成都里程卡松項目規(guī)劃提案

1、1 / 68成都里程xx卡松項目策劃提案接到貴公司關于雙流華陽鎮(zhèn)二江寺橋頭68畝土地項目招標書以 后，我司立即成立臨時項目小組，針對項目進行市場調查，再利用公司 以往所收集與項目相關資料一并統(tǒng)計分析，在項目產品定位、消費者定 位、規(guī)劃建設和營銷推廣等方面進行提出建議后簡單出據此報告。由于 時刻倉促，報告如有不盡之處，2 / 68還望指正。3 / 68天府大道 作為成都都市中樞人民南路的南延線 ，有著專門的意 義。它不僅僅是一條快速景觀通道，依舊連接我們項目和成都主城區(qū)的 交通要道，而且是成都都市向南進展的通道。大道兩側差不多成為成都 大盤時代的先行者。目前，天府大道兩側以及華陽的地塊都差不多被

2、開發(fā)商搶占殆盡， 專門多開發(fā)商占據的土地地塊規(guī)模專門大，開發(fā)周期也較長。麓山國際 社區(qū)、藍山美樹、怡豐新城、遠大都市風景、世紀城、左岸花都、和 黃的“南地王”等樓盤項目的持續(xù)性開發(fā)、穩(wěn)定供應，供需波動微小。在這片區(qū)域，開發(fā)建筑形態(tài)以一般住宅和低密度住宅為主。從整個現代都市進展歷史來看 ，“郊居”成為都市化進展的歷史必 定。成都以其獨具魅力的休閑生活都市特征，已然拉開“郊居時代”的序幕。隨著成都市工業(yè)結構的調整，大批生產企業(yè)將在政府的政策推動 下移址郊縣（即衛(wèi)星城） ，同時也帶來居住與生活空間的轉移。以高速 公路和都市主干道建設為要緊代表的快速交通網絡的構建 ，城區(qū)與城外 （郊區(qū)）的時刻與空間4

3、 / 68距離將無限縮小，城郊將逐步成為成都市消費者 的居住選擇地，人們的居家觀念將發(fā)生全然性的改變。從成都市郊區(qū)的基礎配套設施和地域特征來看 ，“郊居時代”使華 陽和溫江成為兩個最受矚目的區(qū)域，特不是華陽，隨著政府南遷和周邊 囤積土地的陸續(xù)啟動，再加之地鐵1號線的破土動工，華陽與成都城區(qū) 聯(lián)系更加緊密，差不多真正成為城區(qū)的一部分，號稱： “城 南 副 中 心”目錄第一部分 成都房地產市場淺析第二部分 華陽房地產市場調查與分析一、華陽概況二、華陽進展規(guī)劃實施進程與機會點三、華陽土地市場四、華陽房地產市場特征分析五、項目周邊物業(yè)分析第三部分 里程置業(yè)之品牌建設考慮第四部分 產品市場定位分析5 /

4、 68一、宗地周邊環(huán)境概述及項目SWO分析二、目標客戶人群定位鎖定三、項目形象定位四、項目規(guī)劃建議五、物業(yè)治理及以后小區(qū)生活指引第五部分 營銷大綱第一時期：營銷造勢（導入期）第二時期：公開期第三時期：強銷期第四時期：清盤期6 / 68第一部分 成都房地產市場淺析成都市房地產市場通過數量擴張的高速進展時期 、數量與品質并重 的相對平衡進展時期和品牌年代的競爭性持續(xù)進展時期 ，市場產品不斷 更新、開發(fā)模式升級換代、產業(yè)整體推進、市場穩(wěn)定進展；同時政府行 為對房地產市場將接著產生巨大的阻礙，政策和規(guī)劃主導市場進展方 向，市政重點工程打造市場熱點一、成都房地產市場進展現狀今年1月至10月，成都市房地產

5、新開工面積1281.95萬平方米， 增長55.1%。其中，住宅新開工1020.62萬平方米，增長54.7%。隨著 新開工面積7 / 68大幅增長，購房者的選擇余地將會加大。同期， 商品房銷售面積為885.12萬平方米，增長2.3%， 其中住宅 為796.88萬平方米，增長1.4%，今年以來首次呈現正增長態(tài)勢。專家 分析，前9月持續(xù)負增長的緣故有三： 一是去年開工面積不足的滯后阻 礙；二是國家對房市宏觀調控以來， 許多購房者持觀望態(tài)度； 三是去年 部分現房價格不夠合理，反映在空置期一年內的“待銷房”面積增長。 從銷售構成來看，1月至10月商品房預售面積為770.96萬平方米，增 長21.2%，是

6、銷售總量的要緊構成者。這表明，銷量由降轉升在一定程 度上是新開工面積增長所帶來的結果。前10月，商品房空置面積148.56萬平方米，增長2.5%。從空置 的特性來看，空置期在一年以內的“待銷房”為86.32萬平方米，增長26.5%；空置期在一年以上的滯銷房和積壓房為62.24萬平方米，下降18.5%；購置土地面積共計815.32萬平方米，增長3.2%。 截至10月末，擁有的開發(fā)土地存量已達716.61萬平方米。二、 成都房地產市場供求現狀在供給方面，成都市目前的房地產市場呈現一個總體供給規(guī)模大、 產品結構趨向合理；舊城改造和新城區(qū)互動進展，城區(qū)市場逐步向郊縣 市場拓展；產品供給向多元化和精品化進展的格局。結合目前的市場情 況，需求方面將出現如此一個趨勢：40歲以下的消費者住房需求最大； 外地人在購房比例已增至近50%；8 / 68二環(huán)周圍、多層住宅、總價在15-35萬間的商品房是需求熱點。與此同時，郊縣與城區(qū)、環(huán)域、方位、區(qū)域 的板塊競爭也越來越激烈。三、 成都房地產市場進展趨勢展望成都市房地產市場，在23年內穩(wěn)定快速進展仍是其主調。商品房總體供給接著保持較快增速隨著我國加入WTO成都的投資環(huán)境的不斷改善，更多的投資商和開發(fā)商將帶給成都市商