匯編淺析經(jīng)濟(jì)適用房或會(huì)削減低價(jià)二手房客源

1、2012年全國(guó)高考模擬參考部分經(jīng)濟(jì)適用房或會(huì)削減低價(jià)二手房客源2007年4月廣州二手房市場(chǎng)研究報(bào)告據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，4月份全市新10區(qū)的二手住宅成交量為60.4萬平方米，同比增加14.3%。4月份廣州二手市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)優(yōu)于一手市場(chǎng)，經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的住宅買賣、租賃業(yè)務(wù)量與3月份大致持平。滿堂紅研究部對(duì)本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析，4月份廣州總體（不含南沙、蘿崗）二手住宅成交均價(jià)為5885元/平方米，環(huán)比上升3.6%，同比上升27.2%；中心城區(qū)二手住宅成交均價(jià)為6250元/平方米，環(huán)比上升5.6%，高價(jià)物業(yè)（7500元/平方米以上）的成交比重再創(chuàng)新高。受第101屆廣交會(huì)短租

2、房租金拉動(dòng)影響，4月份廣州房租繼續(xù)上揚(yáng)，總體（不含南沙、蘿崗）二手住宅平均租金為27.1元/平方米·月，環(huán)比上升1.5%；中心城區(qū)二手住宅平均租金為28.1元/平方米·月，環(huán)比上升2.6%。來源：滿堂紅研究部高單價(jià)物業(yè)成交比重超過15%4月份，經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促進(jìn)的住宅買賣交易中，成交單價(jià)在7500元/平方米以上的宗數(shù)比例為15.3%，而今年第一季度該區(qū)間的比例分別為9.4%、10.4%和12.0%，其所占的比重越來越大，4月份達(dá)到一個(gè)高位。從下表可以看到，越秀、荔灣、海珠、天河四區(qū)的主力成交單價(jià)區(qū)間皆在7500元/平方米以上，這些區(qū)域在近段時(shí)間的一手新貨推售量明顯“減產(chǎn)”，有

3、剛性置業(yè)需求且資金實(shí)力較強(qiáng)的客戶會(huì)把二手市場(chǎng)上的“次新房”作為購(gòu)房首選，高價(jià)物業(yè)成交增多在情理之中。單價(jià)高自然總價(jià)也高，當(dāng)月總體成交總價(jià)在65萬元/套以上的比例達(dá)到15.0%，而此前的三個(gè)月該區(qū)間的比例分別為11.3%、13.0%和13.7%。從4月29日起，包括中山八路黨恩新街在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開始接受符合“四項(xiàng)基本條件”的市民申請(qǐng)?zhí)畋恚浜蟮摹拔?#183;一”假期排隊(duì)申請(qǐng)的市民數(shù)量逐漸增多，去看一手新盤的人流大幅減少。那么，這種現(xiàn)象會(huì)否影響廣州二手樓市的交投呢？滿堂紅研究部經(jīng)理周峰認(rèn)為，由于申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的“四項(xiàng)條件”中有一條是“申請(qǐng)人必須有廣州市城鎮(zhèn)戶口”，如此便限定了購(gòu)買群必須

4、是廣州市民，外地來穗人士置業(yè)仍舊要從一、二手樓市內(nèi)選擇購(gòu)買對(duì)象。而現(xiàn)時(shí)外地人士在廣州購(gòu)置二手樓的比例占總客戶群的5成以上，成為樓市的中堅(jiān)力量，二手樓市交投不會(huì)受太大的影響。可以肯定的是，如果“中低收入住房困難家庭”有購(gòu)房意愿，其在二手樓市內(nèi)所能接受的總價(jià)應(yīng)在20萬元/套以下，由此推算，廣州經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的推出，必然會(huì)削減二手樓市內(nèi)低總價(jià)物業(yè)的購(gòu)買群，最終導(dǎo)致其成交比重進(jìn)一步下降。2007年4月各區(qū)域住宅買賣區(qū)間分類表（新10區(qū)中暫沒南沙、蘿崗數(shù)據(jù)）區(qū)域成交最多的面積區(qū)間（平方米/套）成交最多的單價(jià)區(qū)間（元/平方米）成交最多的總價(jià)區(qū)間（萬元/套）總體60707500以上65以上越秀6070750

5、0以上65以上荔灣5060、708050005500、7500以上2530海珠60707500以上3540天河60707500以上65以上白云6070400045002530黃埔7080400045003540番禺8090450050002530花都1001202500以下3035來源：滿堂紅研究部短租房表現(xiàn)差異大每年兩屆廣交會(huì)期間，廣州的短租房供應(yīng)量都是最充足的，今年也不例外，粗略統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)上的短租房源（僅統(tǒng)計(jì)商品房）超過6000套，租賃期從7天到1個(gè)月不等。房源供應(yīng)充足必然導(dǎo)致租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且因物業(yè)的素質(zhì)、配件良莠不齊，短租房在市場(chǎng)上的表現(xiàn)出現(xiàn)較大的差異。老牌的短租旺盤嘉和苑、富力廣場(chǎng)、

6、東浚荔景苑、富力半島花園等繼續(xù)保持“強(qiáng)勢(shì)”，“短租”的月租金比“長(zhǎng)租”時(shí)多了1500元至3000元不等。新興板塊的樓盤短租房則表現(xiàn)得不太顯眼，特別是在天河員村、跑馬場(chǎng)一帶，“短租”的月租金比“長(zhǎng)租”時(shí)多出500元以上并不多見。而且，這類短租房在一年內(nèi)的租期基本按照“5-1-5-1”分布，除去兩個(gè)廣交會(huì)時(shí)期的短租月份，其余兩個(gè)僅為“5個(gè)月”的租賃期不是太容易找到理想的租客。用一句廣州方言形容就是“好天砍埋落雨柴”，大多數(shù)短租房綜合全年的租金收益跟完全長(zhǎng)租一年相差無幾。短租房不但要與同類型的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，還要跟不同類型的經(jīng)濟(jì)型酒店競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)時(shí)廣州的經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量相當(dāng)多，品牌店有如家快捷連鎖酒店、7天連鎖

7、酒店、嶺南佳園連鎖酒店等，其日住房?jī)r(jià)約200300元，且多數(shù)位于交通主干道上，到廣交會(huì)的兩個(gè)展館費(fèi)時(shí)最長(zhǎng)不過30分鐘，故吸引了大批參展客商前往入住。由于經(jīng)濟(jì)型酒店是在最近兩年才迅速發(fā)展起來的，其對(duì)短租房的沖擊還不算太大，但預(yù)期在2009年之后，廣州的短租房的分化會(huì)進(jìn)一步加劇，其總體“短租”月租金跟“長(zhǎng)租”時(shí)的月租金拉差不會(huì)太明顯。部分樓盤物業(yè)在長(zhǎng)、短租期間的租金差異表物業(yè)名稱面積租期長(zhǎng)短月租金嘉和苑某座10樓74米2長(zhǎng)租4000元/月短租7000元/月東浚荔景苑某座22樓96米2長(zhǎng)租3100元/月短租4500元/月東浚荔景苑某座10樓95米2長(zhǎng)租2600元/月短租4000元/月富力廣場(chǎng)某棟13

8、樓99米2長(zhǎng)租3500元/月短租6300元/月金碧花園某棟23樓80米2長(zhǎng)租1400元/月短租1600元/月富力半島花園某棟21樓67米2長(zhǎng)租1800元/月短租4000元/月富力半島花園某棟4樓65米2長(zhǎng)租1700元/月短租3700元/月來源：滿堂紅研究部外資企業(yè)搶購(gòu)甲級(jí)寫字樓進(jìn)入3月以來，廣州寫字樓租、售市場(chǎng)迅速火爆起來，4月份經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的寫字樓租、售量更是創(chuàng)出新高。值得注意的是，體育中心周邊甲級(jí)寫字樓的買家當(dāng)中出現(xiàn)了一批外資企業(yè)客戶，它們“出手大方”，購(gòu)置的寫字樓單位面積從數(shù)百平方米至上千平方米不等。據(jù)滿堂紅寫字樓部葛小姐透露，某外資企業(yè)于4月份購(gòu)買了中泰國(guó)際廣場(chǎng)某中層超過900平方

9、米的單位，單價(jià)在1.65萬元/平方米左右，小部分作自用，大部分用于出租，該企業(yè)看中的正是體育中心周邊的黃金辦公商圈以及距離火車東站較近的特點(diǎn)。由于外資企業(yè)購(gòu)買寫字樓不能申請(qǐng)按揭，故該企業(yè)采用的是一次性付款，資金實(shí)力不容小看。盡管此前有報(bào)道說今年內(nèi)廣州約有6080萬平方米的新增寫字樓供應(yīng)量，體育中心周邊在未來兩年內(nèi)會(huì)出現(xiàn)空置率上升的局面，但就目前而言，當(dāng)?shù)剡€是處于一個(gè)相對(duì)供不應(yīng)求的局面?，F(xiàn)時(shí)該板塊真正可賣的一手寫字樓只有林和西路耀中廣場(chǎng)一處，二手市場(chǎng)上同時(shí)可租可售的寫字樓單位也不算太多，質(zhì)優(yōu)寫字樓單位的售價(jià)也處于上漲通道中，譬如中泰國(guó)際廣場(chǎng)的中層單位成交價(jià)便從去年第四季度的1.45萬元/平方米上

10、升至1.65萬元/平方米，天河路隆德大廈高層單位的單價(jià)也從去年第四季度的1.02萬元/平方米上升至1.16萬元/平方米。在短期市場(chǎng)供應(yīng)量不算太大的前提下，滿堂紅研究部周峰預(yù)計(jì)今年第二季度體育中心周邊甲級(jí)寫字樓售價(jià)仍有6%8%的環(huán)比漲幅。4月份部分寫字樓單位買賣成交表區(qū)域物業(yè)名稱面積成交價(jià)單價(jià)海珠中洲中心西塔高層131米2165.4萬元1.26萬元/米2天河中泰國(guó)際廣場(chǎng)中層911米21499萬元1.65萬元/米2天河隆德大廈高層109米2126.8萬元1.16萬元/米2越秀好世界廣場(chǎng)中層161米2192.8萬元1.2萬元/米2越秀錦洲國(guó)際商務(wù)中心低層642米2597.5萬元0.93萬元/米2來源

11、：滿堂紅研究部股市獲利資金回流樓市中國(guó)A股市場(chǎng)經(jīng)過一波火紅的“牛市”后，站上4000點(diǎn)高位，隨之而來展開高位震蕩。市場(chǎng)各方對(duì)于泡沫的擔(dān)憂逐漸強(qiáng)烈，除證監(jiān)會(huì)發(fā)出警示股市的結(jié)構(gòu)性泡沫外，高盛、摩根士丹利、瑞士第一信貸等國(guó)際機(jī)構(gòu)紛紛指出A股市場(chǎng)存在泡沫，一些謹(jǐn)慎的投資者開始將資金撤離風(fēng)險(xiǎn)日益增大的股市。滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉表示，不少散戶在這波“牛市”行情中獲利頗豐，部分投資者為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)保證獲利不被股市將來可能出現(xiàn)的跳水吞噬，正在積極尋找新的投資途徑，從市場(chǎng)上各種投資領(lǐng)域來分析，樓市肯定是最熱門的選擇。前段時(shí)期，曾有部分市民將樓宇抵押換取資金進(jìn)軍股市，如今的情況有逐漸調(diào)轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，若股市獲利資金回

12、流樓市內(nèi)的量達(dá)到一定規(guī)模，將增大樓價(jià)上漲的壓力，使處于調(diào)控風(fēng)波中的樓市形勢(shì)愈發(fā)復(fù)雜。肖文曉認(rèn)為，有經(jīng)驗(yàn)的老股民的心態(tài)比較好，他們知道假如繼續(xù)將這筆錢留在股市，隨股市調(diào)整而帶來的影響不容忽視。若將這筆獲利的資金用作購(gòu)房或其他投資，至少可以保證“不在一棵樹上吊死”。與隨時(shí)波動(dòng)的股價(jià)相比，樓價(jià)除了在金融危機(jī)、戰(zhàn)爭(zhēng)等特殊時(shí)期會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)外，一般都較為穩(wěn)定，對(duì)追求穩(wěn)健收益的投資者有較大的吸引力。從滿堂紅地產(chǎn)4月份的成交數(shù)據(jù)來看，以一年出租11個(gè)月（空置1個(gè)月）計(jì)算，現(xiàn)時(shí)廣州二手住宅的出租回報(bào)率約為5.1%，屬可接受范圍。4月份各區(qū)二手住宅買賣、出租毛回報(bào)率表（價(jià)格單位：元/平方米）指標(biāo)總體越秀荔灣海

13、珠天河白云黃埔番禺買賣均價(jià)58857570595463536934500645144825平均租金27.138.128.925.928.822.415.615.9出租毛回報(bào)率5.1%5.5%5.3%4.5%4.6%4.9%3.8%3.6%來源：滿堂紅研究部局部地域二手描述花都樓市：厚積薄發(fā)花都區(qū)素有“廣州后花園”之稱，居住環(huán)境極佳，但由于當(dāng)?shù)氐囊皇謽鞘羞€處于快速發(fā)展階段，二手樓市便顯得相對(duì)沉寂，不過現(xiàn)時(shí)這種局面已有所改變。肖文曉分析，新機(jī)場(chǎng)的搬遷為花都區(qū)吸引了更多的人氣，帶動(dòng)了工商業(yè)的發(fā)展，是花都樓市的催化劑。最隨著中心城區(qū)土地資源的緊缺以及樓價(jià)的高企，越來越多的市區(qū)客選擇置業(yè)花都，近年來該區(qū)

14、的二手住宅成交面積呈波動(dòng)上升趨勢(shì)。據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，4月份花都區(qū)二手住宅成交面積為5.42萬平方米，環(huán)比增加49.7%，成交面積超過荔灣，逼近越秀。今年1至4月，花都二手住宅成交宗數(shù)呈每月遞增趨勢(shì)，4月份成交宗數(shù)為572宗，環(huán)比增加49.7%，比1月份增加105.8%。五大利好激發(fā)二手樓市潛力花都二手樓市的走旺，主要是憑借五大利好因素：一是花都經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)逐漸發(fā)展成為空港、物流、汽車、皮革、珠寶為支柱的新興工業(yè)區(qū)；二是道路、交通設(shè)施的逐步完善，根據(jù)規(guī)劃，花都將建成7條高速路和2條地鐵線路，屆時(shí)花都與廣州市區(qū)的時(shí)間距離將大大縮短；三是優(yōu)美的自然風(fēng)光對(duì)追求品質(zhì)與享受的消費(fèi)者

15、產(chǎn)生巨大的吸引力；四是一手樓市的發(fā)展蓬勃，較大程度地帶旺了當(dāng)?shù)氐亩謽鞘?，高素質(zhì)樓盤的激增，大大改善了二手盤源的結(jié)構(gòu)；五是一手樓轉(zhuǎn)成二手樓速度較快，目前花都住宅房產(chǎn)證依然在區(qū)內(nèi)辦理，而出證時(shí)間相對(duì)市區(qū)短。滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，新華鎮(zhèn)是花都區(qū)二手成交最為活躍的區(qū)域之一，二手房的價(jià)格檔次也較為齊全，盤源中有不少是質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的“次新樓”。既有建設(shè)路13002000元/平方米左右的舊房，也有雅寶新城、云珠花園、云港花園、云峰花園等30004000元/平方米左右的次新房，買家可以各取所需。此外，芙蓉鎮(zhèn)山前大道的金碧御水山莊二手成交也較為活躍，洋房成交價(jià)為27003500元/平方米左右，別墅成交價(jià)為40

16、004500元/平方米左右。買家實(shí)力強(qiáng)勁，廣州投資客增多 據(jù)滿堂紅鳳凰分行店長(zhǎng)李浩安介紹，目前花都二手投資客約有四成，且有增多的跡象，主要是廣州的投資客增幅較大，此外還有為數(shù)不少的溫州炒家活躍在當(dāng)?shù)?。?jù)悉，目前花都投資客以短線投資為主，較青睞于山前旅游大道沿線以及新機(jī)場(chǎng)一帶的樓盤?；ǘ急镜刭I家則以自住為主，企業(yè)白領(lǐng)以及專業(yè)技術(shù)人員占較大比例，這部分買家較青睞與工作地點(diǎn)相近的地域，如新機(jī)場(chǎng)、汽車城、風(fēng)神大道一帶。據(jù)悉，無論是投資客還是自住買家，其整體購(gòu)買力均較去年明顯增強(qiáng)，如購(gòu)房總額在3040萬元的買家明顯增多。二手別墅成市場(chǎng)新寵，買少見少由于國(guó)家禁批別墅用地，廣州市區(qū)的別墅基本絕跡市場(chǎng)，因此花都別墅便成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，其中二手別墅尤其受到熱烈的追捧。據(jù)悉，由于花都二手別墅大部分為前期開發(fā)的項(xiàng)目，環(huán)境清幽，而且大部分為獨(dú)立式別墅，與新開發(fā)別墅比較，具有綠化面積大，密度低、價(jià)格實(shí)惠等特點(diǎn)，故受到眾多買家的熱烈追捧，買少見少?，F(xiàn)時(shí)當(dāng)?shù)氐亩謩e墅價(jià)格約為40005500元/平方米之間，跟白云區(qū)的別墅盤形成一定的價(jià)格差。滿堂紅研究部郭定基認(rèn)為，在諸多利好因素的帶動(dòng)下，花都二手樓市潛力顯然易見。雖然目前花都還處于經(jīng)濟(jì)起飛期，相關(guān)的商業(yè)配套尚未成熟，市政交通也有待完