收益還原法習題

1、習習 題題 1.某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬元，年總費萬元，年總費用用40萬元，還原利率為萬元，還原利率為12%，出讓時土地使用權(quán)年限，出讓時土地使用權(quán)年限50年，現(xiàn)已使用了年，現(xiàn)已使用了5年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為（ ）萬元。）萬元。 A、833.33 B、830.45 C、828.25 D、827.64 C 100*(1-1/(1+0.12)*45)/0.12 2.甲房地產(chǎn)尚可使用年限為甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價為年，單價為1050元元/，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價為年，單價為1100元

2、元/，還原利率均為還原利率均為8%，實際上甲房地產(chǎn)的價格（，實際上甲房地產(chǎn)的價格（ ）乙）乙房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的價格。 A、高于、高于 B、低于、低于 C、等于、等于 D、B或或C B V60=1050*(1-1/1.0860)/(1-1/1.0850)=1062 3.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%,則該房地產(chǎn)的收益價格最接近（）萬元。 A276 B283 C284 D291 A 4.某宗房地產(chǎn)，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、19萬

3、元、25萬元、22萬元、28萬元，從未來第6年到無窮遠，每年凈收益均為25萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為6%，該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。 A40648 B41667 C42516 D68617 A 5.有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)還原利率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。 A400 B450 C500 D540 A 6.預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。 A13 B15 C16 D17 C 該宗房地產(chǎn)的合理

4、經(jīng)營期限為：A-（n-1）b0，n30/2116年。 7.預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。該類房地產(chǎn)的還原利率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。 A8686 B8047 C5650 D26140 D 8.預計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬元，運營費用第一年為9萬元，此后每年會在上一年的基礎上增長2%，則該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限應為（）年。 A34 B35 C36 D37 C 有效毛收入-運營費=0，189（12%）n10，n36年。 9.某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價

5、格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的還原利率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。 A4580 B5580 C6580 D7580 D 10.某宗收益性房地產(chǎn)，預測未來3年的凈收益均為100萬元年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，還原利率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為（）萬元。A923 B1111 C1353 D1872 C 11.某出租舊辦公樓的租約尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可獲得凈收益180萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為2000萬元，拆除費用為150萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為6%。則該舊辦公樓的價值為（）萬元。 A1

6、553 B1679 C1850 D2034 12.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元，又知該寫字樓可出租面積為10000，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資還原利率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。 A548.19 B558.15 C567.39 D675.40該寫字樓空置率為該寫字樓空置率為25%時的價值時的價值V2為：為：BCD 14.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上

7、類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25；該類房地產(chǎn)的還原利率為10。該商鋪的價值為（）萬元。A.521B.533C.695D.711 A. 15.某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為（）。A.3B.3.5C.7D.4 D 16.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以

8、樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟（土地還原利率為6），（判斷題） 錯17.某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預計2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的還原利率為10，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價值均為886萬元。（判斷題）錯 18承租人甲與出租人乙于承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為，租賃期限為8年，年，年租金固定不變?yōu)槟曜饨鸸潭ú蛔優(yōu)?/p>

9、480元元/m2現(xiàn)市場上類似住宅的現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為年租金為600元元/m2若折現(xiàn)率為若折現(xiàn)率為8，則承租人甲當，則承租人甲當前的權(quán)益價值為（前的權(quán)益價值為（ ）萬元。）萬元。A6.19B6.42 C7.20D9.58 A 19.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用年，至今已使用8年，預計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為年，預計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費萬元，運營費用率為用率為40，安全利率假定為，安全利率假定為6，風險補償率為安，風險補償率為安全利率的全利率的40，該房地產(chǎn)的收益價格為（，該房地產(chǎn)的收益價格為（ ）萬元。）萬元。A368B552

10、C561D 920 B 20.某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，還原利率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為（ ）萬元A0.50B5.63C6.25D28.14 B 21.某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，還原利率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（ ）萬元。A95.40B97.87 C98.55D99.33 A

11、 22.6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，還原利率為10%. （1）計算辦公樓現(xiàn)值 辦公樓整體年凈收益=80300085%（135%）12=159.12萬元 收益年限=406=34年 辦公樓現(xiàn)值為：V=A/Y11/（1+Y）n=159.12/10%11/（1+10%）34=1528.92