萬科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指引

1、*萬科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指引2016-11-02 江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)點(diǎn)擊數(shù)：61wuyeren1 .目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營(yíng)提供保障。2 .范圍適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測(cè)算。3 .職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測(cè)算，品質(zhì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測(cè)算。4 .物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算公式為：物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)=所有費(fèi)用的總和 士參加測(cè)算5 .列舉法測(cè)算5.1 人工費(fèi)用的測(cè)算5.1.1. 組織架構(gòu)的確定5.1.2. 人工費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用的測(cè)算

2、。物業(yè)管理圈公眾號(hào)。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、其它。5.1.3. 工資的測(cè)算（單位：元 /月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測(cè)算。人員工資構(gòu)成表單位：元序號(hào) 名稱 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月）1 經(jīng)理2 經(jīng)理助理3 行政管理人員技術(shù)、維修人員5 保安人員6 保潔人員7 綠化人員8 其他人員合計(jì)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)6 .獎(jiǎng)金及雙薪（單位：元 /月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)， 按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn) 的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪的測(cè)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)

3、，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上 下班交通補(bǔ)貼測(cè)算。7 .2行政費(fèi)用的測(cè)算（單位：元 /月）8 .1.4.低值易耗品購(gòu)置費(fèi)用。9 .1.5.管理處辦公用水電費(fèi)。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額=使用量（立方）/月X水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額=飲用水（桶）/月x桶飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費(fèi)用=辦公照明的功率 X按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）X電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費(fèi)用=空調(diào)等辦公設(shè)備的功率 X按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）X電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)7 .辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每

4、月的保養(yǎng)費(fèi)。8 . 通訊費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用，其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用。9 .公干車輛費(fèi)。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。10 . 交際應(yīng)酬費(fèi)。11 .電腦維護(hù)費(fèi)用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?2 .報(bào)刊資料費(fèi)。因管理需要訂購(gòu)的資料、書籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。13 . 咨詢及訴訟費(fèi)。聘請(qǐng)法律顧問的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。1.1.1. 財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算（單位：元 /月）5.1.6. 折舊費(fèi)用管理處正常管理服務(wù)需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)

5、（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保 險(xiǎn)機(jī)等。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)的原值+固定的使用年限+12月5.1.7. 資產(chǎn)的攤銷管理處前期發(fā)生的開辦費(fèi)按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)?。開辦費(fèi)主要包括：前期購(gòu)置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場(chǎng)所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用=開辦費(fèi)發(fā)生的總額+委托的管理期限+ 12月14 .固定資產(chǎn)的修理費(fèi)前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)。15 .員工宿舍租金（地產(chǎn)提

6、供宿舍，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）。16 .（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購(gòu)買的保險(xiǎn)）。保險(xiǎn)費(fèi)=（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額X保險(xiǎn)費(fèi)率+保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面 積購(gòu)買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提， 必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。17 4 物料消耗的測(cè)算（單位：元 /月）5.1.8.服裝費(fèi)的測(cè)算（單位：元 /月）按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偡b費(fèi)用構(gòu)成表單位：元序號(hào) 名稱服裝成本1 經(jīng)理2 行政管理人員3 技術(shù)、維修人員4 保安管理人員5 保潔人數(shù)服裝費(fèi)用（月）服裝成本X人數(shù)+使用月份服裝成本

7、X人數(shù)+使用月份服裝成本X人數(shù)+使用月份服裝成本X人數(shù)+使用月份*17. 保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料 限進(jìn)行攤銷。（可參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際使用年保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表單位：元名稱 用途 單位耗金額備注單價(jià)月均消耗數(shù)量月均消玻璃刮刀清潔玻璃 把 25.00375.00所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算。18. 環(huán)境、綠化物料消耗根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗，包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。19. 物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維

8、修物料 消耗的測(cè)算（可參考下表的測(cè)算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?hào) 項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用構(gòu)成備注5.5公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更換費(fèi)用。車場(chǎng)設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算2 .供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)按每年更20 .照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)21 .消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)

9、施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)機(jī)、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購(gòu)費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)22.給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)23.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)消防信號(hào)機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)機(jī)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周 每年維修材料費(fèi)24.水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)25.空調(diào)及采暖5.6小區(qū)公共費(fèi)用的測(cè)算（單位：元 /月）5.1.9.公共電費(fèi)根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi) 的測(cè)算。5.5.1.1. 電梯系統(tǒng)電費(fèi)電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量x電梯功率x 30天x電梯每天的

10、使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）x電費(fèi)單價(jià)（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)=電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量x功率x 30大x每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）x電費(fèi)單價(jià)（元 /度）5.5.1.2. 公共照明系統(tǒng)電費(fèi) 室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等 所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)： 公共照明系統(tǒng)電費(fèi)=照明器具的功率 x 30天x相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和x電費(fèi)單價(jià)（元 /度）26. 供配電系統(tǒng)電費(fèi)。變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：變壓器的電費(fèi)=（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌?，基本電費(fèi)有所差別）+超出基本電量的

11、實(shí)際使用電量）X電費(fèi)單價(jià)；變壓器的電費(fèi)=變壓器功率 X電費(fèi)單價(jià)X 24小時(shí)x 30天27. 消防系統(tǒng)電費(fèi)。消防水泵（按每季度檢修 2.5小時(shí)計(jì)算）=消防水泵的數(shù)量X消防水泵的功率X電費(fèi)單價(jià)X 2.5小時(shí) 3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）=送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量X送、排煙風(fēng)機(jī)功率X電費(fèi)單價(jià)X 2.5小時(shí) 3月中央控制室電費(fèi)=中央控制室所有電器的功率 X30天x每天實(shí)際工作時(shí)間x電費(fèi)單價(jià)28. 給排水系統(tǒng)電費(fèi)。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)=泵的功率 x數(shù)量x 30大x每天實(shí)際工作時(shí)間x 電費(fèi)單價(jià)29. 泳池系統(tǒng)電費(fèi)。（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)的功率 x 30大x每

12、天實(shí)際工作時(shí)間x電費(fèi)單價(jià)30. 公共水費(fèi)（單位：元/月）31. .10. 綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費(fèi)=綠化面積x 0.03 x 50% x 15天x水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）32. .11. 清潔用水根據(jù)清潔面積測(cè)算：清潔用水=估算每天用水量 義30天X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）30 . 泳池用水（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）根據(jù)泳池容積測(cè)算泳池水費(fèi)：泳池用水=泳池容量X 3次（每年換水3次）+12月X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓 費(fèi)）31 . 小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測(cè)算：小區(qū)景觀用水=小區(qū)景觀每天耗用水量 X 30天X水

13、費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）32 8 電梯運(yùn)行費(fèi)電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總和如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)=電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)x電梯數(shù)量電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)=每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià) x電梯數(shù)量）+ 12月33 9 公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測(cè)算（可參考下表的測(cè)算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?hào) 項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用構(gòu)成備注5.1.12. 公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換

14、公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更換費(fèi)用。車場(chǎng)設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。況及使用年限進(jìn)行測(cè)算所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情5.1.13. 供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)32.照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)按每年更33.消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)機(jī)、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購(gòu)費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)34.給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)35.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)消防信號(hào)機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)機(jī)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周 每年維修材料費(fèi)36.水景娛樂設(shè)施37.空調(diào)及采暖5.10社區(qū)文化費(fèi)用維護(hù)材料費(fèi)根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用5.11 垃圾清運(yùn)費(fèi)根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運(yùn)費(fèi)=垃圾量（桶）X收費(fèi)單價(jià)5.1.14.其它5.5.1.3.稅金的測(cè)算（單位：元 /月）按最新增值稅計(jì)算5.5.1.4.管理酬金的測(cè)算（單位：元 /月）按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)提管理酬金。管理酬金=以上包括稅金在內(nèi)的所有費(fèi)用 X酬金提取