2007房地產(chǎn)估價理論與方法考試試題

1、房地產(chǎn)估價理論與方法精講班第53講講義單項選擇題（1-10）建議先做在線作業(yè)再聽講座一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價值。（第一章）（P6）A發(fā)明B發(fā)現(xiàn)C創(chuàng)造D確定答案：B解析：房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經(jīng)驗去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”房地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。2不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為（）。（第一章）（P21估價結(jié)果）A

2、掌握的有關(guān)信息不同B作出的估價師聲明不同C估價對象狀況不同D委托人不同答案：A3下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是（）。（第一章）（P41）A內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11月簽署B(yǎng)內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)頒證大會于2004年8月舉辦C內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師D內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一答案：C4某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價

3、結(jié)果是（）。A現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格C現(xiàn)時該房屋的房改成本價D當(dāng)時該房屋的房改成本價答案：B5在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤（）×直接成本利潤率。（第九章）A后續(xù)開發(fā)成本管理費用B后續(xù)開發(fā)成本管理費用銷售費用C待開發(fā)房地產(chǎn)價值后續(xù)開發(fā)成本D待開發(fā)房地產(chǎn)價值后續(xù)開發(fā)成本取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費答案：D6判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)（）。（第八章）A目前是否有經(jīng)濟(jì)收入B過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益C是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力D目前的收入是否大于運營

4、費用答案：C7某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125，套內(nèi)墻體面積20，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25，則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。（第二章房地產(chǎn)及其描述腳注）A1765B2000C2069D2400答案：B解析：建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e12525150，300000÷1502000元。8房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（）。（第三章）（P98）A市場價值B清算價值C快速變現(xiàn)價值D投資價值答案：D解析：教材中對投資價值所下的定義為：投資價值一詞有兩種含義：一是值得投資；二是從某個特定的投資者的角度來衡量的價值。9下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系

5、的表述中，錯誤的是（）。（第三章）（P99）A原始價值高于賬面價值B投資價值高于市場價值C謹(jǐn)慎價值低于市場價值D快速變現(xiàn)價值低于市場價值答案：B解析：投資者評估的房地產(chǎn)投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格。，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。10某期房預(yù)計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/，出租的年末凈收益為500元/。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/。（第三章）（P107）A3473B4365C4500答案：A解析：對于公式要活學(xué)活用，教材中給出的例題某期房尚有1年時間竣工，而此題給出的條件是某期房預(yù)計2年后竣工交付使用，那么

6、對于估價時點來說，第一年和第二年的收益價值是不同的。 單項選擇題（11-20）建議先做在線作業(yè)再聽講座11根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。（第八章）（P295）A有租約限制下的價值B共有房地產(chǎn)的價植C無租約限制下的價值D承租人權(quán)益的價值答案：D解析：教材295頁中對承租人權(quán)益的價值的定義為：承租人權(quán)益的價值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。12引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是（）。（第二章）（P64）A裝修改造B需求增加C通貨膨脹D改進(jìn)物業(yè)管理答案：B解析：外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真

7、正的房地產(chǎn)自然增值。13下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。（第四章）（P138）A上調(diào)貸款利率B收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D增加土地供應(yīng)答案：B解析：嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會使房地產(chǎn)價格上升；采取諸如上調(diào)貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會減少房地產(chǎn)需求，從而會降低房地產(chǎn)價格。14某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價。（第五章）（P160）A合法原則B最高最佳使用原則C估價時點原則D替代原則答案：B解析：

8、最高最佳使用必須同時滿足以下4個條件：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價值最大化。15下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是（）。（第一章）（P57）A房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證C房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制D房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格答案：C解析：房地產(chǎn)估價會有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。16下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是（）。（第五章）（P152）A獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則B合法原則屬于一般性原則C最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則D謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則答案：D解析：在各種估價目的的房地

9、產(chǎn)估價中都應(yīng)遵守的原則，稱為普適性原則或者一般原則，主要有獨立、客觀、公正原則，合法原則、最高最佳使用原則，估價時點原則，替代原則。其中獨立、客觀、公正原則是基本原則外，其余都是技術(shù)性原則，可以將它們稱為普適技術(shù)性原則。某些估價目的的房地產(chǎn)估價還應(yīng)遵守一些其他原則，例如房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則，這些僅適用于某種或某些估價目的的房地產(chǎn)估價原則，可以稱為特殊原則。17以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。（第五章）（P165）A簽訂估價委托合同之日B發(fā)放抵押貸款之日C完成估價對象實地查看之日D未來處置抵押房地產(chǎn)之日答案：C18甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價格均為50萬元，若將該兩宗土地

10、合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。（第六章）（P186）A050B5075C50100D100150答案：C19為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元/，約定建筑面積為95，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為l00。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲03%，則就上述情況對該可比實例成交價格進(jìn)行處理后的單價為（）元/。（第六章）A386892B4000

11、00C407254D428689答案：C解析：4000×（10.3%）64072.54，面積誤差為（10095）÷955.26%，超過商品房銷售管理辦法規(guī)定的面積誤差范圍（3%），但由于合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，因此對此問題可不予考慮。20某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元/。（第六章）（P189）A242718B250000C257500D265957答案：D解析：正常成交價格賣方實際得到的價格/（1應(yīng)

12、由賣方繳納的稅費比率）300000/（16%）/120265957元/。房地產(chǎn)估價理論與方法精講班第54講講義單項選擇題（21-27）建議先做在線作業(yè)再聽講座21為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程直接費為780元/，安裝工程直接費為450元/（其中人工費為50元/），裝飾裝修工程直接費為900元/（其中人工費為45元/），又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15%，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75%，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72%，稅金為35%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為（）元/。（第七章）（P232）A220455B239799C323760

13、D334564答案：B解析：780×（115）45050×7590045×72×（13.5）239799元/。22某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費08萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。（第七章）（P249）A183800B184455C184587D185000答案：B解析：200015008÷12×11÷（112）15184455萬元。23某估價對象為一舊廠

14、房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。（第七章）（P245和P251）A200%B213%C222%D250%答案：C解析：對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。505405，50545，在建筑物的殘值率為零的情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命1÷年平均折舊率，年平均折舊率1÷建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，即1÷45222%。

15、24某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、305萬元、295萬元，報酬率為8%。用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。（第八章）（P297）A35885B36049C36293D36529答案：D解析：25某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為75%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為（）。（第八章）（P310）A765%B875%C942%D101

16、9%答案：D解析：抵押貸款常數(shù)RM為：26某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今己使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。（第八章）（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命未明確說明，確定收益期限依據(jù)不充分）A8545B8716C88，50D8890答案：B解析：該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為：27某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/，可出租面積為建筑

17、面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為（）萬元。（第九章）（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命未明確說明，確定收益期限依據(jù)不充分）A228183B247460C379830D411918答案：C 單項選擇題（28-35）建議先做在線作業(yè)再聽講座28運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（）。（第九章）（P337）A估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D估算開發(fā)期中的利息和利潤答案：D解析：投資利息和開

18、發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。29通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價格分別為3405元/、3565元/、3730元/、3905元/、4075元/，則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2008年的價格為（）元/。（第十章）（P351）A40750B42425C44100D45775答案：C解析：根據(jù)平均增減量法進(jìn)行測算：d（160165175170）/41675預(yù)測該地區(qū)商品住宅2008年的價格為：V6P0+d×i34051675×64410元/。30某幢大廈的總建筑面積為10000，房地產(chǎn)總價值為7000萬元，其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈

19、其中一部分，該部分的建筑面積為250，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，則王某占有的土地份額為（）。（第十一章）（P392）A167%B233%C275%D333%答案：AA6400B6800C6960D7600答案：C解析：Vu0×dv0u1×dv1×t5000×120%4000×120%×20%6960元/。32某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為12，樓面地價為1500元/。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到16，樓面地 價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價（）萬元。（

20、第十一章）（P388）A375B450C500D600答案：A解析：需補地價樓面地價×（新容積率舊容積率）1500×（1612）×10000600（萬元）33暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)有（）。（第十二章）（P399）A在建工程抵押估價業(yè)務(wù)B城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)C該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)D正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)答案：D解析：暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。在估價機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接業(yè)務(wù)的情形中有一種有利害關(guān)系或利益沖突時不應(yīng)承接

21、業(yè)務(wù)，選項C即是這種情形。34下列關(guān)于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是（）。（第十二章）（P407408）A房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對B房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應(yīng)去估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解答案：B解析：任何估價項目，只要有可能，估價師都應(yīng)親自進(jìn)行實地查看。房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀或臨路狀況的影像資料。35

22、估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和（）。（第十二章）（P413）A價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件B價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函C價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應(yīng)用的限制D價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用的限制答案：D解析：估價結(jié)果報告通常包括：（1）委托人；（2）估價機(jī)構(gòu)；（3）估價對象；（4）估價目的；（5）評估的價值類型和定義；（6）估價時點；（7）估價依據(jù)；（8）估價原則；（9）估價方法；（10）估價

23、結(jié)果；（11）估價報告應(yīng)用的限制；（12）估價作業(yè)日期；（13）其他需要說明的事項；（14）注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價人員。房地產(chǎn)估價理論與方法精講班第55講講義多項選擇題（1-15）建議先做在線作業(yè)再聽講座二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分：少選且選擇正確的，每個選項得05分）。1與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。（第一章房地產(chǎn)估價概論）（P2）A是一種專業(yè)意見B估計價格或價值C實行有償服務(wù)D承擔(dān)法律責(zé)任E估價作業(yè)日期長答案：ACD解析：專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有5點不

24、同：（1）由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成；（2）是一種專業(yè)意見；（3）具有公信力；（4）實行有償服務(wù)；（5）承擔(dān)法律責(zé)任。2房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（）。（第二章房地產(chǎn)及其描述）（P58）A難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E房地產(chǎn)價值量大答案：ABCD解析：房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者的個別因素的影響。此外，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式。3根據(jù)求取建筑物重新購建價格

25、中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（）。（第七章成本法及其運用）（P231236）A單位比較法B市場提取法C分解法D工料測量法E分部分項法答案：ADE解析：建筑物重新購建價格的求取方法有：單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。4在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括（）。（第三章房地產(chǎn)價格和價值）（P102）A劃撥土地應(yīng)補交的出讓金B(yǎng)已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款D強(qiáng)制執(zhí)行費用E估價費用答案：BC解析：法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)

26、先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金。（史記：劃撥土地應(yīng)補交的出讓金應(yīng)屬于其他法定優(yōu)先受償款）5工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（）。（第四章房地產(chǎn)自身因素）（P121）A臨街狀況B動力是否易于取得C廢料處理是否方便D接近大自然E產(chǎn)品原料的獲取方便程度答案：BCE解析：工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。6利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。（第五章房地產(chǎn)估價原則）（P161）A最佳規(guī)模B最佳經(jīng)營手段C最佳集約度D最

27、佳管理方式E最佳投資渠道答案：AC解析：均衡原理是以估價對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。7城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于（）。（第五章房地產(chǎn)估價原則）（P156）A被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積B拆遷人提供的被拆遷房屋的面積C拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果D具有房產(chǎn)測繪資格的機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果E房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積答案：ACDE8某估價對象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實例權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。（第六章市場法及其運用）（P19

28、5）A后退道路紅線距離B土地使用期限C基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D容積率E合并的可能性答案：BD9征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括（）。（第七章成本法及其運用）（P251，P254）A土地補償費B安置補助費C地上附著物和青苗的補償費D土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用E安排被征地農(nóng)民的社會保障費用答案：ABCE解析：征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括土地補償費；安置補助費；地上附著物和青苗的補償費；安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用也是征收集體土地下的土地取得成本之一，但不屬于征地補償安置費用。10可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或

29、收益有（）。（第九章）（P289）A潛在毛租金收入B有效毛收入C凈運營收益D稅前現(xiàn)金流量E稅后現(xiàn)金流量答案：ABC解析：史記：此題出的不嚴(yán)謹(jǐn)，其中D、E兩選項也應(yīng)入選。11假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。（第十一章假設(shè)開發(fā)法及其運用）（P334）A開發(fā)期經(jīng)營期B開發(fā)期運營期C開發(fā)期經(jīng)營期前期建造期D開發(fā)期運營期前期建造期E前期建造期經(jīng)營期答案：ABE解析：2008年教材將開發(fā)期改為建設(shè)期。12長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于（）。（第十章長期趨勢法及其運用）（P357）A假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測B收益法中未來租金、運

30、營費用的預(yù)測C成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核D市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整E某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補答案：ABE解析：長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，例如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，此外還有一些其他作用：（1）用于收益法中未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率、凈收益等；（2）用于市場法中對可比實例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整；（3）用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力；（4）用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏。13下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（）。（第十二章）A估價對象B估價時點C價值類型D估價方法E估價所需材料答案：A

31、BC解析：明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。由此題可見，估價目的與估價方法之間沒有嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。14評估基準(zhǔn)地價或利用基準(zhǔn)地價評估宗地價格，必須明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價的內(nèi)涵包括（）。（第十一章）A基準(zhǔn)日期B土地開發(fā)程度C基準(zhǔn)地價修正體系D土地用途E基準(zhǔn)地價公布日期答案：ABD解析：基準(zhǔn)地價具有特定的內(nèi)涵，即有其對應(yīng)的具體的估價時點（基準(zhǔn)日期）、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、土地開發(fā)程度和容積率等。15房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。（第十二章）（P412）A說明估價報告的合法性、真實性B說明估價的獨立

32、、客觀、公正性C規(guī)避估價風(fēng)險D保護(hù)估價報告使用者E防止委托人提出高估或低估要求答案：CD 判斷題（1-15）建議先做在線作業(yè)再聽講座三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當(dāng)方法對該套住房進(jìn)行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（）（第一章房地產(chǎn)估價概論）（P2）答案：×解析：同多選第1題

33、結(jié)合看。2一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。（）答案：3房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。（）（第二章房地產(chǎn)及其描述）（P51圖22）答案：解析：見教材51圖224某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場價值為1000萬元，已抵押貸款額度為540萬元，貸款成數(shù)為06，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價值應(yīng)為276萬元。（）（第三章）答案：×解析：1000540/06100萬元。5城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估

34、價應(yīng)采用非市場價值標(biāo)準(zhǔn)。（）（第三章房地產(chǎn)價格和價值）（P97）答案：×解析：因為要依法給予拆遷補償，維護(hù)被拆遷人的利益。6在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價水平主要取決于房地產(chǎn)價格水平。（）（第四章房地產(chǎn)價格影響因素）（P144）答案：7一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。（）（第四章房地產(chǎn)價格影響因素）（P141）答案：×解析：GDP增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設(shè)施等的許有增加，由此會引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。8不論是何種估價目的，估價對象價值所依據(jù)

35、的市場狀況一定是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。（）（第五章房地產(chǎn)估價原則）（P165）答案：9在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元/，建筑面積100，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/，建筑面積120，首付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/，建筑面積90，成交時候一次性付清；丁成交價格4760元/，建筑面積110，成交時支付20萬元，一年后付清余款3236萬元。已知折現(xiàn)率10%，這4個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。（）（第六章市場法及其運用）答案：×解析：此題也是2

36、005年試題的單選題。計算各自的實際價格：甲的實際單價2416/（110%）058/（110%）÷10004653萬元，乙的實際單價2436/（110%）05÷12004860萬元，丙的實際單價04700萬元，丁的實際單價203236/（110%）÷11004493萬元，故有乙丙甲丁。10建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。（）（第七章成本法及其運用）（P230）答案：×解析：重置成本，是指采用估價

37、時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。11建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。（）（第九章）（P296）答案：×解析：應(yīng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限。12對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價。（）（第九章假說開發(fā)法）（P326）答案：13房地產(chǎn)價格上漲或下降趨勢的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)目前價格的高低無關(guān)，價格較低的房地產(chǎn)其價格上漲趨勢可能更強(qiáng)勁。（）（

38、第十章長期趨勢法及其運用）（P357）答案：14由于路線價是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。（）（第十一章地價評估與分?jǐn)偅≒372）答案：×解析：由于路線價是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整，但須做房地產(chǎn)狀況調(diào)整。15某已抵押房地產(chǎn)因債權(quán)實現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價，則估價結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價值。（）（第三章）（P105）答案：×解析：已抵押房地產(chǎn)在強(qiáng)制處分時，其價值上已設(shè)定了他項權(quán)利，在強(qiáng)制處分所得款額中要償還抵押權(quán)人的債務(wù)。房地產(chǎn)估價理論與方法精講班第56講

39、講義計算題（1）建議先做在線作業(yè)再聽講座四、計算題（共2題，共20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答）1某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700，容積率為15，土地取得費用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動工的時間為1年。該工程正常施工期（不含裝修）為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費用為建安成本的3%；至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開發(fā)成本的55%，剩余費用在施工期內(nèi)均勻投入

40、，折現(xiàn)率為13%。該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入40萬元花一年時間裝修（假定裝修費用支出發(fā)生在該年末），然后出租營業(yè)。預(yù)計第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15%的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4年在該年末進(jìn)行一次大裝修，正常大裝修費用為40萬元，當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費用。該類餐館的報酬率為15%。按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括在建工程）在轉(zhuǎn)讓交易過程中，買方按售價的3%繳納有關(guān)稅費，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的2%和6%。請利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2007年6月30日的正常購買總價。（10分）（史記：此題建筑物經(jīng)濟(jì)壽命未明確說明，在確定收益期限時依據(jù)不充分；另，銷售費用發(fā)生時點未明確交待，也是此題不夠嚴(yán)謹(jǐn)之處）解：設(shè)該在建工程在2007年6月30日的正常購買總價為V1該在建工程開發(fā)完成后的總價值F 計算題（2）建議先做在線作業(yè)再聽講座2某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項目總用地面積10000，土地使用期限40年，建筑總面積為20000，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗收時要