評估綜合案例

1、機器設(shè)備評估機器設(shè)備評估綜合案例1： 被評估對象為甲企業(yè)于2010年12月31日購入的一臺設(shè)備，該設(shè)備生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品100萬件，設(shè)計使用年限為10年，當(dāng)時的設(shè)備價格為120萬元。甲企業(yè)在購入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新狀態(tài)。評估基準(zhǔn)日為2014年12月31日。 評估人員經(jīng)調(diào)查獲知，目前該種設(shè)備已經(jīng)改型，與改型后的設(shè)備相比，被評估設(shè)備在設(shè)計生產(chǎn)能力相同的條件下，需增加操作工人2人，在達到設(shè)計生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè)備運轉(zhuǎn)能耗費用4萬元。同時，由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品市場需求下降，要使產(chǎn)品不積壓，每年只能生產(chǎn)80萬件。經(jīng)調(diào)查，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投入使用之日起，10年必

2、須報廢。該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.8，評估基準(zhǔn)日之前5年內(nèi)，該設(shè)備的價格指數(shù)每年遞增4%，行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費用為每人每月1200元（含工資、保險費、福利費等），行業(yè)適用折現(xiàn)率為10%，企業(yè)正常納稅。 求該設(shè)備于評估基準(zhǔn)日的評估值。機器設(shè)備評估綜合案例2：n 某被評估的設(shè)備購建于2010年6月，賬面原值100萬元，2013年6月對該設(shè)備進行了技術(shù)改造，以便使用某種專利技術(shù)，改造投資10萬元。2014年6月對該設(shè)備進行評估，評估基準(zhǔn)日為2014年6月30日。n 調(diào)查表明，該類設(shè)備的定基價格指數(shù)在2010年6月、2011.6、2012.6、2013.6、2014年6月分別為105%、1

3、10%，110%、115%、120%。n 被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元，被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)。n 經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過評估人員的鑒定分析認(rèn)為，被評估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計評估基準(zhǔn)日后其利用率可達到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的80%。n 根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估設(shè)備的價值。參考答案1）估算重置成本 重置成本100×120%÷105%+10×120%÷115%124.72(萬元)2）估算實體性貶值：實體性貶值重置成本

4、15;實體性貶值率a、加權(quán)投資年限4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.723.75年b、實體性貶值率3.75×60%÷（3.75×60%6）27.27%c、實體性貶值124.72×27.27%34(萬元)3）估算功能性貶值 a、被評估設(shè)備年凈超額運營成本= -12000×（125%）-9000（元） b、功能性貶值額= -9000×（P/A，10%，6）-3.92萬4）估算經(jīng)濟性貶值a、經(jīng)濟性貶值率1(80%÷100%）0.7 ×100%14.46%b

5、、經(jīng)濟性貶值重置成本 ×經(jīng)濟性貶值率 （124.72-34+3.92）×14.46% 13.68(萬元)5）求設(shè)備價值待評估設(shè)備的價值重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值 124.7234+3.92-13.68 80.96=81(萬元)房地產(chǎn)價值評估 （教材案例） 評估案例 1.評估對象房地產(chǎn)概況 評估對象房地產(chǎn)為濱海市黃海路80號紅光小區(qū)第8號樓一層公建，建筑面積1400平方米，具體情況如下： （1）位置與環(huán)境。評估對象房地產(chǎn)位于濱海市黃海路80號陽光住宅小區(qū)，小區(qū)北面靠山，南面俯瞰大海，地勢北高南低,依山望水。小區(qū)南靠濱海市主要交通干道黃海南路，總建筑面積16萬平方米

6、，各類住宅共1300套。 規(guī)劃為南北向30棟多層和小高層住宅。小區(qū)中央設(shè)有寬闊的中央公園，各種配套設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)的交通組織體系采用完全人車分流設(shè)計，車道全部設(shè)置在社區(qū)的外圍，真正確保住宅區(qū)內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全。小區(qū)周邊交通發(fā)達，通過此地的有十幾路交通線路。（2）占用土地的基本情況。 該評估對象為住宅區(qū)，該小區(qū)總占地面積98000平方米，其中商業(yè)用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根據(jù)濱海市政府200740號文件，該地塊土地級別為六級。目前已取得了國有土地使用證，證號為濱海市國用（2009）字第188號。 （3）評估對象房屋的基本情況。該評估對象房屋是紅光小區(qū)第8號樓，建于2

7、006年，一層為公建，8號樓共13層，總建筑面積11 000平方米，其中一層公建1400平方米。l 公建層高3.3米，全部為框架結(jié)構(gòu)，按八級抗震烈度設(shè)防。8號樓位于整個小區(qū)的中心，中央公園的北側(cè)。評估對象房屋的外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進口高檔外墻黏土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白。評估對象房屋有完善的水、暖、電設(shè)施，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。 2.評估要求 評估該房地產(chǎn)2011年4月1日的市場價值。3.評估過程 （1）選擇評估方法。該類房地產(chǎn)有較多的交易實例，故采用市場售價類比法進行評估。 （2）收集有關(guān)

8、的評估資料，選擇參照物房地產(chǎn)。通過對所選擇的類似房地產(chǎn)交易資料的分析和篩選，確定可比性較強的3個交易實例作為參照物。參照物A：紅光小區(qū)乙住宅號樓一層公建。 該建筑建于2009年,位于評估對象房地產(chǎn)東面，中央公園的東北角；框架剪力墻結(jié)構(gòu)；外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進口高檔外墻黏土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設(shè)施完善，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。其售價為5300元m2，成交日期為2008年4月，當(dāng)時為期房。（2）收集有關(guān)的評估資料，選擇參照物房地產(chǎn)。參照物B：綠茵住宅小區(qū)的步行商業(yè)街一層公建。光明小

9、區(qū)位于紅光小區(qū)東側(cè)500米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路，東鄰幸福路，小區(qū)臨幸福路一側(cè)有多家店鋪。參照物房地產(chǎn)位于紅光小區(qū)中部，建于2009年，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平及設(shè)備狀況與評估對象房地產(chǎn)基本相同，售價為5 800元m2，成交日期為2010年9月，交易情況為清盤。 參照物C：紅光小區(qū)西側(cè)，靠近黃海南路的一層公建。 該參照物房地產(chǎn)為一臨街公建，建于2009年，其建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況與評估對象房地產(chǎn)基本相同，該建筑室內(nèi)進行了精裝修，售價為7000元m2，成交日期為2010年11月。(3)對參照物房地產(chǎn)進行交易情況、時間因素、區(qū)域因素和個別因素修正。評估對象房地產(chǎn)與三個參照物各種因素比較情況見下表

10、。表8-1 因素條件說明表 進行交易情況修正。 經(jīng)分析，3個參照物中，參照物A為期房，與正常交易相比，交易價格偏低10%，交易情況修正系數(shù)為：100/90；參照物B為清盤房，與正常交易相比，交易價格偏低5%，交易情況修正系數(shù)為：100/95；參照物C為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。 進行交易日期修正。 經(jīng)分析，濱海市2011年4月該類房地產(chǎn)的市場價格與2008年4月、2010年9月和2010年11月相比分別上漲了15%、5%和3%。則參照物A、參照物B和參照物C的交易日期修正系數(shù)分別為：115/100、105/100、103/100。 進行區(qū)域因素修正。 將參照物A、參照物B和

11、參照物C的各區(qū)域因素分別與評估對象房地產(chǎn)進行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參照物A、參照物B和參照物C的區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100/100、100/101.5、100/101.6，具體打分及計算情況見表8-2。 進行個別因素修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各個別因素分別與評估對象房地產(chǎn)進行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參照物A、參照物B和參照物C的個別因素修正系數(shù)分別為：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具體打分及計算情況見表8-3。表8-2 區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重評估對象參照物A參照物B參照物C商

12、務(wù)繁華度0.15100100105103離市中心距離0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通達度0.11100100102105土地級別0.07100100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0.10100100100100綠地覆蓋度0.08100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.10100100100100公用設(shè)施完備度0.09100100100100規(guī)劃限制0.05100100100100比較結(jié)果1100100101.5101.6表8-3 個別因素直接比較表個別因素權(quán)重評估對象參照物A參照物B參照物C小區(qū)內(nèi)所處位置0.1210098100105臨街狀況0.1

13、510099101105新舊程度0.10100100100100朝 向0.07100100100100建筑結(jié)構(gòu)0.13100100100100建筑質(zhì)量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100權(quán)力狀況0.06100100100100裝修水平0.02100100100103設(shè)備狀況0.05100100100100物業(yè)管理0.03100100100100比較結(jié)果110099.6100.2101.4計算評估對象房地產(chǎn)價值。首先計算三個參照物的比準(zhǔn)價值，計算過程見表8-4。 表8-4 房地產(chǎn)價值計算表項目 參照物A參照物B參照物C實際成交價格（元/平方米）5300580

14、07000交易情況修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100區(qū)域因素修正100/100100/101.5100/101.6個別因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比準(zhǔn)價值（元/平方米）679963036998通過對三個參照物的可比性分析，對參照物A、參照物B和參照物C分別給出不同的權(quán)重0.5、0.2、0.3，采用加權(quán)平均法計算評估對象房地產(chǎn)的單價為： 6 799×0.5+6 303×0.2+6 998×0.3=6 760（元/平方米） 4.評估結(jié)果 房地產(chǎn)單價：6760元/平方米。 房地

15、產(chǎn)總價：1400×6760=9464000（元）。企業(yè)自由現(xiàn)金流量估價模型的運用§ 大江公司2010年的息稅前利潤為5.32億，資本性支出為3.1億，折舊為2.07億，銷售收入為72.3億，營運資本占銷售收入的比重為20%，稅率為25%，稅前債務(wù)成本為9.5%，負(fù)債比率50%。5年后公司進入穩(wěn)定增長期，穩(wěn)定增長階段的增長率為5%，公司bata值為1.2，稅前債務(wù)成本為8.5%，負(fù)債比率為25%，市場平均風(fēng)險報酬率為6%。無風(fēng)險報酬率為6%。假設(shè)資本支出、折舊與收入保持同步增長。參考答案：1.自由現(xiàn)金流量的計算見下表：項目2010（基期）2011201220132014201

16、52016銷售收入72.381.0 90.7 101.6 113.8 127.4 133.8 營運資本占收入比重20%20%20%20%20%20%20%所得稅率25%25%25%25%25%25%25%增長率12%12%12%12%12%5%EBIT5.3 6.0 6.7 7.5 8.4 9.4 9.8 EBIT（1-t）4.0 4.5 5.0 5.6 6.3 7.0 7.4 折舊2.1 2.3 2.6 2.9 3.3 3.6 3.8 運營資金投資14.5 16.2 18.1 20.3 22.8 25.5 26.8 追加運營資金1.7 1.9 2.2 2.4 2.7 1.3 資本支出3.1 3.5 3.9 4.4 4.9 5.5 5.7 自由現(xiàn)金流量1.6 1.8 2.0 2.2 2.5 4.2 2.加權(quán)平均資本成本的計算見下表：項目201120122013201420152016稅前債務(wù)成本9.50%9.50%9.50%9.50%9.50%8.50%稅后債務(wù)成本7%7%7%7%7%6%債務(wù)比例50%50%50%50%50%25%股權(quán)成本13.20%13.20%13.20%13.2