓面地價(jià)會(huì)維持在高位。因此，經(jīng)濟(jì)測(cè)算土地成本暫按3500元/m2計(jì)算。建安成本是構(gòu)成項(xiàng)目成本的另一項(xiàng)重要容，調(diào)查顯示區(qū)域市場(chǎng)高層全現(xiàn)澆混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)粗裝修住宅建安造價(jià)水平在17001850元/m2之間?？紤]本項(xiàng)目定

18、位“品質(zhì)”社區(qū)，且采用 ARTDECO格費(fèi)用較高的特點(diǎn)，建安成 本暫按照高位1849元/m2計(jì)算。由于60平方米以下的小戶型安裝工程造價(jià)較 80平方米以上套型顯著高出200元/m2,因此，本經(jīng)濟(jì)測(cè)算不再另行計(jì)算。建設(shè)周期，本項(xiàng)目計(jì)劃兩年竣工交付。為了平衡現(xiàn)金流，期間考慮銀行貸款。項(xiàng)目土地成本匯總（表44）項(xiàng)目土地成本匯總表表44序號(hào)成本項(xiàng)目單位工程量合價(jià)（萬元）計(jì)算依據(jù)成本（元/m2）五土地成本1政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用地價(jià)（含土地岀讓金）項(xiàng)44800按 3500 元/m2*12.8 萬 m23555.56交易契稅項(xiàng)1792按4%計(jì)142.22土地使用稅m253333.685按8元/m2年，按2年6

19、.77土地成本合計(jì)466773704.55項(xiàng)目住宅建安成本匯總（表45）項(xiàng)目住宅建安成本匯總表表45序號(hào)成本項(xiàng)目單位工程量合價(jià)（萬元）計(jì)算依據(jù)成本（元/m2）六主體建筑、安裝工程費(fèi)1商品房2m11800021818.2按1849元/m2計(jì)算合計(jì)11800021818.201731.6項(xiàng)目銷售收入?yún)R總（表47）項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表表47面積（m）單價(jià)（元/m2）最終銷售比例總價(jià)（萬元）備注商品房11800010500100%123900商業(yè)800015000100%12000車庫82.4100000100%824車庫按m/個(gè)，每個(gè)按10萬元計(jì)合計(jì)136724項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目綜合成本與投資收

20、益匯總見 48項(xiàng)目綜合成本與投資收益匯總表表48序號(hào)成本項(xiàng)目總成本（萬元）2可售面積單位成本（元/m ）說明-一-土地獲得價(jià)款466773704.55-二二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)7259576.11二主體建筑、安裝工程費(fèi)218181731.60四社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)3246257.65五園林環(huán)境費(fèi)59447.17六配套設(shè)施費(fèi)9386744.94七開發(fā)間接費(fèi)8002635.09八項(xiàng)目總投資969847697.11九預(yù)計(jì)總售11十銷售毛利潤(rùn)39740十一營(yíng)業(yè)稅與印花稅7656.54按5.60%計(jì)十二土地增值稅4017.44按加計(jì)20癥扣30%十三所得稅7016.69按25%計(jì)十四銷售凈

21、利潤(rùn)21049.78十五投資回報(bào)率21.70%十六銷售毛利率29.07%十七銷售凈利率15.40%6.10 項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析與產(chǎn)品決策產(chǎn)品配比分析即戶型組合決策是產(chǎn)品決策的重要容。合理的產(chǎn)品配比是 在經(jīng)濟(jì)分析論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行決策的。然而，產(chǎn)品決策的容不局限于配比決 策，還包括其他產(chǎn)品屬性，如前表（開發(fā)區(qū)客戶土地屬性綜合需求偏好分析 表）所揭示的那樣產(chǎn)品屬性（包括位置、層數(shù)、戶型以及與產(chǎn)品策劃有關(guān)的 部景觀資源等）是影響客戶購買的重要容。（1）產(chǎn)品配比分析與決策由以上測(cè)算結(jié)果及利潤(rùn)敏感度分析可知，60平方米以下小戶型，成本高 出平均水平10%以上，不利于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。若再另行提供后期精裝

22、修服務(wù)，小戶型裝修成本相比較80平方米以上兩居、三居成本更高，不利于 延伸社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，因此，在產(chǎn)品選擇與組合文案文案中不予考慮。三居與兩居獲得水平基本一致，但是三居購買者經(jīng)濟(jì)能力與消費(fèi)水平對(duì) 于提高社區(qū)品質(zhì)，促進(jìn)多元化新城市社區(qū)生活塑造大有裨益，因此要求把三 居面積最大化。但是，由于當(dāng)?shù)?70/90政策限制，三居總面積比例要控制在 總住宅面積的30%以下，其余均為兩居戶型（均在 90m2以下）與商業(yè)配套。根據(jù)市場(chǎng)定位與策劃報(bào)告的要求，社區(qū)產(chǎn)品宜滿足多樣化顧客需求，產(chǎn) 品組合應(yīng)取向多樣化。因此，兩居戶型要提供兩居改為三居的可能性，提供 兩居半戶型，同時(shí)增加半隱形空間與贈(zèng)送空間。三居戶型主要沿樓

23、座邊單元 布置，確保明廚名衛(wèi)。在兩居頂層設(shè)置復(fù)式三居戶型。最終產(chǎn)品配比見表51最終產(chǎn)品配比表表51項(xiàng)目?jī)删觾删影肴訂涡l(wèi)單衛(wèi)單衛(wèi)雙衛(wèi)面積標(biāo)準(zhǔn)80 89100110115130（簾）平層平層平層平層或復(fù)式住宅面積比60%10%15%15%（2）景觀規(guī)劃建設(shè)參數(shù)景觀規(guī)劃建設(shè)要求主要包括部景觀營(yíng)造與外部景觀資源利用兩方面。 部景觀營(yíng)造本項(xiàng)目定位為城市雅居 CH1系列，部景觀設(shè)置體現(xiàn)舒適雅致的特點(diǎn)。具 體空間形式與建筑表現(xiàn)包括局部下沉式廣場(chǎng)、局部地下空間架空、部分大堂 挑空以及相應(yīng)的社區(qū)活動(dòng)設(shè)施、小景等。部景觀布置采用大組團(tuán)式綠地形式布局。建筑沿中心綠地圍合布置，提 高各樓的均好性。擋土墻主要采用石材

24、鋪裝，與建筑立面相呼應(yīng)。社區(qū)燈光設(shè)計(jì)方案要與 整體規(guī)劃相適應(yīng)。 外部景觀資源利用本項(xiàng)目可利用外部景觀資源包括南側(cè)與東側(cè)可視海景資源與西側(cè)可視山 地景觀資源。因此要充分利用規(guī)劃限高，提高可視景觀利用率。東北側(cè)兩面觀海區(qū)域?yàn)楸旧鐓^(qū)樓王位置，應(yīng)重點(diǎn)布置大戶型（3）道路與停車系統(tǒng)規(guī)劃參數(shù) 本社區(qū)道路與停車產(chǎn)品決策主要包括道路體系選擇與停車方式選擇。 人車分流采用三級(jí)路網(wǎng)系統(tǒng)。車行道路采用圍合式布局，沿著社區(qū)周邊布置。社 區(qū)北部主要為人行及休閑路網(wǎng)系統(tǒng)，保證人車分流。 地下、半地下停車 停車系統(tǒng)以地下停車為主?？山Y(jié)合地下空間部分挑空，提高停車空間的采光面積。北部可部分采用半地下雙層停車系統(tǒng)。（4）開發(fā)強(qiáng)

25、度與用地規(guī)劃參數(shù) 充分利用規(guī)劃指標(biāo)，高度指標(biāo)要首先利用，保證對(duì)外部景觀資源的利用 強(qiáng)度，減少用地，降低建筑密度；同時(shí)減少地上停車，保證樓座圍合區(qū)域無 停車占地，提高社區(qū)部景觀品質(zhì)。（5）配套設(shè)施規(guī)劃參數(shù) 本社區(qū)配套設(shè)施主要包括會(huì)所、 室外設(shè)施、 物業(yè)管理用房與商業(yè)配套等。 會(huì)所設(shè)施 預(yù)售樓中心綜合考慮，節(jié)約成本。會(huì)所空間包括健身室、舞蹈室、桌球 室、沙弧球室、羽毛球場(chǎng)、游泳池、兒童游樂室、棋牌室、圖書室、商業(yè)服 務(wù)中心、商務(wù)會(huì)議室、美容美發(fā)室、醫(yī)療 / 保健室等。室外設(shè)施室外設(shè)施包括網(wǎng)球場(chǎng) （北部），室外游泳池 （結(jié)合售樓處），健身康體區(qū)。 其他設(shè)施包括公共停車位，活動(dòng)廣場(chǎng)與國(guó)旗位等。 物業(yè)管

26、理用房設(shè)社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)宿舍以及兩個(gè)主入口崗?fù)ぁ?商業(yè)配套 沿著社區(qū)東部及主要城市道路布置。按照社區(qū)配套指標(biāo)配置。主要業(yè)態(tài) 包括小型超市、文印室、餐飲等。（6）建筑立面風(fēng)格與社區(qū)主入口要求建筑立面按照前文所述，采用企業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，為 ART DEC風(fēng)格。社區(qū)主入口擬設(shè)在社區(qū)東部，入口風(fēng)格應(yīng)與建筑立面風(fēng)格一致。西側(cè)設(shè) 次入口。（7）總體規(guī)劃要求 整體風(fēng)格：現(xiàn)代海濱城市生活雅居（CH1產(chǎn)品）。 功能布局： 以現(xiàn)代社區(qū)生活與家庭居住空間為主要邏輯， 布置住、行、 觀、感受活動(dòng)、休閑等功能空間。 空間布置：對(duì)的圍合式與對(duì)外的半開放式相結(jié)合的空間形態(tài)。圍繞中 心組團(tuán)綠地沿周邊布置建筑與車行交通，單體建筑

27、形式充分與外部資源（山 與海）呼應(yīng)。豎向外部城市天際線與部下沉式多趣味空間相結(jié)合方式。6.11 目標(biāo)客戶定位我們能選擇怎樣的客戶？目標(biāo)客戶定位分析就是要在以上分析的基礎(chǔ)上 最終確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。目標(biāo)客戶定位的實(shí)質(zhì)就是企業(yè)在面對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 時(shí)，如何根據(jù)市場(chǎng)提條件、政策限制、項(xiàng)目實(shí)際情況以及企業(yè)自身的能力與 發(fā)展戰(zhàn)略，來最終決策把握機(jī)會(huì)。這個(gè)分析與決策過程揭示了這一決策基本 價(jià)值，只有那些符合企業(yè)宗旨與發(fā)展戰(zhàn)略的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，才能真正成為企業(yè)的決策機(jī)會(huì)。在前面的分析中，客戶需求分析揭示了市場(chǎng)需要什么，客戶關(guān)注什么， 目標(biāo)地塊哪些因素是客戶重點(diǎn)關(guān)注的；不同項(xiàng)目投資決策分析、產(chǎn)品細(xì)分以 及一定程度揭示企

28、業(yè)針對(duì)這樣的市場(chǎng)希望做什么，想做什么，以及在市場(chǎng)交 換中所秉承的價(jià)值；而項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析以及據(jù)此作出的產(chǎn)品配比決策，論證 了現(xiàn)實(shí)條件下， 結(jié)合企業(yè)自身實(shí)力， 什么樣的產(chǎn)品決策對(duì)企業(yè)來說是適合的。 這樣的產(chǎn)品組合一定是充分結(jié)合了市場(chǎng)、顧客需求、地塊特征、現(xiàn)實(shí)行來政 策特點(diǎn)、企業(yè)價(jià)值、企業(yè)經(jīng)濟(jì)條件所作出的可實(shí)施的決策。一個(gè)項(xiàng)目完成最后的產(chǎn)品決策時(shí)，項(xiàng)目已經(jīng)具有非常強(qiáng)的可實(shí)施性了， 因?yàn)轫?xiàng)目管理層已經(jīng)可以按照這樣的產(chǎn)品定位實(shí)施項(xiàng)目前期開發(fā)并辦理相關(guān) 手續(xù)了。但是，這并不代表項(xiàng)目決策過程的結(jié)束。最終的決策還必須回歸原 點(diǎn)，即客戶，要最終精確定位我們的客戶。實(shí)操實(shí)踐中，對(duì)客戶精確定位的 過程也是對(duì)最終決策解釋和詮釋的過程，這對(duì)于項(xiàng)目最終實(shí)施意義重大。項(xiàng) 目終究還是要圍繞著“為誰做”來實(shí)施的。目標(biāo)客戶定位就是要在產(chǎn)品細(xì)分定位的基礎(chǔ)上精確定義項(xiàng)目的客戶。目 標(biāo)客戶定位按照最終決策產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)客戶的形式來一一確定。 以下逐一分析。兩居產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的客戶有四類，分別是成家立業(yè)、小康之家、望子成龍與 投資理財(cái)型；三居對(duì)應(yīng)的細(xì)分客戶有小康之家、望子成龍與投資理財(cái)型；兩 居半功能設(shè)置是按照緊湊型三局設(shè)計(jì)，客戶若按照銷售指導(dǎo)稍加修訂就可改 為三居，不同之處在于客戶只需為改