資產(chǎn)評(píng)估課后習(xí)題答案整理

1、第五章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估計(jì)算題答案1解：（1）計(jì)算重置成本根據(jù)物價(jià)上漲指數(shù)分別求出2000年各組成部分的重置價(jià)格：壓力機(jī)=35150%/120%=43.75（萬(wàn)元）基礎(chǔ)及安裝=4.5（1+100%）=9（萬(wàn)元）運(yùn)雜費(fèi)=1.1萬(wàn)元2000年12月該設(shè)備重置成本=43.75+9+1.1=53.85（萬(wàn)元）（2）計(jì)算實(shí)體性貶值實(shí)體損耗率： ( 5120%+595%)/（5120%+595%+3）=78.2%實(shí)體性貶值額： 53.8578.2%=42.1（萬(wàn)元）（3）功能性貶值（53）2（133%）1-(1+12%)-3/12%=2.682.4018=6.44（萬(wàn)元）（4）計(jì)算評(píng)估價(jià)值 P=重置成本實(shí)體性

2、貶值功能性貶值 =53.8542.16.44 =5.31（萬(wàn)元）2解：（1）計(jì)算油罐重置成本 用價(jià)格指數(shù)按不同投資時(shí)期調(diào)整計(jì)算： 油罐主體：（35000020000）2.5=825000（元） 采集系統(tǒng)：320001.5=48000（元） 工業(yè)電視：500001.2=60000（元）油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元）（2）計(jì)算加權(quán)重置成本 單位：元投資時(shí)間現(xiàn)行成本投資年限加權(quán)重置成本1994年8250001299000001998年4800083840002000年600006360000合 計(jì)9330001064400（3）計(jì)算加權(quán)投資年限 1064400

3、933000=11.4（年）（4）計(jì)算成新率 成新率= = =51%（5）計(jì)算評(píng)估價(jià)值 P=重置成本成新率 =93300051% =475830（元）3解：（1）可修復(fù)實(shí)體貶值：8000元 （2）不可修復(fù)實(shí)體損耗率：4/(4+8) =33.3% （3）不可修復(fù)部分實(shí)體貶值：（1200008000）33.3%=37296（元） （4）實(shí)體性陳舊貶值總額：8000+37296=45296（元） （5）設(shè)備的成新率=（145396/120000）100% =62.25%4解：（1）計(jì)算重置成本（68000+8400）（1+2%）(1+8%）=84162.24元 （2）有形損耗 84162.24（13

4、%）+200010/22=38016.99（元） （3）功能性貶值2800（1-20%）(10%+1)12-1/10%(10%+1)12=8722（元） （4）該鍋爐評(píng)估值84162.2438016.998722=37423.45（元） 第六章房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題答案1甲、乙雙方聯(lián)建一棟建筑物開發(fā)經(jīng)營(yíng)，甲方出地5000平方米，并出資300萬(wàn)元；乙方出資5000萬(wàn)元參與建設(shè)。投資比例為4：6。已知規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目的建筑容積率為4，覆蓋率為50%，單位建筑面積造價(jià)為1100元/平方米，單位建筑面積各項(xiàng)稅費(fèi)為200元/平方米。求：（1）該地塊的單位面積地價(jià)，樓面地價(jià)。（2）該建筑物每層平均分?jǐn)偟貎r(jià)（設(shè)每層建

5、筑面積相等）。解：（1）設(shè)土地價(jià)格為x x=3033.33萬(wàn)元 即地塊總價(jià)為3033.33萬(wàn)元該地塊的單位面積價(jià)格=6066.67元/平方米樓面地價(jià)=0.1517萬(wàn)元/平方米=1517元/平方米或：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=1517元/平方米（2）容積率= 建筑總面積=土地總面積容積率=50004=20000平方米建筑物占地面積=土地總面積覆蓋率=500050%=2500平方米建筑物層數(shù)=8層建筑物每層平均分?jǐn)偟貎r(jià)=3033.338=379.17萬(wàn)元3預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來五年的年凈收益將保持在400萬(wàn)元的水平，第5年未計(jì)劃將該房地出售，出售價(jià)格預(yù)計(jì)比現(xiàn)在增值5%，出售時(shí)需要對(duì)增值部分繳納30%的

6、稅費(fèi)。折現(xiàn)率為10%。試估算房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值。解： （1）求該房地產(chǎn)未來5年收益的現(xiàn)值 400（1-1/1.15）0.1 = 1516.32（萬(wàn)元） （2）假定該房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值這P，則該房地產(chǎn)第5年末出售收益的現(xiàn)值為 P（1+5%）-P5%30%（1+10%）5 = 0.6426P （3）求該房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（萬(wàn)元）4某公司于2000年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于2001年11月在該地塊上建成建筑物B，-試根據(jù)以上資料用收益法計(jì)算B建筑物價(jià)格。解：（1）計(jì)算房地產(chǎn)年收益：4003012=144000元（2）計(jì)算

7、年費(fèi)用：土地使用稅及房產(chǎn)稅=20400=8000元管理費(fèi)用=30400124%=5760元年維修費(fèi)用=15004002%=12000元年保險(xiǎn)費(fèi)=15004000.2%=1200元（3）計(jì)算房地產(chǎn)年純收益： 14400080005760120001200=117040元（4）計(jì)算土地年純收益：24004505%=54000元（5）計(jì)算房屋建筑物年純收益：11704054000=63040元（6）計(jì)算評(píng)估值：d=0.0196=1.96%63040=768596.98元5某城市內(nèi)，有一宗住宅用地500平方米需要評(píng)估，-按以上條件，估算該住宅用地的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。解：（1）確定地價(jià)指數(shù)年、月200

8、3.12003.22003.32003.42003.102003.122004.82004.10地價(jià)指數(shù)100101102103109111119121（2）比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行期日修正、容積率修正、位置修正、基礎(chǔ)設(shè)施修正、交通修正、地勢(shì)修正、形狀和其他修正：PA=1200=1062.96元/平方米PB=1300=1201.20元/平方米PC=1400=1352.25元/平方米PD=1100=1052.39元/平方米（3）運(yùn)用算術(shù)平均法確定待估地塊價(jià)格并進(jìn)行年期修正（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米1162.2=1162.21.0259=1197.43元/平方米委估地塊評(píng)估總

9、價(jià)=1197.43500=598715元 單位地價(jià)：79.83萬(wàn)元/畝 樓面地價(jià)：1197.432=598.72元/m26某廠現(xiàn)使用的土地-4767729平方米的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，現(xiàn)用成本逼近法評(píng)估該宗地價(jià)格。解：（1）土地取得費(fèi)用 土地補(bǔ)償費(fèi)=12006=7200元/畝=10.80元/平方米安置補(bǔ)償費(fèi)=120010=12000元/畝=18元/平方米青苗補(bǔ)償費(fèi)=120080%=960元/畝=1.44元/平方米地上附著物補(bǔ)償=10000元/畝=15元/平方米 以上四項(xiàng)合計(jì)45.24元/平方米（2）土地開發(fā)費(fèi)=50元/平方米（3）稅費(fèi)=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米（4）土地取得費(fèi)利息=（45.24+49.1）=11.66元/平方米 若按單利：土地取得利息費(fèi)=（45.24+49.1）6%2=11.32元/平方米土地開發(fā)費(fèi)利息=50=3元/平方米 若按單利：土地開發(fā)利息=506%2=3元/平方米小計(jì)：11.66+3=14.66元/平方米（5）利潤(rùn)額=（C1+ C2+C3）資金利潤(rùn)率=（45.24+50+49.1）10%=14.43元/平方米（6）土地成本計(jì)算：土地成本=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+資金利潤(rùn)=45.24+50+49.1+14.66+14.43 =1