物業(yè)續(xù)租成本高昂之對策分析(共7頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)續(xù)租成本高昂之對策分析飽受通脹之苦和人力成本擠壓的零售企業(yè)們，會被這樣一個現(xiàn)實所困擾，近幾年開店的“黃金時代”還埋下了一個伏筆大批門店租約到期階段的集中來臨。等待他們的，可能是難以企及的高昂續(xù)租費用。數(shù)據(jù)顯示，2010年中國連鎖百強企業(yè)續(xù)租成本平均上漲約30。但這可能還有些樂觀，有些企業(yè)門店的續(xù)租租金上漲達100甚至更離譜。所以，我們不得不擔(dān)憂，門店物業(yè)大量到期很可能引發(fā)零售業(yè)的大動蕩，而以*和樂友、麗家、愛嬰室、愛嬰島為代表的嬰童連鎖企業(yè)也難以獨善其身。盡管*門店的高速擴張從2010年第四季度才開始，但嬰童連鎖面積有限，無法像大賣場及其他大型專業(yè)店以上萬平米的面

2、積拿到較長的租約，合同期限一般都在5年左右，最高也僅8到10年。那么四五年后，我們就會陸續(xù)面臨租約到期的狀況。是否續(xù)租？能承受的租金是多少？如何與業(yè)主談判？能否選擇部分持有物業(yè)？我們現(xiàn)在必須未雨綢繆。兩難的續(xù)租去年7月，由于承擔(dān)不起飛漲的續(xù)租租金，百聯(lián)集團苦心經(jīng)營10年的位于上海徐家匯港匯廣場的聯(lián)華超級生活館被換上了華潤Ole的LOGO。據(jù)了解，華潤Ole進駐港匯廣場的租金已從10年前的1.75元/平米/天，上漲到了12元/平米/天。2011年4月，廣州，繼吉之島揮淚撤出中華廣場后，同樣是租約到期，當(dāng)年重返廣州后的第一家、地處中旅商業(yè)城的百佳超市被爆出將全面撤場。2011年6月，成都，盡管情愿

3、出讓50%的利潤再續(xù)簽，扎根春熙商圈7年的太平洋春熙新館最終還是由于物業(yè)問題談不攏，將于月底撤出。續(xù)租租金上漲的壓力甚至已經(jīng)影響到像江陰樂茵、慈溪慈客隆、衢州東方集團這樣一些三線城市的零售企業(yè)。“我們沒有自有物業(yè)，30多個門店全是租賃。今明兩年有10多個將到期，占總數(shù)的1/3。”最近與浙江某零售企業(yè)的拓展總監(jiān)有過交流。他們剛簽下兩個新店，但他并不滿意，“業(yè)主不愿簽更長，軟磨硬泡也只簽了8年，租金第4年起每年遞增10?！痹絹碓蕉痰淖赓U年限，意味著零售企業(yè)在門店升級改造方面必須慎之又慎。據(jù)了解，賣場平均3-4年就會進行一次升級改造，但8年的租賃合同意味著，只有確保能續(xù)租，企業(yè)才敢重裝門店。為此，一

4、些零售企業(yè)甚至成立了專門的部門，提前兩三年與物業(yè)的業(yè)主“磨”，爭取把物業(yè)“留”下來。但相比年限，零售商更苦悶的是“日新月異”的續(xù)租價格。業(yè)內(nèi)人士透露，2009年之前物業(yè)價格還比較便宜。1000平米左右的門店當(dāng)時租金每個月30-35元/平米，但今年價格普遍在每個月50-60元/平米，漲幅近50。即使如此，零售企業(yè)大多也只能選擇續(xù)簽，就算拿新物業(yè)開新店，租金成本也不會便宜，而一旦放棄老店，對品牌的負面影響相當(dāng)大。另一個原因是，如果放棄，覬覦已久的競爭對手就會馬上補位，企業(yè)將更得不償失。經(jīng)營利潤“傷不起”據(jù)了解，沃爾瑪2010年進入某三線城市時的租金是30元/平米/月。但值得一提的是，賣場的高達80

5、0萬到1000萬元裝修費用由業(yè)主支付，平均下來，物業(yè)價格還挺劃算。業(yè)主之所以愿低價租給知名零售商，是因為商圈處于培育期。當(dāng)商圈成熟后，租賃合同也快到期了，等待零售商的將是難以承受的高昂租金。零售業(yè)在幾年內(nèi)也將面臨大批門店物業(yè)到期的問題，未來的遭遇和前幾年的百勝餐飲、麥當(dāng)勞等相仿。當(dāng)初他們都曾是百貨店頗受追捧的主力業(yè)態(tài)，但是現(xiàn)在隨著商圈成熟和業(yè)態(tài)升級，這些洋快餐也被逼出門去。高昂的續(xù)租費用還嚴重影響了零售商的經(jīng)營收益。人人樂在2010年報里總結(jié)其業(yè)績不景氣的原因，新店、新區(qū)域培育期虧損和租賃成本逐年遞增對業(yè)績的影響成為重點。我們不妨算算賬：物業(yè)租賃成本占門店年銷售額的4-5，如果續(xù)租租金上漲50

6、-60，意味著必須在現(xiàn)有15-20的毛利率基礎(chǔ)上提高1.5-2，才能維持之前的利潤。關(guān)于自建物業(yè)如果是自有物業(yè)，運營成本會比租賃物業(yè)低30-40。不斷增加的物業(yè)成本讓越來越多的零售商把目光投向了自建物業(yè)。2010年，人人樂募集2739萬元買下了原本租賃的長沙岳麓店物業(yè)。福建永輝也在各地開始自建賣場。TESCO則早在幾年前就開始“購地自建”策略，而2010年末，沃爾瑪也實現(xiàn)了首個買地自建項目大連山姆會員店。今年3月份，他們還開始招聘地產(chǎn)經(jīng)理。但中投顧問日前發(fā)布的報告似乎對未來自有物業(yè)的發(fā)展并不十分看好。該報告稱，未來幾年超市發(fā)展自有物業(yè)會逐漸減少，因為成本越來越高，自建物業(yè)需要巨大的資金投入。如

7、果自建物業(yè)行不通，我們又該如何緩解門店物業(yè)到期、租賃成本日益上漲的壓力？人人樂的措施是：根據(jù)不同城市制定相應(yīng)策略，在一、二線城市和租金上漲較快的城市，主要開設(shè)品類高度優(yōu)化的緊湊型大賣場，在三、四線城市開設(shè)組合型購物中心。未來新店拓展時考慮高線城市和低線城市間的平衡，從而改善門店租金結(jié)構(gòu)。在已開業(yè)的門店通過合理布局和品類優(yōu)化來有效提升招商區(qū)效益及賣場坪效。隨著時間推移，中小型賣場可能是最終勝利者。大賣場未來只有兩條路：“化整為零”或向郊區(qū)發(fā)展。而真正能在市區(qū)活下來的將是面積較小，單店產(chǎn)出高的中小型賣場。*之對策*發(fā)展至今僅8年時間，當(dāng)初在*開出的店面租約可能從3年到8年不等，如今已面臨租約陸續(xù)到

8、期的問題。而武漢、重慶、南昌等新市場，特別是成都市場，開店的物業(yè)成本日漸高漲，越來越難以承受，直接造成*在成都區(qū)域的拓展腳步遲緩?？v觀國內(nèi)外零售企業(yè)，在應(yīng)對物業(yè)成本上漲方面，普遍采用了自有物業(yè)方式，除前面提到的永輝、人人樂、沃爾瑪和英國TESCO之外，還有宜家、樂天、永旺、華堂、麥德龍、正大卜蜂蓮花及大潤發(fā)歐尚聯(lián)合體等大型外資零售企業(yè)，都在自有物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)模式方面進行了諸多嘗試，并已初嘗甜頭。最近一年多在A股上市的新華都、步步高、人人樂、永輝超市、天虹商場及文峰股份都不約而同地加大了持有物業(yè)的力度，其超募資金在不同程度上投向了門店物業(yè)的自建或購置。特別是文峰股份，自有物業(yè)經(jīng)營面積達到22.7

9、7萬平米，占總體面積的比例高達63.35%，這也對文峰今后的價值重估和資本市場表現(xiàn)構(gòu)成了強有力的支撐。商業(yè)地產(chǎn)界觀點普遍認為，在投入成本方面長期來看，自建物業(yè)低于購置物業(yè),而購置物業(yè)又低于租賃物業(yè)。因此，在戰(zhàn)略性區(qū)域的物業(yè)稀缺地塊或具有確定性成熟前景的地段，選擇自身持有物業(yè),在降低經(jīng)營成本的同時，該物業(yè)還能具備一定的升值空間。自有物業(yè)主要包括兩種形式，即自建和購置。前者又可分為獨立自建和合作定制兩類。對于自建和購置兩種形式，各有利弊。前者的綜合成本更低、短期資金壓力較小、物業(yè)結(jié)構(gòu)可控、后期管理簡單，但同時也面臨著地產(chǎn)運作和商業(yè)規(guī)劃能力要求高、需單獨組建團隊及建設(shè)周期較長的難題。后者特點正好相反

10、。自建的兩類方法中，獨立自建對商業(yè)地產(chǎn)綜合運作能力要求更高，必須單獨組建專業(yè)團隊來承擔(dān)具體的項目開發(fā)與運營，包括參與土地招拍掛、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、主體工程建設(shè)、內(nèi)外部裝飾、園林景觀設(shè)計與維護、營銷推廣、招商與后期運營等。采用這樣方式的典型例子有：瑞典宜家捆綁英特宜家公司，在北京、無錫、武漢拿地自建英特宜家購物中心；英國TESCO成立特易購地產(chǎn)開發(fā)樂都匯廣場，其中廈門五緣灣和南京顏料坊項目等都屬于直接拿地自建。而合作定制則相對更為靈活，主要有兩種形式，即與房企合作開發(fā)和房企代建后回購。合作開發(fā)的案例有永輝超市與福建嘉博合作開發(fā)“漳浦城市生活廣場”及代建回購的案例有TESCO樂都匯廣場青島四方和

11、市北、河北廊坊張家口保定等項目，均為與所在區(qū)域地產(chǎn)商合作，待建成后回購從而擁有產(chǎn)權(quán)。另外，大潤發(fā)在國內(nèi)的近160家門店中，有40家為自有物業(yè)。除少數(shù)為購地自建外，大多數(shù)都是與綠城、棲霞、首創(chuàng)、碧桂園等國內(nèi)知名地產(chǎn)商或區(qū)域品牌開發(fā)商合作定制。而沃爾瑪?shù)?00多家賣場中，有超過一半都是與深國投、凱德置地、中信泰富、萬達等定制。對于購置物業(yè)，國內(nèi)較早走出這一步的是物美商業(yè)（6月30日將轉(zhuǎn)至香港主板交易，代碼01025），2005年底至2006年5月，物美出資4億，分兩次購置北京豐臺區(qū)兩處物業(yè)。美邦服飾在中小板IPO后，也多次出資購置南昌福建等地物業(yè)。而安踏、361度等運動品牌連鎖也曾在一二線城市稀缺

12、網(wǎng)點出資購入物業(yè)。對于*，個人認為可以適當(dāng)?shù)爻钟形飿I(yè)，比例在門店總數(shù)的2%到3%，后期可根據(jù)市場狀況及整體戰(zhàn)略來進行一定調(diào)整，最高比例不超過6%。具體形式，個人認為可采用三種形式：1、購地自建。集團現(xiàn)在也開始進行一定的土地資源儲備，比如在人脈資源豐厚的*，我們可在符合*選址要求的自有地塊留出相應(yīng)面積（依據(jù)周邊市場容量和消費潛力，2000到5000平不等），開建我們的旗艦店。2、合作定制。*地產(chǎn)目前已在粵蘇湘黔遼桂等多個省份陸續(xù)開發(fā)地產(chǎn)項目。參照永輝超市在重慶的發(fā)展軌跡，能在6年里拓展80多家加強型食品賣場，同他們和龍湖、金科、融僑、協(xié)信等當(dāng)?shù)卮笮偷禺a(chǎn)商的緊密戰(zhàn)略合作，甚至提前定制物業(yè)是密切相關(guān)

13、的。那么，我們也可加以仿效，考慮和*地產(chǎn)戰(zhàn)略性同步進入各大城市，并提前預(yù)留甚至定制符合*需求的物業(yè)，從而加快我們的全國拓展步伐并能有效降低我們的物業(yè)成本。3、購置物業(yè)。從我們*的業(yè)態(tài)定位和標(biāo)準店面積來看，和服裝連鎖、運動連鎖更為接近，美邦、安踏購置店面的選擇可以重點借鑒。但對于目標(biāo)店面，我們必須經(jīng)過詳實而全面的調(diào)研及測算，通過相應(yīng)完善的程序，才能確定出手購買。附：國內(nèi)外零售商自有物業(yè)案例精選蘇寧電器在店面開發(fā)模式上，蘇寧將采取自建、購置及定制等多種手段，未來十年完成300個自有門店的布局，達到8-10%的自有店面占比。目前已完成5家蘇寧電器廣場的自建并投入使用，同時在19個城市還有27個項目在

14、建。特易購2009年第一季度，英國TESCO（即特易購）門店數(shù)量就增加超過1成。加上該季度開業(yè)的7家門店，特易購在大陸已擁有65家大賣場和6家便捷店。 特易購在全球14個國家擁有超過3900家門店。年銷售額達518億英鎊（約7770億人民幣）。不過作為進入中國市場的后來者，他的競爭對手在中國的門店數(shù)量已經(jīng)數(shù)倍于它?，F(xiàn)在中國城市里的稀缺商業(yè)地段已經(jīng)被瓜分得所剩無幾，為此特易購正全面與中國各地地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)盟，以突進中國市場。 一季度中特易購已經(jīng)以租賃的方式開業(yè)了7家門店。這些項目分布在遼寧鐵嶺、撫順、大連，浙江溫嶺和臺州，廣東廣州，山東濰坊等地。這家公司的自建項目也分別在廈門、青島、撫順、南京四個

15、城市展開，目前正在建設(shè)中，預(yù)計年底會有自建店完成。 特易購的擴張仍在繼續(xù)。4月7日，特易購與河北的廊坊、張家口、保定三家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了合作協(xié)議，正式進入河北市場。 根據(jù)協(xié)議，特易購在廊坊的新店預(yù)計今年年底開業(yè)，總面積為1.7萬平方米。與張家口新東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合作項目位于張家口市新區(qū)的核心地帶，總面積約2萬平方米，預(yù)計2012年投入使用。 特易購在青島的兩個項目3月也完成了注冊。這兩個項目的投資額分別為7800萬美元和7500萬美元，規(guī)劃建成青島四方和市北兩個大型購物中心。 特易購中國相關(guān)負責(zé)人14日對本報表示，特易購在中國的擴張主要有兩種方式，一是采取租賃的方式，二是采取購地自

16、建的方式，建成大賣場。第二種方式的投資額要更大一些。目前兩種擴張方式并行，互相結(jié)合。 該負責(zé)人稱，購地自建的方式雖然難度更大，但能夠建成更符合特易購在全球風(fēng)格的賣場?？梢圆皇軜I(yè)主已經(jīng)成型的客觀條件的制約。 特易購在青島的兩個項目，屬購地自建的項目。與南京購地自建項目略有不同，南京是11億元先拍得“新地標(biāo)”顏料坊地塊，再開發(fā)建設(shè)。青島這兩家購物中心項目是先由開發(fā)商投入建設(shè)、特易購購買物業(yè)、待建成后再轉(zhuǎn)給特易購、產(chǎn)權(quán)也是歸屬特易購的。 “這是根據(jù)各地實際情況不同采取的不同的購地自建的方式。這些購地自建項目都是按照特易購的對于店面的規(guī)劃和要求正在建設(shè)當(dāng)中。”上述負責(zé)人表示。 永輝超市公司公告稱，決定

17、與福建嘉博筑業(yè)集團按65：35比例出資2000 萬元在福建省漳浦縣設(shè)立一家項目公司永嘉（漳浦）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，專項開發(fā)漳清縣2010G01 號宗地。該項目占地面積 20051.76 平方米，位于漳浦縣市中心，是目前漳浦最大的商業(yè)地塊。該項目擬打造成為集百貨、娛樂、精品酒店、大型餐飲、步行商業(yè)街為一體的首個漳浦城市綜合體。其中公司以定制方式獲得超市物業(yè)約12000 平方米、部分車位和投資收益權(quán)，規(guī)劃建成定制永輝超市漳浦旗艦店并集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的“漳浦城市生活廣場”。超市建成后，公司將以低成本取得所定制超市物業(yè)，其后將適時退出項目公司。截止目前，永輝已開出門店總數(shù)達 158 家（其中福建87 家，重慶54 家、北京8 家、安徽7 家、貴州天津各1 家），籌建門店有77 家（其中福建20 家、重慶28 家、北京5 家、安徽11 家、貴州1家、江蘇4 家、河南7 家、四川1 家），預(yù)計未來每年將新增門店50 家，至2014 年門店數(shù)有望超過350 家。但自有物業(yè)較少，自有店面積占門店總經(jīng)營面積的比重不足3%，絕大多數(shù)門店依