2008年新景祥-房地產(chǎn)操盤實戰(zhàn)攻略培訓（PPT 99頁）

1、來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載 廈門市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司廈門市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司決勝之道決勝之道 房地產(chǎn)操盤實戰(zhàn)攻略房地產(chǎn)操盤實戰(zhàn)攻略二二00八年三月八年三月New Visual Angle秦秦 剛剛 資深房地產(chǎn)營銷專家資深房地產(chǎn)營銷專家來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle目目 錄錄 Contents房地產(chǎn)運作的關(guān)鍵房地產(chǎn)運作的關(guān)鍵產(chǎn)品定位及產(chǎn)品魅力化策劃產(chǎn)品定位及產(chǎn)品魅力化策劃整合營銷傳播整合營銷傳播目目錄錄市場調(diào)查及市場定位市場調(diào)查及市場定位戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位謀略在前謀略在前贏在執(zhí)行贏在

2、執(zhí)行來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載謀略篇之一謀略篇之一New Visual AnglePart 1 市場調(diào)研市場調(diào)研市場調(diào)查市場調(diào)查及及市場定位市場定位New Visual Angle來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle市場調(diào)研目的：市場調(diào)研目的：客群客群定位定位產(chǎn)品產(chǎn)品定位定位價格價格定位定位推盤推盤時序時序Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle總總體體思思路路鎖定購房階層鎖定購房階層計算市場容量計算市場容量分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價

3、格確定推盤時序確定推盤時序Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle城市總體經(jīng)濟概況城市總體經(jīng)濟概況城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析基地條件及基地條件及SWOTSWOT分析分析l城市概況城市概況l城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟l居民生活居民生活l城市規(guī)劃城市規(guī)劃鎖定購房階層鎖定購房階層計算市場容量計算市場容量分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual An

4、gle城市總體經(jīng)濟概況城市總體經(jīng)濟概況城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析基地條件及基地條件及SWOTSWOT分析分析l近幾年房地產(chǎn)運行情況分析近幾年房地產(chǎn)運行情況分析l近期房地產(chǎn)市場運行情況分析近期房地產(chǎn)市場運行情況分析l各區(qū)域房地產(chǎn)市場概況簡析各區(qū)域房地產(chǎn)市場概況簡析l房地產(chǎn)市場未來走勢分析房地產(chǎn)市場未來走勢分析鎖定購房階層鎖定購房階層計算市場容量計算市場容量分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angl

5、e城市總體經(jīng)濟概況城市總體經(jīng)濟概況城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析基地條件及基地條件及SWOTSWOT分析分析l區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展沿革區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展沿革l區(qū)域房地產(chǎn)市場運行狀況分析區(qū)域房地產(chǎn)市場運行狀況分析l區(qū)域在售項目調(diào)研區(qū)域在售項目調(diào)研l(wèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場未來總體走勢分析區(qū)域房地產(chǎn)市場未來總體走勢分析鎖定購房階層鎖定購房階層計算市場容量計算市場容量分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle城市總

6、體經(jīng)濟概況城市總體經(jīng)濟概況城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析基地條件及基地條件及SWOTSWOT分析分析鎖定購房階層鎖定購房階層計算市場容量計算市場容量分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle方法一：根據(jù)歷年城市房地產(chǎn)銷售量預測明年需求量方法一：根據(jù)歷年城市房地產(chǎn)銷售量預測明年需求量方法二：分類需求預測法方法二：分類需求預測法 自動需求：新增人口的居住性需求自動需求：新增人口的居住性需求 城市化發(fā)展

7、需求城市化發(fā)展需求 主動需求：居民換房的需求主動需求：居民換房的需求 被動需求：拆遷戶的需求被動需求：拆遷戶的需求方法三：方法三：對以上各種方法得出的結(jié)論進行加權(quán)統(tǒng)計分析預測：對以上各種方法得出的結(jié)論進行加權(quán)統(tǒng)計分析預測：該城市未來市場容量該城市未來市場容量總體市場容量總體市場容量區(qū)域市場容量區(qū)域市場容量本案市場容量本案市場容量鎖定購房階層鎖定購房階層計算市場容量計算市場容量分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle方法一：歷年比例分析法方法一：歷年比例

8、分析法區(qū)域需求量城市需求量區(qū)域需求量城市需求量該區(qū)域購房比例該區(qū)域購房比例（近幾年該區(qū)域商品房銷售量所占城市總銷量的比例走勢預測）（近幾年該區(qū)域商品房銷售量所占城市總銷量的比例走勢預測）方法二：問卷比例分析法方法二：問卷比例分析法區(qū)域需求量城市需求量區(qū)域需求量城市需求量該區(qū)域購房意向比例該區(qū)域購房意向比例（通過問卷調(diào)查了解居民選擇去該區(qū)域購房的傾向比例）（通過問卷調(diào)查了解居民選擇去該區(qū)域購房的傾向比例）方法三：方法三：方法四：方法四：對以上各種方法得出的結(jié)論進行加權(quán)統(tǒng)計分析預測：對以上各種方法得出的結(jié)論進行加權(quán)統(tǒng)計分析預測：該區(qū)域未來市場容量該區(qū)域未來市場容量總體市場容量總體市場容量區(qū)域市場容

9、量區(qū)域市場容量本案市場容量本案市場容量鎖定購房階層鎖定購房階層計算市場容量計算市場容量分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle供需對比供需對比供不應求：供給缺口為本案未來的推盤體量供不應求：供給缺口為本案未來的推盤體量供過于求：判斷本案未來銷售基本底線供過于求：判斷本案未來銷售基本底線總體市場容量總體市場容量區(qū)域市場容量區(qū)域市場容量本案市場容量本案市場容量鎖定購房階層鎖定購房階層計算市場容量計算市場容量

10、分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle產(chǎn)品供需變化歷程（各戶型市場供給產(chǎn)品供需變化歷程（各戶型市場供給/ /各戶型市場需求）各戶型市場需求）目前產(chǎn)品供需分析（各戶型市場供給目前產(chǎn)品供需分析（各戶型市場供給/ /各戶型市場需求）各戶型市場需求）未來產(chǎn)品供給分析（未來市場各戶型供給情況分析）未來產(chǎn)品供給分析（未來市場各戶型供給情況分析）各產(chǎn)品市場表現(xiàn)分析各產(chǎn)品市場表現(xiàn)分析未來客群偏好分析未來客群偏好分析戶

11、型定位戶型定位鎖定購房階層鎖定購房階層分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序計算市場容量計算市場容量Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Anglel產(chǎn)品類型偏好產(chǎn)品類型偏好l戶型偏好戶型偏好l面積選擇面積選擇各產(chǎn)品市場表現(xiàn)分析各產(chǎn)品市場表現(xiàn)分析未來客群偏好分析未來客群偏好分析戶型定位戶型定位鎖定購房階層鎖定購房階層分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序計算市場容量計算市場容量Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載來自來自

12、 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Anglel產(chǎn)品總體選擇產(chǎn)品總體選擇l戶型配比戶型配比l面積設置面積設置l戶型設計注意點戶型設計注意點l各產(chǎn)品市場表現(xiàn)分析各產(chǎn)品市場表現(xiàn)分析未來客群偏好分析未來客群偏好分析戶型定位戶型定位鎖定購房階層鎖定購房階層分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序計算市場容量計算市場容量Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle依據(jù)一：近三個月項目所在區(qū)商品房住宅均價；依據(jù)一：近三個月項目所在區(qū)商品房住宅均價；依據(jù)二：項目所在區(qū)各項目銷售情況

13、：銷售價格、依據(jù)二：項目所在區(qū)各項目銷售情況：銷售價格、銷銷售狀況及原因；售狀況及原因；依據(jù)三：市場比較法：選取項目依據(jù)三：市場比較法：選取項目3 35 5個個依據(jù)四：問卷調(diào)查法依據(jù)四：問卷調(diào)查法依據(jù)五：成本定價法依據(jù)五：成本定價法依據(jù)六：依據(jù)六：項目現(xiàn)可售均價項目現(xiàn)可售均價未來價格漲未來價格漲/ /跌幅預測跌幅預測預測本案未來市場價格預測本案未來市場價格鎖定購房階層鎖定購房階層分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序計算市場容量計算市場容量Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle依據(jù)一：項

14、目銷售期的市場競爭環(huán)境依據(jù)一：項目銷售期的市場競爭環(huán)境全市房地產(chǎn)市場未來競爭環(huán)境全市房地產(chǎn)市場未來競爭環(huán)境項目所在區(qū)域的競爭環(huán)境項目所在區(qū)域的競爭環(huán)境項目所在板塊的競爭環(huán)境項目所在板塊的競爭環(huán)境與本案同類產(chǎn)品的競爭環(huán)境與本案同類產(chǎn)品的競爭環(huán)境依據(jù)二：未來價格總體走勢判斷依據(jù)二：未來價格總體走勢判斷促進上漲因素分析促進上漲因素分析宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟城市化進程城市化進程購買力購買力消費者預期消費者預期城市建設城市建設土地、建安成本土地、建安成本抑制價格上漲分析抑制價格上漲分析政策調(diào)控政策調(diào)控市場供給增加市場供給增加消費者消費者/ /開發(fā)商預期開發(fā)商預期依據(jù)三：本案未來銷售價格漲依據(jù)三

15、：本案未來銷售價格漲/ /跌幅跌幅線性回歸法預測未來漲線性回歸法預測未來漲/ /跌幅跌幅; ;近幾年全市房價的平均漲幅預測未來漲近幾年全市房價的平均漲幅預測未來漲/ /跌幅跌幅; ;近幾年項目所在區(qū)房價的平均漲幅預測未來漲近幾年項目所在區(qū)房價的平均漲幅預測未來漲/ /跌幅跌幅; ;項目現(xiàn)可售均價項目現(xiàn)可售均價未來價格漲未來價格漲/ /跌幅預測跌幅預測預測本案未來市場價格預測本案未來市場價格鎖定購房階層鎖定購房階層分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序計算市場容量計算市場容量Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載來自來自

16、 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle本案未來市場價格本案未來市場價格= =項目現(xiàn)可售均價項目現(xiàn)可售均價房價未來漲房價未來漲/ /跌幅跌幅項目現(xiàn)可售均價項目現(xiàn)可售均價未來價格漲未來價格漲/ /跌幅預測跌幅預測預測本案未來市場價格預測本案未來市場價格鎖定購房階層鎖定購房階層分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序計算市場容量計算市場容量Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle依據(jù)一：總體經(jīng)濟環(huán)境依據(jù)一：總體經(jīng)濟環(huán)境政策方面政策方面城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市發(fā)展城市

17、發(fā)展依據(jù)二：城市重點項目建設進度依據(jù)二：城市重點項目建設進度依據(jù)三：未來市場競爭環(huán)境分析依據(jù)三：未來市場競爭環(huán)境分析依據(jù)四：未來需求量預測依據(jù)四：未來需求量預測依據(jù)五：依據(jù)五：推盤時序分析依據(jù)推盤時序分析依據(jù)開發(fā)時序建議開發(fā)時序建議鎖定購房階層鎖定購房階層分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序計算市場容量計算市場容量Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle1 1、開發(fā)秩序安排、開發(fā)秩序安排2 2、開發(fā)時間安排、開發(fā)時間安排3 3、開發(fā)量的進度安排、開發(fā)量的進度安排推盤時序分析依據(jù)推盤時序分

18、析依據(jù)開發(fā)時序建議開發(fā)時序建議鎖定購房階層鎖定購房階層分析產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品需求預測銷售價格預測銷售價格確定推盤時序確定推盤時序計算市場容量計算市場容量Part 1 市場調(diào)研市場調(diào)研來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載謀略篇之二謀略篇之二New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位及及形象定位形象定位New Visual Angle來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle定位是對項目在市場營銷中的戰(zhàn)略、策略、戰(zhàn)術(shù)等一系列概念問題的明確界定。戰(zhàn)略定位是突出一個項目最典型、最主要、最關(guān)鍵的特

19、征或核心，是從宏觀、整體來把握項目發(fā)展的策略，從理念切入，以對大勢的把握和相關(guān)資源的整合利用來提出項目的整體發(fā)展思路整體發(fā)展思路，定位以唯一性、排他性、權(quán)威性為基本原則。何謂戰(zhàn)略定位何謂戰(zhàn)略定位Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle戰(zhàn)略定位方法戰(zhàn)略定位方法大勢把握大勢把握出思路出思路理念創(chuàng)新理念創(chuàng)新出定位出定位策略設計策略設計出方案出方案資源整合資源整合出平臺出平臺在宏觀大勢把握的前提下，根據(jù)每個企業(yè)的不同特點，找到適合其在宏觀大勢把握的前提下，根據(jù)每個企業(yè)的不同特點，找到適合其的發(fā)展思路。大勢把握包

20、括中國經(jīng)濟大勢，區(qū)域經(jīng)濟大勢，區(qū)域市的發(fā)展思路。大勢把握包括中國經(jīng)濟大勢，區(qū)域經(jīng)濟大勢，區(qū)域市場需求大勢，區(qū)域行業(yè)競爭大勢和區(qū)域板塊文化底蘊。場需求大勢，區(qū)域行業(yè)競爭大勢和區(qū)域板塊文化底蘊。思路確定后，選擇擺脫同質(zhì)化競爭的迷局，確定差異化發(fā)展的突破思路確定后，選擇擺脫同質(zhì)化競爭的迷局，確定差異化發(fā)展的突破點，總結(jié)、提取出一個能體現(xiàn)并統(tǒng)帥企業(yè)或產(chǎn)品發(fā)展的靈魂和主旋點，總結(jié)、提取出一個能體現(xiàn)并統(tǒng)帥企業(yè)或產(chǎn)品發(fā)展的靈魂和主旋律。理念創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、預見創(chuàng)新和整合創(chuàng)新。律。理念創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、預見創(chuàng)新和整合創(chuàng)新。量身定造，針對項目特點設計一套科學的、獨創(chuàng)的、有前瞻性的，且量身定造，針對項目特點設計

21、一套科學的、獨創(chuàng)的、有前瞻性的，且具有可操作性的對策方案。策略設計包括項目總體定位、項目理念設具有可操作性的對策方案。策略設計包括項目總體定位、項目理念設計、項目功能規(guī)劃、項目運作流程、項目經(jīng)營思路和項目推廣策略。計、項目功能規(guī)劃、項目運作流程、項目經(jīng)營思路和項目推廣策略。幫助項目整合內(nèi)外資源，包括整合各種專業(yè)化公司的力量，創(chuàng)造一個幫助項目整合內(nèi)外資源，包括整合各種專業(yè)化公司的力量，創(chuàng)造一個統(tǒng)一的操作平臺，讓各種力量發(fā)揮應有的作用。資源整合包括企業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的操作平臺，讓各種力量發(fā)揮應有的作用。資源整合包括企業(yè)內(nèi)部資源整合、企業(yè)外部資源整合、行業(yè)內(nèi)部資源整合、行業(yè)外部資源部資源整合、企業(yè)外部資源整

22、合、行業(yè)內(nèi)部資源整合、行業(yè)外部資源整合。整合。東海濱城前期戰(zhàn)略定位東海濱城前期戰(zhàn)略定位.ppt；香河戰(zhàn)略定位報告（香河戰(zhàn)略定位報告（08-1-13）.pptPart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Anglel亦指項目的品牌形象定位，它是項目在消費者心中留下的印象以及聯(lián)想。l它首先承擔著表現(xiàn)產(chǎn)品、告之信息和塑造形象的功能，最后達到促進銷售的目的。它是開發(fā)商要在消費者心目中塑造的東西，具有更多人文的或形而上的意味。l主要是通過對包裝九大核心信息要素進行提煉，充分挖掘項

23、目優(yōu)勢資源，它是一個系統(tǒng)工程系統(tǒng)工程，是貫穿整個推廣過程的一個主題與靈魂。同時房地產(chǎn)廣告要具備“有效性”就必須因地制宜、因人說話，所以它也是一個動態(tài)的體系動態(tài)的體系，隨著地域、時間、市場形勢、目標客戶等的變化而靈活調(diào)整。l形象定位必須具備“權(quán)威性、唯一性、排他性權(quán)威性、唯一性、排他性”。l形象力、產(chǎn)品力、利基訴求力三力合一，威力無窮！何謂形象定位何謂形象定位Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle項目包裝的九大信息要素框架項目包裝的九大信息要素框架形象定位體系形象定位體系形象力形象力項目識別特性項目識別

24、特性產(chǎn)品力產(chǎn)品力商品利益支持點商品利益支持點利基訴求力利基訴求力商品利益基本點的訴求力商品利益基本點的訴求力 要素要素55：產(chǎn)品魅力核心：產(chǎn)品魅力核心 要素要素66：物質(zhì)性的主導廣告語：物質(zhì)性的主導廣告語 要素要素77：產(chǎn)品力的基本內(nèi)容：產(chǎn)品力的基本內(nèi)容 要素要素11：案名及：案名及 LOGOLOGO 要素要素22：行銷概念：行銷概念 要素要素33：精神性的主導廣告語：精神性的主導廣告語 要素要素44：概念的由來與文化底蘊：概念的由來與文化底蘊 要素要素88：利益基本點的訴求：利益基本點的訴求 要素要素99：價格及付款方式的設計：價格及付款方式的設計 Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及

25、形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle案名是樓盤的點睛之筆, 項目的營銷與項目核心價值與案名都有很緊密的結(jié)合，一般項目案名都是經(jīng)過精心策劃,對項目核心價值進行了充分的認識后再提出的，是項目的濃縮體現(xiàn)，適宜切意的好案名不僅蘊涵項目的內(nèi)涵，且念起來朗朗上口，富有傳播力。形象力之一：形象力之一：案名及案名及LOGOLOGOPart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Anglel 是否與項目特點與定位密切相關(guān)，好的案名是項目

26、屬性和精神的集中體現(xiàn)。l 能否起到有效作用，即易認識、好記憶、多聯(lián)想；l 能否有效區(qū)隔競爭對手，即在消費者心中給項目一個市場定位；l 能否提升傳播效果，即塑造一種使命、價值、榮耀，起到誘導效果。衡量一個案名的優(yōu)劣取決于以下幾點衡量一個案名的優(yōu)劣取決于以下幾點Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Anglel 大學：大學：人類永遠的精神家園、創(chuàng)造性思想的發(fā)源地！大學城，最具文化價值的居住環(huán)境、城市未來的文化魂魄！具有90年歷史、蜚聲海內(nèi)外的集美學村、大學城是本項目無法復制的人文資源和品牌優(yōu)勢，體現(xiàn)著本項目獨有的區(qū)

27、位優(yōu)勢和人文環(huán)境！l 康城：康城：地中海邊美麗的歐洲風情小鎮(zhèn)，濃郁花園綠色風格的建筑勾畫出了人文藝術(shù)的多樣性，無處不體現(xiàn)著當?shù)刎S厚的資源與優(yōu)越的人居環(huán)境，是人們夢寐以求的生活樂園。用康城來命名本項目，有著“生態(tài)、健康、運動、活力、愉悅等”的豐富想象空間，而這與本案生態(tài)、人文型產(chǎn)品定位也是不謀而合！l 大學康城：大學康城： 健康的人居環(huán)境+深厚的人文底蘊+生態(tài)的景觀設計=現(xiàn)代生活樣板城l 夏商夏商大學康城：大學康城：有效嫁接項目與夏商地產(chǎn)夏商地產(chǎn)品牌，通過項目品牌充實豐富夏商地產(chǎn)的整個品牌戰(zhàn)略。案例：案例：夏商夏商大學康城大學康城Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最

28、大的資料庫下載中國最大的資料庫下載來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AngleLOGOLOGO本LOGO以抽象的五色花瓣所代表的金木水火土五行圍合而成，抽象的造型富于藝術(shù)底蘊，園型圍合代表美滿和成功，花瓣象征本項目綠色生態(tài)理念，舞蹈般的形態(tài)和陽光、明快、鮮艷的色彩，賦予LOGO以現(xiàn)代美感，整個圖案簡潔明快，動感而現(xiàn)代，與現(xiàn)代人的審美品位同步流行，所有設計元素共同把“天共生機舞，人居好家園”的現(xiàn)代理想生活演繹淋漓盡致，過目難忘而又意味無窮！Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual

29、 Anglel 行銷概念是項目基本屬性的核心定位，是從精神層面和物質(zhì)層面對項目屬性的一個基本定位，“行銷概念”需同時具備“唯一性”、“排它性”、“權(quán)威性”三性合一?！靶袖N概念”的權(quán)威性須充分有力，要有有效資源支持。l 如大學康城項目，其行銷概念為“50萬平方米現(xiàn)代生活榜樣新城”，50萬平方米的體量規(guī)模和“全國綠色生態(tài)示范項目”“人文藝術(shù)城”是其概念的有力支持。形象力之二：形象力之二：行銷概念行銷概念Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Anglel 行銷概念是項目基本屬性的核心定位，是從精神層面和物質(zhì)層面對項目

30、屬性的一個基本定位，“行銷概念”需同時具備“唯一性”、“排它性”、“權(quán)威性”三性合一?！靶袖N概念”的權(quán)威性須充分有力，要有有效資源支持。l 如大學康城項目，其行銷概念為“50萬平方米現(xiàn)代生活榜樣新城”，50萬平方米的體量規(guī)模和“全國綠色生態(tài)示范項目”“人文藝術(shù)城”是其概念的有力支持。形象力之二：形象力之二：行銷概念行銷概念Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料

31、庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle形象定位核心形象定位核心-確定行銷概念的切入點確定行銷概念的切入點、以、以“地段地段+ +項目特征項目特征”的方式進行定位的方式進行定位 衡量房地產(chǎn)項目是“地段，地段還是地段”，如果項目的地段具備以下特征：擁有或鄰近山湖林海河等自然資源、位于或鄰近

32、城市中心、地標、某個著名建筑物、公建、公認的高尚片區(qū)和特定功能的片區(qū)、城市地標，通常運用組合定位即以地段特征作為形象定位語之重要組成部分，把項目的地段特征在形象定位中突出和強化出來，同時結(jié)合項目特征，這是最常用的定位切入點。如禾祥首府，地處禾祥西路，素有名人靜巷之稱，其行銷概念定位為“名人靜巷名人靜巷國際名流社交圈國際名流社交圈”。Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle形象定位核心形象定位核心-確定行銷概念的切入點確定行銷概念的切入點、通過、通過“項目規(guī)模項目規(guī)模+ +發(fā)展理念發(fā)展理念”方式進行定位方

33、式進行定位如大學康城的行銷概念“50萬現(xiàn)代生活榜樣新城萬現(xiàn)代生活榜樣新城”。、通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位、通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位 如天之驕子“寬板寬板湯泉湯泉瘦西湖瘦西湖”不僅濃縮本案的三大特點-寬板建筑、溫泉社區(qū)、中式園林親水住宅、以規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點定位、以規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點定位 香榭園純錯層結(jié)構(gòu)，以“別墅式桑拿公寓別墅式桑拿公寓”創(chuàng)新定位取得成功。 Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle形象定位核心形象定位核心-確定行銷概念的切入點確定行銷概念的切入點、以項目的目標客戶定位、

34、以項目的目標客戶定位 另一種定位方法是將產(chǎn)品與使用者或某一類使用者聯(lián)系起來，希望通過名人或特定階層與產(chǎn)品聯(lián)系起來，并能通過他們的特征和形象來影響產(chǎn)品形象。如米蘭春天項目：“藍調(diào)水岸藍調(diào)水岸時尚精英生活城時尚精英生活城”、以文化象征定位、以文化象征定位在當前的形象定位中，比較常見而且比較容易的做法是移植、套用、打造各種有代表性的異域風情，如歐式風格、北美風格，地中海風情，或高舉中式風情的大旗，林林總總，項目用文化象征來差別化他們的項目形象，試圖以文化統(tǒng)領，樹立一種成功的標識，一種全新的生活方式，一種獨特的難以替代的情調(diào)和價值。如文園春曉：“人文市區(qū)人文市區(qū)山水院落山水院落” Part 2 戰(zhàn)略定

35、位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle形象定位核心形象定位核心-確定行銷概念的切入點確定行銷概念的切入點、以行業(yè)或片區(qū)的引領者定位、以行業(yè)或片區(qū)的引領者定位 如果項目在規(guī)模、品質(zhì)、開發(fā)時間等方面有第一、引領或綜合優(yōu)勢領先的特質(zhì)，可以引領者的定位出現(xiàn)，氣勢磅礴，先聲奪人，一亮相就可以引起市場的強烈關(guān)注。五緣灣“中國東南地產(chǎn)板塊領航者中國東南地產(chǎn)板塊領航者”、“活力生態(tài)港活力生態(tài)港 財智菁英城財智菁英城” Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的

36、資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle充分闡述形象定位中核心概念提出的緣由，包括概念提出的宏觀背景、蘊藏的文化內(nèi)涵、可類比資源、支撐行銷概念的有效資源、市場定位及發(fā)展愿景等，并以高度凝練的文案進行闡釋與延展。形象力之三：形象力之三：概念由來及文化底蘊概念由來及文化底蘊大學康城概念由來大學康城概念由來綠色、人文是人類居住的終極夢想從有巢氏構(gòu)木為巢到陶淵明的五柳齋，從路德維希的天鵝堡到萊茵河畔的優(yōu)雅小鎮(zhèn)綿延不止的居住夢想締造了全球生態(tài)人居潮流 今天，大學康城，傳承廈門人居的光榮與夢想用城市理想家園的制高級，將生態(tài)、藝術(shù)平衡有序地織進城市的肌理之中開啟大廈門世紀級生態(tài)居住文化

37、，并引領居住生活方式的全方位變革從此，一種代表未來居住文化的新大陸就此誕生并成就大廈門現(xiàn)代生活不可超越的范本Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Anglel 精神性廣告語主要是對項目的主體目標客戶群和項目自身形象進行包裝，創(chuàng)造項目價值之“形象價值”，即客戶形象和項目形象。l 如大學康城項目的精神性廣告語“時代精英匯聚地，榜樣人居大廈門”，也可以是對項目形象進行包裝，如鐘宅灣項目，精神性定位為“東南板塊領航者”。形象力之四：形象力之四：精神性廣告語精神性廣告語Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來

38、自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Anglel 產(chǎn)品魅力核心是產(chǎn)品核心魅力的物質(zhì)形態(tài)的展示和升華，如大學康城項目產(chǎn)品魅

39、力核心是由項目的綠色生態(tài)定位升華出的“綠色奧斯卡”。l 海晟維多利亞的產(chǎn)品魅力核心是“海洋之星” 俱樂部。產(chǎn)品力之一：產(chǎn)品力之一：產(chǎn)品魅力核心產(chǎn)品魅力核心Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Anglel 物質(zhì)性的主導廣告語主要是從物質(zhì)層面對產(chǎn)品優(yōu)勢進

40、行高度濃縮的概括，一般物質(zhì)性的主導廣告語可由魅力核心導出。l 如大學康城的廣告語是“大廈門新中心生態(tài)藝術(shù)城”。產(chǎn)品力之二：產(chǎn)品力之二：物質(zhì)性的廣告語物質(zhì)性的廣告語Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle是對項目資源和價值的梳理與表現(xiàn)，也就是項目

41、的賣點挖掘，是對項目資源和價值的梳理與表現(xiàn)，也就是項目的賣點挖掘，主要從以下三方面進行：主要從以下三方面進行：l產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值l人員價值人員價值l服務價值服務價值產(chǎn)品力之三：產(chǎn)品力之三：產(chǎn)品力的基本內(nèi)容產(chǎn)品力的基本內(nèi)容Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle其中產(chǎn)品價值挖掘包括：其中產(chǎn)品價值挖掘包括：l 項目大環(huán)境：項目大環(huán)境：區(qū)域優(yōu)勢、外部的交通狀況、景觀資區(qū)域優(yōu)勢、外部的交通狀況、景觀資源、生活配套、教育配套等；源、生活配套、教育配套等；l 中環(huán)境：中環(huán)境：項目規(guī)模、中庭景觀規(guī)劃、立面風格、項目規(guī)

42、模、中庭景觀規(guī)劃、立面風格、社區(qū)商業(yè)配套、教育配套、會所等；社區(qū)商業(yè)配套、教育配套、會所等；l 小環(huán)境：小環(huán)境：戶型特點、面積、格局、安保等。戶型特點、面積、格局、安保等。產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle人員價值人員價值

43、人員價值，主要從三方面著手：人員價值，主要從三方面著手：l 一是開發(fā)商形象包裝；一是開發(fā)商形象包裝；l 二是配合單位形象包裝（建設施工二是配合單位形象包裝（建設施工單位、規(guī)劃設計單位、景觀設計單單位、規(guī)劃設計單位、景觀設計單位、物業(yè)服務單位等）；位、物業(yè)服務單位等）；l 三是購房者的形象包裝（對主力目三是購房者的形象包裝（對主力目標客戶群的形象概括與提升）。標客戶群的形象概括與提升）。 Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下

44、載中國最大的資料庫下載New Visual Angle服務價值服務價值主要是提供哪些方面的服務，如私人管家式物業(yè)服務（部分主要是提供哪些方面的服務，如私人管家式物業(yè)服務（部分有償項目），如私人商務服務、私人家政服務等。有償項目），如私人商務服務、私人家政服務等。 Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle利基力之一：利基力之一：利益基本點的訴求利益基本點的訴求產(chǎn)品力指的是產(chǎn)品有什么，利益基本點的訴求指的是產(chǎn)品對客戶有什么好處。以大學康城項目為例，生態(tài)住宅是其產(chǎn)品力，但是生態(tài)住宅的節(jié)能、舒適性更高就是實實在

45、在的好處的，所以其利基訴求點為：“同樣的同樣的7070年，年，生態(tài)節(jié)能住宅可以為您省出一套房子生態(tài)節(jié)能住宅可以為您省出一套房子”。Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle利基力之二：利基力之二：價格及付款方式設計價格及付款方式設計l 價格及付款方式的設計多用在項目公開銷售或促銷時，是要通過策劃與設計達到讓客戶覺得產(chǎn)品很便宜，刺激與提高目標客戶的“需求意識與購買欲望”。l 如

46、樂活小鎮(zhèn)，該項目入市時恰逢央行第二套房貸政策出臺，受此影響市場低迷，樂活小鎮(zhèn)項目適時推出10%首付政策，“10%首付，2萬元起輕松落戶廈門”的廣告語在市場一片低迷之下，成功銷售三百多套。Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle設計總價設計總價設

47、計首付設計首付Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle設計總價設計總價Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle設計首付設計首付Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位戰(zhàn)略定位及形象定位來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載謀略篇之三謀略篇之三New Visual Angle產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 及及產(chǎn)品魅力化策劃產(chǎn)品魅力化策劃New Visual AnglePart 3 產(chǎn)品定位及產(chǎn)品魅力化策劃產(chǎn)品定位及產(chǎn)品魅力

48、化策劃來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 3 產(chǎn)品定位及產(chǎn)品魅力化策劃產(chǎn)品定位及產(chǎn)品魅力化策劃來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle案例分析：案例分析：湖北武漢別墅項目湖北武漢別墅項目Part 3 產(chǎn)品定位及產(chǎn)品魅力化策劃產(chǎn)品定位及產(chǎn)品魅力化策劃來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載執(zhí)執(zhí) 行行 篇篇New Visual Angle整合營銷傳播整合營銷傳播New Visual AnglePart 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Vi

49、sual Angle 整合營銷傳播也即IMC，是將所有與產(chǎn)品或服務有關(guān)的訊息來源加以管理和整合的過程，使顧客以及潛在消費者接觸整合的資訊，并且產(chǎn)生購買行為，并維持消費忠誠度。主張把項目的一切營銷和傳播活動，如廣告、促銷、公關(guān)、新聞、包裝產(chǎn)品開發(fā)等進行一元化的整合重組，讓消費者從不同的信息渠道獲得對某一品牌的一致信息，以增強項目品牌訴求的一致性和系統(tǒng)性，強調(diào)對項目信息資源實行統(tǒng)一配置，統(tǒng)一使用，提高資源利用率。何謂整合營銷傳播何謂整合營銷傳播Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle房地產(chǎn)項目整合營銷傳播房地產(chǎn)項目整合

50、營銷傳播房地產(chǎn)項目整合營銷傳播也就是將項目及相關(guān)服務進行整合包裝后，形成統(tǒng)一的品牌形象，并在整合內(nèi)外資源的基礎上有計劃地、系統(tǒng)地將其傳播出去的統(tǒng)籌方案。整合營銷傳播包括兩個部分：整合營銷傳播包括兩個部分：l 一是項目及企業(yè)內(nèi)外資源的整合，形成統(tǒng)一的品牌形象。l 二是如何將品牌形象傳播出去。Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle包裝計劃包裝計劃整合營銷傳播計劃整合營銷傳播計劃項目形象包裝項目形象包裝項目傳播包裝項目傳播包裝整合傳播計劃整合傳播計劃資料庫行銷資料庫行銷媒體行銷媒體行銷 活動行銷活動行銷項目包裝九要素項

51、目包裝九要素項目總體風格項目總體風格產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值服務價值服務價值人員價值人員價值形象價值形象價值異地行銷異地行銷圈層行銷圈層行銷項目整合營銷傳播計劃項目整合營銷傳播計劃Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle整合營銷傳播之整合營銷傳播之包裝計劃包裝計劃包裝計劃包括兩部分，項目形象包裝和傳播包裝。包裝計劃包括兩部分，項目形象包裝和傳播包裝。形象包裝：形象包裝：l 項目的形象包裝主要為項目九大要素提煉；l 項目包裝總體風格的確定主要依據(jù)是項目的整體定位，如產(chǎn)品特征、產(chǎn)品定位、主力客群定位等。l 人員價值、服務價值的

52、包裝。人員價值包裝開發(fā)商品牌價值、合作團隊品牌價值（建設施工單位、規(guī)劃設計單位、景觀設計單位、物業(yè)服務單位等）和客戶價值。服務價值主要是提供后期安防、物業(yè)服務等方面內(nèi)容。Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle項目傳播包裝：項目傳播包裝：目在對外公開、銷售的過程中，購房者所能接觸到的銷售道具都必須經(jīng)過精心設計，讓客戶從每一個細節(jié)都能感受到我們項目形象與品味，并由這些綜合的感受導出對項目的認可與好感，從而促成銷售。項目傳播包裝包括：項目傳播包裝包括：l 售樓處包裝l 售樓通道包裝l 圍墻l 燈箱l 廣告牌l 效果圖l

53、 戶型圖（家俱配置圖）l 價格表l 樓書l 海報l 虛擬現(xiàn)實3D等Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle整合營銷傳播之整合營銷傳播之傳播計劃傳播計劃整合傳播計劃是對項目整體推廣營銷推廣的大思路、分期營銷策略設計、媒體組合策略、媒體費用計劃等方面的一個總體計劃安排，包括幾個方面：l 營銷推廣總思路，包括營銷推廣主題、目標及項目推廣分期策略及推廣時序建議等。l 分期推廣策略及實務。要明確各個推廣階段的推廣目標任務，所傳播的信息內(nèi)容、以及該階段的推廣策略等。l 廣告費用預算及分配。Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播

54、來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle營銷推廣的五大策略營銷推廣的五大策略l 資料庫行銷、俱樂部行銷資料庫行銷、俱樂部行銷l 活動行銷活動行銷l 媒體行銷媒體行銷l 異地行銷異地行銷l 圈層行銷圈層行銷Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle策略一：策略一：資料庫行銷資料庫行銷資料庫行銷也稱客戶關(guān)系行銷，以客戶關(guān)系管理為核心優(yōu)勢不斷滲透新客戶。新景祥客戶關(guān)系管理系統(tǒng)新景祥客戶關(guān)系管理系統(tǒng)新景祥是國內(nèi)最早進入房地產(chǎn)全程營銷策劃代理的公司之一，經(jīng)過近十年的發(fā)展和沉淀，項目遍布

55、全國十幾個省市自治區(qū)；先后成功運作了 “匯豐家園”、“御景豪庭”，大學康城、海晟維多利亞等數(shù)十個項目，目前，新景祥已經(jīng)有超過6萬份的內(nèi)部客戶資料和一批忠誠客戶，并利用現(xiàn)代科技建立顧客資料庫，全力致力于培育客戶關(guān)系管理。俱樂部會員制行銷俱樂部會員制行銷-夏商會、海晟會夏商會、海晟會lVIP卡的申請與發(fā)放lVIP卡的增值策略lVIP卡的專場選房lVIP卡的后續(xù)增值服務Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle策略二：策略二：活動行銷活動行銷借助公關(guān)事件、各類促銷活動、文體活動、聯(lián)誼活動，引起關(guān)注，提高項目知名度和好感 度

56、，并吸引目標客戶參與，蓄積客源。海峽西岸生態(tài)人居論壇暨夏商大學康城“全國綠色生態(tài)住宅示范項目”授牌儀式Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle樂活小鎮(zhèn)攜手樂活小鎮(zhèn)攜手“創(chuàng)意市集創(chuàng)意市集”創(chuàng)意市集是由國內(nèi)著名雜志城市畫報主辦，自開展以來，引發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大震動，成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的巨型媒體推手，創(chuàng)意市集風潮迅速席卷全國，各大城市翹首企盼。繼北京、上海、廣州三地先后舉辦創(chuàng)意市集，成為聚攏當?shù)爻藲獾慕裹c，受到

57、民眾、媒體乃至政府的高度關(guān)注，影響力輻射至全國。2007年，創(chuàng)意市集來到廈門，于7月7-8日在廈門中山路舉辦。Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle通過各類活動，吸引目標客群的關(guān)注與參與，蓄積客源9.16-17歌舞狂歡Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資

58、料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle活動前飛艇造勢Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle10.1-3金秋藝術(shù)鑒賞會Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle中秋VIP客戶博餅Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle策略三：策略三：媒體行銷媒體行銷媒體行銷是營銷的重要環(huán)節(jié)，主要包括軟性造勢與立體媒體投放二大部分。媒體行銷媒體行銷-之軟性

59、造勢之軟性造勢l報紙l電視（以軟性新聞和專題片的形式）l網(wǎng)絡宣傳熱點：宣傳熱點：l 板塊造勢 就象大學康城之于集美l 概念造勢 就象樂活主題之于樂活小鎮(zhèn)，生態(tài)住宅之于大康 l 市場造勢 好貨不愁賣，好貨搶著賣Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual AnglePart 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle媒體策略的創(chuàng)新媒體策略的創(chuàng)新如短

60、期大量運用戶外媒體-滿城盡戴夏商綠滿城盡戴夏商綠Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle媒體行銷的重要組成部分媒體行銷的重要組成部分-報紙廣告報紙廣告沈陽鉆石星座案例分享沈陽鉆石星座案例分享鉆石星座報廣效果分析.doc如何做好報紙廣告？Part 4 整合營銷傳播整合營銷傳播來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載New Visual Angle策略四：策略四：異地行銷異地行銷五大戰(zhàn)役五大戰(zhàn)役l游擊戰(zhàn)游擊戰(zhàn)-到異地投放報廣、短信、路牌、參加展會等l閃電戰(zhàn)閃電戰(zhàn)-專場展銷活動（為期7-10天）l陣地戰(zhàn)陣地戰(zhàn)-