購房五證兩書一表

1、購房五證兩書一表 房者在購房時應要求房地產開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證(建設工程開工證)、商品房銷售(預售)許可證?！岸笔侵缸≌|量保證書和住宅使用說明書。     “五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預售)許可證的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。     “兩書”可以作為商品房

2、買賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。     五證     國有土地使用證 國有土地使用證正面 國有土地使用證第一頁     對購房影響重要程度: *     國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土房管局對直接填發(fā)的國有土地使用證根據國有土地使用方式不同，分別加蓋北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章、北京

3、市國土房管局有償土地使用證專用章、北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章、北京市國土房管局臨時土地使用證專用章。     建設用地規(guī)劃許可證     建設用地規(guī)劃許可證封面     建設用地規(guī)劃許可證正面     對購房影響重要程度: *     建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的

4、法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。     核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益。     法律后果：按照有關規(guī)定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得建設用地規(guī)劃許可證而占用土地的，其建設用地批準文件無效。     建設工程規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證封面      建設工程規(guī)劃許可證第一頁   

5、60; 對購房影響重要程度: *     建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。     核發(fā)的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。     法律后果：房地產商如未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行開發(fā)建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止

6、建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。     建設工程施工許可證     建設工程施工許可證封面     建設工程施工許可證第一頁     對購房影響重要程度: *     建設工程施工許可證(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一

7、。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。     商品房銷售(預售)許可證     商品房銷售(預售)許可證正面     (紅框中的預售范圍為本項目可銷售樓層，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內)   

8、;  商品房銷售(預售)許可證背面     對購房影響重要程度: *     重點提示：怎樣審看商品房銷售許可證     商品房銷售(預售)許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的工程驗收證。   

9、0; 二書     住宅質量保證書 圖為住宅質量保證書范本     住宅質量保證書都約定了什么？及保修期限與保修范圍是什么？     解答：我國房地產法規(guī)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書是房地產開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發(fā)商應當按住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。    

10、 商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。     房屋在保修期內出現(xiàn)質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)

11、商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向住宅質量保證書中注明的工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。(北京市英島律師事務所 鄧澤敏)     住宅使用說明書   一表竣工驗收備案表房屋建筑工程竣工驗收備案表 工程名稱： *火柴廠地塊1#安置房 建設單位； 浙江*置業(yè)有限公司 施工單位： 浙江*建筑工程有限公司 監(jiān)理單位： *工程管理（集團）有限公司 驗收時間： 2008- 編號：建設單位浙江*置業(yè)有限公司備案日期工程名稱*火柴廠地塊1#安置房建筑面積/造價19228.6m2/1176.3萬工

12、程用途住宅結構類型(層次)底框、混合結構/六層開工日期2007.04.14竣工驗收日期08.06.17施工圖審查意見符合設計規(guī)范要求、合格設計使用年限50年勘察單位浙江省*綜合工程勘察院資質等級甲級設計單位浙江*國際設計有限公司資質等級甲級監(jiān)理單位*工程管理（集團）有限公司資質等級甲級施工單位(總包)浙江*建筑工程有限公司資質等級二級主要分包單位資質等級主要分包單位資質等級工程質量監(jiān)督機構*縣建筑工程質量安全監(jiān)督站施工許可證號*竣工驗收意見勘察單位意 見按勘察報告進行了設計、施工。 項目負責人：* 法人代表： * （公章）08年06月17 日設計單位意 見按設計文件完成施工，施工質量符合設計要

13、求項目負責人： 法人代表：* （公章）08 年06 月17 日施工單位意 見工程質量符合工程建設強制標準,符合設計和合同要求,自評達到合格等級.項目經理：* 法人代表：* （公章）08年06 月17 日監(jiān)理單位意 見該工程質量符合設計文件和工程建設強制性標準要求,達到合格等級.總 監(jiān)：* 法人代表：* （公章）08 年06月17 日建設單位意 見完成了設計和合同內容、質量驗收符合要求,同意驗收項目負責人：* 法人代表：* （公章）08年06 月 17 日注：各責任單位必須填寫工程最終結論的定性意見。第2頁工程竣工驗收備案文件目錄1、 工程竣工驗收備案表；2、 工程竣工驗收意見表；3、 工程竣工

14、驗收報告；4、 工程施工許可證；5、 施工圖設計文件審查意見；6、 單位工程質量綜合驗收意見；7、 市政基礎設施的有關質量檢測和功能性能抽測資料；8、 法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門出具的認可文件或者準許使用文件；9、 工程質量保修書；10、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件；11、商品住宅還應提交住宅質量保證書和住宅使用說明書；12、建設工程質量監(jiān)督報告。第3頁 工程的竣工驗收備案文件已于 年 月 日收訖。文件齊全。 備案機關（公章） 年 月 日備案機關負責人備案經手人備案機關處理意見： 備案機關（公章） 年 月 日備注第4頁工程竣工報告 工程名稱：*火柴廠地塊1#安置房建筑

15、面積19228.6m2/ 建筑層數(shù)底框、混合結構/六層工程地點浙江*車站路火柴廠地塊工程造價1176.3萬建設單位浙江*置業(yè)有限公司勘察單位浙江省*綜合工程勘察院設計單位浙江*國際設計有限公司監(jiān)理單位*工程管理（集團）有限公司施工單位浙江*建筑工程有限公司建設單位：浙江*置業(yè)有限公司本單位確認：一、 完成工程設計和合同約定的各項內容；二、 建設行政主管部門及工程質量監(jiān)督機構責令整改的問題全部整改完畢；三、 對工程質量進行了全面檢查，工程質量符合有關法律、法規(guī)和工程建設控制強制性標準，符合設計文件及合同要求，工程質量達到 合格 標準（見附件單位工程質量綜合評定表）；四、 技術資料完整，主要建筑材

16、料、建筑構配件和設備的進場試驗報告齊全；五、 已簽署工程保修書（驗收時送你單位）；六、 其他本單位認為工程已具備竣工驗收條件，請你單位辦理相關手續(xù)，于2008 年06 月 17 日進行竣工驗收。施工單位：*建筑工程有限公司 項目經理（簽名）* 企業(yè)技術負責人（簽名）* 法人代表（簽名） * 08年 06 月10 日總監(jiān)理工程師簽署意見工程已具備竣工驗收條件，同意于08年 06月17日進行竣工驗收。 總監(jiān)（簽名） * （公章） 08 年06 月 10 日附：單位工程質量綜合評定表第5頁工程質量監(jiān)理評估報告工程名稱：*火柴廠地塊1#按 置房 建筑面積19228.6m2/ 建筑層數(shù)底框、混合結構/六

17、層工程地點浙江*車站路火柴廠地塊工程造價1176.3萬建設單位浙江*置業(yè)有限公司勘察單位浙江省*綜合工程勘察院設計單位浙江*國際設計有限公司監(jiān)理單位*工程管理（集團）有限公司施工單位浙江*建筑工程有限公司監(jiān)理組織和實施：施工現(xiàn)場設立了監(jiān)理部，總監(jiān)*、總監(jiān)代表*、專業(yè)監(jiān)理工程師*、XXX、監(jiān)理員*、，施工現(xiàn)場不少于2名監(jiān)理人員，本工程實行了全過程施工監(jiān)理。監(jiān)理技術資料：監(jiān)理規(guī)劃監(jiān)理細則見證取樣和送檢方案見證取樣旁站計劃監(jiān)理工程師通知單8份會議紀要3份監(jiān)理月報5份。施工單位質量行為：質量保證體系較健全，按照設計及施工質量驗收規(guī)范要求組織施工，對施工過程經檢查要求整改的施工質量問題進行了認真整改，最

18、終達到了建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準要求的合格工程。材料構配件、設備質量： 質量保證、控制資料齊全，均為合格產品。本單位工程質量保證、控制資料共計173份、其中8項安全和功能檢測資料均為合格。工程實體質量：本工程所含分部工程共8個，均評定為合格工程，其中分項工程共51個驗收評定為合格工程；檢驗批251個驗收評定為合格。觀感質量符合要求，質量等級驗收評定為：一般。 單位工程綜合評價：所含分部工程的質量驗收合格，質量控制資料完整；所含分部工程有關安全和功能檢測資料完整，主要功能的抽查結果符合相關專業(yè)質量驗收規(guī)范規(guī)定；觀感質量符合要求，故本單位工程驗收為：合格工程，并同意交付使用，請業(yè)主組織驗收。監(jiān)

19、理單位（蓋章） 總監(jiān)：（簽名）* 法人代表： （簽名） * 注：1、工程實體、質量應注寫各分部分項檢測結論，觀感質量評價。 2、單位工程綜合評價必須填寫工程質量等級，是否同意交付使用的結論性注語。第6頁工程勘察質量檢查報告工程名稱：*火柴廠地塊1#按 置房 工程名稱*火柴廠地塊1#安置房工程用途住宅建筑面積192280.6平方米結構類型底框/混合結構樁基類型基礎類型梁板基礎勘察單位浙江省*綜合工程勘察院監(jiān)理單位*工程管理（集團）有限公司施工單位浙江*建筑工程有限公司樁基分包單位勘察質量檢查情況勘察執(zhí)行標準：巖土工程勘察規(guī)范勘察主要成果：查明場址地質條件建議采用樁基： 實際采用樁基：樁基荷載試驗

20、情況：施工關鍵階段核查意見：進行了地質驗槽，實際工程地質條件與勘察報告相符?？辈熨|量檢查意見：實際工程地質條件與勘察報告相符?？辈祉椖控撠熑耍海ê灻? 技術負責人：（簽名）*法人代表：（簽名）* （單位公章） 日期 08 年 04 月 09 日第7頁工程質量設計評估報告工程名稱：*火柴廠地塊1#按 置房 工程名稱*火柴廠地塊1#安置房工程用途住宅建筑面積192280.6平方米結構類型底框/混合結構設計單位浙江*國際設計有限公司監(jiān)理單位*工程管理有限公司施工圖審查意見符合規(guī)范要求結構使用年限50周年施工單位（總包）浙江*建筑工程有限公司主要分包單位設計質量檢查情況法律、法規(guī)執(zhí)行情況：符合要求強

21、制性條文執(zhí)行情況：符合要求單位資等級、設計人員資格和質量控制情況：符合要求設計深度：復合設計要求建筑平面布置和建筑外觀是否符合設計：復合設計要求施工關鍵部位核查意見：復合設計要求設計項目負責人：（簽名）* 技術負責人：（簽名）*法人代表：（簽名）* （單位公章） 日期： 08 年 05 月 09 日第8頁工程質量保修書工程名稱：建設單位：承建單位；一、保修期限1、本建筑工程從竣工驗收合格之日起的保修期限為：2、地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的本工程的合理使用年限；3、屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，外墻面的防滲漏，為5年；4、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；5、電氣系統(tǒng)、給排水

22、管道，設備安裝為2年；6、裝修工程2年；7、其它項目： （保修期限由建設單位與承建單位約定）。二、保修范圍：1、下列情況不屬于保修范圍：2、因使用不當或者第三方造成的質量缺陷；3、不可抗力造成的質量缺陷。三、保修責任：本工程在保修期及保修范圍內出現(xiàn)的質量缺陷，承建單位在接到建設單位發(fā)出的保修通知后，應到現(xiàn)場核查情況，在約定的時間內予以保修。承建單位若不按保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，并由原承建單位承擔相應的責任。未盡事宜，按房屋建筑工程質量保修辦法（建設部令第80號）執(zhí)行。建設單位：浙江*置業(yè)有限公司 承建單位：浙江*建筑工程有限公司項目負責人： * 法人代表：*法人代表

23、： * 項目經理：*聯(lián)系電話：聯(lián)系地址：*縣郵 編： 2008 年 06 月17 日 2008 年 06 月17 日第9頁單位工程質量綜合評定表工程名稱：*火柴廠地塊1#安置房 施工單位：浙江*建筑公司開工日期：2007年04月04 日建筑面積：19220.8m2 結構類型：底框/混合結構 竣工日期：2008年05 月8 日項次項目施工單位評定情況監(jiān)理（建設）單位核定情況1分評部定工匯程總共 8 分部，其中優(yōu)良 分部，優(yōu)良率 %主體分部質量等級 合格裝飾分部質量等級 合格安裝主要分部質量等級 合格共 8 分部，其中優(yōu)良 分部，優(yōu)良率 %主體分部質量等級 合格裝飾分部質量等級 合格安裝主要分部質

24、量等級 合格2質量保證資料共核查 24 項，其中符合要求24 項，經鑒定符合要求 24 項共核查 24 項，其中符合要求 24 項，經鑒定符合要求 24項3觀感評定應得 100 分實得 85 分得分率 85 %應得 100 分實得 85 分 一般得分率 85 %4質量等級項目經理：（簽名） *總工程師：（簽名） 法人代表：（簽名）*監(jiān)理工程師：（簽名） 總 監(jiān)：（簽名）* 法人代表：（簽名） * 5會簽建設單位認定等級：項目負責人：（簽名）*法人代表：（簽名） * 2008年 6 月 17 日驗收質量等級：合格驗收組負責人：（簽名） * 2008年 6 月 17 日1、14項次在竣工驗收前填寫

25、，隨同工程竣工報告送建設單位；2、項次在竣工驗收時填寫，除存檔外由施工單位送監(jiān)理、建設、質監(jiān)單位。3、未實施監(jiān)理的工程，監(jiān)理項內容由建設單位填寫。第10頁工程竣工驗收通知書工程名稱*火柴廠地塊1#安置房結構形式底框/混合建筑層數(shù)六層施工單位浙江*建筑工程有限公司建筑面積19228.6平方米監(jiān)理單位*工程管理有限公司工程造價11763萬元本單位建設的 *火柴廠地塊1#安置房工程已具備竣工驗收條件，定于2008 年 6 月 17日在（地點）浙江*置業(yè)有限公司辦公室舉行竣工驗收。邀請參加單位：*縣環(huán)境保護局、*縣氣象局、浙江*國際設計有限公司、浙江*綜合工程勘察院、*工程管理（集團）有限公司、浙江*

26、建筑工程有限公司、*縣城市建設發(fā)展有限公司驗收方案：工程竣工驗收由建設單位組織設計單位、施工單位、監(jiān)理等單位工程項目負責人或單位負責人和其它有關方面的專家組成驗收組，組長由建設單位工程負責人 擔任，成員有 、 、 、 、 、 等。驗收組按預定方案對本工程進行驗收。竣工驗收會議由建設單位主持，先由建設、設計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準情況，然后實地檢查工程質量，審查各單位工程技術檔案資料，對工程設計、施工、設備安裝質量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，最后形成了經驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。 建設單位（蓋章）項目負責人：（簽名

27、） * 法人代表：（簽名）*2008年 6 月 17 日說明：1、本表在竣工驗收前五個工作日提交質量監(jiān)督機構；2、驗收一般應按基礎、主體結構、安裝工程、使用功能、專項工程技術資料、法律法規(guī)執(zhí)行情況等內容分組第11頁單位工程竣工驗收意見書 工程名稱：*火柴廠地塊1#安置房建筑面積19228.6平方米建筑層數(shù)六層工程地點浙江*車站路火柴廠地塊工程造價11763萬元建設單位浙江*置業(yè)有限公司勘察單位浙江*綜合工程勘察院、設計單位浙江*國際設計有限公司監(jiān)理單位*工程管理（集團）有限公司施工單位浙江*建筑工程有限公司驗收組成員（姓名、單位、職務或職稱、專業(yè)）；難收組成員驗收組職務姓名工作單位職 務職稱（專業(yè)）驗收組組長*浙江*置業(yè)有限公司項目負責人工程師（土建）副 組 長*工程管理有限公司總 監(jiān)監(jiān)理工程師*浙江*國際設計有限公司總 工一級建筑師驗收組成員浙江*置業(yè)有限公司工程部經理工程師浙江*國際設計有限公司設計所所長建筑師*城市建設發(fā)展公司業(yè)主代表助 工浙江*建筑工程有限公司技術負責人工程師 驗收情況（驗收程序、驗收標準、分組情況、驗收內容、檢查方式）：1. 驗收程序：、建設單位主持驗收會議。、建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位介紹工程合同履約情況和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準情況。、審閱建設、勘察