成本控制指導(dǎo)書

1、項(xiàng)目成本控制指導(dǎo)書 2006年2月目 錄第一章 成本測算總說明第二章 成本控制職責(zé)劃分準(zhǔn)則第三章 成本控制管理準(zhǔn)則附件: 成本測算(方案階段) 第一章 成本測算總說明一、 成本測算測算成本總價(jià)為29496萬元；建筑面積為161330M2，其中:地上建筑面積153783m2，商鋪建筑面積7550m2；建筑面積單價(jià):1607元/M2：序號項(xiàng)目項(xiàng)目總價(jià)（萬元）單價(jià)（元/M2）1土地成本8100.00420.022開發(fā)前期成本882.88172.003建安成本10827.89700.474公共管網(wǎng)配套成本1591.23100.005綠化景觀成本385.4075.086配套成本1770.00200.83

2、7開發(fā)間接成本1938.53377.66合計(jì)294961607.00二、 成本測算依據(jù) 本次成本測算根據(jù)已經(jīng)報(bào)批的圖紙?zhí)峁┑慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行測算。第二章 成本控制管理職責(zé)劃分準(zhǔn)則一、 組織管理責(zé)任劃分為三個(gè)層面u 成本總負(fù)責(zé)中心 公司總經(jīng)理層 u 成本費(fèi)用發(fā)生中心a. 地價(jià)費(fèi)用中心：項(xiàng)目發(fā)展部b. 設(shè)計(jì)費(fèi)用中心：設(shè)計(jì)部c. 主體建安費(fèi)用中心：項(xiàng)目部d. 營銷費(fèi)用中心：銷售部、企劃部e. 期間費(fèi)用中心：財(cái)務(wù)部u 成本費(fèi)用審核與監(jiān)控中心 成本管理委員會(huì)：成本管理部、財(cái)務(wù)部二、 基本職責(zé)劃分u 成本費(fèi)用發(fā)生中心的基本職責(zé)a. 按照測算成本的目標(biāo)，遵照相關(guān)規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動(dòng)。b. 對施工現(xiàn)場、設(shè)計(jì)單位

3、或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項(xiàng)目成本費(fèi)用監(jiān)控職責(zé)，并對其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。c. 配合并接受成本費(fèi)用指導(dǎo)監(jiān)控中心按章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責(zé)。u 成本費(fèi)用指導(dǎo)與監(jiān)控中心的基本職責(zé)a. 組織編制開發(fā)項(xiàng)目的測算成本、目標(biāo)成本費(fèi)用總指標(biāo)。b. 組織分解開發(fā)項(xiàng)目的具體明細(xì)目標(biāo)成本費(fèi)用指標(biāo)。c. 組織編制開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用控制管理方案，并連同明細(xì)指標(biāo)落實(shí)到專業(yè)部門和專業(yè)負(fù)責(zé)人。d. 跟蹤監(jiān)控和分析評估目標(biāo)成本費(fèi)用執(zhí)行情況，并提出可操作的指導(dǎo)性意見。e. 建立健全目標(biāo)成本費(fèi)用管理體系，制定、修改、解釋、培訓(xùn)目標(biāo)成本管理通則及其相關(guān)規(guī)范、制度。三、 成本信息月報(bào)的管理準(zhǔn)則每月7日前

4、完成該項(xiàng)目的成本信息月報(bào)的編制，必須包括：本月成本與上月成本的差異；第三章 成本控制管理準(zhǔn)則一、開發(fā)前期費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則（一） 內(nèi)容明細(xì)分類項(xiàng)目主 要 內(nèi) 容責(zé)任部門總價(jià) （萬元）單價(jià) (元/M2)1、勘察費(fèi)35.937水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、拔地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、土地丈量測繪費(fèi)項(xiàng)目部2、設(shè)計(jì)費(fèi)359.3170方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等；可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)設(shè)計(jì)部3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)390.1176政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)、人防費(fèi)項(xiàng)目部4、三通一平費(fèi)38.57.5包括施工現(xiàn)

5、場的臨時(shí)水、電、施工便道等項(xiàng)目部5、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)46.29包括臨時(shí)圍墻、圍板工程；項(xiàng)目部臨時(shí)辦公室裝修等項(xiàng)目部6、零星工程12.832.5項(xiàng)目部（二） 控制管理準(zhǔn)則1 應(yīng)注意勘察工作的實(shí)效性，避免重復(fù)測量定位；2 設(shè)計(jì)部應(yīng)注意設(shè)計(jì)費(fèi)的合理使用，由于設(shè)計(jì)合同較多且工作相互關(guān)聯(lián)，應(yīng)分清各份設(shè)計(jì)合同的工作內(nèi)容及工作范圍，如設(shè)計(jì)院未及時(shí)完成工作應(yīng)開扣款單；3 項(xiàng)目部合理應(yīng)布置臨時(shí)道路、臨時(shí)水電位置，選取經(jīng)濟(jì)方案施工；二、主體建安費(fèi)用控制管理準(zhǔn)則（一） 內(nèi)容包括明細(xì)分類項(xiàng)目主 要 內(nèi) 容責(zé)任部門總價(jià) （萬元）單價(jià) (元/M2)1、單體土建費(fèi)用7223.71407.31包括工程樁、單體土建、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽

6、證和門窗、欄桿、涂料、地磚等甲供的裝飾性材料項(xiàng)目部工程管理部2、單體安裝費(fèi)用1554.19302.78包括消防、水電、智能化管線和中庭商業(yè)廣場空調(diào)項(xiàng)目部 工程管理部3、電梯設(shè)備費(fèi)用20038.96包括電梯設(shè)備項(xiàng)目部 工程管理部4、土方開挖費(fèi)用34066.24項(xiàng)目部 5、地下商鋪費(fèi)用1510294.17包括工程樁、單體土建、單體安裝、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等費(fèi)用項(xiàng)目部（二）控制管理準(zhǔn)則1. 充分進(jìn)行施工準(zhǔn)備：1) 招投標(biāo)選擇優(yōu)秀而可信的施工隊(duì)伍；2) 制定嚴(yán)密的施工合同，特別是以下幾方面：A、明確承包工程范圍、甲供范圍、限價(jià)范圍和預(yù)結(jié)算辦法；B、封死預(yù)算外施工組織措施費(fèi)；C、明確無定額項(xiàng)目的費(fèi)用計(jì)算

7、方法；D、配合費(fèi)、采保費(fèi)，在總包合同中明確；E、明確要求乙方承擔(dān)保修責(zé)任和業(yè)主質(zhì)量索賠；F、明確設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的操作方法；3) 工程管理部組織完成施工組織設(shè)計(jì)方案，確保方案的可靠性、經(jīng)濟(jì)性；4) 進(jìn)行施工圖預(yù)算，并嚴(yán)格審查確認(rèn)中介機(jī)構(gòu)提交的預(yù)算報(bào)告；2. 加強(qiáng)圖紙會(huì)審的力度，特別是各專業(yè)圖紙的配合及交叉工作，盡可能在施工圖會(huì)審時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，減少設(shè)計(jì)變更，避免現(xiàn)場的返工；3. 加強(qiáng)現(xiàn)場管理，減少現(xiàn)場簽證；現(xiàn)場工程師及監(jiān)理加強(qiáng)對簽證中隱蔽工程的工作量的審核；4. 在目標(biāo)造價(jià)指標(biāo)控制范圍內(nèi)，選用公共部位和室內(nèi)裝飾性材料及設(shè)備； 1) 甲供材料、設(shè)備的采購原則上必須實(shí)行招投標(biāo)；三、公共管網(wǎng)配套費(fèi)用（

8、一） 內(nèi)容明細(xì)分類主 要 內(nèi) 容責(zé)任部門1、下水道排污費(fèi)用小區(qū)內(nèi)雨、污水管道；污水排放費(fèi)項(xiàng)目部2、室外供水費(fèi)用小區(qū)內(nèi)上水管線鋪設(shè)、水泵房建設(shè)及按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目部3、供電配套費(fèi)用包括高低壓設(shè)備、小區(qū)高低壓電纜敷設(shè)、配電間的建設(shè)及按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)配套費(fèi)用；項(xiàng)目部4、通訊工程小區(qū)內(nèi)通訊管線鋪設(shè)及按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用（含寬帶室外管線）項(xiàng)目部5、電視工程小區(qū)內(nèi)有線電視管線鋪設(shè)及按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目部6、安保工程閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇及入院大門保安對講系統(tǒng)安裝、停車管理系統(tǒng)、電子顯示屏、緊急聯(lián)動(dòng)對講及電梯聯(lián)動(dòng)對講、保安內(nèi)線電話、周界防越及聯(lián)動(dòng)照明系統(tǒng)。項(xiàng)目部 工程管理部（二）控制

9、管理準(zhǔn)則1. 盡可能減少或消滅政府壟斷工程成本中不合理的成分;對于不屬于四大配套公司范圍內(nèi)的工程原則上不讓其施工。2. 嚴(yán)格控制配合水、電、煤等專業(yè)工程的零星人工簽證;3. 對水、電等附屬配套公建工程實(shí)行全面招投標(biāo);4. 安保系統(tǒng)必須做好方案論證評估工作，并從全區(qū)范圍考慮設(shè)備的配置；四、景觀綠化費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則（一） 內(nèi)容明細(xì)分類項(xiàng)目主 要 內(nèi) 容責(zé)任部門總價(jià) （萬元）單價(jià) (元/M2)1385.475.08綠化建設(shè)、建筑小品、道路、室外照明、室外零星設(shè)施等項(xiàng)目部 設(shè)計(jì)部（二） 成本控制管理準(zhǔn)則1. 嚴(yán)格按目標(biāo)成本總額控制，進(jìn)行限價(jià)設(shè)計(jì)，做好每一稿景觀綠化方案設(shè)計(jì)的成本測算工作；2. 工程全面實(shí)行招投標(biāo)，對于綠化工程必須采用苗木清單的招標(biāo)工作；3. 直觀性裝飾材料實(shí)行甲供或甲控，按目標(biāo)成本選用經(jīng)濟(jì)美觀的建筑裝飾材料；4. 特別做好綠化、景觀的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費(fèi)用；五、配套費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則（一） 內(nèi)容明細(xì)分類項(xiàng)目主 要 內(nèi) 容責(zé)任部門總價(jià) （萬元）單價(jià) (元/M2)1、地下車庫、通廊1770344.83項(xiàng)目部 工程管理部（二） 成本控制管理準(zhǔn)則1. 嚴(yán)格按目標(biāo)成本總額控制，進(jìn)行限價(jià)設(shè)計(jì)，特別是公建項(xiàng)目的裝修工程；2. 工程全面實(shí)行招投標(biāo)；3. 結(jié)構(gòu)造價(jià)控制管理準(zhǔn)則與項(xiàng)目主體相同；六、開發(fā)間接費(fèi)的控制管理準(zhǔn)則（一） 內(nèi)容明細(xì)分類項(xiàng)目主 要 內(nèi) 容責(zé)任部門