3049項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用分析

1、五、項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用分析本項(xiàng)目總投資費(fèi)用主要分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用：直接費(fèi)用有土地成本、勘查設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用、建筑工程造價(jià)費(fèi)用，間接費(fèi)用包括物業(yè)管理維修基金、管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用。1.土地成本本項(xiàng)目的土地成本主要是由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、和契稅兩部分組成。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。2勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)本項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用主要由交通管理費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（一級(jí)）、建筑工程招投標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、白蟻預(yù)防費(fèi)、三通一平費(fèi)、自來水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)、自來水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)、民用管道燃設(shè)施安裝費(fèi)、樓內(nèi)配套用電費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，合計(jì)為1

2、318萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。3. 建筑工程造價(jià)費(fèi)用由商業(yè)、住宅建筑工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成，總計(jì)共5520萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。4. 物業(yè)管理維修基金物業(yè)管理維修基金為483萬元，詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。6. 管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是開辦和管理費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售推廣費(fèi)、前期物業(yè)管理費(fèi)總計(jì)共為770萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7.不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用為165.6萬元，詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。*地塊開發(fā)成本、費(fèi)用分析表實(shí)際成本計(jì)劃控制情況(+表示費(fèi)用增加，費(fèi)用減少）備注編碼費(fèi)用名稱計(jì)量單位工程量單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)或費(fèi)用(萬元

3、）樓面造價(jià)（元/m2)比例（%）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用或造價(jià)1.一、土地費(fèi)用未知2.二、勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)13182.1交通管理費(fèi)1.12.2圖紙審查費(fèi)5.52.3地質(zhì)勘察費(fèi)41.42.4建筑設(shè)計(jì)費(fèi)692.5市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（一級(jí)）483一類，105元/M2，按建筑面積2.6建筑工程招投標(biāo)費(fèi)9.92.7監(jiān)理費(fèi)16.52.8安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)27.62.9質(zhì)檢費(fèi)6.62.10白蟻預(yù)防費(fèi)10.52.11三通一平費(fèi)276按實(shí)際發(fā)生工程量，通常60元/M22.12自來水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)78住宅26元/M22.13自來水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)60.8商業(yè)38元/M22.14民用管道燃設(shè)施安裝費(fèi)戶2162.15樓內(nèi)配套用電費(fèi)

4、戶16.83.三、建筑工程造價(jià)55201200元/平方米jjf間接費(fèi)1418.64物業(yè)管理維修基金483按成交價(jià)3計(jì)提5管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用7705.1開辦和管理費(fèi)276.工程總價(jià)5計(jì)提5.2銷售代理費(fèi)3225.3銷售推廣費(fèi)1615.4前期物業(yè)管理費(fèi)11工程總價(jià)0.2計(jì)提6不可預(yù)見費(fèi)用165.6工程總價(jià)3計(jì)提7總計(jì)8256.6除去(1)項(xiàng)注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇射N售的面積中去。細(xì)則： 1、按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)偅?2、各項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅?3、若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來分?jǐn)偅?、各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一

5、分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅?5、與功能無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)?。本案利潤測(cè)算利潤15時(shí)最終土地成交價(jià)格單位：萬元類別計(jì)算公試計(jì)算過程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷金額總銷售面積*均價(jià)4.6*350016100開發(fā)利潤15%項(xiàng)目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤）16100/1.1514000除土地外的成本8256.6詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表土地成本（140008256.6）/1.045522.5255萬/畝折合土地成交單價(jià)3835元/平方米折合樓面價(jià)1237元/平方米利潤20時(shí)最終土地成交價(jià)格單位：萬元類別計(jì)算公試計(jì)算過程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷金額總銷售面積*均價(jià)4.6*35

6、0016100開發(fā)利潤20%項(xiàng)目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤）16100/1.213416除土地外的成本8256.6詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表土地成本（134168256.6）/1.044960229萬/畝折合土地成交單價(jià)3444元/平方米折合樓面價(jià)1111元/平方米利潤30時(shí)最終土地成交價(jià)格單位：萬元類別計(jì)算公試計(jì)算過程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷金額總銷售面積*均價(jià)4.6*350016100開發(fā)利潤30%項(xiàng)目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤）16100/1.312384除土地外的成本8256.6詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表土地成本（123848256.6）/1.043968183萬/畝折合土地成交單

7、價(jià)2755元/平方米折合樓面價(jià)888元/平方米利潤40時(shí)最終土地成交價(jià)格單位：萬元類別計(jì)算公試計(jì)算過程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷金額總銷售面積*均價(jià)4.6*350016100開發(fā)利潤30%項(xiàng)目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤）16100/1.411500除土地外的成本8256.6詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表土地成本（123848256.6）/1.043118144萬/畝折合土地成交單價(jià)2165元/平方米折合樓面價(jià)698元/平方米注：以上利潤估算時(shí)所有成本為直接成本，以土地增值稅、銷售稅金、企業(yè)所得稅為主的其它稅費(fèi)沒有詳細(xì)計(jì)算在內(nèi)。根據(jù)目前市場(chǎng)情況該地價(jià)約為50萬/畝，推算本項(xiàng)目利潤如下：類別計(jì)算公試計(jì)算過

8、程數(shù)據(jù)結(jié)果備注土地成本1080土地契稅1080*0.0443.2獲取土地總費(fèi)用1123.2除土地外的成本8256.6詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表項(xiàng)目總成本9379.8總銷金額總銷售面積*均價(jià)4.6*350016100u 地價(jià)50萬/畝時(shí)項(xiàng)目銷售稅金及附加測(cè)算*地塊銷售稅金及附加一覽表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬元）1營業(yè)稅銷售收入*5.568952城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅*7%623教育費(fèi)附加營業(yè)稅*3%264教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅*4%355防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入*11616印花稅銷售收入*0.058合計(jì)1187u 地價(jià)50萬/畝時(shí)項(xiàng)目土地增值稅測(cè)算：*地塊土地增值稅測(cè)算序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（

9、萬元）1銷售收入161002扣除項(xiàng)目金額99072.1開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用82562.2其它扣除項(xiàng)目取（2.1）項(xiàng)2016513增值額（1）-（2）61634增值率（3）/ (2)38.45增值稅率30%6速算扣除率同上07土地增值稅（3）*（5）-（2）*（6）1848u 地價(jià)50萬/畝時(shí)項(xiàng)目資金損益表資金損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入161002總成本費(fèi)用82563銷售稅金及附加11874土地增值稅18485利潤總額（1-2-34）48096所得稅（5）*3315867稅后利潤（5）-（6）3223本項(xiàng)目稅前利潤總額為： 4809萬元本項(xiàng)目稅后利潤總額為： 3223萬元本項(xiàng)目稅前直接投資成本利潤率為：60.4本項(xiàng)目稅后直接投資成本利潤率為：40.4以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。五：結(jié)論及建議根據(jù)預(yù)期利潤以及銷售價(jià)格的不同情況，估計(jì)最終的地塊價(jià)格可以有一定的浮空間。而2004年該地塊周