XXX項目可行性研究報告模板

1、可行性研究報告2011年11月目 錄第一章 項目概況3第一節(jié) 項目概況3第二節(jié) 項目功能介紹5一、XXX的理念5二、XXX的功能介紹6第二章 建設單位概況7第三章 項目建設的背景8第四章 項目建設的必要性10一、適應經濟社會發(fā)展趨勢的需要10二、適應企業(yè)發(fā)展要求的需要10三、對外宣傳的需要11四、完善城市功能作用的需要11第五章 建設選址及外部配套條件12第一節(jié) 建設地址12第二節(jié) 建設條件12第六章 項目實施進度14一、建設工期14二、項目實施進度安排14第七章 財務、經濟評價（一期）15第八章 社會效益分析17第九章 結論及建議19第一章 項目概況第一節(jié) 項目概況一、 項目名稱： 二、 建

2、設單位： 三、 項目負責人：四、 項目性質：新建五、 建設地址：六、 建設工期：七、 建設規(guī)模及內容一）項目規(guī)模及內容XXX項目位于沈陽市于洪區(qū)丁香湖新城，規(guī)劃用地約500畝，總投資額80億港幣，分二期二年開發(fā)完成，一期投資30億港幣，是沈陽市市重點建設項目。項目建成后，將形中央公園、影視綜合體、名品商業(yè)、星級酒店、文化集市、生態(tài)住宅、商務SOHO于一體的總面積超過60萬平方米，新型超大城市文化地標。其中主要包括：1） 電影文化為主體：包括4D影院、中國電影文化中心、電影文化資料館、電影酒店等。2） 中央公園、高端名品商業(yè)、soho辦公，高端住宅、生態(tài)住宅。3） 以文化為主題的星級酒店、文化藝

3、術品交易中心、文化展覽館、藝術品拍賣中心、文化劇院、文化集市等。八、 投資估算及資金籌措項目總投資80億港幣。資金來源：全部自籌解決。九、 經濟效益和社會效益本項目實施后，將成為一個展現沈陽以及整個東北的歷史文化風貌的都市旅游景點，填補了沒有專業(yè)的文化創(chuàng)意集市場所的空白，可以更好地舉辦各種文化藝術品交易會、文化博覽會、文化展覽、藝術品拍賣會、文化劇院、文化集市等，開展文化藝術交流活動。文化會展業(yè)是會議業(yè)和展覽業(yè)的總稱，隸屬于服務業(yè)，即通過舉辦各種形式的會議和展覽，包括大型國際博覽會展覽會、交易會、運動會、招商會、經濟研討會等，吸引大量商務客和游客，促進產品市場的開拓、技術和信息交流、對外貿易和

4、旅游觀光，并以此帶動交通、住宿、商業(yè)、餐飲、購物等多項相關產業(yè)的發(fā)展，并被稱為“無煙工業(yè)”。會展活動的開展對社會經濟發(fā)展、文化交流有著巨大的作用。文化會展業(yè)經過一個多世紀的發(fā)展，其形式、內容、功能和舉辦方式都發(fā)生了巨大變化，已表現為一種經濟形式，成為各國經濟結構中不可缺少的組成部分。本項目建設單位每年還可以實現營業(yè)額100億元，貢獻稅收 15億元。項目建設，完善了東北地區(qū)地區(qū)的文化設施以及沈陽城市的功能，通過開展豐富多彩的文化藝術品展覽活動、拍賣、交易、展示，塑造城市文化品牌，激發(fā)城市活力和創(chuàng)造性，促進當地經濟文化等各項社會事業(yè)快速發(fā)展。第二節(jié) 項目功能介紹一、 XXX的理念一座城市需要一座客

5、廳。沈陽乃至遼寧、全東北這座偉大的土地上更需要一個充分展現自己包容、博大、自信與驕傲的地方。順應遼寧省委、省政府、沈陽市委、市政府大力發(fā)展高端服務業(yè)，大力推進文化產業(yè)發(fā)展的大勢，“XXX”應運而生。項目發(fā)展整體定位于沈陽市的國際交流中心和文化休閑商務中心；“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”的生態(tài)宜居濱湖新城?！癤XX”整體規(guī)劃為“一湖、一心、兩軸、三區(qū)”?！耙缓奔炊∠愫?，環(huán)繞丁香湖形成連續(xù)不間斷的開敞空間；“一心”為濱湖建設的城市副中心；“兩軸”分別是白山路和沈馬公路綠化景觀軸、丁香大街綠化景觀軸；“三區(qū)”為規(guī)劃的三大風情居住區(qū)。二、 XXX的功能介紹 “XXX”是由中國領先的大型消費品批發(fā)市場物業(yè)

6、和商務空間提供商運營商XXX有限公司精心打造，同時也是XX發(fā)展在東北片區(qū)首個開發(fā)動工的大型文化綜合項目，該項目集中央公園、影視綜合體、名品商業(yè)、星級酒店、文化集市、生態(tài)住宅、商務SOHO于一體的總面積超過60萬平方米，總投資超過80億港幣的新型超大城市文化地標。未來，“XXX”將成為沈陽人的接待中心、展示沈陽文化、了解沈陽城市的窗口，成為國家級交通樞紐的轉運中心，成為東北第一大城市、東北地區(qū)中心城市沈陽、遼寧、整個東北的文化新符號，成為沈陽這座偉大的夢想之城的新地標！購物中心？娛樂中心？時尚中心？旅游景觀？這都不是問題，XXX就是按照此原則和標準來精心打造的。建成后的XXX，每座建筑內部，則按

7、照21世紀現代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，將成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧、文化創(chuàng)意、動漫展示等那里的時尚精品店緊追國際流行色，不遜半步，文化商場出售的是藝人工匠們獨創(chuàng)的居家用品、工藝品和旅游紀念品，完全是地道的中國味。露天廣場上豐富多彩的文化表演讓旅客有許多的參與第二章 建設單位概況XXX（股票代碼XXX.HK）是一家立足于湖北省武漢市的中國領先的大型消費品批發(fā)市場物業(yè)和商務空間提供商運營商，主要出售及出租消費品批發(fā)市場物業(yè)及其它商用物業(yè)單位。公司是面向專注于中國內需市場的供貨商、生產商、經銷商及其它本地中小批發(fā)企業(yè)，為客戶提供批發(fā)市場物業(yè)、全方位綜合物流與交易設

8、施及服務。XXX是一家非住宅主題類公用物業(yè)的提供商和服務商，涵蓋商業(yè)、辦公、會展、酒店、物流等物業(yè)形態(tài)。目前國內運營總部在武漢，企業(yè)總資產超過50億元。近年來，企業(yè)圍繞國家加快城市化建設和擴大內需促進消費等發(fā)展戰(zhàn)略，在國家重點經濟城市和區(qū)域中心城市致力于打造大型城市綜合體和城市功能化配套物業(yè)項目。截至2010年底，旗下主營業(yè)務擁有國內最大的內貿商品交易平臺漢口北國際商品交易中心、武漢市首個中小企業(yè)總部基地項目第一企業(yè)社區(qū)、國家級文化產業(yè)重點發(fā)展項目武漢客廳。目前持有物業(yè)超過150萬平方米，2009年營業(yè)額逾30億元，名列中國民營企業(yè)500強，中國服務業(yè)500強，系中國建設銀行、交通銀行、招商銀

9、行的重要戰(zhàn)略合作伙伴。XXX發(fā)展將利用多年在公用物業(yè)上開發(fā)、運營、管理等方面的綜合優(yōu)勢，繼續(xù)重點一線城市的拓展，適當擴大到二、三線城市的布局，從而鞏固并進一步擴大全國性布局的長期競爭優(yōu)勢。未來，XXX將在中國重要的交通樞紐城市建設分市場，擬建設成都XXX等公用物業(yè)項目，全面開啟全國公用物業(yè)的戰(zhàn)略布局。XXX的長期戰(zhàn)略目標是打造成中國領先的公用物業(yè)提供商和服務商，力爭成為全球公用物業(yè)行業(yè)的領軍企業(yè)，從而實現世界級投資機構和服務機構的戰(zhàn)略愿景。第三章 項目建設的背景當今世界，經濟、政治、文化相互交融，在綜合國力競爭中的地位和作用越來越突出。文化不僅成為綜合國力的重要標志之一，而且作為一種牽引力和內

10、驅力，決定著一個國家或一個地區(qū)經濟和社會發(fā)展的方向，為經濟的發(fā)展提供智力支持，并且在經濟結構調整，資源配置等方面起著重要的基礎性作用。為此，各地區(qū)都高度重視文化領域的軟硬件建設，依次為當地的經濟建設提供更大支持。沈陽位于中國東北地區(qū)南部，遼寧省中部，是東北地區(qū)的經濟、文化、交通和商貿中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。是中國東北地區(qū)最大的中心城市，同時也輻射朝鮮、韓國、日本、俄羅斯，是輻射整個東北亞的最重要的城市。沈陽是正在建設中的沈陽經濟區(qū)（沈陽都市圈）的核心城市。地處東北亞經濟圈和環(huán)渤海經濟圈的中心，工業(yè)門類齊全，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內，集中了以基礎工業(yè)和

11、加工工業(yè)為主的8大城市，構成了資源豐富、結構互補性強、技術關聯度高的遼寧中部城市群。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“ 一環(huán)五射”高速公路網。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設的營口新港和錦州港，距沈陽均不超過400公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的沈陽，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。近年來，沈陽各族人民緊緊圍繞“振興東北老工業(yè)基地”和“國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，緊密團結，奮發(fā)圖強，開拓進取，經濟和社會各項事業(yè)都得到了長足的發(fā)展，為當地各項建設提供強大的支持。沈陽在經濟社會取得快速發(fā)展的同時，省

12、委、省政府高度重視社會事業(yè)領域的各項建設，從當前的實際情況看，沈陽還沒有一個統(tǒng)一的專業(yè)的文化交流中心，文化創(chuàng)意展示中心，文化藝術品、民間藏品還沒有一個固定的展覽交易場所，目前，在許多經濟較發(fā)達的城市，都可以看到盛況空前的文化交流中心、文化藝術品展覽交易會，這些已經充分表明，文化中心、藝術品展覽交易業(yè)正在發(fā)展成為一個自成體系充滿活力的新興產業(yè)。文化產業(yè)建設滯后，阻礙當地文化、經濟的發(fā)展。隨著產業(yè)結構逐漸的調整，第一、二產業(yè)的發(fā)展，地產工業(yè)品和農副產品不斷豐富，很有必要建設一座具有現代化水平的文化中心，來展示沈陽獨特的文化歷史韻味，為此特提出建設XXX項目。第四章 項目建設的必要性一、適應經濟社會

13、發(fā)展趨勢的需要近年來，沈陽經濟發(fā)展勢頭強勁，帶動了社會各項事業(yè)的發(fā)展，各單位各行業(yè)對內對外往來不斷擴大和增多，舉辦各種對內、對外文化展覽、文化藝術品交易會、文化藝術交流等活動將日益增多。為此，盡早建設多功能文化展覽中心是沈陽經濟社會發(fā)展趨勢的需要。二、適應企業(yè)發(fā)展要求的需要由于沈陽以及東北地區(qū)在文化產業(yè)方面發(fā)展的不均衡，舉辦大型文化交流會、文化藝術品交易會缺少合適場所，缺乏統(tǒng)一的集中的中心，有些活動的發(fā)展受到了阻礙或異地舉辦。即使舉辦了也很難收到預期效果。為此，引起了企業(yè)界的關注，普遍認為，企業(yè)要發(fā)展，相互舉辦不同特色的文化交流活動、文化展覽活動，加強合作、互通信息、優(yōu)勢互補等經貿活動是必須的

14、，確實需要像文化中心這樣的統(tǒng)一的集中的文化集市。三、對外宣傳的需要XXX項目建設，既可以自己使用，又可以對外租用。一方面以此為平臺，將會吸引國內外眾多商家和單位及團體來沈陽舉辦各種文化交流、文化藝術品交易會、文化藝術展覽會、技術交流會、學術研討會、產品論證會等，同時也拉動了地方服務業(yè)經濟。另一方面，以此為平臺更好地展示全市企業(yè)和產品，促進沈陽文化產業(yè)的整體發(fā)展。近年來，沈陽“三大產業(yè)”優(yōu)勢凸顯，從事重工、化工、機械制造、機械加工、食品加工等的企業(yè)上百家，對于籌建多功能文化展覽文化交易中心已具備了一定的基礎。把全市全東北歷史環(huán)境和文化特色根據其特點經過精心設計展示其中，對進入交流和交易的企業(yè)和單

15、位設該企業(yè)標志旗。這樣無論是本市人還是外來的客人想要知道沈陽的歷史和文化韻味，只要到文化中心就能夠一目了然。四、完善城市功能作用的需要城市規(guī)劃建設應滿足社會需求。這種需求主要是生產性基礎設施和公共性基礎設施?，F在沈陽還沒有一所具備舉辦對外大中小型文化藝術品展銷會、文化藝術品交易會、專業(yè)的文化藝術品展覽會、文化藝術等領域的交流與合作；對內供各團體及協(xié)會組織開展內容豐富、特點明顯、經常性、系列化、常年不斷的專業(yè)性的文化藝術品的展覽交易活動，既能帶動經濟發(fā)展，又具有提高城市品質，塑造城市品牌，激發(fā)城市活力和創(chuàng)造性。第五章 建設選址及外部配套條件第一節(jié) 建設地址本項目擬建場地位于沈陽市于洪區(qū)丁香湖新城

16、內。項目總占地309123平方米。沈陽市于洪區(qū)丁香湖新城，位于長二環(huán)白山路以北，緊鄰二環(huán)線公路和丁香湖，開發(fā)區(qū)完成了“七通一平”基礎工程，現有的供電、供暖、給排水、通訊條件完備，能滿足項目建設的要求。第二節(jié) 建設條件一、 自然條件丁香湖新城位于沈陽市西北部，緊鄰二環(huán)線公路和丁香湖公園，距沈陽市區(qū)9公里，屬溫帶半濕潤大陸性氣候，受季風影響，降水集中，溫差較大，四季分明，全年無霜期183天。二、 社會經濟條件 沈陽歷史悠久，沈陽地區(qū)蘊育了遼河流域的早期文化，是中華民族的發(fā)祥地之一。據對新樂遺址考證，在 7200年前的新石器時代就有人類在此繁衍生息。從公元前229年設立侯城起，沈陽的建城史已近230

17、0年。沈陽素有“一朝發(fā)祥地，兩代帝王城”之稱。1625年，清太祖努爾哈赤建立的后金遷都于此，更名盛京。1636年，皇太極在此改國號為“清”，建立清王朝。1644年，清軍入關定都北京后，以盛京為陪都。清初皇宮所在地-沈陽故宮，是中國僅存的兩個完整皇宮建筑群之一。沈陽是建國初期國家重點建設起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。經過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類已達到142個，現在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3033家，地區(qū)生產總值2240多億元。近年來，沈陽市委、市政府以振興沈陽老工業(yè)基地為主線，堅持改革開放和工業(yè)立市方略，國有經濟戰(zhàn)略性調整步伐加快，外資和民營經濟迅速成長壯大；城市發(fā)展空間和產業(yè)布局得到

18、拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經濟快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強競爭力的產品和企業(yè)；城市基礎設施建設明顯加快，軟環(huán)境建設得到了進一步改善。三、交通條件項目區(qū)地理位置優(yōu)越，交通條件便利。沈陽是我國綜合交通運輸最發(fā)達的地區(qū)之一。目前已形成鐵路、公路、航空多種運輸方式相互聯結，以沈陽為中心向四周放射的立體交叉綜合交通運輸網絡。本地區(qū)內鐵路線網密度高達4.9千米平方千米，是全國密度最高的地區(qū)。高速公路也很發(fā)達，沈大、沈山、沈丹、沈撫、沈哈高速公路組成了目前國內最密集的高速公路網。沈陽桃仙國際機場經擴建后，成為東北

19、最大的國際航空港，正逐步增加國際航班。四、基礎設施條件 供電：由電力系統(tǒng)供電所供電；供熱：城市供熱鍋爐集中供給； 供水：主要供水依靠市政統(tǒng)一供水，供水設施已建設；排水：污水排入市政污水管網；通訊：程控電話，移動通訊和計算機網絡信息交換已普及；交通: 通過城市道路與公路、鐵路相連，交通便利。第六章 項目實施進度一、建設工期XXX項目的基本建設內容：總建筑面積60萬方，根據要求及實際情況，本項目建設期擬安排2年。二、項目實施進度安排本項目實施進度是在資金設計到位的前提下，依據各項工作所需時間制定計劃進度：2011年10月-2012年1月：完成項目前期準備工作；2012年2-3月：項目立項審批、設計

20、及招投標2012年3-11月：土建施工；2012年12-2013年4月：裝飾裝修工程2013年5月：項目驗收，試運營。第七章 財務、經濟評價（一期）一、投資總額運用的具體安排本項目一期投資總額（僅工程建設）為19276.5萬美元（折合122368萬元人民幣）。其具體安排如下（以下以人民幣為計量單位）：（1）固定資產6118.40萬元，占投資總額的5%，其中：運輸工具611.84萬元，辦公設備305.92萬元，建筑物5200.64萬元。（2）流動資金116249.60萬元，占95 %。二、固定資產折舊及其它資產攤銷的計算及依據。（1）固定資產折舊是按稅收法規(guī)定的最低年限分類直線計算，留殘值5%，

21、其中辦公設備折舊 3年，運輸設備折舊4年，建筑物10 年，獨資期應提折舊6440萬元，平均每年折舊額定為736萬元。（2）其它資產籌建期開辦費120萬元按稅法規(guī)定分三年攤銷，平均每年應攤銷40萬元。三、工資及附加費的估算獨資公司高級職員的工資每人每月按5000元計算，一般管理人員工資2000元計算，從業(yè)員工的工資每人每月按1500元計算，同時，按照國家有關規(guī)定提取勞動保險、住房補助金及上交國家各項補貼共計72.1%的工資附加費。加外，從第二年起一般管理人員和從業(yè)人員工資每年遞增5%的工資及附加費。四、主營業(yè)務收入，營業(yè)稅及附加稅費的計算獨資期間年均主營業(yè)務成本為35000萬元，其中固定成本為1

22、7500萬元占50%，變動成本17500萬元占50%，年均銷售收入為50000萬元，則年繳營業(yè)稅及附加稅費2900萬元。五、利潤和利潤分配計算根據上述測算，獨資企業(yè)可實現年營業(yè)利潤7824萬元。即：年營業(yè)利潤=主營業(yè)務收入-主營業(yè)務成本（固定成本+變動成本）-營業(yè)稅及附加稅費-折舊費-開辦費攤銷-期間費用（營業(yè)成本的10%，包括日常費用及人員工資及相關費用）=50000-35000-2900-736-40-35007824萬元六、企業(yè)所得稅的計算本企業(yè)為服務型企業(yè)，按稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅按25%計算，獨資期年均繳納所得稅1956萬元。七、三項基金的提取納稅之后，按20%提取三項基金提取總額為1

23、173.6萬元。其中儲備和企業(yè)發(fā)展基金10%，為586.80萬元，職工資金和福利基金10%，為586.80萬元。八、可供分配利潤的計算獨資期間稅后利潤扣除提取的三項基金會后，其余可供分配所得利潤4694.40萬元。九、盈虧分析營業(yè)保本點X-（35000+2900+736+40+3500）=0萬元,即年均銷售42176萬元可保本不盈不虧。第八章 社會效益分析一、項目對社會的影響分析文化中心是人類文明發(fā)展進程中的展示窗口，具有國際化的基本特征。我國的文化產業(yè)事業(yè)歷來受到黨和政府的高度重視。中華人民共和國憲法第二十二條中明確規(guī)定：“國家發(fā)展為人民服務，為社會主義服務的文學藝術事業(yè)、圖書館、展覽館文化館和其他文化事業(yè)，開展群眾性的文化活動”。由此可見文化中心建設的意義重大。文化產業(yè)事業(yè)在某種意義上可說是人類文明，乃至整個民族精神、文化歷史的集中體現，是城市和地區(qū)文化標志與交流的窗口，對于進行愛國主義、社會主義教育，提高自然科學水平，加強精神文明建設都具有重要的意義。1、適應經濟社會發(fā)展趨勢的需要。近年來，沈陽經濟發(fā)展勢頭強勁，帶動了社會各項事業(yè)的發(fā)展，各單位各行業(yè)對內對外往來不斷擴大和增多，舉辦各種對內、對外文化展覽展銷會、文化藝術品交易