論我國(guó)廉租房制度的問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展

1、論我國(guó)廉租房制度的問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展 摘 要隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快,最低收入家庭住房支付能力不足的問(wèn)題愈顯突出。 因此, 強(qiáng)化政府的公共管理和社會(huì)服務(wù)職能, 健全住房保障機(jī)制, 建立廉租房制 度, 滿足最低收入家庭的基本居住需求, 是完善我國(guó)社會(huì)保障制度, 維護(hù)社會(huì)穩(wěn) 定的必然要求。廉租房作為解決城鎮(zhèn)低收入居民住房問(wèn)題的主要方式, 從全社會(huì)的角度來(lái)說(shuō) 是一種社會(huì)財(cái)富的再分配, 即利益再分配。 所以, 只有全社會(huì)中的所有中低收入 居民共同參與的分配, 才是公平的分配。 本文研究的目的就是為了完善我國(guó)廉租 房制度,最終實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。本文集中闡述了廉租房制度的概念及特點(diǎn), 圍繞目前我國(guó)廉租房制

2、度建設(shè)中 存在的問(wèn)題做了相應(yīng)的分析, 剖析了深層次的原因, 就如何完善廉租房制度提出 了個(gè)人的看法,以期為進(jìn)一步推進(jìn)我國(guó)廉租房制度建設(shè)提供一定的借鑒意義。 全文分四個(gè)部分:首先,是對(duì)廉租房制度進(jìn)行概述。其次,是對(duì)我國(guó)廉租房 制度建設(shè)的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析。接著,是從認(rèn)識(shí)層面、制度層面、操作層面指出了 目前我國(guó)廉租房制度建設(shè)中存在的問(wèn)題, 并分析了問(wèn)題存在的深層次原因。 最后, 是從認(rèn)識(shí)、制度、操作三個(gè)層面探索了完善我國(guó)廉租房制度的對(duì)策和建議。關(guān)鍵詞:廉租房制度; 問(wèn)題; 對(duì)策引 論近年來(lái)我國(guó)大力推進(jìn)住房商品化, 但這并不意味著政府解決住房問(wèn)題的作用 被削弱,恰恰相反,由于住房問(wèn)題的特殊性,政府應(yīng)加強(qiáng)

3、對(duì)住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)和分 配的管理,建立完善的住房制度,尤其是面向低收入階層的廉租房制度。廉租房問(wèn)題實(shí)質(zhì)上是低收入階層及特殊群體的住房問(wèn)題。 廉租房問(wèn)題的解決 對(duì)于社會(huì)保障制度的完善、 住房制度的改革、 住房市場(chǎng)的運(yùn)行、 住宅業(yè)的發(fā)展有 著不可低估的作用。相關(guān)文獻(xiàn)資料表明國(guó)內(nèi)外一些專家、 學(xué)者及相關(guān)政府決策部門對(duì)住房保障作 了大量的研究分析, 取得了一定的成果。 這些研究雖然涉及到了廉租房制度建設(shè)的各個(gè)方面, 但由于國(guó)情不同, 西方國(guó)家的成熟理論和經(jīng)驗(yàn)只能借鑒與參考, 國(guó) 內(nèi)的研究在系統(tǒng)性、可操作性方面存在不足,還需要進(jìn)一步深入研究。本文首先對(duì)廉租房制度進(jìn)行了概述, 然后對(duì)我國(guó)廉租房制度建設(shè)的現(xiàn)狀

4、進(jìn)行 了分析, 從認(rèn)識(shí)層面、 制度層面、 操作層面指出了目前我國(guó)廉租房制度建設(shè)中存 在的問(wèn)題,并分析了問(wèn)題存在的原因,接著從認(rèn)識(shí)、制度、操作三個(gè)層面探索了 適合完善我國(guó)廉租房制度的對(duì)策。一、廉租房制度概況(一廉租房制度的內(nèi)涵廉租房制度 , 是指政府 (單位 在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能 , 保障城市中低 收入家庭 , 即對(duì)具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家 庭 , 提供租金補(bǔ)貼或以低廉租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅 , 保證其住 房達(dá)到社會(huì)最低生活標(biāo)準(zhǔn)。(二廉租房制度的特點(diǎn)1. 廉租房供給對(duì)象的確定性廉租房,只供給城鎮(zhèn)居民中住房困難的家庭,保障他們住房解困?，F(xiàn)在的廉

5、租房制度與傳統(tǒng)住房分配方式中僅以居住困難狀況作為單一分配標(biāo)準(zhǔn)有很大不 同, 確立了以家庭收入狀況和居住困難狀況雙重衡量的標(biāo)準(zhǔn), 根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn), 廉 租房制度的供應(yīng)對(duì)象最初確立為社會(huì)最低收入線以下且居住困難的家庭。 由于我 國(guó)低收入家庭也存在嚴(yán)重的住房困難, 故將廉租房的保障對(duì)象擴(kuò)大為 “城市低收 入住房困難家庭” , 即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi), 家庭收入、 住房狀 況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。2. 廉租房具有社會(huì)保障性和社會(huì)福利性在我國(guó)實(shí)行住房商品化和社會(huì)化過(guò)程中, 在以市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的住房分配體系 中, 住宅的社會(huì)保障在本質(zhì)上只能是彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺陷, 對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的弱勢(shì)群體

6、提供幫助和救濟(jì)。 為了保障弱勢(shì)群體有房解困, 由國(guó)家撥款或社會(huì)組織籌資幫助 他們解決住房問(wèn)題。 這類住房既不同于商品房, 也有別于政府扶持的經(jīng)濟(jì)適用房, 而是福利性的租金補(bǔ)貼配房或?qū)嵨锱浞俊?. 廉租房供應(yīng)方式的固定性因低收入家庭無(wú)力購(gòu)買商品房或經(jīng)濟(jì)適用房,要解決住房困難,只有采取租 賃的方式。 同時(shí), 由于政府提供的廉租房的有限性和供應(yīng)價(jià)格的福利性, 就要求 對(duì)申請(qǐng)租住的對(duì)象進(jìn)行資格界定, 只有經(jīng)過(guò)有關(guān)單位認(rèn)定符合條件的家庭, 才能 按規(guī)定租住政府提供的廉租房。4. 廉租房運(yùn)作過(guò)程的封閉性由于廉租房只供應(yīng)給城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭, 它的運(yùn)作過(guò)程是嚴(yán)格按照政 府制定的有關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行的, 以保

7、證他們的家庭有房租住, 但不能轉(zhuǎn)讓、 轉(zhuǎn)租, 并隨著家庭經(jīng)濟(jì)狀況的變化而變化。5. 廉租房補(bǔ)貼方式的多樣性廉租房的補(bǔ)貼方式大致可以分為兩類 :一類是供給方補(bǔ)貼, 即所謂的 “磚頭補(bǔ) 貼” 。由政府或企業(yè)建造廉租房,然后以低房租提供給市民或職工。這是西方國(guó) 家解決城市住房問(wèn)題初期通常采用的方式, 我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期城市住房制度也采 用這種方式; 第二類是需求方補(bǔ)貼, 即向住房困難群體發(fā)放租房補(bǔ)貼, 由其自由 選擇租房, 而不是直接對(duì)其提供住房。 這種補(bǔ)貼方式是為各國(guó)所普遍采取的方式。二、我國(guó)廉租房制度現(xiàn)狀分析(一我國(guó)廉租房制度的發(fā)展歷程在我國(guó)住房制度從高度福利化向以市場(chǎng)為導(dǎo)向的住房制度改革中, 黨

8、和政府 一直都很重視解決低收入城市居民的住房問(wèn)題。1. 廉租房制度的啟動(dòng)階段1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的 通知 ,提出了“廉租房”概念,規(guī)定廉租房是我國(guó)住房供應(yīng)體系的一個(gè)重要組 成部分, 明確提出 “對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策, 最低收入家庭租 賃由政府或單位提供的廉租房。 ”1999年建設(shè)部頒布了 城鎮(zhèn)廉租房管理辦法 , 指出 :城鎮(zhèn)廉租房是指政府和 單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┳》勘Ｕ下毮? 向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提 供的租金相對(duì)低廉的普通住房。 該辦法對(duì)在全國(guó)各大城市開(kāi)展廉租房工作提出了 要求,并提出了具有指導(dǎo)意義的原則。2. 廉租房制

9、度的探索實(shí)施階段2003年 11月 15日,建設(shè)部第 22次常務(wù)會(huì)議又審議通過(guò)了城鎮(zhèn)最低收入 家庭廉租房管理辦法 。該辦法結(jié)合各地開(kāi)展廉租房工作的實(shí)踐對(duì)廉租房制度進(jìn) 進(jìn)一步作了補(bǔ)充和細(xì)化,對(duì)于廉租房在我國(guó)的深入開(kāi)展具有積極的意義。2004年 3月 1日, 建設(shè)部、 民政部等五部聯(lián)合以 120號(hào)令發(fā)布了 城鎮(zhèn)最低 收入家庭廉租房管理辦法對(duì) 1999年的城鎮(zhèn)廉租房管理辦法進(jìn)行修訂,進(jìn) 步明確了保障對(duì)象、保障方式和保障標(biāo)準(zhǔn)。2005年 5月 1日, 建設(shè)部、 國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)的 城鎮(zhèn)廉租房租金管理辦法正式施行。這一辦法的出臺(tái),規(guī)范了城鎮(zhèn)廉租房租金管理,保障城鎮(zhèn)最 低收入家庭的基本住房權(quán)。2006年

10、國(guó)家建設(shè)部針對(duì)廉租房制度,再次先后發(fā)布了三個(gè)文件,包括城 鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理辦法 、 城鎮(zhèn)廉租房檔案管理辦法和財(cái)政部、建設(shè) 部、國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租房保障資金的通知 ,以此來(lái)加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉 租房制度建設(shè), 規(guī)范城鎮(zhèn)廉租房管理, 強(qiáng)化政府住房保障職能, 切實(shí)解決最低收 入家庭住房困難。3. 廉租房制度的改進(jìn)完善階段2007年 8月 13日,國(guó)務(wù)院公布了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困 難的若干意見(jiàn) (即國(guó)務(wù)院 24 號(hào)文件 。 意見(jiàn)要求, 2007年底前,所有設(shè)區(qū) 的城市要對(duì)符合規(guī)定住房困難條件、 申請(qǐng)廉租房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做 到應(yīng)保盡保; 2008年底前,所有縣城要基本做

11、到應(yīng)保盡保。 “十一五”期末,全 國(guó)廉租房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難 家庭。2007年 12月 1日,建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合發(fā)布的廉租房保障 辦法正式實(shí)施, 2004年起實(shí)施至今的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法 同時(shí)廢止。保障對(duì)象覆蓋面更廣;保障方式更加具體,表述更加明確;廉租房資 金需求更有保證成為這個(gè)新辦法的三大亮點(diǎn)。由財(cái)政部頒發(fā)并于 2008年 1月 1日起實(shí)施的廉租房保障資金管理辦法 , 確保了廉租房保障資金的正規(guī)渠道來(lái)源, 這使國(guó)家加強(qiáng)和加快廉租房的建設(shè)從原 來(lái)大多數(shù)的紙上談兵, 發(fā)展到了實(shí)際操作, 使住有所居的基本國(guó)策從根本上得以 落實(shí)。(

12、二我國(guó)廉租房制度基本現(xiàn)狀2007年 2月, 建設(shè)部通報(bào)了 2006年全國(guó)廉租房建設(shè)情況 : 截至 2006年底, 全國(guó) 657個(gè)城市中, 已經(jīng)有 512個(gè)城市建立了廉租房制度, 占城市總數(shù)的 77.9%。 其中, 287個(gè)地級(jí)以上城市中,有 283個(gè)城市建立了廉租房制度,占地級(jí)以上城 市的 98.6%; 370個(gè)縣級(jí)市中,有 229個(gè)城市建立了廉租房制度,占縣級(jí)市的 61.9%。浙江、廣東、河北、江西、甘肅、陜西、江蘇、湖北等 8個(gè)省的 90%以 上城市建立了廉租房制度。盡管 2007年 8月全國(guó)住房會(huì)議召開(kāi)之后,各地加大 了對(duì)廉租房的建設(shè)力度, 但廉租房僧多粥少的局面依然長(zhǎng)期存在, 很多地方

13、依然 沒(méi)有建立起廉租房制度。在資金投入上,截至 2006年底,全國(guó)累計(jì)用于廉租住房制度的資金為 70.8億元。其中,財(cái)政預(yù)算安排資金 32.1億元,住房公積金增值收益 19.6億元,土地出讓凈收益 3.1億元,社會(huì)捐贈(zèng) 0.2億元,其他資金 15.6億元。 2006年當(dāng)年 用于廉租住房制度的資金為 23.4億元,占 1999年以來(lái)累計(jì)籌集資金的 1/3。全 國(guó) 121個(gè)地級(jí)以上城市明確了土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設(shè)的比例。 全 國(guó)已有 37個(gè)地級(jí)以上城市,將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房制度建設(shè)。 在覆蓋面上,截至 2006年底,累計(jì)已有 54.7萬(wàn)戶低收入家庭,通過(guò)廉租住 房保障制度改

14、善了住房條件。其中,領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的家庭 16.7萬(wàn)戶,實(shí)物 配租的家庭 7.7萬(wàn)戶,租金核減的家庭 27.9萬(wàn)戶,其他方式改善居住條件的家 庭 2.4萬(wàn)戶。 1但總體來(lái)說(shuō),各地區(qū)的發(fā)展不平衡。沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市走在了前 列, 有的城市已經(jīng)建立了相對(duì)完善的符合本地實(shí)際的廉租住房保障制度; 中部地 區(qū)相對(duì)落后, 部分城市已經(jīng)開(kāi)始了初步的探索; 西部部分地區(qū)因?yàn)楦鞣矫娴睦щy 還沒(méi)有起步。(三我國(guó)廉租房制度建設(shè)中存在的問(wèn)題1. 認(rèn)識(shí)層面(1 地方政府重視不夠 , 職能缺位部分地方政府片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的作用和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、 財(cái)政收 入的作用 , 忽略了住房問(wèn)題的社會(huì)性一面 , 存在

15、著住房供應(yīng)是市場(chǎng)的問(wèn)題、 政府不 再需要承擔(dān)責(zé)任或是責(zé)任不重要等思想傾向。 據(jù)權(quán)威分析, 廉租房與房?jī)r(jià)成反比 關(guān)系,廉租房供給每增加 5%,就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降 3一 42%,必然會(huì)影響當(dāng)?shù)氐耐恋?出讓金收益和 GDP 增長(zhǎng)速度,并且建設(shè)廉租房,政府不但得不到收益,反而要拿 出土地, 投入大量資金, 使用大量人力、 物力, 這使得政府相關(guān)部門缺少積極性, 個(gè)別城市甚至把建設(shè)廉租房?jī)H僅作為短期的“形象工程”。2. 制度層面(1 配套政策不完善 , 缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃廉租房制度的相關(guān)配套政策仍然不完善 , 且缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。許多政策不明 確 , 以至于地方不知如何操作。 有關(guān)財(cái)政、 稅收、 土地和金融政策

16、, 既是對(duì)困難群 體實(shí)施保障政策的條件 , 也是住房保障制度的重要組成部分。 目前 , 這些配套政策 對(duì)解決困難群體住房的支持力度有限。(2缺乏法律保障制度的實(shí)施要靠法律法規(guī)的保障。 只有建立健全相應(yīng)的法律法規(guī) , 才能保證廉租房制度的有效實(shí)施。 如:美國(guó)制度了 住宅法案 、 住房與城市發(fā)展法案 、 老年人住宅法案 等法律, 使廉租房制度框架得以迅速建立起來(lái)。 我國(guó)目前與 廉租房制度有關(guān)的文件僅有 國(guó)務(wù)院進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè) 的通知、 城鎮(zhèn)最低收人家庭廉租房管理辦法等幾種規(guī)范性文件 , 以及各地 政府制定的本地廉租房制度管理辦法等 , 使廉租房的制度建設(shè)缺乏權(quán)威性的法律 依據(jù)

17、。由于缺乏法律的保障,廉租房制度實(shí)施起來(lái)困難重重。(3 缺乏社會(huì)力量參與的激勵(lì)機(jī)制沒(méi)有相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不愿承建廉租住房。 廉租住房不同于 商品房, 也不同于經(jīng)濟(jì)適用住房。 建設(shè)商品住房可以獲得較高利潤(rùn)。 建設(shè)經(jīng)濟(jì)適 用住房可以實(shí)現(xiàn)保本微利。 廉租住房只能租給城鎮(zhèn)最低收入家庭居住, 其租金實(shí) 行政府限價(jià),租金標(biāo)準(zhǔn)較低,無(wú)法形成建設(shè)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán),因此,一 般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從經(jīng)濟(jì)效益和自身的承受能力出發(fā), 不愿從事廉租住房的開(kāi)發(fā) 建設(shè)。而且 , 由于相關(guān)部門在廉租房的計(jì)劃審批、手續(xù)辦理、落實(shí)優(yōu)惠政策等方 面拖拉、掣肘 , 建房成本和風(fēng)險(xiǎn)大為增加 , 使開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)廉租房不感

18、興趣。 (4 我國(guó)實(shí)行分稅制后產(chǎn)生的新問(wèn)題我國(guó)于 1994年在全國(guó)范圍內(nèi)推行“分稅制” 3。實(shí)施分稅制以后 , 中央增強(qiáng) 了財(cái)力及加強(qiáng)了對(duì)地方的宏觀調(diào)控能力 , 同時(shí)將土地出讓金的管理使用權(quán)劃歸地 方 , 以激勵(lì)地方的建設(shè)。 實(shí)行分稅制財(cái)政體制后 , 中央政府和地方政府劃分了稅收 比例 , 地方財(cái)權(quán)范圍縮小 , 地方政府為了增加財(cái)政收入 , 表現(xiàn)政績(jī) , 只能靠土地出 讓金的收入 , 從而增加了對(duì)土地出讓金的依賴 , 加之分稅制以后 , 地方政府的體制 改革基本上處于自發(fā)狀態(tài) , 在這種環(huán)境下 , 必然出現(xiàn)對(duì)廉租房制度建設(shè)的忽視和 實(shí)施的滯后。3. 操作層面(1 缺乏專門的管理機(jī)構(gòu)在一些實(shí)行租

19、金補(bǔ)貼的城市中 , 廉租房源的尋找必須依靠專業(yè)的房地產(chǎn)中介 公司來(lái)進(jìn)行。 目前大多數(shù)中介服務(wù)不規(guī)范 , 無(wú)法提供專業(yè)高效的中介服務(wù) , 很多中 介服務(wù)機(jī)構(gòu)出于利益的考慮不愿意承擔(dān)此類義務(wù)。 同時(shí)由于社會(huì)對(duì)弱勢(shì)群體缺乏 公正的對(duì)待 , 政策宣傳也不夠 , 使得一些擁有房源的房東 , 出于對(duì)廉租房保障政策 的疑慮以及其他方面的擔(dān)憂不愿意將房屋出租給廉租家庭。缺乏專門的管理機(jī) 構(gòu),使廉租房制度的發(fā)展面臨阻礙。(2 廉租房建設(shè)資金不充裕3我國(guó)于 1992年開(kāi)始分稅制試點(diǎn), 1994年在全國(guó)范圍內(nèi)推行分稅制, 主要內(nèi)容包括中央與地方的事權(quán)和支 出劃分、中央與地方的收入劃分、中央財(cái)政對(duì)地方的稅收返還、機(jī)構(gòu)

20、設(shè)置、原體制的處理。資金籌措是推動(dòng)廉租房制度建設(shè)的根本保障。 目前我國(guó)廉租房建設(shè)的資金來(lái) 源渠道主要包括財(cái)政撥款、 住房公積金增值收益、 社會(huì)保障及土地出讓金凈收益 中的部分資金 , 多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分 作為廉租房資金來(lái)源的主渠道。 目前廉租房制度實(shí)施過(guò)程中最大的問(wèn)題就是資金 短缺。從各地已經(jīng)公布的住房建設(shè)計(jì)劃來(lái)看, 我國(guó)廉租房預(yù)算嚴(yán)重不足。 “十一五” 期間如果將覆蓋面擴(kuò)大到 1 000萬(wàn)戶低收入住房困難家庭, 每年的資金需求至少 497億元。然而, 2007年中央財(cái)政只安排 51億元,用于中西部財(cái)政困難地區(qū)廉 租住房專項(xiàng)補(bǔ)助。 2008年安排 68億元

21、4,雖然增長(zhǎng)幅度很大,但總數(shù)仍然太小。 與眾多需要政府提供廉租住宅的家庭急迫的住房需求來(lái)比, 廉租資金的落實(shí)問(wèn)題 是目前廉租住房進(jìn)展緩慢的一個(gè)瓶頸。(3 廉租房覆蓋面小廉租房制度本質(zhì)上就是發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施的公共住宅制度,在我國(guó),它是由政府 提供的、 面向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭的社會(huì)保障住宅。 從社會(huì)政 策的原則上講 ,對(duì)于那些住房特困家庭 ,政府應(yīng)當(dāng)做到“應(yīng)保盡?！?, 基本上解 決該群體的住房問(wèn)題。但是 , 根據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查 , 目前 , 全國(guó)城鎮(zhèn)低保家庭中人 均 10平方米以下的住房困難戶有 400多萬(wàn)戶 , 目前累計(jì)解決的為 54.7萬(wàn)戶 , 僅 占 13.7%。 如果按照國(guó)務(wù)

22、院 24號(hào)文件精神 , 廉租房政策要進(jìn)一步擴(kuò)大到所有低收 入家庭 , 那么 , 這個(gè)群體將達(dá)到 1000萬(wàn)戶左右 , 這意味著還有 95%左右的低收入住 房困難家庭需要得到解決 5。(4 房源供給不足廉租房數(shù)量有限,難以滿足現(xiàn)實(shí)的需要。由于我國(guó)的廉租房制度的建立比較 晚,屬于起步階段,日前的情況來(lái)看,廉租房的數(shù)量相當(dāng)有限,而目廉租房的數(shù) 量短缺的局面短時(shí)間內(nèi)難以解決, 與眾多需要政府提供廉租住房的家庭急迫的住 房需求相比,房源不足是目前廉租住房制度推進(jìn)緩慢的又一個(gè)瓶頸。(5 收入線難以劃分 , 監(jiān)督難度大由于我國(guó)沒(méi)有建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收人申報(bào)機(jī)制 , 居民的“隱形”收入 沒(méi)有辦法統(tǒng)計(jì) ,

23、因而劃分居民收入線的基礎(chǔ)將很薄弱 , 實(shí)施起來(lái)也非常困難。 而且 , 即使在收入線劃分以后 , 還存在監(jiān)督成本過(guò)高的問(wèn)題。因?yàn)椤半[形”收入的存在 導(dǎo)致監(jiān)督居民的實(shí)際收入變的異常困難。(6 缺乏嚴(yán)格的資格審查機(jī)制和退出機(jī)制2008-03-07.5王煒.走近廉租房:988萬(wàn)低收入家庭如何解決住房難.人民日?qǐng)?bào), 2007-05-10.目前我國(guó)各城市現(xiàn)行的廉租房制度普遍缺乏嚴(yán)格的資格審查機(jī)制, 許多 “吃 低?！钡娜思依镉熊囉袃?chǔ)蓄,只要有“證明”就可享受低保,且多年不變。另一 方面,當(dāng)?shù)褪杖胝咭詫?shí)物配租的方式獲得廉租房后,家庭收入水平一旦所改善, 如何建立有效的遷出機(jī)制, 讓這部分家庭退出廉租房, 使

24、有限的廉租房資源用于 真正需要幫助的困難家庭, 這也是實(shí)際操作中急待解決的問(wèn)題。 雖然各地均規(guī)定 超過(guò)廉租房要求收人水平限的承租戶應(yīng)在一定期限內(nèi)通常為個(gè)月騰退廉租房 , 否 則處以罰款 , 但由于早期廉租房租賃合同缺位 , 政府難以實(shí)施強(qiáng)制措施進(jìn)行騰退 , 且承租家庭的收人較低 , 無(wú)力繳納罰款 , 因而各地較為普遍地存在著騰退工作開(kāi) 展不力的情況。三、完善我國(guó)廉租房制度的對(duì)策(一認(rèn)識(shí)層面1. 提高政府對(duì)廉租房工作重要性的認(rèn)識(shí)第一 , 地方政府要將廉租房制度建設(shè)納入政府年度工作計(jì)劃 , 增強(qiáng)部門的責(zé) 任意識(shí), 并且地方政府定期要對(duì)廉租房工作目標(biāo)完成情況進(jìn)行檢查。 對(duì)各級(jí)職能 部門實(shí)行年終考核

25、, 與職工獎(jiǎng)金掛鉤 , 從而調(diào)動(dòng)政府職能部門工作人員的積極性。 第二 , 將廉租房建設(shè)納入對(duì)地方的考核中。要改變以往以 GDP 作為考核指標(biāo) 的做法 , 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步 , 把年度廉租房供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施情況作為城市政 府考核的一個(gè)重要指標(biāo) , 如果連續(xù)三年以上廉租房工作不達(dá)標(biāo)的 , 應(yīng)追究主要 官員的責(zé)任。2. 明確政府在廉租房建設(shè)中的職能定位第一 , 從中央層面來(lái)講 , 要加強(qiáng)職能分工建立相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)制度。 勞動(dòng)與 社會(huì)保障部門應(yīng)該將主要職責(zé)放在總體規(guī)劃各項(xiàng)制度的運(yùn)行, 制訂廉租房住房保 障制度的各項(xiàng)方針、 政策和各種標(biāo)準(zhǔn); 建設(shè)部應(yīng)該為廉租房制度培育和發(fā)展住宅 二級(jí)市場(chǎng),合理引導(dǎo)住

26、房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) , 為廉租房提供房源,提供技術(shù)管理標(biāo)準(zhǔn)等管 理職能。民政部應(yīng)該在提供城鎮(zhèn)最低收入家庭和人員的信息方面給予支持 , 并參 與討論廉租房制度的制訂 ; 財(cái)政部現(xiàn)有社會(huì)保障的相關(guān)職能是管理中央財(cái)政社會(huì) 保障支出 , 并組織實(shí)施對(duì)社會(huì)保障資金使用的財(cái)政監(jiān)督。全國(guó)社會(huì)保障基金理事 會(huì)負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)全國(guó)社會(huì)保障基金 , 實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障基金的保值增值、有序運(yùn)行。 國(guó)家稅務(wù)總局及中央銀行應(yīng)互相配合建立和完善個(gè)人信用體系 。第二 , 從地方政府層面來(lái)講,要充分認(rèn)識(shí)廉租房制度建設(shè)過(guò)程中的各種利益 關(guān)系 , 分析和解決廉租房制度在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題 , 按照廉租房制度的管理辦法規(guī)范各相關(guān)部門的職能范圍 ,

27、 明確各部門在廉租房制度建設(shè)中的職能位置 , 各部門互相配合 , 共同做好廉租房制度建設(shè)。另一方面要自上而下層層落實(shí)住房 保障工作機(jī)構(gòu)和專職工作人員的財(cái)政編制。3. 加大廉租房制度的宣傳力度廉租房制度是一項(xiàng)新生事物,到目前為止還沒(méi)能夠深入人心,有很大一部人 對(duì)這項(xiàng)制度并不了解。 因此, 各級(jí)政府和房地產(chǎn)主管部門應(yīng)利用各種媒體廣泛宣 傳這項(xiàng)制度, 以便這項(xiàng)制度能夠較快深入人心, 使符合廉租房申請(qǐng)條件的市民積 極響應(yīng), 避免遺漏。 對(duì)于那些還沒(méi)有把廉租房制度納入其職能的政府必須提高對(duì) 住房保障制度的認(rèn)識(shí), 在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下, 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情 況,因地制宜,建立城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租

28、房保障制度。(二制度層面1. 完善配套政策及制度體系第一 , 制定不同的針對(duì)廉租房制度建設(shè)的轉(zhuǎn)移支付政策 , 加強(qiáng)對(duì)西部落后城 市的財(cái)政支持力度。 另一方面 , 還應(yīng)逐步明確劃分各級(jí)政府的職責(zé)和事權(quán)。 第二 , 完善有關(guān)財(cái)政、稅收、土地和金融等方面的廉租房制度 , 讓地方政府在進(jìn)行廉租 房建設(shè)的時(shí)候有章可循。第三 , 完善廉租房開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)稅費(fèi)減免政策。2. 建立和完善我國(guó)廉租房制度法律體系制定出符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的廉租房保障法規(guī) , 可從立法上規(guī)定廉租房保障 的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來(lái)源、專門管理機(jī)構(gòu)的建立,以及對(duì) 騙取保障優(yōu)惠行為的懲罰等,確保這一制度有章可循,有法可依。其次

29、,要求各 地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際, 制定出地方性的廉租房保障法規(guī)。 嚴(yán)格制定 廉租房保障對(duì)象的進(jìn)入、 退出管理辦法, 規(guī)定當(dāng)?shù)鼐用袷杖氚l(fā)生變化以后, 保障 措施也要相應(yīng)的發(fā)生變化。3. 鼓勵(lì)和培育開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感首先, 要鼓勵(lì)和培育開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感, 就要改變開(kāi)發(fā)企業(yè)一味追逐暴 利的觀念。 其次, 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)規(guī)范自身的開(kāi)發(fā)銷售行為, 這也是培育開(kāi)發(fā)企業(yè)社 會(huì)責(zé)任感的重要一環(huán)。 另外, 地方政府應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)機(jī)制, 發(fā)揮自身的引導(dǎo)和協(xié)調(diào) 作用 , 其一, 對(duì)具有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)企業(yè)給予政策上的傾斜和支持。 如開(kāi)發(fā)企 業(yè)大力開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)性住房、 低收入群體的廉租房, 地方政府就要給予稅收、

30、 土地等 環(huán)節(jié)的優(yōu)惠政策; 其二, 通過(guò)對(duì)地方政府政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)的完善, 為培育開(kāi)發(fā)企業(yè) 的社會(huì)責(zé)任感創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。 比如在地方政府對(duì)企業(yè)的驗(yàn)資、 年檢等過(guò)程 中, 考慮對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任感的評(píng)價(jià), 通過(guò)制定一定的鼓勵(lì)措施或者降低等級(jí)等方式來(lái)引導(dǎo)企業(yè)行為。4. 解決分稅制實(shí)施以來(lái)中央及地方的體制矛盾一方面,由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、自然環(huán)境和人口狀況等因素影響,地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平相差很大、 發(fā)展能力存在極大差別。 這就要求中央政府制定不同的針對(duì)廉租 房建設(shè)的轉(zhuǎn)移支付政策,重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)西部落后城市的財(cái)政支持力度。另一方面, 還應(yīng)逐步明確劃分各級(jí)政府的職責(zé)和事權(quán),財(cái)政支出的劃分與事權(quán)是緊密聯(lián)系 的,只有這樣才

31、能充分發(fā)揮地方政府進(jìn)行廉租房建設(shè)的能動(dòng)性。(三操作層面1. 設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu)很多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都為住房保障建設(shè)成立了法定的住房發(fā)展機(jī)構(gòu), 如英國(guó) 的住房協(xié)會(huì)、 美國(guó)的住房與城市發(fā)展部以及新加坡的建屋發(fā)展局, 它們都是依法 設(shè)立的公共住房管理機(jī)構(gòu), 這此機(jī)構(gòu)的存在既可以解決住宅市場(chǎng)缺陷問(wèn)題, 也可 以避免政府直接參與市場(chǎng)活動(dòng)可能造成的不公平競(jìng)爭(zhēng)、 低效率和官僚化問(wèn)題。 因 此, 我國(guó)政府可嘗試建立提供和專門的社會(huì)保障性住房管理機(jī)構(gòu), 把一部分國(guó)營(yíng) 的房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)為非營(yíng)利機(jī)構(gòu), 由這些機(jī)構(gòu)專門實(shí)施廉租房的開(kāi)發(fā)、 設(shè)計(jì)、 建設(shè) 等,國(guó)家立法對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督。其次,建立“廉租房信息采集”的中介服務(wù)機(jī)構(gòu),

32、 廣泛收集相關(guān)數(shù)據(jù),為廉租對(duì)象提供有效信息。最后,促進(jìn)財(cái)務(wù)獨(dú)立、自負(fù)盈虧 的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)的成立,進(jìn)行廉租房的配租管理,實(shí)施開(kāi)發(fā),物業(yè)服務(wù),以及配套 的再就業(yè)培訓(xùn)等。2. 保證廉租房的資金來(lái)源應(yīng)該把住房保障和其他社會(huì)救助資金列入我國(guó)的中央地方經(jīng)常性財(cái)政支出 預(yù)算 , 確保其在國(guó)民收入中占有一定比例 , 從而使廉租房修購(gòu)資金能穩(wěn)健增加。 同時(shí) , 我國(guó)應(yīng)該逐步擴(kuò)大廉租房非財(cái)政資金的籌資渠道 , 形成多元化的資金渠 道。 總的思路是國(guó)家應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)政策確保地方政府城鎮(zhèn)廉租房財(cái)政預(yù)算安排資金 到位 , 并根據(jù)廉租房的運(yùn)行特征 , 采取多元化的融資創(chuàng)新渠道來(lái)滿足其融資需 求。具體為:(1中央或地方政府發(fā)行住

33、房建設(shè)公債等專門籌集廉租房建設(shè)資 金 , 彌補(bǔ)廉租房建設(shè)資金的不足。(2通過(guò)“房地產(chǎn)信托投資基金”解決廉租 房建設(shè)的資金渠道問(wèn)題。 在此模式中, 有住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)通過(guò)相關(guān)渠道, 募集資金, 在城市收購(gòu)房源, 而后以低租金出租用作廉租房。 在這個(gè)過(guò)程中, 地方財(cái)政只需 要補(bǔ)貼租金之間的差價(jià), 而不用直接投入資金進(jìn)行收購(gòu), 這樣財(cái)政的壓力就會(huì)小 很多。 這可以使有限的政府資金帶動(dòng)較大規(guī)模的社會(huì)資金用于收購(gòu)充足的廉租房 源,滿足廣大低收入家庭的住房需求。 (3改革稅收制度。我國(guó)的住宅保障稅, 可以面向城鎮(zhèn)在職居民, 按照其工資收入水平實(shí)行累進(jìn)稅率制, 為使我國(guó)住宅建 設(shè)結(jié)構(gòu)逐漸傾向滿足多數(shù)人的基本住房

34、需求, 可以考慮向購(gòu)買、 居住別墅、 高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項(xiàng)稅收專門用于廉租房建設(shè)、修繕 和租金補(bǔ)貼。 3.結(jié)合實(shí)際情況確定廉租對(duì)象覆蓋面 結(jié)合實(shí)際情況確定廉租對(duì)象覆蓋面 從現(xiàn)階段我國(guó)政府的財(cái)力水平和投入廉租房領(lǐng)域的動(dòng)力來(lái)看，廉租房供應(yīng)對(duì) 象的范圍應(yīng)首先暫定為占現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)總?cè)丝诘牡褪杖俗》坷щy家庭, 即人 均住房面積在平方米以下的萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收人家庭。 事實(shí)上, 這萬(wàn)戶低收人住房困 難的家庭僅僅是具有城市戶籍的低收人家庭, 而現(xiàn)階段還有大量非戶籍低收人 人口如城市農(nóng)民工, 未來(lái)十多年新增戶籍人口中的低收人居住困難戶都應(yīng)是未 來(lái)擴(kuò)大范圍后的廉租房保障對(duì)象。 在未來(lái)政府投

35、入不斷增加的基礎(chǔ)上, 由城市低 收入且居住困難的戶籍人口逐步擴(kuò)大到包括作為城市合法納稅人、 城市建設(shè)貢獻(xiàn) 者的非城市戶籍低收人住房困難家庭, 包括城鎮(zhèn)中已有低水平住房但無(wú)法進(jìn)一 步改善居住質(zhì)量的低收人者、工作時(shí)間短又處在婚育階段的年輕人、城鄉(xiāng)結(jié)合部 土地被征后的農(nóng)民、農(nóng)村進(jìn)城長(zhǎng)期務(wù)工人員等。 4.保證廉租房的房源 保證廉租房的房源 第一,收購(gòu)空置住房。 我國(guó)目前空置房的數(shù)量很大,這不僅不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商資金的回籠,而且給商業(yè)銀行造成大量的不良資產(chǎn)。政府可以抓住時(shí)機(jī)通過(guò)經(jīng) 濟(jì)手段將空置房轉(zhuǎn)化為廉租房,既可以達(dá)到盤活空置住房資金的目的,又可以省 去興建廉租房所帶來(lái)的各種成本。在收購(gòu)工作完成后,對(duì)其按廉租房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重 新設(shè)計(jì)并改造成適合最低收入家庭居住的低標(biāo)準(zhǔn)住房。 第二,加強(qiáng)政府部門與出租住房者的溝通。通過(guò)政府部門與出租住房者的溝 通,由出租住房者向政府部門提供符合廉租房條件的出租房資料,政府部門給他 們代理出租而不收手