創(chuàng)業(yè)大街方案

1、創(chuàng)業(yè)大街項目前期提案目 錄第一部分：市場調查一、長春汽車經(jīng)濟貿(mào)易開發(fā)區(qū)概述二、周邊項目情況三、定性分析四、項目的SWOT 分析1、項目優(yōu)勢2、項目劣勢3、項目機會點4、項目威脅點第二部分 商業(yè)項目戰(zhàn)略一、市場定位二、形象定位三、目標市場定位四、功能定位五、價格定位第三部分：規(guī)劃建議一、項目整體規(guī)劃分析二、項目細節(jié)規(guī)劃建議第四部分 項目經(jīng)濟效益分析第一部分 市場調查創(chuàng)業(yè)大街項目前期提案第一部分 市場調查一、長春汽車經(jīng)濟貿(mào)易開發(fā)區(qū)概述長春汽車經(jīng)濟貿(mào)易開發(fā)區(qū)位于長春市區(qū)西南部，毗鄰一汽車集團，位置優(yōu)越，交通便利。開發(fā)區(qū)以發(fā)展汽車商貿(mào)服務業(yè)為主，在產(chǎn)業(yè)分工上與一汽緊密銜接，是國內主要的汽車商品集散地之

2、一。汽貿(mào)開發(fā)區(qū)的前身是1993年成立的長春汽車貿(mào)易城，1998年正式轉制為省級開發(fā)區(qū)。按照總體規(guī)劃，汽貿(mào)開發(fā)區(qū)由汽車物流區(qū)、服務區(qū)和貿(mào)易區(qū)三個部分組成。一期規(guī)劃的貿(mào)易區(qū)，即汽貿(mào)城，占地28萬平方米，現(xiàn)已全部開發(fā)利用。以長春汽車中心批發(fā)市場和舊機動車交易中心兩個國家級市場為主體，貿(mào)易區(qū)形成了完善的以汽車及零部件批發(fā)貿(mào)易為特色的市場體系，已經(jīng)被納入全國商品市場建設規(guī)劃，是國家經(jīng)貿(mào)委、中國物流與采購聯(lián)合會確定的“全國重點聯(lián)系市場”和“推進流通現(xiàn)代化重點聯(lián)系批發(fā)市場”。從2003年開始，長春汽貿(mào)開發(fā)區(qū)全面啟動二次創(chuàng)業(yè)，在鄰近一汽的區(qū)域，規(guī)劃10平方公里新區(qū)作為二期開發(fā)用地，建設汽車物流和汽車后市場服務

3、兩個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，加上現(xiàn)在的汽貿(mào)城，形成兩區(qū)一城的發(fā)展格局。其中，物流園區(qū)將依托汽車生產(chǎn)基地和汽車商品市場，圍繞汽車及零部件的采購、倉儲、配送、模塊化組裝、銷售加快發(fā)展第三方物流，聚集國內外高水平的物流企業(yè)，建設具有國際影響力的現(xiàn)代化專業(yè)物流基地；后市場服務區(qū)從發(fā)展二手車交易起步，引進國外先進模式，從評估、收購、翻新、檢測、拍賣、置換到舊車拆解，建立一條龍服務，形成二手車交易新業(yè)態(tài)，進而帶動汽車維修、養(yǎng)護、租賃、裝飾、美容快速發(fā)展，建成區(qū)域性舊機動車交易中心和汽車服務中心；汽貿(mào)城在鞏固現(xiàn)有市場的基礎上，將以形象改造、功能提升為主線，進一步擴大汽車品牌銷售和配件貿(mào)易規(guī)模，建成國際汽車貿(mào)易中心、博覽中

4、心、信息中心，成為全國主要汽車零部件進口基地和最大的國產(chǎn)車零部件集散地。 未來幾年，開發(fā)區(qū)將以新區(qū)開發(fā)和核心貿(mào)易區(qū)改造為載體，以“拓展空間，完善功能”為方向，著力建設一流的投資環(huán)境，廣泛吸納國內外汽車產(chǎn)業(yè)資源，集中發(fā)展汽車及零部件商品貿(mào)易、汽車后市場服務、汽車物流三大主業(yè)，努力構建以現(xiàn)代流通服務業(yè)為特征的新型汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)，全力打造東北亞地區(qū)最大的汽車貿(mào)易平臺和汽車物流中心。   二、周邊項目調查針對創(chuàng)業(yè)大街項目對周邊可對比的在售的商業(yè)樓盤進行調查分析，主要項目有：汽貿(mào)金街、汽貿(mào)城、中國北方汽車貿(mào)易城、汽貿(mào)商務中心等，現(xiàn)針對在售項目進行分析：1、汽貿(mào)金街汽貿(mào)

5、金街緊鄰本項目，為兩棟商住兩用樓設計。門市為一、二層套賣，臨創(chuàng)業(yè)大街共13戶，每戶500平方米，主要經(jīng)營汽車裝飾；背對創(chuàng)業(yè)大街每側共21戶，每戶為一二層套賣形式，主要經(jīng)營汽車輪胎，部分已基本售完，出租率較高；臨創(chuàng)業(yè)大街目前只有一戶投入使用。產(chǎn)品類型經(jīng)營范圍租 金（元）售價（元）全款九折面 積（）備 注臨創(chuàng)業(yè)大街門市汽車裝飾20萬10000/500一二層套賣背對創(chuàng)業(yè)大街門市汽車配件（輪胎等）6萬7600/120一二層套賣2、大眾花園大眾花園緊鄰創(chuàng)業(yè)大街，是華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建成，目前已投入三期銷售。臨近本項目商鋪為3年前開盤。目前仍有部分未銷售，經(jīng)營上以汽車裝飾為主。產(chǎn)品類型經(jīng)營范圍租金

6、（元）售價（元）全款九折面積（）備注臨創(chuàng)業(yè)大街門市汽車裝飾10萬13500/190一層臨創(chuàng)業(yè)大街門市定向水果批發(fā)8550/500一套二3、汽貿(mào)城建于1993年的長春汽車貿(mào)易城，是全國汽車配件的重要集散地，經(jīng)過10余年的發(fā)展，經(jīng)營汽車的商貿(mào)業(yè)戶已達700余戶，經(jīng)營范圍輻射全國各主要城市。產(chǎn)品類型經(jīng)營范圍租金（元）售價（元）面積（）備注汽貿(mào)城內門市汽配810萬10000/60一層汽貿(mào)城內門市汽配46萬5000/60二層4、中國北方汽車貿(mào)易城中國北方汽車貿(mào)易城項目位于長春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心區(qū)域，江蘇高力集團開發(fā)。項目占地面積約130萬平方米，其中一期項目占地面積約40萬平方米。項目首期將吸引近500

7、0戶商戶入駐。 產(chǎn)品類型經(jīng)營范圍租金（元）售價（元）面積（）備注三層商場汽配貿(mào)易未定未定40框架（一二層6米舉架）5、汽貿(mào)商務中心產(chǎn)品類型經(jīng)營范圍租金（元）售價（元）面積（）備注商場汽配300008000/110一樓內綜合分析：A、商業(yè)市場 項目周邊的商鋪供應量總體不大，但在銷售方面卻很艱難，首先汽貿(mào)金街臨創(chuàng)業(yè)大街商鋪銷售價格10000.00元/平米，背對創(chuàng)業(yè)大街商鋪銷售價格為7600.00元/平米；而汽貿(mào)城的一樓門市租金價格在80000元/年，根據(jù)租價與售價換算比例關系，汽貿(mào)城門市的市場銷售價格應在10000元/平米。 可以看出，商鋪的銷售價格在汽貿(mào)城不是很低，若本案商鋪的價格高于目前租金所

8、推算的市場銷售價格，銷售阻力將非常巨大。B、住宅市場項目入住率單價（元）備注汽貿(mào)金街商品房44.4527002800/商住兩用拆遷戶72.2221002200/新奧藍城住宅期房3450/起價5月開售通過以上樓盤基本數(shù)據(jù)比較可以看出，附近區(qū)域樓盤單價差別較大，大多數(shù)在2100元/平方米3750元/平方米左右。而本項目更接近汽貿(mào)金街住宅價格，在21002800元/平方米之間。而樓層較好的房子為大多數(shù)購房者接受，最暢銷戶型集中在一室一廳、二室一廳，面積60-90平方米。這類房子總價低，大多可按揭降低了消費者的購買門檻。三、定性分析根據(jù)項目周邊走訪調查，項目周邊多數(shù)購買商鋪的為個體投資者，基本為一二層

9、套賣的模式，價格上有一定的差別。租售情況如下表所示：項目樓層出租率出售率備注汽貿(mào)城一層100開售時1/3目前售出2/3一二層銷售二層99三層60多數(shù)為庫房四層70汽貿(mào)金街創(chuàng)業(yè)大街820汽車裝飾與輪胎背對8590左右大眾花園創(chuàng)業(yè)大街5070（側街未計）如上表所述，項目周邊主要以汽車配件經(jīng)營為主，目前市場仍有一定可利用空間，如何規(guī)劃本項目可參考周邊競爭項目情況，結合本項目自身特點以及所處商圈經(jīng)營范圍，做如下分析：1.本項目可設計為汽車輪胎和汽車裝飾市場，主要原因符合周邊商圈經(jīng)營類型，市場成熟，無需大量投入建立商業(yè)氛圍；2.本項目如規(guī)劃為汽車輪胎和汽車裝飾市場，最大的問題便是與周邊項目形成良好的互通

10、，借助周邊的汽配商業(yè)氛圍，帶動本項目的商業(yè)發(fā)展；3.若想吸引汽貿(mào)城周邊現(xiàn)有業(yè)戶及投資者，前期必須采取一定的價格優(yōu)惠政策，大部分消費者最看中的是價格。四、本項目的SWOT分析1.項目優(yōu)勢（1）地段優(yōu)勢。好地段是影響投資者投資的首要條件，好地段潛在的升值契機能夠為投資者帶來巨大的投資受益。本項目緊鄰創(chuàng)業(yè)大街，屬于汽貿(mào)城商圈，商業(yè)氛圍濃厚。（2）商圈優(yōu)勢。本項目位于長春市汽車經(jīng)濟貿(mào)易開發(fā)區(qū)內，并且位于開發(fā)區(qū)內較繁華的區(qū)域內，發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。（3）交通優(yōu)勢。該項目周邊交通比較便利，286、231、129、139、80、54等公交路線途徑此處。（4）客源優(yōu)勢。汽貿(mào)城商圈是東北最大的汽車配件集散地帶，市場

11、成熟，客源針對性強，優(yōu)質、巨大的客源優(yōu)勢保證了投資者的投資收益。（5）配套優(yōu)勢。地上較大的停車場緩解項目周邊車位緊缺的問題。2.項目劣勢（1）競爭對手強大，項目周邊汽貿(mào)金街與新建的中國北方汽貿(mào)城對本項目構成威脅。（2）項目相對于競爭項目規(guī)模較小，市場不夠集中。3.項目機會點價格合理:由于項目規(guī)劃一樓商鋪為6米高舉架，可以根據(jù)商家需要分隔成二層商鋪，而價格只是一層的價格，相對于周邊項目，具有很強的價格優(yōu)勢。4.項目威脅點競爭威脅去年開發(fā)汽貿(mào)金街和今年動工的中國北方汽貿(mào)城項目都對本項目構成了直接的威脅，商場的數(shù)量在增多，注定了競爭的激烈程度，而商家的數(shù)量是有限的，銷售工作展開后，怎樣能夠在激烈的競

12、爭中脫穎而出，吸引更多的商家，受到商家的追捧，是最關鍵的環(huán)節(jié)。結論：總體來說，本項目的綜合因素對本項目是非常有利的，強調和充分利用自身的優(yōu)勢，使本項目變成極富個性的產(chǎn)品，忽略本項目的劣勢，做到揚長避短。第二部分 商業(yè)項目戰(zhàn)略第二部分 商業(yè)項目戰(zhàn)略一、市場定位通過對市場、類比項目、競爭商圈、項目所在商圈和消費者的調查分析，我們作出如下推論并由此作出本項目的市場定位。 市場分析綜述：目前項目所在商圈為汽貿(mào)城商圈，離本項目最近的汽貿(mào)金街主要以臨街鋪面、同類行業(yè)形成的街鋪經(jīng)營方式為主，面積在60500平方米左右。汽貿(mào)金街為二層商鋪設計，一二層單獨門市，兩層套賣的形式。經(jīng)營上以輪胎為主，區(qū)別于汽貿(mào)城經(jīng)營

13、范圍。中國北方汽貿(mào)城目前正在建設當中，處于景陽大路與西環(huán)城路交匯處，規(guī)劃三層，一層、二層為6米高舉架，二套三的形式。并且有功能分區(qū)，劃分較明確，目前客戶登記主要來自于汽貿(mào)城商戶。汽貿(mào)城建成多年，四層商鋪設計，多為投資者投資后租給汽配經(jīng)營商戶，經(jīng)過多年發(fā)展，目前2/3已售完。結合以上市場特點，考慮到本項目所處位置及相似項目，本案定位為：汽車配件市場（以汽車輪胎市場為主）二、形象定位本案總體形象有如下特征：優(yōu)越于周邊競爭項目布局規(guī)劃，設計豪華大堂與電梯、扶梯配套。經(jīng)營上依然以汽車輪胎為主，并且與汽貿(mào)金街相通，形成真正的專業(yè)汽車輪胎市場。三、目標市場定位在類比項目的商場的經(jīng)營者中調查發(fā)現(xiàn)，大部分商家

14、為租用型，極少有自買自用型的商家。所以項目主要定位為投資商戶。1.目標投資者本項目商鋪出售產(chǎn)權，所以投資人群鎖定以下客戶。（1）核心客戶：長春市的私營個體、各行業(yè)精英、本商圈內欲開分店的私營個體。（2）其他客戶：長春經(jīng)營汽配的散戶（3）偶得客戶：有投資意識的客戶2.租賃經(jīng)營者由于我們是商業(yè)項目，所以，商業(yè)氛圍是非常重要的，而培養(yǎng)商業(yè)氣氛又需要一定的時間。要將所有商鋪一次性出售，有一定困難，所以我們可以考慮先引進一部分租賃經(jīng)營者，在商業(yè)氣氛成熟的時候，再出售給商家或者投資者。四、功能定位經(jīng)過項目周邊情況調查以及結合本項目自身優(yōu)勢，經(jīng)詳細分析，各層功能定位行業(yè)分布，見下表：樓層功能定位一層臨街出售

15、商鋪產(chǎn)權，商家自定一層內部大堂、電梯間、地下超市入口四層商鋪出售商鋪產(chǎn)權四層以上住宅五、價格定位本案位于汽貿(mào)城和汽貿(mào)金街附近，所以汽貿(mào)城和汽貿(mào)金街的銷售價格水平對我項目具有最直接的參考價值。 根據(jù)樓盤綜合質量的硬性指標，以100分為最高分，給本區(qū)域內的在售項目以及本項目客觀地評分。根據(jù)樓盤綜合素質與價格的函數(shù)關系，計算出我項目的市場均價。 1.產(chǎn)品各評價因素分值:因素位置產(chǎn)品品牌交通綜合配套遠景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15815101510710102.通過業(yè)內人士的評分取樣，具體分值如下：得分項目1234567891011平均分汽貿(mào)金街74858177817975678

16、2.5826575汽貿(mào)城778281778279756771.5726476汽貿(mào)商務中心747570717970726475766772大眾花園717786847473837778667470本項目7377727277687270736870733.參考均價計算汽貿(mào)金街（套賣）汽貿(mào)城（套賣）汽貿(mào)商務中心大眾（套賣）本項目平均分7576727073均價PA10000PB10000PC=8000PD13500PX？修正后各相關樓盤價格PiPi=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi為銷售均價PA=(QX/QA)×PA=73/75*10000=9733PB=(QX/QB)×

17、PB=73/76*10000=9605PC=(QX/QC)×PC=73/72*8000=8111PD=(QX/QD)×PC=73/70*13500=14078各相關樓盤權重取值為Wi(考慮到與本項目的相似性及影響) WA=30% WB=25% WC=15% WD=30% PX =PiWi=PA×WA+PB×WB+PC×WC+PD×WD=9733*30%+9605*25%+8111*15%+14078*30%10760總結： 由于該項目均價是由各項目一層均價得來，所以所求值也為均價。另外本項目規(guī)劃為6米超高舉架，可分割為兩層使用，所以項

18、目商鋪單層均價低于其他項目，有一定價格優(yōu)勢。第三部分：項目規(guī)劃建議第三部分：項目規(guī)劃建議一.項目整體規(guī)劃分析 本項目的規(guī)劃整體上就著地塊的狹長，進行了北方傳統(tǒng)的行列式的樓房排布。商鋪也以背對式步行街形式出現(xiàn)，整體布局規(guī)整。二.項目細節(jié)規(guī)劃建議：針對上面的市場調查，結合本項目占地面積，現(xiàn)規(guī)劃建議如下：（一）商鋪規(guī)劃建議1.經(jīng)過競整項目的調查，該項目可采用框架結構，小面積設計，面積控制在50平方米60平方米2.將商鋪的舉架挑高至6米超高舉架，使客戶用買一層的錢買兩層商鋪。3.將項目臨街做出商場與小區(qū)豪華大堂，作為重要的形象窗口，形象壯觀，產(chǎn)生震撼性效果。4.一層臨街商鋪在原有的設計基礎上再安裝一個電梯，直接到達4層，這樣可以增加4層的含金量。商鋪平面圖大堂效果圖（二）住宅規(guī)劃1. 改變原樓盤設計，客廳設計得足夠寬敞明亮，凸出陽臺，增加內部可利用空間。2. 停車場規(guī)劃建議，建地下車庫，提高住宅配套服務。3、地下引進超市，為商鋪及住宅用戶提供更高更全面的生活質量及環(huán)境。 本案戶型規(guī)劃方面雖然符合北方傳統(tǒng)戶型設計，但是