資產(chǎn)評估筆記整理1

1、第一章 總論第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義一、資產(chǎn)評估的概念1、資產(chǎn)評估是一項(xiàng)動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟(jì)活動，它是市場經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇。2、資產(chǎn)評估是指： 通過對資產(chǎn)某一時點(diǎn)價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動。3、資產(chǎn)評估主要由六大要素組成： 資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型、方法。二、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)1、資產(chǎn)評估具有以下特點(diǎn)：1）現(xiàn)實(shí)性2）市場性3）預(yù)測性4）公正性5）咨詢性2、現(xiàn)實(shí)性：1）現(xiàn)實(shí)性是指： 以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。2）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)期是指： 確定的資產(chǎn)評估價值的基準(zhǔn)時間。3）評估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時點(diǎn)，選擇與資產(chǎn)

2、業(yè)務(wù)或評估作業(yè)時間較接近的時期。4）資產(chǎn)評估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個方面： 資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實(shí)存在為資產(chǎn)確認(rèn)、估價和報告的依據(jù)，沒有與過去業(yè)務(wù)及其記錄進(jìn)行銜接、均衡、達(dá)成一致等約束，只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。 以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來。 現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。3、資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實(shí)。未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評估價值是不存在的。4、公正性：1）公正性是指： 資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。2）公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：

3、資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。 評估人員通常與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。5、咨詢性是指： 資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。三、資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價的區(qū)別1、發(fā)生的前提條件不同 會計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提； 而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計(jì)主體變動或者作為會計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計(jì)價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的

4、估價行為。2、目的不同 會計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計(jì)信息； 資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，目的是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度。3、執(zhí)行操作者不同 資產(chǎn)計(jì)價是由本企業(yè)的財會人員來完成的，只要涉及與資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需要計(jì)價，是一項(xiàng)經(jīng)常的、大量的工作； 資產(chǎn)評估工作除需要有資產(chǎn)評估學(xué)、財務(wù)會計(jì)知識以外，還需要具有工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)法律等多方面的知識才能完成。第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象一、資產(chǎn)的含義1、對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個方面理解：1）資產(chǎn)是一種權(quán)力 資產(chǎn)是一種權(quán)力，同樣的資產(chǎn)載體，其權(quán)力是不同的。2）資產(chǎn)是一種獲利能力 資產(chǎn)

5、的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的，不是評估人員評估出來的。3）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配二、資產(chǎn)的分類1、資產(chǎn)按資產(chǎn)存在形態(tài)分類有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類單項(xiàng)資產(chǎn)整體資產(chǎn)按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)按資產(chǎn)的流動性分類短期資產(chǎn)長期資產(chǎn)2、典型的整體資產(chǎn)一般是：一個企業(yè)、某一車間、生產(chǎn)流水線、商譽(yù)、一組無形資產(chǎn)的綜合體。第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型一、資產(chǎn)評估的特定目的1、資產(chǎn)評估的特定目的是指： 被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。2、資產(chǎn)評估的特定目的主要有： 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；抵押；擔(dān)保；企業(yè)租

6、賃；債務(wù)重組等等。二、資產(chǎn)評估的價值類型1、價值類型指的是： 評估價值的類別，是每一項(xiàng)評估價值的具體價值尺度。2、在價值類型確定的情況下，評估方法的選擇具有隨機(jī)性和多樣性。3、價值類型的類別： 價值類型的種類或表述，有兩種代表性的觀點(diǎn)：1）將價值類型分為：現(xiàn)行市價、重置成本、收益現(xiàn)值、清算價格。這是我國理論界比較早的具有代表性的觀點(diǎn)。2）根據(jù)國際評估準(zhǔn)則，將價值類型區(qū)分為：市場價值、市場價值以外的價值類型?，F(xiàn)在，這種觀點(diǎn)在現(xiàn)實(shí)中得到廣泛應(yīng)用。4、市場價值：1）自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事

7、，不受任何強(qiáng)迫壓制。（參）2）對于市場價值的理解，應(yīng)著重從以下三個方面把握： 公開和公平的市場條件； 當(dāng)事人是理性的； 市場價值是價值估計(jì)數(shù)額。3）公開公平的市場條件是指： 市場價值是在公開和公平的市場條件下形成的，市場條件不局限于某時間發(fā)生或某人發(fā)生，同時，當(dāng)事人是在信息充分掌握的基礎(chǔ)上做出的。5、在用價值 在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，該價值類型重點(diǎn)反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價值量。6、投資價值1）投資價值是指：（參） 資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。2）如

8、果投資者需求條件為市場典型條件，投資價值可能和市場價值相同。7、持續(xù)經(jīng)營價值1）持續(xù)經(jīng)營價值是指： 在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。2）如果持續(xù)經(jīng)營價值超過生產(chǎn)終止時的生產(chǎn)價值，那么進(jìn)行經(jīng)營是有意義的。8、清算價格1）清算價格是指： 在非公開市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市場價格，這是由市場供求狀況決定的。2）清算價格一般取決于下列幾個因素： 資產(chǎn)的通用性； 清算時間的限制。9、保險價值（參） 保險價值是指可能因危險造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重置和（或）重建成本。10、課稅價值（參） 是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所確定的價值。11、價值類型的決定因素：1）評估的特定目的（經(jīng)濟(jì)

9、行為）；2）市場條件；3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)一、資產(chǎn)評估的假設(shè)1、繼續(xù)使用假設(shè)；2、公開市場假設(shè)；3、清算（清償）假設(shè)。二、繼續(xù)使用假設(shè)1、繼續(xù)使用假設(shè)是指： 資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。2、在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：（參）1）資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；2）資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；3）資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；4）資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用；5）充分考慮了資產(chǎn)的使用功能。三、公開市場假設(shè)1、用途廣泛的資產(chǎn)一般比用途狹窄的資產(chǎn)市場活躍，而不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。2、最

10、大最佳效用是指： 資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。這種資產(chǎn)的最大最佳效用可以是現(xiàn)時的，也可以是潛在的。四、清算（清償）假設(shè)1、清算（清償）假設(shè)是指： 資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。五、總結(jié) 在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果各不相同：1、在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；2、在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；3、在清算假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的清算價格。第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則一、資產(chǎn)評估的原則是： 調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則

11、。包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。二、資產(chǎn)評估的工作原則1、獨(dú)立性原則 獨(dú)立性原則要求在資產(chǎn)評估過程擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場。2、客觀性原則 客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)為依據(jù)。3、科學(xué)性原則 科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型和方法，制定科學(xué)的評估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。4、專業(yè)性原則三、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則1、貢獻(xiàn)原則 貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。

12、2、替代原則 替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。3、預(yù)期原則 預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的定義1、資產(chǎn)評估程序是指： 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。2、狹義的資產(chǎn)評估程序是指： 從資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員接受委托開始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書結(jié)束。3、廣義的資產(chǎn)評估程序是指： 從承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)開始，到資產(chǎn)評估工作檔案歸檔結(jié)束。4、按廣義的資產(chǎn)評估程序分

13、析，資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：1）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；2）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；3）編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；4）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；5）收集資產(chǎn)評估資料；6）評定估算；7）編制和提交資產(chǎn)評估報告書；8）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。二、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是資產(chǎn)評估程序的第一個環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書以前的一系列基礎(chǔ)性工作。2、需明確的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本情況。主要包括資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評估報告使用方、其他利益關(guān)聯(lián)方等。2）資產(chǎn)評估目的。3）評估對象基本狀況。4）價值類型及定義。5）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。6）資

14、產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)。7）其他需要明確的重要事項(xiàng)。3、在明確上述資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估項(xiàng)目：1）評估項(xiàng)目風(fēng)險；2）專業(yè)勝任能力；3）獨(dú)立性分析。（二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書1、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書是指： 是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認(rèn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系，明確委托目的、被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)的合同。2、根據(jù)我國資產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)行規(guī)定，注冊資本評估師承辦資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其所在的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并由評估機(jī)構(gòu)與委托人簽訂書面資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，注冊資產(chǎn)評估師不得以個人名義簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。3、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

15、約定書包括以下基本內(nèi)容：1）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托方名稱；2）資產(chǎn)評估目的；3）資產(chǎn)評估對象；4）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日；5）出具資產(chǎn)評估報告的時間要求；6）資產(chǎn)評估報告使用范圍；7）資產(chǎn)評估收費(fèi)；8）雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任；9）簽約時間；10）雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)。（三）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查1、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對評估對象進(jìn)行必要的勘查，包括對不動產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行必要的現(xiàn)場勘查，對企業(yè)價值、股權(quán)和無形資產(chǎn)等非實(shí)物性資產(chǎn)，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情況進(jìn)行必要的現(xiàn)場勘查。（四）評定估算1、資產(chǎn)評估基本方法： 成本法、市場法、收益法。2、當(dāng)采用兩種以上資產(chǎn)評估方法時，資產(chǎn)

16、評估人員應(yīng)當(dāng)在初步結(jié)論的基礎(chǔ)上，綜合分析評估方法的相關(guān)性和恰當(dāng)性、相關(guān)參數(shù)選取的合理性，形成資產(chǎn)評估結(jié)論。（五）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔1、將這一環(huán)節(jié)列為資產(chǎn)評估基本程序之一，充分體現(xiàn)了資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)性和特殊性，不僅有利于評估機(jī)構(gòu)應(yīng)對今后可能出現(xiàn)的資產(chǎn)評估項(xiàng)目檢查和法律訴訟，也有利于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)總結(jié)、完善和提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)水平。三、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求：1、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。2、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序

17、。3、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助力人員實(shí)施資產(chǎn)評估程序。4、如果由于資產(chǎn)評估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)。5、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。第二章 資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié) 市場法一、市場法及其適用的前提條件1、市場法的含義 市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法。2、市場法應(yīng)用的

18、前提條件：1）需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。2）參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式1、采用市場法時，一方面是選擇確定參照物價格，選擇的參照物應(yīng)具有相關(guān)性和代表性，而且應(yīng)足夠多；另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。2、參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：1）時間因素；2）地域因素；3）功能因素。三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)1、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序（參）1）明確評估對象。2）進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。3）分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。評估人員對收集到的資料

19、，應(yīng)認(rèn)真分析驗(yàn)證其真實(shí)可信度，分析其交易條件和背景，選擇三個或三個以上的可比參照物。4）把被評估資產(chǎn)與參照物比較。5）分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。2、一般來說，市場愈活躍，市場法運(yùn)用的空間越大，評估結(jié)論愈準(zhǔn)確。3、市場法的優(yōu)缺點(diǎn)1）優(yōu)點(diǎn)： 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格。 評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。2）缺點(diǎn)： 需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用； 不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。第二節(jié) 成本法一、成本法及其適用的前提條件1、成本法的

20、含義 成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。2、采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)：1）資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。 重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時的物價水平。2）資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。 影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外，還有： 實(shí)體性貶值： 資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降，價值會逐漸減少。這種耗費(fèi)一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。

21、 功能性貶值 新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，技術(shù)明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。 經(jīng)濟(jì)性貶值 由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化引致資產(chǎn)價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。3、成本法應(yīng)用的前提條件：1）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。同時，現(xiàn)時資料與歷史資料具有相同性或可比性。2）形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必需的。二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算（一）成本法的基本計(jì)算公式： 被評估資產(chǎn)評估值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值 被評估資產(chǎn)評估值重置

22、成本×成新率（二）重置成本及其估算1、重置成本是指： 在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣支出。2、重置成本的分類：1）復(fù)原重置成本 復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。2）更新重置成本 更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本3、選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。4、一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此導(dǎo)致的功能性損耗也大。5、重置成本的估算一般可以采用下列方

23、法：1）重置核算法 它是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。2）物價指數(shù)法 他是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計(jì)算公式： 資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)歷史成本×（1物價變動指數(shù)） 資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日（或能夠代表評估基準(zhǔn)日）的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。3）重置核算法與物價指數(shù)法的區(qū)別： 物價指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本； 而重置核算法即考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置

24、成本和更新重置成本。 物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上； 而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。6、功能價值法 也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。 這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而其是成正比例關(guān)系。7、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 X：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)8、統(tǒng)計(jì)分析法運(yùn)用的步驟：1）在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類型；2）在各類資產(chǎn)中抽樣

25、選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本；3）依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算公式： KR/ R K：資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù) R：某類抽樣資產(chǎn)的重置成本 R：某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本4）根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為： （三）實(shí)體性貶值及其估算1、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。2、實(shí)體性貶值的估算，一般可采用以下幾種方法：1）觀察法，也稱成新率法。 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值重置成本×（1實(shí)體性成新率）2）公式計(jì)算法 總使用年限實(shí)際已

26、使用年限尚可使用年限 實(shí)際已使用年限名義已使用年限×資產(chǎn)利用率 （四）功能性貶值及其估算1、功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。2、功能性貶值的估算步驟：1）將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本。凈超額運(yùn)營成本是超額運(yùn)營成本扣除所得稅以后的余額。3）估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命。4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗，計(jì)算公式為： 3、此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式： 功能性

27、貶值復(fù)原重置成本更新重置成本（五）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算1、經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（六）成新率及其估算1、該成新率指的是：重置成本法運(yùn)用的公式（被評估資產(chǎn)評估值重置成本×成新率）中的成新率。反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。2、成新率的估算方法：1）觀察法2）使用年限法 3）修復(fù)費(fèi)用法 3、采用成本法評估資產(chǎn)時，成新率的確定為什么不能直接按會計(jì)學(xué)中的折舊年限計(jì)算獲得：1）折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。資產(chǎn)使用過程中，價值的運(yùn)動依次經(jīng)過價值損耗、價值轉(zhuǎn)移和價值補(bǔ)償，折舊作為價值轉(zhuǎn)移，是在損耗基礎(chǔ)上確定的。而會計(jì)學(xué)上的

28、折舊率或折舊年限，表現(xiàn)以下方面的特征： 折舊年限是一個平均年限，對于同一類型中的任何一項(xiàng)資產(chǎn)均適用； 它是在考慮損耗的同時，又考慮社會技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策和生產(chǎn)力發(fā)展水平，有時甚至把它作為經(jīng)濟(jì)杠桿，體現(xiàn)對某類資產(chǎn)的鼓勵或限制生產(chǎn)政策； 它是以同類資產(chǎn)中各項(xiàng)資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)條件均相同的假定條件為前提的。2）折舊年限的確定 資產(chǎn)的維修是以為了保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為前提的。資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時，具有更新的性質(zhì)，可以增加資產(chǎn)的效用和功能，資產(chǎn)評估更注重資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的實(shí)際效能。 可修復(fù)性損耗：為了改進(jìn)（改造）效用而花費(fèi)的成本，低于所能由此得到的收益回報。 不可修復(fù)性損耗：由于一項(xiàng)資產(chǎn)的改進(jìn)成本超過了這種改進(jìn)帶來的

29、收益，而不能彌補(bǔ)改進(jìn)的資產(chǎn)貶值和價值損失。 因此，只有為可修復(fù)性損耗而發(fā)生的費(fèi)用支出從而影響成新率變化才是應(yīng)予考慮的。3）折舊年限的確定基礎(chǔ)與評估中成新率的確定基礎(chǔ)損耗本身，具有差異性。 確定折舊年限的損耗包括有形損耗（實(shí)體性貶值）和無形損耗； 評估中確定成新率的損耗，包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。其中，功能性貶值只是無形損耗的一種形式，而不是無形損耗的全部；經(jīng)濟(jì)性貶值則是資產(chǎn)外部原因引起的。4）資產(chǎn)評估過程中，一些評估機(jī)構(gòu)和評估人員根據(jù)實(shí)地勘查鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當(dāng)然可以采用折舊年限。但這僅僅是偶然性結(jié)果，并不具有必然性，而且，這是經(jīng)過分析、比較、判斷

30、后的結(jié)果，恰恰說明成新率的確定應(yīng)根據(jù)實(shí)地勘查確定，而不是將折舊年限拿來就用。三、成本法的優(yōu)缺點(diǎn)1、優(yōu)點(diǎn)：1）比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；2）有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；3）在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用；4）有利于企業(yè)資產(chǎn)保值2、缺點(diǎn)：1）工作量較大；2）以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性；3）經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。第三節(jié) 收益法一、收益法的含義 收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。二、應(yīng)用收益法的前提條件1、被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)；2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的。三、收益法應(yīng)用的形式1、資產(chǎn)未來收益期有限的情況 2、資產(chǎn)未來收益無限期的情況 PVA/r四、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定 收益法中的主要指標(biāo)有三個： 收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限1、收益額1）對于收益額的確定，應(yīng)把握兩點(diǎn)： 收益額指的是資本使用帶來的未來收益期望值，是通過預(yù)測分析獲得的。 收益額必須是由被評估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來，切莫張冠李戴。 至于選擇哪一種作為收益額，