最新房地產市場調研報告

1、最新房地產市場調研報告濟南市房地產市場調查分析報告第一部分：投資環(huán)境分析1、濟南自然環(huán)境及人口概況濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯 西北沖積平原的交接帶上， 地勢南高北低。 地形可分為三帶： 北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟南境內 河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖 等。濟南是中國東部沿海經濟大省山東省的省會，全省 政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準 的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里， 市區(qū)面積3257平方公里。濟南歷史悠久，是國務院公布的歷史文化名城。濟南風 景秀麗，泉水眾多，被譽為“泉城”。濟南的市樹是

2、柳樹， 市花是荷花。2、濟南經濟狀況分析(1)宏觀經濟概況XX年，濟南市實現地區(qū)生產總值億元，增長%，綜合經濟實力保持在全省前列，是全省重要的綜合性產業(yè)城市。第 一產業(yè)實現增加值億元，增長%;第二產業(yè)實現增加值億元， 增長%;第三產業(yè)實現增加值億元，增長%。(2)銀行存款余額概況濟南市是中國九大金融區(qū)之一， 金融機構門類齊全， 運 營良好。 到XX年底，全市各類銀行金融機構存款余額2991億元，比年初增長%，全市貸款余額2830億元，增長%。(3)濟南市民收入及消費概況XX年，城市市區(qū)居民(非農業(yè))人均可支配收入為1XX元， 增長%;人均消費性支出8581元，增長%。農民人均純收入4116元，

3、增長%;人均生活費支出2543元，增長%。城鄉(xiāng)居民的消 費結構發(fā)生較大變化，生活質量提高。城市居民消費更注重消費質量，休閑娛樂享受型消費發(fā)展迅速，人均休閑娛樂等 服務支出800元，增長%，占消費性支出的比重%，提高個百 分點。城市人均住宅使用面積達到了平方米，比上年末增加 平方米;農村居民人均生活用房面積平方米，增加平方米。(4)固定資產投資概況XX年濟南全年全社會固定資產投資億元，增長%。在全 社會固定資產投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資億元，增長%;農村投資億元，增長%。房地產開發(fā)投資億元， 增長%，其中： 住宅投資億元，增長%，占房地產開發(fā)投資的%。(5)建筑業(yè)XX年全市具有新資質等級的建筑業(yè)

4、企業(yè)753家，共完成 增加值億元，增長%;實現利稅22億元，增長%;全員勞動生 產率(按當年價全社會增加值計算)為萬元/人,房屋施工面 積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。XX年一季度，全市建筑業(yè)開局平穩(wěn)， 全市資質建筑業(yè)企業(yè)共完成總產值億元，同比增長%。 其中，國有及國有控 股企業(yè)完成建筑業(yè)總產值億元，同比增長%;非國有及國有控 股企業(yè)完成億元，增長%。一季度，房屋建筑施工面積萬平方米，比去年同期增長%。其中，新開工面積萬平方米，同比增長%。一季度，完成竣工產值億元,比去年同期增長%，房屋 建筑竣工面積萬平方米,與去年持平。綜合以上五方面，濟南經濟狀況，

5、作以下幾點分析：(1)XX年濟南市的國內生產總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產業(yè)增幅明顯。據濟南市總體規(guī) 劃文本顯示，到XX年三次產業(yè)的結構比例調整為5:45:50， 這無疑會對第三產業(yè)的房地產起到良好的促進作用。(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場需求潛力較大。數據表明，XX年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個副省級城市中 排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對 購買力水平中高。XX年，家庭年收入區(qū)間以35萬元為最多， 比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在610萬元之間的潛在購房者所占比例為

6、22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預示著未來低價位市場需求 量仍然較大，中價位市場需求逐步成為主流。(3)濟南是一座“畸形”消費城市， 貧富差距大， 公款 消費現象嚴重。(4)房地產投資繼XX年快速增長、XX年低幅調整后，正 成為熱點。(5)在與當地同行的接觸中發(fā)現，濟南部分“先富”人 士已開始二次或多次購房。3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃(1)中心城區(qū)總體布局。中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外 圍組團組成。a、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū) 核心區(qū)為歷山路、

7、經十路、鐵路圍合的地區(qū)。 白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū) 無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住 為主的片區(qū)。 文東為科研文教片區(qū)。 千佛山為風景旅游片區(qū)。b、王舍人組團位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨立工業(yè) 區(qū)。重點發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。c、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間，以濟南開 發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構成。重點發(fā)展電子信息、生物技術、光機 電一體化等產業(yè)。d、大金組團位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產業(yè)園區(qū)（重點發(fā)展電子信息、材料科學等新興產業(yè)和倉儲業(yè)e、黨家組團位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展汽車制造工業(yè)。(2)公共設施布局a、中心商務區(qū)。在

8、順河街、經一路、緯六路、經七路圍合地區(qū)內。b、市級商業(yè)中心。在泉城路、經四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。c、省級行政辦公用地。集中在經八緯一地區(qū)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側的 省級行政辦公設施。d、金融設施。在中心商務區(qū)內。e、文化娛樂設施。在南門、經三緯三、普利門、經八緯一等地區(qū)。f、體育設施。在臘山湖北新建市級體育中心。g、調整完善醫(yī)療衛(wèi)生設施。在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫(yī)療衛(wèi)生院所。h、文科設施。完善文東科研文教區(qū)建設，在南部十六里河地區(qū)建設濟 南科技活動場所，在東部鰲角山地區(qū)預留高教科研用地。(3)濟南旅游資源開發(fā)。 形成以古城旅游區(qū)為中心， 四 面擴展的格局。a、古城旅游區(qū)。主要包

9、括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。b、 向北擴展建成黃河旅游區(qū)。主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。c、 向東擴展建成龍山文化旅游區(qū)。主要包括龍山文化遺址、 齊長城、 百脈泉群等名勝古跡d、 向南擴展建成山川古跡旅游區(qū)。主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區(qū)。e、 向西擴展建成平陰民俗風情旅游區(qū)。主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區(qū)(4)外聯交通a、鐵路。XX年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋), 建設邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。b、公路。近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟 泰

10、段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯 接線。c、機場。濟南(遙墻)機場擴建為國內口岸一級機場。新建5萬平 方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現有跑道至3200米， 張莊軍用機場不宜在市區(qū)內保留，遷出選址新建。(5)城市交通。總體框架：3個環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。（簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”）“三環(huán)”指由經十路、歷山路、北園路、無影山中路、 濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北 路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟青的聯接線和東、南 繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)?！熬派洹敝钢鞲陕翻h(huán)向外放射的濟王、濟青（青州）、濟 青（青島）、濟濱、濟德、濟齊

11、、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路?！熬趴v”指二環(huán)西路、營市街（快速）、緯十二路、緯六 路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路（快速）、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路?！熬艡M”指二環(huán)南路、劉長山路、經十路（快速）、經七 路、經四路、經一路、北園路（快速）、清河北路、二環(huán)北路 等9條東西向主干路或快速路。4、濟南重大市政工程（1）已建：a、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。b、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。c、 泉城廣場建成使用。d、濟南機場主跑道投入使用。(2)在建：a、 “藍天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市 綠化覆蓋率達到36%，綠地率31%。b、

12、 “舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村 以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經濟適用房建設。(3)規(guī)劃：詳見“濟南市城市發(fā)展規(guī)劃”。分析：從以上“3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟南重大市政工程”兩項內容分析得出以下幾點：a、對中心城區(qū)，采取強化、改造手段，進一步確立其 商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。b、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的形成確立其每 個片區(qū)的核心任務。c、南部大力開發(fā)旅游資源，形成濟南的生態(tài)區(qū)。d、北部發(fā)展的比重在全市范圍內最輕，對華山各案可 能有影響的主要有以下幾點： 北向擴建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一 部分。

13、 京滬與濟青高速公路的聯接線工程。將使外聯更方 便。 順河高架路北延工程。 歷山北路拓寬工程。第二部分房地產市場分析 一、房地產市場的總體運行情況由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能 區(qū)域規(guī)劃建設的拉動作用，濟南市房地產市場正在逐步升 溫。據有關部門透露，5年之內濟南市將有4000萬平方米的 住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。在一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產業(yè)的市場格局必將 要發(fā)生質的變化，一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎 而出。1、土地市場分析XX年土地供應狀況根據濟南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地 的統(tǒng)計，濟南市市區(qū)目前可以進入市場的土地在3萬畝左右， 而且

14、新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價 格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在一定時間內造成明顯的供求矛盾。2、房地產投資狀況分析XX年投資預期有關部門的信息顯示，濟南市確定積極推進房地產業(yè)發(fā) 展，今年力爭完成開發(fā)投資135億元，同比增長25%。其中： 住宅建設完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商 品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬 平方米;新開工面積400萬平方米，實現銷售面積300萬平 方米。3、商品房銷售狀況分析截至XX年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為萬平 方米，同比增長%。其中，住宅銷售建筑面積為萬平方米， 同比增長%，占全部銷售面積的%

15、，下降個百分點。2月末， 我市商品房屋空置面積為萬平方米，其中空置住宅萬平方 米，分別比去年同期增長%和%。買方市場有需求釋放的跡象，但大量新開樓盤的出現， 購房人選擇余地較大， 配置一般、同質化較強的樓盤將面臨市場的考驗。4、商品房價格走勢XX年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份 增長%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米 均價達到3500-4500元。市場出現10000-1XX元/平米的高 端住宅產品。5、經濟適用房市場分析據悉，濟南市總共規(guī)劃了5個片區(qū)來建設經濟適用房， 其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經濟適用房 項目建設面積15萬平方米，槐蔭區(qū)世紀中華城

16、項目7萬平 方米， 北全福經濟適用房居住組團萬平方米。這為廣大低收 入家庭解決住房問題的同時也提供良好的居住環(huán)境。二、房地產熱點區(qū)域板塊分析濟南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河，地理位置的特點 決定了濟南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通 東西，經十路、經一路、濼源大街、解放路、泉城路， 濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現出沿交通線兩側帶狀發(fā)展的特點這種城市結構特點造成了濟南的商業(yè)地產投資集中在 交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南 自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說法，談 的就是這個特點。反映到濟南的房地產市場上，南部，東部

17、的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。針對濟南市的特點，政府在制定城市規(guī)劃的時候也充分 的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。成功拓寬改造后經十路板塊顯現巨大商業(yè)投資價值。目 前位于經十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀城，西部的陽光 一百都有不俗的市場表現，越來越得到市場認可。大改造后的經一路板塊也是濟南市的一大投資熱點。位 于經一路延長線和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地 理位置和人文環(huán)境，樓盤前景看好。大明湖附近離經一路不 遠的魯能康橋，具備一定的升值潛力。另外，由山東省建工 集團開發(fā)的明珠國際商務港，投資前景看好。濟南市的歷史文化風貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的 就是泉城廣場沿線，周圍名

18、勝聚集，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個值 得關注的板塊。歷史及規(guī)劃因素形成的特色產業(yè)聚集地，如以山大路為 中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通 訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂產業(yè)地帶，以 及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應關注的投資熱 點。屬“南控”的濟南南部地區(qū)，山青水秀，自然環(huán)境好， 紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟南大部分 近郊旅游景區(qū)也都在南部，南部獲批準開發(fā)的樓盤就具備了 很好的增值空間， 位于濟南南部開發(fā)的陽光舜城、 偉東新都、 國際風情街等民用和商用房產的熱銷也說明這一點。東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@

19、現，隨著新城建設進程的 加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場提供充沛的供應的 同時促進了該區(qū)域房地產開發(fā)的進程，仍是未來一段時間濟 南住宅市場的熱點區(qū)域。第三部分XX年濟南住宅市場分析預測XX年住宅市場預測1、行業(yè)發(fā)展方面計劃經濟改革開放加入世貿組織，中國的經濟 是不斷走向市場化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的 競爭與機遇，各行業(yè)、各領域的市場化程度也在不斷提高。 房地產相關領域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在 不斷靈活，商業(yè)銀行等市場參與者的話語權在不斷加大，央 行雖在總體監(jiān)控，但越來越多的是通過市場化手段影響利率 波動;匯率方面，國家匯率制度也進行了重大的改革，控制 性的放開了人

20、民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜 合來看所有房地產相關領域市場化程度的加深都會對房地 產行業(yè)產生促進作用，推動市場不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展。2、新增供應量方面XX年由于受中央和地方各種房地產政策的影響，新增供應量與XX年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮， 成交價格雖時有波動，卻并無大幅滑坡。但從長遠來看，宏 觀經濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產行業(yè)作為國家 支柱產業(yè)之一必然是重點調控對象，但房地產業(yè)不僅拉動投 資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消 費性支出， 解決國家一直以來有效需求不足的問題。 進入XX年3月份， 濟南東西南北中都有大盤項目在啟動， 在住宅市 場上

21、泉景天沅（80萬平米）、歷山名郡、重汽翡翠郡（68萬平米）、融基湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園（88萬平米）、蝶泉山莊、陽光100三 期、京魯山莊、大地花園、嘉匯環(huán)球廣場、繡水如意國際 商都等項目啟動發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領秀城（320平米）、翡翠郡、名士豪庭（100萬平米以上）、外 海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都（103萬平米）、陽 光100國際新城（178萬平米）3、產品種類方面XX年房地產上市品種多樣成為市場亮點。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景天沅、大地華園、歷山 名郡，從中潤世紀廣場、嘉匯環(huán)球廣場到第一大道、繡水 如意國際商都

22、，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、 商住社區(qū)等品種的出現反映了當前市場需求的多樣化。 而10多個舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷，也顯示了 住宅市場從低端向高端推進的態(tài)勢。XX年開發(fā)商應注意市場 細分，找準客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之 地。4、居住品質提高方面在XX年新開工的項目中，技術含量、戶型設計、施工 質量、形象包裝、 品牌營造等方面均有進步， 這反映了在“節(jié) 能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)?！贝蟊尘跋聺戏康禺a市場的進 步。天泰太陽樹項目推出“不要空調暖氣”的恒溫恒濕宣傳 主題，翡翠郡在戶型設計等方面申請5項專利。5、戶型及面積方面市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。

23、XX年的熱點集 中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳 上，總價低，易于接受。南部城區(qū)的情況略有不同。詳見客 戶群分析。6、價格方面目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政 策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質提升帶來的成本也在增加，所以預 計未來一段時間價格不會下降，但今年政策中關注的經濟適 用房、舊村改造轉軌等關鍵詞，預示一定規(guī)模的中低價房的 開發(fā)，同時未來一段時間新增供應量的增加，將會對濟南樓 市產生不小的沖擊， 限制樓市價格的增長幅度。XX年前四個 月，在售樓盤均價達到3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。 泉景天

24、沅起價3830元/平米，魯能領秀城均價4200元/平米， 位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質樓盤均 價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均 價。7、供應分布方面未來一段時間，南部將是XX年住宅市場的焦點，隨著 國家對房地產政策的收緊，許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛 亮相，從05、XX年房展會我們可以看出，南部新樓盤驟增， 并且開發(fā)規(guī)模、和品質都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現，隨著新城建設進程的加快以及 與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場提供充沛的供應的同時促進 了該區(qū)域房地產開發(fā)的進程，仍是未來一段時間濟南住宅市 場的熱點區(qū)域。8、客

25、戶群方面(1)潛在購房者基本特征1潛在購房者的年齡結構趨于年輕化，40歲以下的年輕 人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，2630歲的 購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直 接影響其對住宅的戶型選擇、建筑風格、社區(qū)配套等的需求 情況。2購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據主導，比 例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房 群體在對房產的需求程度和支付能力上都略顯不足，所占比 例僅為12%。但單身白領階層的消費意識隨著社會進步發(fā)展 迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要 求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。另外，老年 人消費市場正日益

26、擴大， 其消費心理和消費能力與年輕人相 比， 更加理性，尤其是在古城濟南， 隨著人口老齡化的加快， 老年人的消費力資源會比較充裕。3潛在購房者中具有大專和本科學歷的人群已經成長 為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學歷的人群， 比例為17%，相應的購房者對社區(qū)帶來的文化 氣息、生活品質、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以 下學歷的人群僅占4%。4潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè)，其次為事業(yè)單 位，通過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析 表明，年收入在610萬元間的購房者的工作單位中私營企 業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以 事業(yè)單位為首。5潛

27、在購房者的主要出行工具表現為公交車，所占比例 為44%，相應的， 購房者對于公交汽車站的關注程度也較強。 其次為自行車/助力車， 比例為24%，排列在第三位的是私家 車，比例為17%，購房者的私家車擁有數量不容忽視。(2)潛在購房群體需求特征179%勺受訪者選擇12年內購房，打算一年內購房的 比例為38%，2年內購房者比例為41%，選擇23年內購房的 比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來，由于拆 遷的區(qū)域較大，購房者考慮改善居住條件的需求也較大，導 致購房計劃表現出相對集中的特征。2潛在購房者的置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于 首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%

28、， 用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的 住房性質分析，商品房的擁有比例僅為%， 自有住房、 房改 房所占的比例為%和%， 拆遷房所占的比例為%。3潛在購房者中有40%選擇在東部購房，選擇南部區(qū)域 的比例為22%，選擇西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購房 者考慮的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價格和工 作方便。4潛在購房者對建筑形態(tài)的選擇中，多層居首位，所占 比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選 擇比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建 筑形態(tài)中占據主導地位，但是小高層已經逐漸為購房者接 受，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源， 小

29、高層的 需求容易得以實現， 而對多層的需求則會由于其供給量的匱 乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來將 呈現增漲勢頭。5潛在購房者首選的戶型結構是平層， 所占比例為50%， 選擇復式結構的比例為25%，選擇錯層的比例為16%，躍層 結構為8%。6濟南市戶型需求綜合分析情況來看，二居室、三居室 是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例為62%， 三居室比例為28%;對一居室、 四居室的戶型需求極少， 分別 為2%、3%。戶型需求與家庭成員結構密切相關，一居室更多 地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高， 相對抑制客戶的購買需求。但相關分析表明，濟南市不同區(qū) 域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選擇市中區(qū)的購房 者對三室的需求量較其他區(qū)域強勁，南部區(qū)域內對四室的需 求較顯著，表明這兩個區(qū)域大戶型住宅較有市場。南部區(qū)域 需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%， 三室二廳35%，四居室6%。780100平方米之間的戶型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%其次為100120平方米，需求比例為26% 80平方米以下需求比例為19% 1201