《創(chuàng)新產(chǎn)品簡報(bào)》第八期__信托業(yè)務(wù)介紹之基礎(chǔ)知識篇

1、相融相通 互琢玉成1（第八期（第八期 2012-06-01） 信托業(yè)務(wù)介紹之基礎(chǔ)知識篇信托業(yè)務(wù)介紹之基礎(chǔ)知識篇相融相通 互琢玉成2前言前言相融相通 互琢玉成3v“ “破產(chǎn)隔離破產(chǎn)隔離” ”的效果的效果 信托財(cái)產(chǎn)法律上的獨(dú)立地位，具有“破產(chǎn)隔離”的效果，信托公司自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和債權(quán)債務(wù)糾紛甚至破產(chǎn)都不能影響到信托財(cái)產(chǎn)的安全，法律保護(hù)其不受追償和清算。v信托財(cái)產(chǎn)投資范圍廣泛信托財(cái)產(chǎn)投資范圍廣泛 當(dāng)前我國對銀行、保險(xiǎn)、證券實(shí)行的是分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管的制度，三者之間有著嚴(yán)格的政策約束。而信托投資的經(jīng)營范圍卻較為廣泛，可以涉足資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)市場，是目前惟一準(zhǔn)許同時(shí)在證券市場和實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資的金融

2、機(jī)構(gòu)，投資領(lǐng)域的多元化可以在一定程度上有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。5 5 信托的優(yōu)勢信托的優(yōu)勢 信托的優(yōu)勢信托的優(yōu)勢為什為什么與么與信托信托公司公司合作合作相融相通 互琢玉成4信托業(yè)務(wù)機(jī)制靈活信托業(yè)務(wù)機(jī)制靈活 信托公司可以根據(jù)客戶的喜好和特性，度身定做非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，通過專家理財(cái)最大限度地滿足委托人的要求。這種投資方式和產(chǎn)品的靈活性是券商和基金公司所缺乏的，也是目前所無法提供的。信托契約運(yùn)作方式科學(xué)信托契約運(yùn)作方式科學(xué) 信托財(cái)產(chǎn)把委托人、受托人和收益人的權(quán)力和義務(wù)、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格分離。信托契約一經(jīng)簽訂，就把收益權(quán)分離給收益人，而把運(yùn)用、處分、管理權(quán)分離給了受托人。信托契約對信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用、管理、處分有

3、著嚴(yán)格的現(xiàn)定，委托人只能按照契約圈定的范圍和方式進(jìn)行運(yùn)作。這種機(jī)制固定了當(dāng)事人各方的責(zé)任和義務(wù)，確保了信托財(cái)產(chǎn)沿著特定的目的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，與公司制相比，是一種更為科學(xué)的制度安排。 信托的優(yōu)勢信托的優(yōu)勢合作合作的必的必要要性性 ？相融相通 互琢玉成5信托產(chǎn)品對營業(yè)部的作用信托產(chǎn)品對營業(yè)部的作用相融相通 互琢玉成66信托、信托產(chǎn)品的內(nèi)涵信托、信托產(chǎn)品的內(nèi)涵內(nèi)容概要內(nèi)容概要我國信托業(yè)的發(fā)展歷程我國信托業(yè)的發(fā)展歷程我國信托業(yè)的發(fā)展趨勢分析我國信托業(yè)的發(fā)展趨勢分析信托產(chǎn)品構(gòu)成信托產(chǎn)品構(gòu)成目錄相融相通 互琢玉成7信托，從詞源上講，具有“相信而托付”和“信托委托”的含義；從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上講，信托是指將自己(委

4、托人)的財(cái)產(chǎn)委托給可以信賴的第三方(受托人)，按照自己的要求進(jìn)行管理和運(yùn)用的制度。信托實(shí)質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和財(cái)產(chǎn)管理，“受人之托、代人理財(cái)”就是信托的本質(zhì)。（一）（一）信托信托及信托產(chǎn)品的概及信托產(chǎn)品的概念念信托產(chǎn)品指的是信托公司為滿足金融市場的多樣化需求，根據(jù)信托的原理和信托制度的規(guī)范要求，進(jìn)行設(shè)計(jì)并推向市場的金融服務(wù)解決方案，是信托公司開展信托業(yè)務(wù)的載體。相融相通 互琢玉成8 委托人委托人、受托人、受益人、受托人、受益人信托財(cái)產(chǎn)指信托關(guān)系中，由委托人移轉(zhuǎn)所有權(quán)予受托人的財(cái)產(chǎn)，及其信托管理中產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)。與受托人的固有資產(chǎn)相互獨(dú)立與受托人的固有資產(chǎn)相互獨(dú)立與委托人的其他財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立與委托人的其

5、他財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立不同委托人的信托財(cái)產(chǎn)或同一委托人的不同類信不同委托人的信托財(cái)產(chǎn)或同一委托人的不同類信 托財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立托財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立信托財(cái)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)（二）（二） 信托行為的主體和客體信托行為的主體和客體信托行為信托行為的主體的主體信托行為信托行為的客體的客體信托財(cái)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性獨(dú)立性相融相通 互琢玉成9被投資項(xiàng)目投資客戶投資認(rèn)購收益分配設(shè)立和管理收取管理費(fèi)信托財(cái)產(chǎn)信托公司投資獲取收益項(xiàng)目伙伴委托人 （受益人）受托人簽訂信托合同簽訂信托合同銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的信托公司監(jiān)管評級與分類監(jiān)管指引信托公司監(jiān)管評級與分類監(jiān)管指引以評級形式對信托以評級形式對信托公司的公司治理結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)控制、監(jiān)管合規(guī)、資產(chǎn)

6、管理能力和盈利情況公司的公司治理結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)控制、監(jiān)管合規(guī)、資產(chǎn)管理能力和盈利情況進(jìn)行評估，將信托公司分為進(jìn)行評估，將信托公司分為1-6級，級，1為最佳，為最佳，6為最差。為最差。（三）信托（三）信托- -資產(chǎn)管理的主要模式資產(chǎn)管理的主要模式相融相通 互琢玉成102007年年3月月1日起實(shí)施的新的日起實(shí)施的新的信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法法中規(guī)定：中規(guī)定：單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過50人，合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制人，合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制 ；合格投資者，是指符合下列條件之一，能夠識別、判斷和承擔(dān)信托計(jì)劃相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的人

7、： （一）投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬萬元人民幣的自然人、法人或者依自然人、法人或者依法成立的其他組織；法成立的其他組織； （二）個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購時(shí)超過100萬元萬元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人自然人； （三）個(gè)人收入在最近三年三年內(nèi)每年收入超過20萬萬元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過30萬萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人自然人。 （四）（四） 信托計(jì)劃的參與條件信托計(jì)劃的參與條件相融相通 互琢玉成1111我國信托業(yè)的發(fā)展歷程我國信托業(yè)的發(fā)展歷程內(nèi)容概要內(nèi)容概要信托、信托產(chǎn)品的內(nèi)涵信托、信托產(chǎn)品的內(nèi)涵我國信托業(yè)的發(fā)展趨勢分析我國信托

8、業(yè)的發(fā)展趨勢分析信托產(chǎn)品構(gòu)成信托產(chǎn)品構(gòu)成目錄相融相通 互琢玉成12第一階段：起步實(shí)驗(yàn)階段（1979-1999）u1979年10月中國國際信托投資公司成立，自此中國信托業(yè)得到了長足發(fā)展。u截止1992年底，中國已成立了1000家信托公司。但信托行業(yè)的相關(guān)政策法規(guī)嚴(yán)重缺失和滯后。u監(jiān)管層在1979年至1999年間共對信托業(yè)進(jìn)行了5次不同程度的整頓，信托公司生存環(huán)境極為艱難。u其間，我國出臺了中華人民共和國信托法、信托投資公司管理辦法和信托投資公司資金信托管理暫行辦法，構(gòu)成我國規(guī)范發(fā)展時(shí)期信托法律的基本框架。u隨著市場對信托業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的日益關(guān)注，央行于2000年要求所有的信托公司停業(yè)，并重新遞交注冊

9、申請。重新登記后的信托公司數(shù)量僅為59家。第二階段：真空停滯階段（1999-2002）業(yè)務(wù)內(nèi)容：負(fù)債類業(yè)務(wù)：高息攬存、大規(guī)模存、貸款等債權(quán)性業(yè)務(wù)；證券類業(yè)務(wù)：證券經(jīng)紀(jì)、自營證券投資和IPO業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容：已經(jīng)重新登記的公司：對信托業(yè)務(wù)進(jìn)行學(xué)習(xí)和探索未重新登記的公司：忙于公司重組、準(zhǔn)備重新登記資料等二、二、 我國信托業(yè)的發(fā)展歷程我國信托業(yè)的發(fā)展歷程相融相通 互琢玉成13第三階段：規(guī)范發(fā)展階段（2002-2007）u其間，信托投資公司資金信托管理暫行辦法正式頒布實(shí)施。與信托法、信托投資公司管理辦法共同構(gòu)成我國信托行業(yè)的法律基石（合稱“一法兩規(guī)”）。u監(jiān)管層相繼頒布信托公司受托境外理財(cái)業(yè)務(wù)管理暫行辦法

10、等一些配套性的文件。但這個(gè)階段的信托公司還沒有真正地回到“受人之托、代人理財(cái)”的業(yè)務(wù)本源上來，自營業(yè)務(wù)開展規(guī)模較大。u2007年頒布了全面修訂后的信托公司管理辦法和集合資金信托計(jì)劃管理辦法（簡稱“新兩規(guī)”),明確要求信托公司回歸“受人之托、代人理財(cái)”的主業(yè)，信托業(yè)的定位和發(fā)展方向得以明確。u我國的信托行業(yè)也由此進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的軌道。信托資產(chǎn)規(guī)模從2006年的3500億元迅速增長至目前的3萬億元左右。第四階段：高速發(fā)展階段（2007-2010）業(yè)務(wù)內(nèi)容：以貸款為主要運(yùn)用方式，自營業(yè)務(wù)規(guī)模較大；配套法規(guī)與規(guī)范性條款出臺業(yè)務(wù)內(nèi)容：私募股權(quán)信托、銀信合作、政信合作、陽光私募證券信托、房地產(chǎn)信托、公

11、益信托等，業(yè)務(wù)門類眾多二、二、 我國信托業(yè)的發(fā)展歷程我國信托業(yè)的發(fā)展歷程相融相通 互琢玉成14第五階段：創(chuàng)新突破階段（2010-）u銀監(jiān)會(huì)出臺信托公司凈資本管理辦法，引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展主動(dòng)管理型信托業(yè)務(wù)，盡快實(shí)現(xiàn)從“廣種薄收”、“以量取勝”片面追求規(guī)模的粗放經(jīng)營模式，向“精耕細(xì)作”的經(jīng)營模式升級轉(zhuǎn)型。 從信托行業(yè)的發(fā)展歷程中我們看到，我國對信托行業(yè)的業(yè)務(wù)定位、運(yùn)行機(jī)制等處于不斷地探索過程中，相應(yīng)的監(jiān)管措施和業(yè)務(wù)環(huán)境也日益完善。業(yè)務(wù)內(nèi)容：主動(dòng)型銀信合作理財(cái)、專業(yè)化私募股權(quán)投資、房地產(chǎn)基金信托、產(chǎn)業(yè)基金化基礎(chǔ)設(shè)施信托、財(cái)富管理信托等。二、我國信托業(yè)的發(fā)展歷程二、我國信托業(yè)的發(fā)展歷程相融相通 互琢玉成15

12、15我國信托業(yè)的發(fā)展趨勢分析我國信托業(yè)的發(fā)展趨勢分析內(nèi)容概要內(nèi)容概要信托、信托產(chǎn)品的內(nèi)涵信托、信托產(chǎn)品的內(nèi)涵我國信托業(yè)的發(fā)展歷程我國信托業(yè)的發(fā)展歷程信托產(chǎn)品構(gòu)成信托產(chǎn)品構(gòu)成目錄相融相通 互琢玉成16 信托管理資產(chǎn)規(guī)模的迅速遞增，得益于信托法規(guī)制度的逐步完善及我們財(cái)富管理市場的迅速發(fā)展，加之信托產(chǎn)品的獨(dú)特性，促使信托產(chǎn)品市場需求逐漸加大，信托資產(chǎn)規(guī)模逐年遞增。 2008年底，信托公司全行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模僅為1.22萬億元，2009年底迅速增長到2.02萬億元，同比增長65.57%； 2010年底更是增長到3.04萬億元，同比增長達(dá)50.50%。2011年底信托資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)4.81萬億元，同比增長5

13、8.25%，最新公布的2012年1季度數(shù)據(jù)顯示，信托業(yè)全行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模再創(chuàng)新高，達(dá)到 5.305.30萬億萬億 元，在去年底的基礎(chǔ)上，又獲得了10.19%的增長。 信托資產(chǎn)飛速增長信托資產(chǎn)飛速增長億萬4 信托業(yè)發(fā)展趨勢分析信托業(yè)發(fā)展趨勢分析 （一）信托資產(chǎn)飛速增長（一）信托資產(chǎn)飛速增長相融相通 互琢玉成17 截至2012年1季度末，我國信托資產(chǎn)規(guī)模首次超過5萬億元，達(dá)53016.07億元。數(shù)據(jù)來源:中國信托業(yè)協(xié)會(huì)4 信托業(yè)發(fā)展趨勢分析信托業(yè)發(fā)展趨勢分析（二）財(cái)產(chǎn)信托規(guī)模占比很小，其發(fā)展尚待推動(dòng)（二）財(cái)產(chǎn)信托規(guī)模占比很小，其發(fā)展尚待推動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，信托業(yè)整體管理資產(chǎn)規(guī)模增長迅速，其中單一資金信托

14、規(guī)模擴(kuò)張較快，占比最大;而財(cái)產(chǎn)信托規(guī)模占比很小，其發(fā)展尚待推動(dòng)。相融相通 互琢玉成184 信托業(yè)發(fā)展趨勢分析信托業(yè)發(fā)展趨勢分析 2011年是信托業(yè)增長動(dòng)力的一個(gè)分水嶺。2011年之前，信托業(yè)的快速增長得益于“單一資金信托”，而催生中國信托業(yè)規(guī)模爆發(fā)性增長的“發(fā)動(dòng)機(jī)”則始于2008年下半年的“銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)”；2011年以后，信托業(yè)的增長已經(jīng)脫離了銀信合作業(yè)務(wù)的支撐，主動(dòng)力已轉(zhuǎn)換為信托業(yè)順應(yīng)國家政策而積極拓展的新的信托客戶。（三）快速增長后的悄然質(zhì)變（三）快速增長后的悄然質(zhì)變非銀行的單一大客戶（包括機(jī)構(gòu)和高凈值個(gè)人）的非銀行的單一大客戶（包括機(jī)構(gòu)和高凈值個(gè)人）的單一資金信托已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)，信托業(yè)

15、的發(fā)展步入有單一資金信托已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)，信托業(yè)的發(fā)展步入有質(zhì)量的質(zhì)量的“大客戶大客戶”時(shí)代；時(shí)代；以合格個(gè)人投資者為主導(dǎo)的集合資金信托獲得快速發(fā)展；以合格個(gè)人投資者為主導(dǎo)的集合資金信托獲得快速發(fā)展；以高端客戶驅(qū)動(dòng)的信托業(yè)務(wù)發(fā)展模式得以確立。以高端客戶驅(qū)動(dòng)的信托業(yè)務(wù)發(fā)展模式得以確立。以融資信托為主導(dǎo)的信托業(yè)務(wù)發(fā)展模式終結(jié)，信托以融資信托為主導(dǎo)的信托業(yè)務(wù)發(fā)展模式終結(jié)，信托公司向投資類信托業(yè)務(wù)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。公司向投資類信托業(yè)務(wù)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。2011年年：信托信托業(yè)的悄業(yè)的悄然質(zhì)變?nèi)毁|(zhì)變相融相通 互琢玉成19信托產(chǎn)品構(gòu)成信托產(chǎn)品構(gòu)成內(nèi)容概要內(nèi)容概要信托、信托產(chǎn)品的內(nèi)涵信托、信托產(chǎn)品的內(nèi)涵我國信托業(yè)的發(fā)展

16、歷程我國信托業(yè)的發(fā)展歷程我國信托業(yè)的發(fā)展趨勢分析我國信托業(yè)的發(fā)展趨勢分析目錄相融相通 互琢玉成20 信托產(chǎn)品可按產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和投資者劃分為資金信托和財(cái)產(chǎn)管理信托，其中資金信托又分為單一信托和集合信托。單一信托只涉及一名投資者，而集合信托則涉及兩名或兩個(gè)以上投資者。單一信托單一信托指向某單一投資者提供的信托產(chǎn)品。由于客戶一般為大型機(jī)構(gòu)投資者，由它們決定產(chǎn)品，因此該類產(chǎn)品的收費(fèi)和傭金收入較低。此類單一信托產(chǎn)品包括低費(fèi)率的銀信合作產(chǎn)品、信托貸款以及收費(fèi)較高、有客戶制定特定投資規(guī)則的產(chǎn)品。集合信托集合信托 指由信托公司為眾多投資者開發(fā)的產(chǎn)品。為了吸引投資者，信托公司需要開發(fā)和推廣低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的產(chǎn)品。因此

17、，這類產(chǎn)品的質(zhì)量高。從本質(zhì)上說，這類產(chǎn)品需要信托公司自己去發(fā)掘投資者。四、信托產(chǎn)品的構(gòu)成四、信托產(chǎn)品的構(gòu)成相融相通 互琢玉成21 財(cái)產(chǎn)管理信托業(yè)務(wù)占信托業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模的份額較小，可以是向投資者提供的產(chǎn)品（例如投資于收費(fèi)公路收益權(quán)的產(chǎn)品）或向客戶提供的服務(wù)（例如為汽車融資公司管理租賃的再融資風(fēng)險(xiǎn)）。這類信托產(chǎn)品需要更詳細(xì)的法規(guī)以支持其進(jìn)一步的發(fā)展。 財(cái)產(chǎn)信托當(dāng)前在我國并沒有得到大力發(fā)展，很大一個(gè)原因在于信托登記制度的不完善。財(cái)產(chǎn)管理信托設(shè)立信托，對于信托財(cái)產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。但是，當(dāng)前國內(nèi)沒有相應(yīng)的法律或相應(yīng)的法規(guī)對需要辦理登記的信托財(cái)產(chǎn)種類、范圍

18、、手續(xù)及登記機(jī)關(guān)等作出相應(yīng)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)信托在具體信托業(yè)務(wù)辦理的過程中經(jīng)常遇到無章可循的問題。因此，完善信托登記制度，規(guī)范信托登記行為是大力發(fā)展財(cái)產(chǎn)信托的前提，而制度的完善尚待監(jiān)管層推動(dòng)。相融相通 互琢玉成22 監(jiān)管機(jī)構(gòu)已公開表示希望信托公司更加努力增加主動(dòng)管理類產(chǎn)品的組合，減少“通道類”或被動(dòng)管理類的產(chǎn)品。從2009年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)信托公司主動(dòng)管理能力有關(guān)事項(xiàng)的通知，到后來的規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)、實(shí)施凈資本管理辦法，其目的都在鼓勵(lì)信托公司改變依附銀行的舊習(xí)，發(fā)力主動(dòng)管理類信托業(yè)務(wù)，培養(yǎng)核心資產(chǎn)管理能力。主動(dòng)管理類信托是指信托公司作為受托人，在信托管理過程中發(fā)揮主導(dǎo)作用，在盡職調(diào)查、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、

19、項(xiàng)目決策和后期管理等方面，發(fā)揮決定作用并承擔(dān)主要管理責(zé)任的信托業(yè)務(wù)。其背后的理念是主動(dòng)管理類產(chǎn)品在加強(qiáng)信托公司服務(wù)的同時(shí)，可減少系統(tǒng)性組合風(fēng)險(xiǎn)。 主動(dòng)管理相融相通 互琢玉成23信托產(chǎn)品信托產(chǎn)品的種類很的種類很多，常見多，常見的有這些：的有這些：收益浮動(dòng)收益浮動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高風(fēng)險(xiǎn)較高收益穩(wěn)定收益穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)較低風(fēng)險(xiǎn)較低相融相通 互琢玉成24股權(quán)型股權(quán)型信托信托貸款型貸款型信托信托財(cái)產(chǎn)受財(cái)產(chǎn)受益型信益型信托托房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托若房地產(chǎn)企業(yè)須四證齊全、自有資本金達(dá)到35%以上、具有二級以上開發(fā)資質(zhì)、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，信托公司可運(yùn)用信托計(jì)劃所吸收的資金，以貸款形式對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行資金融通，并通過資產(chǎn)抵押

20、（不動(dòng)產(chǎn)，抵押率一般50%左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、設(shè)置獨(dú)立賬戶等方式控制風(fēng)險(xiǎn)，到期償還本金，并支付一定收益。信托公司通過信托計(jì)劃募集資金，用于收購股權(quán)結(jié)構(gòu)相對簡單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，或增資擴(kuò)股（類似優(yōu)先股），并通過股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理等方式控制風(fēng)險(xiǎn)，到期再溢價(jià)股權(quán)回購。信托公司通過信托計(jì)劃募集資金，用于購買業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全，能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)的財(cái)產(chǎn)受益權(quán)， 由業(yè)主承諾到期回購以及第三方擔(dān)保，到期溢價(jià)回購受益權(quán)。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs)，即此種操作模式。相融相通 互琢玉成25基礎(chǔ)建設(shè)投資產(chǎn)品的收益基礎(chǔ)建設(shè)投資產(chǎn)品的收益率相比其他品種的信托產(chǎn)率相比其他品種的信托產(chǎn)品一般偏低一點(diǎn)，但安全品一般偏低一點(diǎn)，但安全性極高，適合厭惡風(fēng)險(xiǎn)追性極高，適合厭惡風(fēng)險(xiǎn)追求穩(wěn)定收益的投資者。求穩(wěn)定收益的投資者?；A(chǔ)建設(shè)投資產(chǎn)品基礎(chǔ)建設(shè)投資產(chǎn)品相融相通 互琢玉成26質(zhì)押融資類質(zhì)押融資類機(jī)構(gòu)或個(gè)人客戶有融資機(jī)構(gòu)或個(gè)人客