產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式、存在的問題及改進(jìn)方法（完整版）產(chǎn)業(yè)園作為一種政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲的組織形式，在各地區(qū)的管理模式與運(yùn)營(yíng)模式上具有很大的差別，其管理及開發(fā)就是一個(gè)充滿智慧的過程。1984年我國(guó)開始設(shè)立第一批經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，之后產(chǎn)業(yè)園一直作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一種特殊的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，成為各地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要支柱。然而，產(chǎn)業(yè)園作為一種政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲的組織形式，在各地區(qū)的管理模式與運(yùn)營(yíng)模式上具有很大的差別。一、政府部門在對(duì)園區(qū)進(jìn)行不同定位的同時(shí)，園區(qū)也會(huì)產(chǎn)生五種不同的運(yùn)營(yíng)模式第一種模式：政府運(yùn)營(yíng)模式。這里的政府運(yùn)營(yíng)模式與前面所說的行政主導(dǎo)型園區(qū)有關(guān)聯(lián)，但卻就是不同概念。政府運(yùn)營(yíng)模式往往在行政主導(dǎo)

2、型園區(qū)比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務(wù)代理、行政事務(wù)代理的服務(wù)，然后收取一些服務(wù)費(fèi)用，同時(shí)政府部門也會(huì)給園區(qū)一些招商代理費(fèi)用與稅費(fèi)收取的優(yōu)惠。政府運(yùn)營(yíng)模式適合于一些規(guī)模小，管理簡(jiǎn)單的園區(qū)。對(duì)于一些大型的園區(qū)，這樣的運(yùn)營(yíng)模式無法保證園區(qū)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。廣州天河軟件園就屬于這類運(yùn)營(yíng)模式。第二種模式：投資運(yùn)營(yíng)模式。投資運(yùn)營(yíng)模式就是通過政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長(zhǎng)后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這就是一種長(zhǎng)期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報(bào)，但就是對(duì)于一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的推動(dòng)作

3、用，因?yàn)閳@區(qū)的發(fā)展就是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。第三種模式：服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，只就是投資還就是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對(duì)園區(qū)的服務(wù)環(huán)境提由了更多的要求。在這個(gè)基礎(chǔ)上由現(xiàn)了服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式的園區(qū)。園區(qū)為入駐企業(yè)提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務(wù)，為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式強(qiáng)化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運(yùn)營(yíng)模第四種模式：土地盈利模式。隨著近十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱起，土地增值的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區(qū)獲得了土地收儲(chǔ)、初步開發(fā)、拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在

4、進(jìn)行初步開發(fā)后，短期內(nèi)提升土地的價(jià)值,然后進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。這種模式更像一個(gè)有規(guī)劃的地產(chǎn)開發(fā)商，獲利能力非常的強(qiáng)大，同時(shí)也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財(cái)力基礎(chǔ)。這方面做的比較好的就是中關(guān)村軟件園。第五種模式就是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。一些重要的開發(fā)區(qū)其實(shí)承擔(dān)了調(diào)節(jié)、完善、強(qiáng)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)的作用，園區(qū)設(shè)立的目的就就是要做一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，比如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等，這些產(chǎn)業(yè)園在投資初期就會(huì)進(jìn)行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺(tái)，然而園區(qū)也做好了與企業(yè)一起唱戲的準(zhǔn)備。園區(qū)會(huì)對(duì)一些有實(shí)力的入駐企業(yè)進(jìn)行投資，甚至直接投資一個(gè)全資公司在園區(qū)內(nèi)運(yùn)營(yíng)一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。這種運(yùn)營(yíng)模式的產(chǎn)業(yè)園往往要具備三種

5、職能：行政職能、服務(wù)職能與企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)職能。對(duì)園區(qū)的管理能力與運(yùn)營(yíng)能力都提生了很強(qiáng)的要求。例如重慶的兩江國(guó)家開發(fā)區(qū)，規(guī)劃多個(gè)產(chǎn)業(yè)一起運(yùn)營(yíng)，有招商、有投資、有獨(dú)資，運(yùn)營(yíng)復(fù)雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內(nèi)形成壓倒性的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。二、對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段的模式分析所謂產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實(shí)際上就是由于生產(chǎn)行為與交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關(guān)功能需求與衍生經(jīng)濟(jì)行為，造成了園區(qū)不同發(fā)展階段的聚集方式與空間特征，也成為我們定義發(fā)展階段特征的主要依據(jù)；我們?cè)谶@里把產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展定義為四個(gè)階段：第一個(gè)階段.生產(chǎn)要素聚集曲曲口觸性，帚力IMEM忖岫t贛左購(gòu)力住衲1Q9XRA電計(jì)4底第二個(gè)階卷.產(chǎn)業(yè)

6、主導(dǎo)特征產(chǎn)安，-*衲配充簾多華甘*餐加/*索保小|陽(yáng)方1*(1充伸團(tuán)1內(nèi)企業(yè)&*4；K力&相曲千伏引&*盧黑 索的依電* *HJk才整*算，的；產(chǎn)上m號(hào)自sHiriiwita也成 ，0工時(shí)王鏟好盯上中FM鈉 的產(chǎn)生岫口八蝌整型史支隙區(qū)朝工件通產(chǎn)”工宣如百上調(diào)占。域M布總小畬里(企加量人幻冏1壬IFMMHttm* 工 : 司口充力 urawwE . Miiflfiuf 工 TB情 BAilERH-iftn斗力內(nèi)力釬* bik隔防蟹齒業(yè)而用瞿事方窿助現(xiàn)作騰野日簟總產(chǎn)北 甲鼠，不MH累度第*-惟產(chǎn)屆愛。上iw由羯褶也能立產(chǎn)業(yè)修砥有產(chǎn)鼻MR寶EflHS萬(wàn)比Afi前國(guó)g生要居功的曼停潮鳥X Wtt蜀輯之

7、為“Jtlt術(shù)產(chǎn)魚產(chǎn)11，iff* f陽(yáng)葉及舄WtWMMUnt3KrfiHEIStfiSIftn三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展（尤其就是高新園區(qū)發(fā)展）的幾個(gè)趨勢(shì)隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷的轉(zhuǎn)型，也必然使園區(qū)的發(fā)展內(nèi)容與特征存在以下幾個(gè)明顯的趨勢(shì)，也就是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃與發(fā)展中需要注意的內(nèi)容、趨勢(shì)一、從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變：從世界高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來瞧，基本經(jīng)歷了由“單個(gè)企業(yè)-同類企業(yè)集群-產(chǎn)業(yè)鏈-產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)只有集群化發(fā)展，才會(huì)激發(fā)生更大的能量。從未來高新技術(shù)園區(qū)政策走向瞧優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)域傾斜轉(zhuǎn)向技術(shù)傾斜與產(chǎn)業(yè)傾斜（這就是國(guó)外通行的做法）。

8、趨勢(shì)二、由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型：由于高新技術(shù)園區(qū)功能的特殊性，決定了高新技術(shù)園區(qū)適合打造前端性產(chǎn)業(yè)鏈（研發(fā)、設(shè)計(jì)、中試等）。未來高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展在于比技術(shù)創(chuàng)新能力與技術(shù)轉(zhuǎn)化效率，我國(guó)高新技術(shù)園區(qū)也將逐步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為主體的研發(fā)型高新技術(shù)園區(qū)。趨勢(shì)三、從強(qiáng)調(diào)引進(jìn)大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的復(fù)雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。而隨著科技預(yù)測(cè)性與可控性的加強(qiáng)，在總體方向下，將研發(fā)課題市場(chǎng)化、模塊化、專業(yè)化，采用小規(guī)模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風(fēng)險(xiǎn)與加快科技研發(fā)速度。趨勢(shì)四、由單純的土

9、地運(yùn)營(yíng)向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”與“氛圍培育”轉(zhuǎn)變：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來必然應(yīng)該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過土地、地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)合起來；同樣也從片面的環(huán)境建設(shè)走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時(shí)，加強(qiáng)區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機(jī)制、管理服務(wù)等軟環(huán)境的建設(shè)。趨勢(shì)五、由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型：現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性一一智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不就是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務(wù)的各種商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂休憩服務(wù)等綜合功能。四、

10、現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式下園區(qū)發(fā)展存在的主要問題一就是管理體制不夠科學(xué)。各園區(qū)管委會(huì)就是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的直接責(zé)任主體，其職能類似于一級(jí)政府，但缺乏應(yīng)有的規(guī)劃、建設(shè)及相關(guān)審批權(quán)限，由于不具備依法行政主體資格，在入駐企業(yè)、上級(jí)主管部門之間需要做大量的協(xié)調(diào)工作，一旦協(xié)調(diào)不到位，將貽誤有利的建設(shè)時(shí)機(jī)，與企業(yè)發(fā)展中高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)要求極不適應(yīng)。二就是政策措施不夠完善。由于目前主要采用行政手段運(yùn)行模式，加之促進(jìn)園區(qū)發(fā)展的專項(xiàng)配套措施還不完善，仍然存在“以地引資、以地養(yǎng)園區(qū)”為主的粗放發(fā)展模式，各部門從政策、資金、制度上聚焦園區(qū)發(fā)展的局面還未形成，行政審批、服務(wù)效率與社會(huì)信用相對(duì)滯后，地方性的信用體系及管理制度尚未建立。

11、三就是融資渠道較窄。目前，園區(qū)發(fā)展90%主要依靠財(cái)政撥款,由于基礎(chǔ)建設(shè)投資回收周期較長(zhǎng)，加之園區(qū)自身的造血功能尚未健全，建設(shè)資金不足且沒有有效的融資渠道與方式，導(dǎo)致園區(qū)的總體開發(fā)、配套建設(shè)速度緩慢。尤其在完全行政手段運(yùn)營(yíng)模式下，資金問題往往使得管理者在工業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理中有心無力。四就是專業(yè)人才比較缺乏。各園區(qū)目前的招商、建設(shè)與管理團(tuán)隊(duì)都由機(jī)關(guān)工作人員組成，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的知識(shí)與能力還不足，相對(duì)園區(qū)“專業(yè)化、集群化、高端化、國(guó)際化”發(fā)展方向，現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的要求。五、對(duì)于改進(jìn)運(yùn)營(yíng)模式的建議總體構(gòu)想：從園區(qū)發(fā)展的實(shí)際由發(fā)，按照“小機(jī)構(gòu)，大服務(wù)”與“精減、統(tǒng)一、效能”的準(zhǔn)政

12、府體制，貫徹“強(qiáng)化決策，突生管理,市場(chǎng)服務(wù)”與“機(jī)構(gòu)政企合一，職能政企分開，管理政社分開”的理念，在決策與管理上體現(xiàn)政府的強(qiáng)力領(lǐng)導(dǎo)，在經(jīng)營(yíng)服務(wù)上挖潛與發(fā)揮市場(chǎng)的功能，建立“決策機(jī)構(gòu)一元化，管理機(jī)構(gòu)行政化，服務(wù)機(jī)構(gòu)企業(yè)化”的扁平式直線職能型管委會(huì)組織結(jié)構(gòu)。一就是實(shí)行以“一站式服務(wù)”、“一個(gè)窗口收費(fèi)”、“一個(gè)部門執(zhí)法”為主要內(nèi)容的管委會(huì)封閉運(yùn)行機(jī)制。實(shí)行園區(qū)財(cái)政單獨(dú)核算，采取“劃分收支，核定基數(shù)，超收分成，風(fēng)險(xiǎn)共享，一定幾年”的財(cái)政管理體制，這樣有利于調(diào)動(dòng)園區(qū)發(fā)展的積極性；國(guó)土規(guī)劃部門授權(quán)職能到管委會(huì)，對(duì)園區(qū)內(nèi)國(guó)土規(guī)劃、土地資源配置、地政執(zhí)法進(jìn)行綜合管理；建設(shè)、環(huán)保部門授權(quán)職能到管委會(huì)，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建、招投標(biāo)、施工許可證、合同管理、工程監(jiān)理、建設(shè)工程峻工驗(yàn)收與環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行管理。二就是引進(jìn)社會(huì)資金（民營(yíng)資本）入股園區(qū)開發(fā)建設(shè)公司。與園區(qū)管委會(huì)辦公室兩塊牌子、一套班子，公司副職以上負(fù)責(zé)人由政府委派，具體管理人員與信息化、水、電等專業(yè)人員均從社會(huì)上招聘，組建一支精于管理與運(yùn)營(yíng)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這樣既可以將政府意圖貫徹到軟件園建設(shè)發(fā)展中，又能借助專業(yè)人才實(shí)施園區(qū)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化，爭(zhēng)取上市融資，徹底解決園區(qū)資金瓶頸。三就是組建或引進(jìn)若干項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)公司?？毓膳嘤?xùn)公司：利用園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，與地