九溪半島項目營銷思路提報課件

1、九溪半島營銷策略報告提案：陜西房天下提案：陜西房天下2017.5.25九溪半島項目營銷思路提報九溪半島項目營銷思路提報外部因素分析n 2016-2017年成交統(tǒng)計n 城區(qū)域客戶去化情況n 競品市場格局n 競品優(yōu)劣勢分析第一部分第二部分2017年九溪半島營銷思路提報報告綱要Outline內(nèi)部因素分析n 本案不利因素n 本案貨量梳理n 本案價值深挖掘九溪半島項目營銷思路提報Part/1外部因素分析n 2016-2017年成交統(tǒng)計n 城區(qū)區(qū)域客戶去化情況n 競品市場格局n 競品優(yōu)劣勢分析第一部分九溪半島項目營銷思路提報外部因素分析2016年-2017年榆林成交統(tǒng)計分析九溪半島項目營銷思路提報九溪半島

2、項目營銷思路提報九溪半島項目營銷思路提報九溪半島項目營銷思路提報九溪半島項目營銷思路提報外部因素分析2016年-2017年榆林成交統(tǒng)計分析2017年1-5月榆林房地產(chǎn)成交均價逐月上揚，相對平穩(wěn)。九溪半島項目營銷思路提報城區(qū)區(qū)域客戶購買力分析外部因素分析榆林市場從2014年至今，經(jīng)過多輪去化，客戶容量有限標(biāo)桿效應(yīng)，客群分流收入水平降低反復(fù)去化，企業(yè)客群喪失由農(nóng)村到城市，由外到內(nèi)，是城市人口流動的趨勢。隨著政策不斷加碼，城市化進程加快，產(chǎn)品供應(yīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)變化，造成本案地緣性客群分流。中心城區(qū)自由職業(yè)客群占比較高，本身收入水平有限，隨著近年來經(jīng)濟形勢持續(xù)萎靡，收入水平又有所降低，導(dǎo)致無法支撐房價的走高

3、，增加了高端樓盤的去化難度周邊客群經(jīng)過多輪去化，如今呈存量不足的態(tài)勢。以周邊企業(yè)客戶為例，據(jù)統(tǒng)計，2015-2016年中心城區(qū)板塊的成交客群比例高達50%左右，但經(jīng)過多倫去化，至2017年上半年該項成交占比已不足10%九溪半島項目營銷思路提報中央公園高新區(qū)區(qū)位，中大套型，均價7200元最新動態(tài)：目前二期開盤，區(qū)域關(guān)注較高，去化速度遲緩。均價：7000元/平米。政策折扣：工程進度：準(zhǔn)現(xiàn)房交房時間： 2017年項目優(yōu)勢分析：開發(fā)區(qū)優(yōu)勢地段，配套設(shè)施完善，交通便捷，一站式教育。劣勢：套型面積過大，總、單價過高。外部因素分析競品市場格局九溪半島項目營銷思路提報項目建筑 形態(tài)在售樓棟在售面積主力面積面均

4、價優(yōu)惠政策成交套數(shù) （17年1-5月） 最后成交均價老帶新政策精裝費用中央公園高層二期1681687200元/6800/毛坯競品優(yōu)劣勢分析外部因素分析高新區(qū)市場概況：區(qū)域競爭仍以剛改為主導(dǎo)，但項目優(yōu)勢不明顯，戶型結(jié)構(gòu)是主要劣勢九溪半島項目營銷思路提報2016年市場環(huán)境小結(jié)外部因素分析榆林市房地產(chǎn)市場小結(jié)：1、2016年榆林房地產(chǎn)成交量下降明顯，購房者置業(yè)熱情及信心不足2、2016年5-12月榆林房地產(chǎn)成交均價逐月走低，房價高位回落，以價換量趨勢明顯3、中心城區(qū)板塊客群收入水平不高，且經(jīng)過多輪去化，客戶容量有限4、目前中心城區(qū)市場以剛需、小剛改、低總價、小戶型需求為主整體來講2017年榆林房地產(chǎn)

5、市場形勢并不樂觀我項目地緣性購買力有限，且受開發(fā)周期過長等負(fù)面影響。困難重重，我們?nèi)绾瓮癸@項目優(yōu)勢？九溪半島項目營銷思路提報Part/2內(nèi)部因素分析n 本案不利因素n 本案貨量梳理n 本案價值深挖掘第一部分九溪半島項目營銷思路提報內(nèi)部因素分析本案不利因素n工程進度延緩，開發(fā)周期過長影響樓盤印象n負(fù)面影響較大市場公信度受阻四大客觀因素困擾銷售n產(chǎn)品設(shè)計瑕疵較多增加樓盤去化阻力n宏觀微觀市場壓力紛至沓來抗性增加九溪半島項目營銷思路提報根據(jù)貴公司所提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計本案產(chǎn)品2#、8#面積從85到175，以剛改類產(chǎn)品為主，符合中高端客群需求。內(nèi)部因素分析本案貨量梳理備注：高層戶型分布待確認(rèn)本案二期2#、8

6、#住宅總貨量為168套，面積從85到175，共計戶型4種九溪半島項目營銷思路提報內(nèi)部因素分析五大亮點深挖掘九溪半島項目營銷思路提報內(nèi)部因素分析本案價值深挖掘生態(tài)環(huán)境迎合剛改客群觀景需求九溪半島項目營銷思路提報內(nèi)部因素分析本案價值深挖掘地中海建筑風(fēng)格國際化理念，高品質(zhì)感官，給足客戶吸引力九溪半島項目營銷思路提報內(nèi)部因素分析本案價值深挖掘觀景布局園林觀景設(shè)計，大樓距，南北通透，全明戶型，詮釋品質(zhì)人居82打通公園與小區(qū)后門通道增加產(chǎn)品附加值。九溪半島項目營銷思路提報內(nèi)部因素分析本案價值深挖掘水岸豪宅濱河水岸低密度觀景房，公園里的家。九溪半島項目營銷思路提報內(nèi)部因素分析本案價值深挖掘兩區(qū)黃金交匯點長城

7、南路正式通車，地處長城路與復(fù)康路黃金交匯點。九溪半島項目營銷思路提報內(nèi)部因素分析本案價值體系九溪半島產(chǎn)品構(gòu)成地中海風(fēng)情水岸豪宅地段公園里的家打稀缺炒生態(tài)增賣點增誘惑高配適合剛改需求扭轉(zhuǎn)偏遠(yuǎn)盤社區(qū)差的思維定式彌補市場空缺彌補市場空缺增加硬件附加值增加硬件附加值給客戶一個向往的生活五大價值體系集中釋放九溪半島項目營銷思路提報內(nèi)部因素分析本案產(chǎn)品訴求總結(jié)項目內(nèi)部因素梳理總結(jié)：1、項目不利因素：恐對項目銷售造成影響2、貨量盤點：小面積高品質(zhì)產(chǎn)品組合容易被市場所接受；3、本區(qū)域客戶，更講究實用性，五大亮點中水岸觀景和公園住區(qū)更接地氣u水岸豪宅，主打區(qū)域稀缺求轟動；u公園里的家，主打生態(tài)環(huán)境求青睞。項目雖

8、然存在不利因素但自身產(chǎn)品具備較強的稀缺性，存在成為區(qū)域熱點的契機九溪半島項目營銷思路提報我們在市場中如何站位？外部因素啟示：微觀市場：2017年部分準(zhǔn)現(xiàn)房順勢加推競品市場：高新區(qū)雖熱，但競爭也最慘烈購買力：中心城區(qū)客戶仍持觀望態(tài)度內(nèi)部因素表現(xiàn)：不利因素：恐增加項目的銷售難度貨量盤點：小面積高品質(zhì)容易被市場接受價值提煉：自身有較強的可塑性，存在成為扭轉(zhuǎn)客戶認(rèn)知的契機外部因素分析n 2016-2017年成交統(tǒng)計n 中心城區(qū)客戶去化情況n 競品市場格局n 競品優(yōu)劣勢分析內(nèi)部因素分析n 本案不利因素n 本案貨量梳理n 本案價值深挖掘如何擺脫困局？如何重塑信心？九溪半島項目營銷思路提報 第一部分 我們必

9、須：順應(yīng)趨勢，吃透市場，勇于變革讀懂自己，揚長避短，勇于亮劍對于2017年我們的啟動目標(biāo)進一步明確順應(yīng)趨勢，吃透市場，借助政策東風(fēng)起航深挖賣點，確立價值體系，樹形象揚長避短，力壓群雄，立地位思路開闊，目標(biāo)明確，搶市場九溪半島項目營銷思路提報以精湛的產(chǎn)品設(shè)計和稀缺的水岸豪宅為核心價值闡述以此為市場切入點，帶動整盤的銷售2017年九溪半島營銷思路“九溪半島，決戰(zhàn)城南”科學(xué)的樓盤定位+專業(yè)的策劃推廣+強勢的多點營銷10個月，九溪半島清盤。九溪半島項目營銷思路提報Part/32017年度九溪半島營銷策略及執(zhí)行第二部分九溪半島項目營銷思路提報2017年度九溪半島營銷策略及執(zhí)行Part/3九溪半島項目營銷

10、思路提報確立市場站位給九溪半島產(chǎn)品價值賦予全新的形象九溪半島起航第一幕：項目形象確立九溪半島項目營銷思路提報項目形象突破市場定位重新命名：御景灣、御龍灣重新命名：御景灣、御龍灣九溪半島項目營銷思路提報項目形象突破市場定位支撐小區(qū)配套自帶商業(yè)地中海園林社區(qū)教育配套榆林四小生態(tài)系統(tǒng)濱河公園水岸豪宅品質(zhì)高層九溪半島項目營銷思路提報項目形象突破客群定位徐先生徐先生 40歲歲 私營業(yè)主私營業(yè)主在榆林經(jīng)商多年經(jīng)過多年打拼，有些積蓄在西安有一處房產(chǎn)對家庭有責(zé)任總想對于家庭更好的生活對于房子的理解，越來越深刻不喜歡擁擠為人低調(diào)客戶畫像1九溪半島客戶描?。禾A女士藺女士 三十來歲三十來歲 私營小業(yè)主私營小業(yè)主佳縣

11、人，初中畢業(yè)來榆林奮斗喜歡大城市的發(fā)展機遇無地緣情節(jié)白手起家，想憑借一技之長，打拼出一塊自己的天地對居住的舒適度要求越來越高想要在榆林結(jié)婚定居手中有些積蓄，但不多客戶畫像2九溪半島項目營銷思路提報項目形象突破客群定位潛在客戶生活狀態(tài)生活規(guī)律，朝九晚五樸實，簡單，對生活充滿憧憬相比物質(zhì)追求，覺得精神上的東西更實在購物講究實用性喜歡旅行、自然、文化關(guān)心孩子的未來，希望孩子比自己有出息對于房子的理解，越來越深刻比較理性，說話做事比較謹(jǐn)慎為人低調(diào)消費很有計劃性，對孩子從不吝惜希望給家人帶來更好的生活注重健康、養(yǎng)身也想找到掙錢的機會有兼職賺錢的渠道九溪半島項目營銷思路提報感情訴求定位項目形象突破主打親情

12、和愛情九溪半島項目營銷思路提報項目形象突破SLOGAN九溪半島項目營銷思路提報項目形象突破有了定位，如何營銷？九溪半島項目營銷思路提報確立市場地位為九溪半島創(chuàng)造更多的市場契機，實現(xiàn)九溪半島的產(chǎn)品價值九溪半島起航第二幕：營銷策略確立九溪半島項目營銷思路提報營銷策略突破策略主思路推廣策略渠道策略兩大重拳出擊九溪半島項目營銷思路提報推廣策略主策略: 推廣為輔+渠道為王，多點發(fā)力，致勝城南營銷推廣策略：資源整合 渠道為王渠道：高端酒店、4S店、俱樂部、協(xié)會策略：導(dǎo)視、物料展示九溪半島項目營銷思路提報通過陜西樓市微信公眾號傳播營銷事件，在項目周邊區(qū)域定點導(dǎo)客?！就茝V組合拳】陜西樓市微信公眾號、導(dǎo)客推廣策

13、略九溪半島項目營銷思路提報DM派單區(qū)域封鎖n覆蓋重點區(qū)域，提高貨源推售配比，n商圈掃樓、競品截流n備注;常規(guī)每天5000份，遇到活動節(jié)點2-3天；規(guī)模派單一天3萬份【推廣組合拳】小眾媒體DM派單重塑形象，釋放信息。區(qū)位選擇DM派單城南區(qū)商圈競品攔截 每天10人中心城區(qū)大型商場每天6人公園每天4人推廣策略九溪半島項目營銷思路提報營銷策略突破推廣策略渠道策略兩大重拳出擊九溪半島項目營銷思路提報立體營銷 多重并進費用控制下的效果最優(yōu)方案立體化營銷模式多角度、多方位、多層次、多渠道、多元化、多方式的營銷模式。九溪半島立體化營銷模式行銷圈層動作動作動作 考 量導(dǎo)客動作團購渠道策略九溪半島項目營銷思路提報

14、【營銷組合拳行銷】銷售物料+禮品拜訪行銷人員由我公司統(tǒng)一培訓(xùn)，分片區(qū)走訪周邊中高端社區(qū)、商戶、公司。渠道策略九溪半島項目營銷思路提報【營銷組合拳展銷】駐點+外展項目周邊的大型商場、超市駐點。渠道策略九溪半島項目營銷思路提報【營銷組合拳團銷】周邊企事業(yè)單位團購 + 看房團主管以上級別的管理層每月設(shè)定團購任務(wù)額，與項目周邊大型企事業(yè)單位談團購。我司現(xiàn)有資源包括神華、北元、醫(yī)院等單位。渠道策略九溪半島項目營銷思路提報【營銷組合拳暖場+外展活動】周周有暖場，月月出外展每周在售樓處舉辦暖場活動，準(zhǔn)備精美禮品贈送給客戶，促進客戶成交，激發(fā)客戶帶新客戶前來，零距離釋放項目、價格及優(yōu)惠信息。渠道策略九溪半島項

15、目營銷思路提報渠道為王 決勝城南費用控制下的效果最優(yōu)方案主動出擊：點對點釋放項目信息，開拓市場，抓牢每一組潛在客戶九溪半島全民渠道營銷方案二手房聯(lián)動協(xié)會動作動作動作房天下資源庫 考 量4S店、酒店動作渠道策略九溪半島項目營銷思路提報強強聯(lián)合，創(chuàng)造更多客源；關(guān)門，讓置業(yè)者無所遁形。陜西房天下與全市80多家門店合作強強聯(lián)手，拔高專業(yè)調(diào)性，獲得客戶資源達到每周有客來，月月有成交合作門店大多分布在城市繁華區(qū)域，為挖掘項目受眾群體提供強有力支撐與二手房門店人員時時溝通，更新項目信息，監(jiān)控合作效果擴展更多的合作門店，為我們的項目更多的渠道契機二手門店放置我項目宣傳資料【渠道策略二手房聯(lián)動】與二手房門店互動

16、渠道策略九溪半島項目營銷思路提報同行外聯(lián) 強力吸客 針對各家同行銷售人員，制定特殊的業(yè)務(wù)提點，在榆林市形成同行提點最高位 使各家銷售人員寧愿自己的樓盤不成交，也要推薦到我項目來。【渠道策略同行外聯(lián)】節(jié)省推廣費用，輸送精準(zhǔn)客源同行同行外聯(lián)外聯(lián)輸送精輸送精準(zhǔn)客源準(zhǔn)客源節(jié)省管節(jié)省管理成本理成本節(jié)省推節(jié)省推廣費用廣費用強力強力吸客吸客渠道策略九溪半島項目營銷思路提報營銷策略突破價格建議：6500元/均價認(rèn)籌建議：高額認(rèn)籌抵扣認(rèn)籌建議：高額認(rèn)籌抵扣+解籌抵扣解籌抵扣+如期簽約折扣如期簽約折扣+轉(zhuǎn)介獎勵轉(zhuǎn)介獎勵九溪半島項目營銷思路提報項目總指揮苗杰崗位職責(zé)：資源協(xié)調(diào)、項目總控項目總監(jiān)督任海江崗位職責(zé)：營銷

17、管理、營銷監(jiān)督營銷總監(jiān)楊志偉崗位職責(zé)：營銷執(zhí)行計劃及監(jiān)督、內(nèi)部及外部資源對接策劃經(jīng)理郭克強崗位職責(zé)：推廣、活動計劃實施、營銷策略效果反饋策劃執(zhí)行郭克強崗位職責(zé)：文案、禮品、物料、表單等工作執(zhí)行銷售經(jīng)理喬慧崗位職責(zé)：銷售管理、銷售策略執(zhí)行渠道經(jīng)理苗虎平崗位職責(zé)：渠道策略及組織計劃、監(jiān)督渠道主管高衛(wèi)平崗位職責(zé)：渠道計劃實施、監(jiān)督、效果反饋渠道主管渠道主管銷售主管銷售主管渠道人員3名綜管任海江崗位職責(zé)：人事、行政、財務(wù)、運營、薪酬、監(jiān)督計劃及管理綜合管理2名崗位職責(zé)：人事、行政、監(jiān)督計劃執(zhí)行后臺助理1名崗位職責(zé)：運營數(shù)據(jù)執(zhí)行及每日匯報策劃執(zhí)行平面公司崗位職責(zé)：平面、活動等工作執(zhí)行銷售人員5名走進房天

18、下配置人員架構(gòu)九溪半島項目營銷思路提報 理念優(yōu)勢走入陜西房天下，公司簡介 團隊優(yōu)勢公司架構(gòu)及運營體系 經(jīng)驗優(yōu)勢操作經(jīng)典案例Part/4走進陜西房天下九溪半島項目營銷思路提報強強聯(lián)合首選陜西房天下走進陜西房天下九溪半島項目營銷思路提報走進陜西房天下九溪半島項目營銷思路提報管理團隊一線化銷售團隊本地化西安、榆林專業(yè)管理人才坐鎮(zhèn)榆林陜西房天下10年時間深耕榆林 了解城市 對手 客戶實現(xiàn)銷售員本土化 并有廣泛的人際關(guān)系陜西房天下在榆林實現(xiàn)走進陜西房天下公司架構(gòu)及運營體系九溪半島項目營銷思路提報為保證九溪半島目標(biāo)的順利實現(xiàn)由陜西房天下總經(jīng)理任海江先生親自帶隊負(fù)責(zé)項目各方資源總協(xié)調(diào)，保障外部資源快速導(dǎo)入由陜西房天下營銷總監(jiān)楊志偉先生親自掛帥任項目營銷管理，資源拓展，保證執(zhí)行到位進行案場落地執(zhí)行，嚴(yán)格把控團隊走進陜西房天下公司架構(gòu)及運營體系九溪半島項目營銷思路提報走進陜西房天下九溪半島項目營銷思路提報走進陜西房天