商業(yè)地產(chǎn)項目前期定位規(guī)劃課件

1、2022-3-31商業(yè)地產(chǎn)項目前期定位、規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項目前期定位、規(guī)劃2022-3-32定位、規(guī)劃定位、規(guī)劃2022-3-33 十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則 十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計的原則十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計的原則2022-3-34十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細節(jié) 二、業(yè)態(tài)定位決定分割標準三、鋪位分割的三要素：通道、開間和進深四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。五、商鋪分割銷售與經(jīng)營的矛盾六、商鋪分割銷售與返租期的問題七、平面設計分

2、割：八、商鋪分割的原則 九、目前商鋪分割存在的缺點和問題 十、商鋪分割總結2022-3-35十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則一、招商策劃的含義 二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運營四、遵循商業(yè)量化原則 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求 六、體現(xiàn)實施的可行性 七、奠定高質(zhì)量招商的基礎 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實現(xiàn) 九、保證投資回報的安全性 十、加大融資的可能性 2022-3-36十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計的原則十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計的原則一、先策劃后設計策劃引導設計二、注重各單位空間的個性三、人性化設計尺度四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗五、強調(diào)內(nèi)部空間的可視性六、強調(diào)交通組織的引

3、導性七、廣場的利用八、善于利用各種手段輔助手段營造整體效果九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計中也要考慮選址原則十、商業(yè)空間裝飾方案設計十一、商業(yè)外環(huán)境設計十二、二次商業(yè)裝飾設計十三、商業(yè)管理模式設計十四、品牌規(guī)劃及招商策略設計2022-3-37十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則2022-3-38休閑餐飲娛樂為輔休閑餐飲娛樂為輔配置必需的服務設施配置必需的服務設施商品銷售為主商品銷售為主一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細節(jié)一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細節(jié) 2022-3-39業(yè)種、使用面積、技術需求、其他要求業(yè)種、使用面積、技術需求、其他要求特色餐飲一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣

4、排煙排風隔油池新風廣告位營業(yè)時間較長充足停車場咖啡館咖啡館80-200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流西餐廳300平方米以上酒吧約酒吧約200平方米以上（平方米以上（24小時營業(yè)）小時營業(yè)）美容美發(fā)美容美發(fā)150平方米以上（冷熱水，電力）平方米以上（冷熱水，電力）美體美體500平方米以上（營業(yè)晚上平方米以上（營業(yè)晚上10點，最好提供停車位）點，最好提供停車位）洗衣店洗衣店50-100平方米（水電，房屋分割要進深）平方米（水電，房屋分割要進深）餐飲服服務務配配套套行行業(yè)業(yè)2022-

5、3-310商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設施來決定商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設施來決定便利店便利店150-500平方米（小儲藏室，平方米（小儲藏室，24小時營業(yè)）小時營業(yè)）藥店藥店100-200（24小時營業(yè)）小時營業(yè)）花店10-30平方米（上下水）銀行銀行500-1000平方米、電力獨立、出入口前廳營業(yè)面積平方米、電力獨立、出入口前廳營業(yè)面積100平方米、以上租買均可租賃要簽平方米、以上租買均可租賃要簽10年以上年以上彩擴店彩擴店60平方米平方米化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上平方米以上服裝、床上用品、休

6、閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需100平方米以上平方米以上服務配套行業(yè)展廳精品店2022-3-311商業(yè)地產(chǎn)營銷已經(jīng)進入了系統(tǒng)化的運營時代，一個項目的運作包含了定位、規(guī)劃設計、招商、銷售、經(jīng)營管理等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣緊密聯(lián)系的整體，任何一個環(huán)節(jié)的失誤都會影響到整個項目的運作。專注細節(jié)，做好每個環(huán)節(jié)，最終才能保證項目運作的成功。2022-3-312 在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計環(huán)節(jié)，鋪位的分割對項目的銷售、招商及后期的經(jīng)營影響深遠，需平衡每個要素。2022-3-313 二、業(yè)態(tài)定位決定分割標準 沒有規(guī)矩，不成方圓，商鋪分割不能盲目的進行，在著手進行鋪位分割前

7、，首先要確定鋪位分割的標準，而鋪位分割標準的確定主要取決于項目的業(yè)態(tài)定位。 專業(yè)市場有專業(yè)市場的分割標準，零售市場有零售市場的分割標準。2022-3-314在零售的分割標準中街鋪有街鋪的分割標準內(nèi)鋪又有內(nèi)鋪的分割標準對于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺的區(qū)別等。標準不同，鋪位分割的方法和方式差別很大，不能一概而論。2022-3-315在以經(jīng)營為導向的商鋪營銷時代鋪位分割也已經(jīng)不是一味劃小鋪劃螞蟻鋪的時代鋪位分割固然要考慮到銷售的壓力但這并不意味一味的劃小要尋求銷售和經(jīng)營的平衡點，做到兼顧銷售、招商與經(jīng)營2022-3-316 三、鋪位分割的三要素：通道、開間和進深 在明確了鋪位分割標準的基

8、礎上，具體進行鋪位分割時，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開間和進深。而這三要素的確定，又是以鋪位分割標準為基礎的，當我們確定了鋪位分割的標準，那么鋪位分割的三要素也就水到渠成了。這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別開間和進深需要注意二者之間的合理比例譬如，開間和進深的比例不宜超過，以保證每間鋪位的適用性。2022-3-317 不少商業(yè)項目在進行鋪位分割時，為了銷售利益最大化，不注意商鋪的開間與進深的比例，分割出開間狹窄而進深狹長的商鋪，這樣的商鋪很難適合業(yè)態(tài)經(jīng)營，最后導致商鋪無法出租使用。2022-3-318 鋪位分割要考慮柱網(wǎng)結構與死角鋪位的處理 進行鋪位分割并不是確定了鋪位

9、分割的標準和三要素，鋪位分割就能順利完成。 在鋪位分割的具體實施過程中，還要考慮建筑柱網(wǎng)結構的問題，要合理處理柱網(wǎng)與鋪位分割之間的矛盾。譬如柱子不能在鋪位中間，譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用；不能影響商鋪的使用；柱子不能影響鋪位的展示面等，柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場人流導向和環(huán)通問題。還要注意鋪位分割后的賣場人流導向和環(huán)通問題。2022-3-319死角鋪位的處理也需注重，死角鋪位的處理也需注重，任何一個賣場在進行鋪位分割的過程中任何一個賣場在進行鋪位分割的過程中都或多或少的遇到此類問題。都或多或少的遇到此類問題。根據(jù)經(jīng)驗，對于鋪位分割的死角根據(jù)經(jīng)驗，對于鋪

10、位分割的死角我們可以通過在保證整體實用率我們可以通過在保證整體實用率不至太低的前提下不至太低的前提下適當?shù)膭澐中蓍e區(qū)，適當?shù)膭澐中蓍e區(qū)，以增加死角區(qū)域對人流吸引力的碼砝，以增加死角區(qū)域對人流吸引力的碼砝，從而在一定程度上解決鋪位死角。2022-3-320鋪位分割看似是一個很簡單的問題鋪位分割看似是一個很簡單的問題但當我們以經(jīng)營為導向來進行劃分時但當我們以經(jīng)營為導向來進行劃分時才會發(fā)現(xiàn)要對一個數(shù)萬平方米的賣場進行合理的鋪位分割才會發(fā)現(xiàn)要對一個數(shù)萬平方米的賣場進行合理的鋪位分割并非一件易事，須照顧銷售、招商、經(jīng)營等各方面。并非一件易事，須照顧銷售、招商、經(jīng)營等各方面。專注于細節(jié)，扎實的做好每一個基

11、礎性工作專注于細節(jié)，扎實的做好每一個基礎性工作強調(diào)細節(jié)的執(zhí)行力，才是項目成功運作的法門。強調(diào)細節(jié)的執(zhí)行力，才是項目成功運作的法門。2022-3-321四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。分割要合符業(yè)態(tài)種類對經(jīng)營場地的具體要求。分割要合符業(yè)態(tài)種類對經(jīng)營場地的具體要求。休閑娛樂類主要有書吧、茶飲、健身、電玩、網(wǎng)吧、臺球俱樂部、影院、休閑娛樂類主要有書吧、茶飲、健身、電玩、網(wǎng)吧、臺球俱樂部、影院、洗浴、館咖啡、棋牌室、酒吧等等。洗浴、館咖啡、棋牌室、酒吧等等。2022-3-322一是有足夠的面積，一是有足夠的面積，根據(jù)文化主管部門的要求，根據(jù)文化主管部門的要求，每臺電

12、腦占地面積應不少于每臺電腦占地面積應不少于2.5平方米；平方米；二是營業(yè)場所的消防要求：二是營業(yè)場所的消防要求：營業(yè)場所每層都必須設置消防通道、（消防安全梯出口）營業(yè)場所每層都必須設置消防通道、（消防安全梯出口）安全出口、消防防火門安全出口、消防防火門消防通道應保持暢通消防通道應保持暢通消防防火門應距離主進門消防防火門應距離主進門5M以上以上消防門寬度應不小于消防門寬度應不小于1.4M高度應不少于高度應不少于2.1M。以網(wǎng)吧為例：2022-3-323 以健身房為例：以健身房為例：一個普通的健身房有品一個普通的健身房有品100150平方米的規(guī)模即可，這平方米的規(guī)模即可，這樣的一個健身房需要選擇以

13、下器械：樣的一個健身房需要選擇以下器械： 一臺迷你型大舉重器、一臺舉重床、一臺多功能跑步機、一臺迷你型大舉重器、一臺舉重床、一臺多功能跑步機、一臺單功能跑步機、一臺一臺單功能跑步機、一臺12人站綜合訓練器、兩臺健步器、人站綜合訓練器、兩臺健步器、兩臺按摩器、兩臺劃船器、一臺滑雪器、一臺腹肌板、一兩臺按摩器、兩臺劃船器、一臺滑雪器、一臺腹肌板、一副啞鈴架，另加一些小器械。副啞鈴架，另加一些小器械。 這樣一個健身房可同時有大約這樣一個健身房可同時有大約30人進行鍛煉。人進行鍛煉。2022-3-324再次要考慮業(yè)態(tài)種類的地區(qū)差異。再次要考慮業(yè)態(tài)種類的地區(qū)差異。以茶飲為例：以茶飲為例：廣東茶飲店有廣東

14、茶飲店有10-20平方米就足夠了平方米就足夠了而在成都我沒見過小于而在成都我沒見過小于150平方米的茶樓。平方米的茶樓。2022-3-325 五、商鋪分割銷售與經(jīng)營的矛盾說到商場的經(jīng)營定位，每個人都可以談很多的見解與看法，不少商業(yè)專家或者所謂操作經(jīng)驗豐富的人士，代表發(fā)展商來拷問商業(yè)經(jīng)營定位問題，當他們侃侃而談的時候，我總是很用心的去聆聽與學習，但一旦我告訴他們這幾萬平方米的商鋪要銷售給上千個小業(yè)主時，他們中的大部分人就有些不知所措了。2022-3-326如果不考慮商鋪分割銷售的問題，任何一個商場的經(jīng)營定位都是多向的，從經(jīng)營品種上來說服裝鞋包、家電數(shù)碼、化妝品珠寶或者是家居建材、餐飲娛樂等等，從

15、經(jīng)營模式上來說可以是獨立經(jīng)營、獨立收銀的的專賣店，也可以是開放式統(tǒng)一經(jīng)營的大賣場，從業(yè)態(tài)模式上來說從傳統(tǒng)的百貨、超市到主題商場、購物中心都可以選擇，從商品檔次定位上高檔、中高檔或者是中檔、中低檔也都有市場；2022-3-327但是當我們一旦考慮到銷售商鋪的問題時，可以選擇的定位方向就迅速縮小了，開放式的、統(tǒng)一收銀的不能搞了、高檔的甚至中高檔的也很困難了，反正涉及到統(tǒng)一經(jīng)營的、統(tǒng)一收銀、大面積、大賣場的都難以成為商場合適的定位選擇了，因為產(chǎn)權分散了，無法統(tǒng)一了。2022-3-328 六、商鋪分割銷售與返租期的問題商鋪返租銷售已經(jīng)是時下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優(yōu)點的確是明顯的，一來降低了

16、投資門檻，擴大了投資客戶群體，二來通過返租形式，發(fā)展商或者經(jīng)營管理公司至少可以拿到商場25年的短期或者10年、20年的長期統(tǒng)一經(jīng)營權。2022-3-329但是在實際的操作過程當中返租期的長短一直是一個令人困擾的問題。返租期短，發(fā)展商包袱小，但投資者覺得風險大，3、5年后，商場到底經(jīng)營怎么樣，大家都沒有底。2022-3-330七、平面設計分割：平面設計的內(nèi)容是確定商業(yè)形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。柱距與單元面寬有直接關系：大商店面寬，。柱子不宜落在店面線上。2022-3-3312022-3-332根

17、據(jù)經(jīng)驗進深一般在米比較合適。如果開間方向的柱距是米(9,12,15,18,21,24)那么進深可以是26,36，46。2022-3-3339米柱距是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較常用的選擇，對于面積分割以及降低施工成功有益。2022-3-334八、商鋪分割的原則 商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。 2022-3-3351 、主題的原則 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。2022-3-336如

18、果項目某個樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃，將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨?？墒侨绻椖繉淼闹饕虡I(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。商鋪的分割必須結合功能主題來進行。 2022-3-337 2 、人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消

19、費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。2022-3-3381、所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；2、所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。2022-3-339商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。2022-3-3403 、科學利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應

20、該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。 輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。 2022-3-341九、目前商鋪分割存在的缺點和問題 單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項目公攤比例過高（有的高達 50% ）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 2022-3-342 1 、商鋪分割 從設計可以看出有許多商業(yè)項目分割不規(guī)則，而且進深與開間之比大于 4：1，這會給將來銷售和使用

21、帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結構的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。2022-3-3432 、輔助功能區(qū) 輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減。 2022-3-344樓梯： 從設計上可以看到，目前許多商業(yè)項目在一、二層設計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標準范圍內(nèi)相應設置即可。 2022-3-345廁所： 目前一些商業(yè)項目在面積內(nèi)，分布了十幾個廁所！而在深圳

22、沃爾瑪2 萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設有 1 個公共廁所，世界 500 強企業(yè)的精打細算，確實值得我們參照和學習。 對此，我們建議設計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛(wèi)生設備購買、將來維護費用，實實在在是一舉多得。 2022-3-346空閑場地： 目前的一些商業(yè)項目由于設計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。 2022-3-3473 、通道分割 許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導向進行設計，設計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間。另一方面過道設計不

23、規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間也造成浪費。 2022-3-348按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗，一般將出入口分別設置在商場的兩側而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習慣，對道路盡可能的進行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內(nèi)的滯留時間，帶旺商鋪。 2022-3-349十、商鋪分割總結：1、近深與開間的比例要協(xié)調(diào)2、主通道與次通道的規(guī)劃，在主要通道盡可能看到更多的商鋪3、人流導向4、死角的處理5、盡可能的把使用率提高，衛(wèi)生間、通道的寬度、公共休閑地帶等的規(guī)劃6、購物者的消

24、費習慣、消費者心理、人流走向習慣7、柱網(wǎng)的處理，柱子盡可能不要放在鋪位中間，8、不影響消防合格的要求9、按照業(yè)態(tài)劃分，服裝、音響店需要的開間小、近深長。 餐飲開間適當大點，近深也長10、分割的形狀盡量方正、不要異形2022-3-350十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則2022-3-351一、一、招商策劃的含義招商策劃的含義 招商策劃是運用招商人員的知識和智慧，招商策劃是運用招商人員的知識和智慧，籌劃一系列的活動去吸引外來資金項目籌劃一系列的活動去吸引外來資金項目落戶的活動。落戶的活動。 2022-3-3521、招商策劃有多種多樣的形式如項日招商會，在本地區(qū)舉辦投資環(huán)境介紹

25、會；、招商策劃有多種多樣的形式如項日招商會，在本地區(qū)舉辦投資環(huán)境介紹會；與大公司建立較為穩(wěn)定的溝通渠道；與大公司建立較為穩(wěn)定的溝通渠道；聘請招商顧問聘請招商顧問2022-3-3532、招商策劃要有準確的目標定位 招商策劃要有明確的目標和要求，才能保證招商策劃收到預期的效果。否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。3、招商策劃要有戰(zhàn)略高度，綜觀全局，立足長遠 任何一次招商籌劃活動，不能把眼光局限于一時一地或孤立的一家企業(yè)、一個項目。4、策劃要有戰(zhàn)略高度，要通攬招商形勢，綜觀招商大局策劃活動的結束，同時又蘊藏著下次策劃活動的開始，使招商策劃連續(xù)不斷，影響深遠。2022-3-3545、招商

26、策劃過程中，要了解商戶的投資動問和要求在此基礎上來確定自己的招商戰(zhàn)略系統(tǒng)地制定出自己的中長期和近期招商計劃，保持招商策略的長期性和一致性，避免招商過程中的短期行為和急功近利的現(xiàn)象。2022-3-3556、招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢 必須具備兩個最根本要素（1）你的必須擁有自己的優(yōu)勢，這種優(yōu)勢對商戶要有吸引力；（2）你要了解商戶的需求，并告訴商戶我們能滿足他的需求。在看到自己優(yōu)勢的同時，我們也要知道自已的不足，并且盡力地去彌補和克服這些不足。只有在正確地認清自己、了解自己的基礎上，在招商過程中才能做到胸有成竹，信心十足。2022-3-3567、招商策劃要突破成規(guī)，另辟蹊徑 招商人員，在招商策劃

27、時要突破成規(guī)，另辟蹊徑。要注意求新求實，體現(xiàn)自己的特色，招商策劃的突破口可以選擇招商形式、招商政策、招商手段、招商內(nèi)容和雙方的合作方式等各個方面。 2022-3-3579、招商策劃處在第一階段是整個招商過程的開頭，所以，招商策劃往往要提前進行，適度超前。太倉促無法保證作出周密而系統(tǒng)的策劃；如果策劃工作質(zhì)量不高，招商會的效果也就難以保證。8、招商策劃要把握時機，適度超前 一個完整的招商過程往往包括以下幾個階段招商策劃信息的收集雙方接觸洽談簽約。2022-3-358二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路2022-3-359 1、商業(yè)地產(chǎn)面廣、商業(yè)地產(chǎn)面廣 商業(yè)地產(chǎn)操作所涉及的工作相當廣泛，從前期

28、市場調(diào)商業(yè)地產(chǎn)操作所涉及的工作相當廣泛，從前期市場調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃等，到后期招商、銷售及商研、商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃等，到后期招商、銷售及商業(yè)運營管理，每項工作都需專業(yè)化的驚人投入。業(yè)運營管理，每項工作都需專業(yè)化的驚人投入。 2022-3-360正確的做法應該是先把市場調(diào)查清楚，這個地方需要什么商業(yè)？需要什么業(yè)態(tài)？業(yè)態(tài)如何分配？有多大的營業(yè)額？區(qū)域消費能力如何？根據(jù)這些基礎信息開發(fā)商規(guī)劃合理的商業(yè)地產(chǎn)。先后經(jīng)過：商業(yè)調(diào)研、商業(yè)策劃設計、建筑規(guī)劃設計、營銷策劃、廣告策劃等5個步驟，順序合理、按部就班地操作。2022-3-361商業(yè)地產(chǎn)在策劃的過程中，也應時刻注意商業(yè)優(yōu)先的原則。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于

29、住宅地產(chǎn)，它更多地是一種制造賺錢工具的過程因此在營銷過程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢工具推銷出去，使所有從事商業(yè)的人了解該賺錢工具的經(jīng)濟價值。2022-3-362過去往往是先地產(chǎn)后商業(yè)，開發(fā)商蓋房子的時候沒有想以后商業(yè)怎么搞，把房子蓋起來后才開始招商，把商鋪打散賣給小業(yè)主?？墒琴u給小業(yè)主以后，租給誰？誰來經(jīng)營？這個地方適不適合搞商業(yè)？ 適合搞什么業(yè)態(tài)的商業(yè)？ 一些開發(fā)商很盲目，沒有統(tǒng)籌考慮。2022-3-3635、了解市場、掌握信息做商業(yè)地產(chǎn)策劃和做生意相同，都必須充分了解市場、掌握最新信息，并對競爭對手做到知己知彼。盡管商業(yè)地產(chǎn)策劃的每一步都有很強的計劃性，但在堅持執(zhí)行即定計劃的同

30、時還必須根據(jù)市場的變化和競爭者的動態(tài)，實行即時性對策，以確保在激烈的競爭中保持有利的地位，搶占市場先機。2022-3-364 6、商業(yè)地產(chǎn)策劃需要消費者認同 對商業(yè)地產(chǎn)來說，無論是投資者，還是經(jīng)營者，他們的經(jīng)濟效益都必須通過最終的消費者才能得以體現(xiàn)。 商業(yè)的消費者是商業(yè)地產(chǎn)消費鏈上的最終環(huán)節(jié)。 只有當消費者充分認識到商業(yè)的價值時，他們才愿意在此投入大量的資金血拼，商業(yè)經(jīng)營也才會取得更大的利潤。2022-3-365在商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中，應重點從消費者著手，在消費的最終環(huán)節(jié)上發(fā)力，只有廣大消費者認可的商業(yè)場所，生意才可能火暴，這樣逆向刺激商業(yè)地產(chǎn)的銷售和招商。那么如何在商業(yè)地產(chǎn)的營銷招商階段吸引最

31、終的消費者，這便給商業(yè)策劃人提出了一個很高的要求，必須通過一系列的舉措牢牢抓住消費者。2022-3-3667、運營機構的功能在商業(yè)地產(chǎn)的租售（招商）中心，設立商業(yè)運營管理的幾個基本職能展示如：信息中心、網(wǎng)絡采供中心、商業(yè)廣場人力資源中心和事務代理中心等服務機構，各機構應根據(jù)銷售和招商的工作進度落實相關的事務性工作。這樣既是對未來商業(yè)運營管理內(nèi)容的展示和承諾增強客戶信心；又是商業(yè)運營管理工作的提前預熱、先期演練，確保后期正式開業(yè)后的管理服務水平，一舉多得。2022-3-3678、時機原則把握應仿效水庫原理，在水源充足或降雨充分時，盡可能多地蓄水；當需要泄洪或為下游補水時開閘放水，氣勢如宏、一瀉千

32、里！同理，在內(nèi)部認購階段商業(yè)地產(chǎn)要充分地營銷推廣、充分地累積意向客戶，并盡可能地與客戶簽署認購協(xié)議。當積累期協(xié)議認購面積達到總體商業(yè)可銷售面積的60%時，即可組織聲勢浩大的開盤慶典，當日實行客戶轉化、當日簽署正式的商鋪買賣合同，以最強大的銷售勢頭亮相，為后期持續(xù)熱銷打下堅實的基礎，首戰(zhàn)必須全面告捷！2022-3-368商業(yè)地產(chǎn)策劃應把重點精力放在商業(yè)活動的組織上2022-3-3699、商業(yè)地產(chǎn)策劃要注重商業(yè)活動商業(yè)地產(chǎn)策劃應把重點精力放在商業(yè)活動的組織上，在著力組織大型商業(yè)活動的同時，利用平面媒體給予適當?shù)男麄鲌蟮?，加大活動的知名度和聲勢！商業(yè)活動重點要圍繞商開展，充分提升項目前期的商業(yè)氛圍，

33、并通過一系列的前期活動展現(xiàn)項目商業(yè)運營管理的成熟度和工作模式，增添整體商業(yè)的經(jīng)營氛圍，增強投資者、經(jīng)營者和消費者對該商業(yè)的信心?；顒颖仨氂刹邉澣藛T、招商人員和商業(yè)運營公司齊心合力共同完成?；顒又鲗г瓌t是商業(yè)策劃的工作重點也是應投入大量人力物力的環(huán)節(jié)，應給予足夠的重視。2022-3-37010、商業(yè)地產(chǎn)策劃人員的技能商業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃的含蓋面比較廣，涉及到各種商業(yè)服務業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)及其商業(yè)服務業(yè)企業(yè)盈利模式和回報方式這些都是策劃人員必需熟練掌握的要點。以項目各產(chǎn)品規(guī)模設計為例，商鋪、辦公、娛樂、餐飲等商業(yè)功能規(guī)模比例多少適合，是要由項目地各行業(yè)的市場發(fā)展態(tài)勢所決定的，要經(jīng)過全面的、專業(yè)的、細致的、大量

34、的市場研究才能完成，這里需要各行業(yè)的專業(yè)人員組成的市場調(diào)查小組，協(xié)同策劃人員、建筑設計人員等共同執(zhí)行的，也是商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的理由點。 2022-3-371全面的、專業(yè)的、細致的、大量的市場研究才能完成商業(yè)策劃2022-3-372作為專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)策劃人員，除了熟悉房地產(chǎn)開發(fā)、銷售各環(huán)節(jié)對賣點的深度發(fā)掘、提煉和行銷控制點掌控這些項目專業(yè)知識外，還必需深知作為商業(yè)項目的2022-3-373商業(yè)經(jīng)營成果預期分析規(guī)劃布局功能定位對外招商市場調(diào)查市場調(diào)查組織開業(yè)經(jīng)營管理平行垂直動線組織市場定位2022-3-374通過環(huán)環(huán)緊扣的全方位、全過程的策劃及商業(yè)運營專業(yè)技術的應用，才能使項目達到開發(fā)商的企業(yè)愿

35、景。這里不但需要策劃商業(yè)的專業(yè)技術，還需要具備戰(zhàn)略管理、組織設計、市場營銷、品牌管理諸多管理專業(yè)知識。 2022-3-375 11、商業(yè)房地產(chǎn)項目策劃的價值點 由于商業(yè)地產(chǎn)項目是產(chǎn)品（通過使用創(chuàng)造價值），而不是商品的重要特點因此在項目策劃過程中更離不開對未來運營的商業(yè)創(chuàng)業(yè)的策劃，這是商業(yè)地產(chǎn)項目維系四方（開發(fā)商、業(yè)主、商業(yè)經(jīng)營者、消費者）利益的根本點著眼于此，很大程度就完善了開發(fā)商的退出機制，使開發(fā)企業(yè)把業(yè)務重心轉移到開發(fā)上，而不是轉變?yōu)闋I運商。這是商業(yè)房地產(chǎn)策劃人員必需牢記于心的，也是商業(yè)地產(chǎn)項目策劃企業(yè)的立足點、價值點。 2022-3-376商業(yè)是城市的名片，居民生活水平的風向標，引領時代

36、潮流的開拓者由此創(chuàng)新度成為衡量商業(yè)房地產(chǎn)項目策劃的重要標準，以項目商業(yè)定位為例，是超前、是懷舊、是經(jīng)典、是流行等，這都是需要仔細考慮的，也是商業(yè)房地產(chǎn)項目策劃的價值點。 商業(yè)地產(chǎn)首先應該是商業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃，解決使用的問題，其次再是房地產(chǎn)項目策劃，解決資金回籠的問題，最后再是開發(fā)企業(yè)的利潤。完成商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的應該是一個團隊，而絕非是一個個人。 2022-3-37712、商業(yè)地產(chǎn)的策劃要結合的幾個方面商業(yè)房地產(chǎn)項目可以根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結構、消費能力和商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營規(guī)模進行經(jīng)營定位的確定，基本上可以從以下幾個方面考慮： 2022-3-378業(yè)態(tài)定位：集購物、休閑、娛樂、文化、飲食等

37、多功能服務于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項目；目標市場定位：滿足地區(qū)全客層消費者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū)的標志性企業(yè)；主題特色：符合當?shù)厝巳旱慕?jīng)營主題設計；經(jīng)營品項：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置； 2022-3-379 商業(yè)地產(chǎn)微觀策劃經(jīng)營主體選擇的第三點是要要考慮零售業(yè)的一些特點這包括：經(jīng)營組織形式（連鎖經(jīng)營、合作經(jīng)營還是特許經(jīng)營）銷售方式（自助服務、自選商店還是百貨商店）經(jīng)營規(guī)模（大百貨商店還是小貨亭）經(jīng)營范圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比較購物還是方便購物）經(jīng)營商品檔次（是高價和流行商品、還是低價沖動購買商品）商品本身特點（是否產(chǎn)生垃圾和氣味、是否需要特別安全保衛(wèi)措

38、施）2022-3-380在大型商業(yè)地產(chǎn)策劃中有四種主要店鋪類型需要互相聚集。第一類：是男士用品店鋪，男鞋、男裝、運動用品應當集中布置。第二類：是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購買之前對商品款式價格和顏色進行比較。第三類：是食品零售店鋪，包括肉店、魚店、熟食店、面包店等等，聚集不僅給購物者帶來方便，而且還能有效的增加銷量。第四類：適合聚集的還有個人服務店鋪，這些服務設施需要靠近停車場和入口，有可能的話集中布置，并與其它微觀經(jīng)營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)時間之外繼續(xù)營業(yè)。2022-3-381如果商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模比較大，則可以考慮安

39、排百貨商場百貨商場往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心，但是常常只能獲得比較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并且隨著面積的增加而遞減。小型百貨商場則往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的次級核心經(jīng)營主體。小型百貨商場往往也很重要，所以也可以通過談判得到比較低的租金。2022-3-38213、商業(yè)地產(chǎn)策劃 重點租金制定在確定了微觀經(jīng)營主體在商業(yè)房地產(chǎn)中的分布之后，就需要確定各個微觀經(jīng)營主體的租金。租金的制定應該依據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項目的投資計劃計算分析單位面積物業(yè)成本、經(jīng)營管理成本參考當?shù)厥袌錾虡I(yè)物業(yè)租金水平，并綜合考慮項目經(jīng)營策略制定切實可行的招租條件按照慣例招商招租條件可以分為A、B、C類，用以區(qū)別不同情況下對分類

40、項目的招租。2022-3-383招商招租條件對同一項目要穩(wěn)定，對薄利配套項目要有一定程度的靈活性。店面租金與商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次有關，大型或高檔次的商業(yè)房地產(chǎn)租金高，小型商業(yè)房地產(chǎn)租金相對較低。此外，位置不同，租金也會有所差別，即使在同一商業(yè)房地產(chǎn)項目內(nèi)部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。2022-3-38414、商業(yè)地產(chǎn)策劃選擇策略商業(yè)項目應該盡量選擇國內(nèi)外某些領域知名企業(yè)、知名品牌。推廣策劃應該面對國際性水準的眾多機會的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環(huán)境、本項目的經(jīng)營定位、項目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便于進

41、一步接觸洽談合作。2022-3-385商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃的程序發(fā)達地區(qū)一般要由內(nèi)而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進一步吸引外地合作項目；如東部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領先的企業(yè)和品牌，再選擇當?shù)赜刑厣纳唐泛头枕椖俊?022-3-386商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會等靈活多樣的方式。商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃在微觀經(jīng)營主體選擇上應該遵循如下策略：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則；放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。2022-3-38

42、7三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運營三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運營推廣策劃運營推廣策劃運營2022-3-3881、思路決定出路 目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都是由房地產(chǎn)商轉化而來，許多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運作理念，往往只重選址和招商但輕布局和開業(yè)。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業(yè)卻很冷清，往往賺了樓市（或寫字樓）卻虧了商場。2022-3-3892、要規(guī)劃更要策劃 從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。俗話說“三軍未動，糧草先

43、行”，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項目未動策劃先行。2022-3-390整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。2022-3-3913、整體布局事關開發(fā)成敗 商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時理應先商業(yè)后地產(chǎn)，而當前國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。2022-3-392商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實踐，房產(chǎn)專家設計出來的商場往往好看不中

44、用，最終變成死場一個，無法后續(xù)經(jīng)營。2022-3-393目前國內(nèi)約有70的商業(yè)地產(chǎn)項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的整體布局事關商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成敗，絕非危言聳聽！2022-3-3944、招商成功不等于萬事成功 不少開發(fā)商認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對商業(yè)地產(chǎn)的前期選址定位、規(guī)劃布局少做論證分析一味只重招商，甚至急功近利商場各種軟硬件設施未完善就帶病招商，以房地產(chǎn)模式搞招商以求早日回籠資金獲得回報。2022-3-395商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利?，F(xiàn)實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可

45、能。有的開發(fā)商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。2022-3-396許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢必會埋下重重隱患。一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。2022-3-3975、商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略 開發(fā)商普遍認為，招商成功后，只要通知客戶按時開業(yè)就是了，卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業(yè)氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業(yè)運作資金，負債也開業(yè)，如此一來，往往造成開業(yè)“開壞頭”，場面冷清，難以為繼，

46、失敗也是遲早的事。2022-3-398開業(yè)必須講究策略和時機，急于求成的結果往往是欲速則不達。好的開業(yè)策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。2022-3-399 6、商業(yè)地產(chǎn)需要復合型團隊 商業(yè)地產(chǎn)是十分復雜的復合地產(chǎn)，有人比喻說：“住宅地產(chǎn)是小學生；商務地產(chǎn)、寫字樓、度假村是中學生；商業(yè)地產(chǎn)是大學生。商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個既有聯(lián)系又運作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營論成敗。2022-3-3100既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實戰(zhàn)磨練，有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗

47、的人。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得天下，妒人才者失天下。商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營成功豐富經(jīng)驗及專業(yè)技能的復合型人才卻是良將難求。2022-3-3101從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。2022-3-31027、以市場為導向重視培育商場 商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營當中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營商環(huán)境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結果，

48、實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者共贏目的。2022-3-31038、訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥近年來國內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。表面看來，這似乎降低了開發(fā)風險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發(fā)，高價炒作產(chǎn)權式返租商鋪套現(xiàn)。這種產(chǎn)權分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業(yè)主糾紛不斷。2022-3-3104訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥2022-3-3105綜觀國內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃機構或專家，原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃的，對商業(yè)地產(chǎn)可說是半路出家。往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，迎合開發(fā)商的主觀欲

49、望來策劃商業(yè)地產(chǎn)。如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無成功開發(fā)實戰(zhàn)經(jīng)驗的策劃機構或專家那么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成紙上談兵的實驗室。這種打著策劃大師幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽的案例并不少見，他們嚴重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。9、商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵 2022-3-310610、增強事前風險防范意識 針對當前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)陷阱和誤區(qū)無處不在的現(xiàn)象，高回報誘惑之下潛在的高風險。不僅要考慮政策、資金有風險，更要認真調(diào)查論證，融會貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。2022-3-3107四、遵循商業(yè)量化原則 商業(yè)是一個量化的行業(yè)，是需要有量化的購買能力，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，特別是大

50、型綜合商業(yè)、商業(yè)中心的開發(fā)也必須是一個量化的過程，而量化是通過商業(yè)規(guī)劃來完成的。 2022-3-3108遵循商業(yè)量化原則2022-3-31091、要進行深入細致的市場調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費區(qū)域及消費能力； 2、研究分析現(xiàn)在及未來競爭環(huán)境，以確定消費區(qū)域內(nèi)的消費需求。消費需求在數(shù)量上及業(yè)態(tài)上一旦確定，應依照客觀的需求量，量體裁衣地規(guī)劃設計商業(yè)設施。3、國內(nèi)大部分開發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求作為規(guī)劃基礎，這樣將增大投資風險，對入住商鋪而言，其運營風險也是顯而易見的。 2022-3-3110 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求商業(yè)地產(chǎn)服務于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務于消費者。消費者客

51、觀的消費類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類別及總量。具有特色高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費者，但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的吸引力將逐步減弱。2022-3-3111滿足需求而非創(chuàng)造需求2022-3-3112目前國內(nèi)不少開發(fā)商過分依概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動效益，這類項目往往開始時轟轟烈烈，運營一段時間后由于消費力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開發(fā)商。目前國內(nèi)部分城市政府對商業(yè)設施的規(guī)劃及管理尚未達到一個合理及有力的程度，因而此類風險將會加大。 2022-3-3113合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費市場的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發(fā)商的財務目標，

52、具有豐富經(jīng)驗的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專家公司應通過對市場競爭環(huán)境及對項目深刻的調(diào)查研究規(guī)劃設計出一套有可實施性的商業(yè)規(guī)劃方案。2022-3-3114體現(xiàn)實施的可行性2022-3-3115這需要一個有綜合專業(yè)經(jīng)驗的團隊來完成首先，他們應該非常了解市場，了解消費者，了解商業(yè)特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過建議的規(guī)劃方案力爭最準確地執(zhí)行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運營，以最大程度地保證投資開發(fā)商的財務目標的實現(xiàn)。 2022-3-3116合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應對項目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)分布提出可實施方案。

53、為了提高下一步招商工作的準確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費，商業(yè)規(guī)劃團隊應充分利用其對商業(yè)客戶的了解，并通過預招商工作，力爭相對準確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關建筑要求。 七、奠定高質(zhì)量招商的基礎 2022-3-3117奠定高質(zhì)量招商的基礎2022-3-3118合理的商業(yè)規(guī)劃應提供給入駐商業(yè)合理有序的營業(yè)環(huán)境及舒適的購物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對消費者的吸引力及店鋪間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經(jīng)營。無序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對主要商業(yè)的招商難度，由此而產(chǎn)生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運營。 2022-3-3119 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實現(xiàn) 綜合商業(yè)

54、項目開發(fā)后需要運營管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項目開發(fā)前期就提供了項目開業(yè)后良好的運營管理基礎。 商業(yè)設施的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對整個商業(yè)中心及投資人都會產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟損失。 2022-3-3120九、保證投資回報的安全性只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運營的基礎，也只有這樣才能保證項目投資方投資回報的安全性及穩(wěn)定性。同時只有考慮到商業(yè)的量化性，才可以正確加以開發(fā)及管理，最大可能地回避風險，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長期盈利。2022-3-3121十、加大融資的可能性 有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準確的實施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長期良好運營及增長，才能對專

55、業(yè)投資人及機構產(chǎn)生吸引力。目前國外大量的商業(yè)地產(chǎn)投資機構及基金都在準備或開始進入中國市場，由于他們有長期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，對于商業(yè)規(guī)劃水平、店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報安全性、穩(wěn)定性及增長的基礎。雖然外資投資在項目前期、開發(fā)期及運營期三個階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長期良好并持續(xù)增長運營的狀態(tài)及趨勢將在融資可行性及價格上起著決定性作用。由此可見，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關重要的作用。 2022-3-3122十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計原則十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計原則2022-3-3123商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃前一定要先找到主力品牌商家，要按照主力店的需求來進行規(guī)劃設計，否則后

56、期會遇到很大的阻力和壓力。2022-3-3124一、先策劃后設計策劃引導設計一、先策劃后設計策劃引導設計2022-3-31251、專業(yè)策劃顧問、專業(yè)策劃顧問根據(jù)業(yè)態(tài)特點和操作方法對商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設計很多主力店找機構來評估投資要謹慎顧問中介機構2022-3-31262、先策劃后設計規(guī)避設計風險、先策劃后設計規(guī)避設計風險利用專業(yè)機構長期市場分析財務分析報告與商家先溝通市場信譽保障2022-3-3127二、注重各單位空間的個性二、注重各單位空間的個性商業(yè)地產(chǎn)項目設計規(guī)劃，不應只是概念問題。要讓消費者對購物環(huán)境產(chǎn)生一種良好的印象，需要建筑師來精心設計。2022-3-3128三、人性化設計尺度三、人性

57、化設計尺度設計強調(diào)平易近人這樣才能吸引人流要讓顧客感覺舒服讓消費者體驗親切2022-3-3129四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗地方文化有差異設計規(guī)劃要了解當?shù)匚幕筒町愐虻刂埔巳豚l(xiāng)隨俗因地制宜入鄉(xiāng)隨俗2022-3-3130五、強調(diào)內(nèi)部空間的可視性五、強調(diào)內(nèi)部空間的可視性商業(yè)地產(chǎn)強調(diào)氣派很多內(nèi)部空間設計卻普遍缺乏人情味環(huán)境設計不很理想感覺象是個大迷宮2022-3-31312、積極利用色彩營造氣氛、積極利用色彩營造氣氛（1）暖色系類激發(fā)夠欲望暖色系的深色，是造成興奮感的元素之一能使賣場顯得熱鬧，刺激顧客的興奮感，使其快速購物。（2）低彩度挽留顧客為使賣場呈現(xiàn)穩(wěn)重氣氛，延長顧客停留時間，選

58、擇暖色系類低彩度的顏色最合適。（3）色彩搭配需適當根據(jù)顧客特點和場所氣氛，合理安排色彩使用。2022-3-3132天時、地利、人和都會直接影響企業(yè)的經(jīng)營。天時是指商家對投資時機的把握以及在經(jīng)營過程中的時令性的把握；人和是商品在管理上的技巧，包括服務態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。地利也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當，占有地利之勢，廣泛吸收消費者促進銷售，實現(xiàn)更好的經(jīng)濟效益。九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計中也要考慮選址原則2022-3-3133城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經(jīng)濟和科技等領域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會經(jīng)濟影響，中觀的空

59、間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。商業(yè)設施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費者為中心觀點的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個決定性因素，同時也是制定企業(yè)經(jīng)營目標和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。2022-3-31341、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎設施。城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。2022-3-3135隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展壯大居民消費水平的不斷提高休閑與購物相結合的一站式購物作為一種全新的購物理念逐漸被人們接受。順應這種新的消費潮流， 近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，SHOPPING MALL、商業(yè)街、購物村、購物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北，規(guī)模從幾萬平方米發(fā) 展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到由多棟建筑構成的組團式建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，項目擱淺或開業(yè)后 運營困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生但此類項目在實際操作中也存在著大量問題2022-3-3136商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業(yè)項目進行規(guī)劃設計。商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位還是設施的