關(guān)于工業(yè)園區(qū)節(jié)約集約用地的調(diào)查與建議

1、關(guān)于發(fā)展園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的調(diào)查與建議課 題 組 園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)是指在新型工業(yè)化背景下，工業(yè)園區(qū)內(nèi)以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)的總稱。如何加快發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級和集約節(jié)約用地，是事關(guān)全市園區(qū)能否贏得新一輪競爭、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展亟待解決的重大課題。市政府研究室、市工業(yè)和信息化委員會、市國土資源局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局聯(lián)合對我市省級以上工業(yè)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行了深入調(diào)研?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下，供領(lǐng)導(dǎo)決策參考。一、發(fā)展園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)是推進(jìn)新型工業(yè)化的重要內(nèi)容新型工業(yè)化道路所追求的工業(yè)化，不是只講工業(yè)

2、增加值，而是要力求“科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮”，并實現(xiàn)這幾方面的兼顧和統(tǒng)一。發(fā)展園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)，對于科學(xué)合理配置土地資源，提升園區(qū)核心競爭力，推動產(chǎn)業(yè)高端化進(jìn)程，具有十分重要的意義。（一）發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)了土地集約節(jié)約。近年來，國家相繼出臺一系列重大決策，強化了各級政府推進(jìn)集約節(jié)約用地的責(zé)任，加大了土地違法責(zé)任追究力度。而以建設(shè)多層廠房為主的園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，大幅提高了工業(yè)用地容積率，有力地促進(jìn)了集約節(jié)約用地。如隆平高科園占地185畝的隆平火炬創(chuàng)業(yè)中心，總建筑面積達(dá)30萬平方米，是中部地區(qū)規(guī)模最大的創(chuàng)業(yè)孵化基地之一。其中的金丹科技創(chuàng)業(yè)大廈容積率

3、達(dá)6.7，總建筑面積11萬平方米，相當(dāng)于該園區(qū)20032004年兩年引進(jìn)11家中小企業(yè)總建筑面積之和，而占地面積卻僅為這11家企業(yè)350畝用地面積的7%，節(jié)省土地325畝。按照每家企業(yè)400平方米的創(chuàng)業(yè)空間計算，金丹科技創(chuàng)業(yè)大廈可容納200余家企業(yè)入駐，是原計劃的19倍。望城經(jīng)開區(qū)截至2010年底，累計引進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)7家，園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資強度達(dá)2164萬元/公頃，工業(yè)用地產(chǎn)出強度達(dá)4075萬元/公頃，大大高于該園區(qū)整體投入產(chǎn)出強度。同時，該園區(qū)擬出臺的項目入園審查制度將規(guī)定：總投資在5000萬元以下，用地面積在50畝以內(nèi)的項目，原則上不單獨供地，可租賃或購買園區(qū)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品落戶。湖南環(huán)保

4、科技產(chǎn)業(yè)園長沙國際企業(yè)中心項目單位產(chǎn)出達(dá)到1700萬元/畝，是園區(qū)一般工業(yè)用地的910倍；年稅收85萬元/畝，是園區(qū)一般工業(yè)企業(yè)58倍，同樣規(guī)模的一塊土地，過去只能容納一家中型企業(yè)，現(xiàn)在卻可以容納數(shù)百家企業(yè)。（二）發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)縮短了項目落地時間。發(fā)展園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)，項目招商主體除園區(qū)招商機(jī)構(gòu)外，增加了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，形成了招商合力，有力緩解了招商難、落地難的問題。新引進(jìn)項目使用現(xiàn)成工業(yè)地產(chǎn)比自建廠房設(shè)施減少了手續(xù)報批、工程建設(shè)等環(huán)節(jié)，企業(yè)只需安裝設(shè)備就可以開始生產(chǎn)，原來的基建周期被縮短為零，極大地提高了項目落地速度。同時，工業(yè)地產(chǎn)擁有完善配套的專業(yè)化創(chuàng)業(yè)設(shè)施、技術(shù)服務(wù)、經(jīng)營管理和政策指導(dǎo)，幫助中

5、小企業(yè)解決在發(fā)展過程中遇到的硬件設(shè)施、人員技術(shù)和研發(fā)資金等方面的困難。如湖南廣發(fā)隆平成立了一支可為入園企業(yè)提供“保姆”式服務(wù)的專業(yè)隊伍，建立起一套“一站式”的服務(wù)機(jī)制，從咨詢考察、洽談簽約、批準(zhǔn)設(shè)立直到建設(shè)運營，對企業(yè)實行全方位的跟蹤服務(wù)，受到了企業(yè)的一致好評。（三）發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)降低了初創(chuàng)企業(yè)風(fēng)險。科技型初創(chuàng)企業(yè)是我國科技成果產(chǎn)業(yè)化的一支生力軍，但這些企業(yè)由于自身規(guī)模和條件限制，沒有足夠的資金從事廠房建設(shè)。而使用工業(yè)地產(chǎn)，對于大多數(shù)租賃經(jīng)營的中小企業(yè)來說，解決了資金占用較多和流動資金不足的問題，縮短了落戶投產(chǎn)周期。目前，長沙高新區(qū)、長沙經(jīng)開區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)、瀏陽生物醫(yī)藥園等工業(yè)園區(qū)都建立了面向初

6、創(chuàng)型中小科技企業(yè)的科技企業(yè)孵化器。如長沙高新區(qū)建設(shè)各類孵化器7家，孵化面積120多萬平米，在孵企業(yè)700多家，累計引進(jìn)留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人員197人，引進(jìn)博士、博士后126人，已累計對7家科技型中小企業(yè)投資2650萬元，每年為各類中小企業(yè)提供各類資金逾10億元。（四）發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。結(jié)合所在地區(qū)工業(yè)發(fā)展實際和區(qū)位資源優(yōu)勢，科學(xué)規(guī)劃，合理布置，集群化發(fā)展是發(fā)揮工業(yè)集中區(qū)帶動、引領(lǐng)和聚集效應(yīng)的根本要求。在園區(qū)內(nèi)集中建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房，可以將同類型、同一產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)集中到一起，形成產(chǎn)業(yè)集群，凸顯聚集效應(yīng)。如長沙高新區(qū)發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)以五大專業(yè)園區(qū)為依托，密切上下游企業(yè)之間合作，合理布局產(chǎn)業(yè)鏈，

7、將同類或上下游企業(yè)集中在一起，共同使用園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和管理資源，降低了運營成本，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)集聚，提高了應(yīng)對市場發(fā)展變化的反應(yīng)速度。 （五）發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)提升了園區(qū)建設(shè)品質(zhì)。發(fā)展園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)，注重將土地供應(yīng)給資金量大、技術(shù)含量高、產(chǎn)出效益好的項目，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。同時，統(tǒng)一建設(shè)配套設(shè)施，實現(xiàn)工業(yè)基礎(chǔ)資源共享，也有利于集中統(tǒng)一管理，為企業(yè)和員工創(chuàng)造和諧的生產(chǎn)生活空間。如湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園引進(jìn)東湖高新集團(tuán)開發(fā)的長沙國際企業(yè)中心，項目規(guī)劃總面積263.9畝，建設(shè)40萬平方米多層工業(yè)地產(chǎn)，同時配套建設(shè)宿舍樓、職工食堂、公共廁所、健身場所和綠化帶等多種附屬設(shè)施，水、電、

8、路、通訊和安全設(shè)施等資源實行共享，各企業(yè)在安全保衛(wèi)、職工食堂、宿舍管理和企業(yè)文化建設(shè)等方面互惠互利，既能降低企業(yè)生產(chǎn)和管理成本，又大大提升了園區(qū)建設(shè)品質(zhì)。圖表：標(biāo)準(zhǔn)廠房主要指標(biāo)項 目指標(biāo)內(nèi)容建筑密度大于30%，小于40%容積率大于1.5，小于3.0綠化率大于10%，小于15%樓層高度一層大于6米，二層及以上大于4.5米、小于4.8米樓面負(fù)荷大于800公斤/平方米配 電大于80瓦/平方米二、長沙市發(fā)展園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)亟待解決的主要問題在國外，工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至一個國家的經(jīng)濟(jì)支柱。如日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30，對本國的GDP貢獻(xiàn)在40以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27，對本國的GDP貢獻(xiàn)也超過

9、了30。同時，國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)在發(fā)展園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)方面也進(jìn)行了積極的探索，并取得了良好的成效。而目前我市園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展從總體上看仍然處在起步階段，還存在許多問題亟待突破，主要表現(xiàn)在： （一）缺乏思想共識，行業(yè)發(fā)展緩慢。與國內(nèi)一線發(fā)達(dá)城市相比，長沙工業(yè)地產(chǎn)無論是開發(fā)理念還是發(fā)展速度都具有一定的滯后性，而且受市場規(guī)律、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和獲利模式的影響，部分園區(qū)對發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)的重要性和必要性認(rèn)識不足，一些園區(qū)甚至沒有將工業(yè)地產(chǎn)納入園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，這些都在一定程度上延緩了長沙工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度。同時，項目支撐、工作力度、政策扶持和資金傾斜力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從我市各園區(qū)工業(yè)用地情況看，無論是工業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃用地面積、已經(jīng)開發(fā)

10、面積，還是現(xiàn)已竣工面積都比較小，也缺乏發(fā)展后勁。（二）缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，空間布局無序。規(guī)劃滯后嚴(yán)重影響了工業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。一是從市級層面上看，目前全市尚未出臺工業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)劃，全市工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展途徑、發(fā)展布局均未確定。園區(qū)現(xiàn)有的少量工業(yè)地產(chǎn)，往往是企業(yè)因市場因素自發(fā)開發(fā)的，存在較大的盲目性。二是從園區(qū)本身來看，也沒有制定工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展專項規(guī)劃，工業(yè)地產(chǎn)如何適應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈延伸、專業(yè)園區(qū)打造和工業(yè)新城功能建設(shè)的需要，以及如何以工業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)園區(qū)整體功能的提升等，都缺少長遠(yuǎn)規(guī)劃。三是從開發(fā)思路來看，目前通行的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品如標(biāo)準(zhǔn)廠房(Ready BuiltFacility)，定制廠房(Bui

11、ld to Suit Factory)，專業(yè)工業(yè)園區(qū)(Industrial Park)，科技園區(qū)(Business Park)，科學(xué)園區(qū)(science park)，研發(fā)中心(R&D)，企業(yè)總部(HQ)，郊區(qū)辦公樓(Suburban Omce)等，在我市并沒有充分發(fā)育，同時，對產(chǎn)品和市場的研究也比較缺乏，對路的產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)得較少。（三）缺乏開發(fā)主體，投資動力不足。工業(yè)地產(chǎn)是一個復(fù)雜的行業(yè)，對產(chǎn)業(yè)的依賴性極大，不僅需要考慮行業(yè)、物流、交通等情況，還要考慮產(chǎn)業(yè)狀況和招商政策等。與商業(yè)和住宅房地產(chǎn)簡單的“建造銷售”獲利模式不同，工業(yè)地產(chǎn)的利潤主要來源于后續(xù)經(jīng)營。同時，工業(yè)地產(chǎn)還需要具備對潛在

12、客戶的細(xì)分、行業(yè)規(guī)律的研究和市場氛圍的培育等專業(yè)領(lǐng)域的知識，這些因素導(dǎo)致地產(chǎn)商參與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的積極性不高。目前，只有隆平高科園、環(huán)?？萍紙@和瀏陽制造產(chǎn)業(yè)基地等園區(qū)有專業(yè)開發(fā)商投資建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)項目，但投資規(guī)模仍然偏小，產(chǎn)品品質(zhì)有待提升。（四）缺乏支撐體系，瓶頸制約突出。當(dāng)前，我市發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)仍然存在諸多制約。一是資金方面。工業(yè)地產(chǎn)單位建設(shè)成本在1200元/平方米左右，工業(yè)廠房出租市場價格為120元/平方米·年，項目出租靜態(tài)投資回收期為10年以上。按建設(shè)成本計算，工業(yè)地產(chǎn)項目獲利出售價格應(yīng)在1500元/平方米以上，而目前園區(qū)工業(yè)廠房市場出售價格為1300元/平方米左右，造成工業(yè)地產(chǎn)項目

13、資金鏈緊張。二是用地方面。近年來，長沙市土地指標(biāo)限制嚴(yán)格，城區(qū)工業(yè)用地成本節(jié)節(jié)攀升，達(dá)到56-66萬元/畝，即使主城區(qū)周邊用地也已十分緊張。如寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)對接的武漢佳海地產(chǎn)，希望一次性拿地2000畝，建設(shè)佳海工業(yè)城，但因為土地指標(biāo)限制、征拆周期較長、土地成本過高，最終只能放棄。三是用電方面。當(dāng)前我市商業(yè)用電電價約為1.03元/度，而工業(yè)用電電價約為0.75元/度，二者之間存在較大的差價。而當(dāng)前我市對工業(yè)地產(chǎn)項目用電的指導(dǎo)政策不明，如長沙國際企業(yè)中心開始由于無工業(yè)企業(yè)入駐，只能按商業(yè)用電報批，后來隨著工業(yè)企業(yè)項目的不斷入駐，電費價格過高的問題開始凸顯，給入駐企業(yè)帶來了不少負(fù)擔(dān)。圖表：長沙市工業(yè)土地

14、使用成本變化圖（單位：元/平米）（五）缺乏扶持政策，保障措施乏力。發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)需要建立健全準(zhǔn)入、規(guī)劃、建設(shè)、運營、管理、收益、獎勵以及退出等一系列支持政策，目前，由于我市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還處于初級階段，許多政策還不配套。一是控制指標(biāo)不一致。如在綠化率上，規(guī)劃部門要求大于25%，而國土部門則要求小于25%；在建筑密度上，規(guī)劃部門要求小于40%，而國土部門則要求大于40%，雙重標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重影響了項目的具體操作。二是配建政策不明確。工業(yè)地產(chǎn)項目作為中小企業(yè)集聚區(qū)，很有必要配建研發(fā)、餐飲、金融等配套用房，但目前缺乏具體的配建比例及操作政策。如東湖高新根據(jù)國土部門的要求按照不超用地面積7%的標(biāo)準(zhǔn)配建的輔助用房，

15、因政策不明確在市房產(chǎn)局暫時無法辦理預(yù)售；中信公司在園區(qū)原計劃開發(fā)400畝數(shù)碼港項目，引進(jìn)100家企業(yè)總部，但最終因為政策不明朗，只好轉(zhuǎn)為商業(yè)開發(fā)。三是交易稅賦不統(tǒng)一。在工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)過程中，交易契稅參照商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)征收，開發(fā)商難以承受；銷售上未能突破工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割和產(chǎn)權(quán)預(yù)售許可的政策瓶頸，銀行難以給予相應(yīng)的按揭配套，解決這些問題的職權(quán)又在園區(qū)行政授權(quán)能力范圍之外。如已在隆平高科園成功建設(shè)的金丹創(chuàng)業(yè)大廈項目希望在寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)復(fù)制投資，就因為配套政策的不明確而暫緩實施。三、國內(nèi)外城市促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要啟示當(dāng)前，發(fā)達(dá)國家正加快向中國等發(fā)展中國家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，特別是隨著制造業(yè)的加快發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)的

16、需求量仍將處于一個不斷增長的周期。而我國工業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)的廣闊前景，也正成為國內(nèi)外投資關(guān)注的熱點。自2003年全球第一大工業(yè)地產(chǎn)運營商普洛斯（Global Logistic Properties）登陸中國市場后，騰飛中國（Ascendas China）、豐樹集團(tuán)（Maple Tree）以及嘉民集團(tuán)（Goodman Group）等世界工業(yè)巨頭以及美洲綠野資本、澳大利亞寶澤集團(tuán)和一些中小型的工業(yè)地產(chǎn)基金都在中國市場積極尋找投資機(jī)會，希望加入中國工業(yè)地產(chǎn)運行陣營中。在區(qū)域布局方面，除了一線城市外，那些經(jīng)濟(jì)前景良好且對所在區(qū)域有一定經(jīng)濟(jì)輻射作用的二線城市也成為這些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的追逐之地。在外資工業(yè)地產(chǎn)商

17、不斷擴(kuò)大投資的同時，金地、中糧地產(chǎn)、上海復(fù)地、合生創(chuàng)展、富力等諸多中國開發(fā)商都不同程度地試水工業(yè)地產(chǎn)，作為民企代表的萬通地產(chǎn)放言：“萬通將在一兩年內(nèi)成為本土最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商?！庇纱艘怖_了中國最大工業(yè)地產(chǎn)商爭奪戰(zhàn)。面對蓬勃的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來勢，認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗，對于我市搶抓機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)、加快工業(yè)地產(chǎn)快速健康發(fā)展有著十分重要的現(xiàn)實意義。 （一）形成規(guī)范的流程是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前提。以新加坡為例。新加坡土地嚴(yán)重缺乏，但其在工業(yè)方面投入巨大、成效顯著，這主要歸功于該國有一套規(guī)范的工業(yè)園區(qū)發(fā)展流程，包括總體規(guī)劃、園區(qū)建設(shè)、園區(qū)管理、園區(qū)升級四個階段?？傮w規(guī)劃階段，確定了區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究、園區(qū)開

18、發(fā)定位、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、園區(qū)招商定位、園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商策略、開發(fā)財務(wù)規(guī)劃、概念性規(guī)劃、控制性規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等一系列規(guī)劃措施體系。園區(qū)建設(shè)階段，主要對園區(qū)進(jìn)行包裝，通過非盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、共用設(shè)施建設(shè)等來提升園區(qū)檔次和改善園區(qū)投資環(huán)境，進(jìn)而通過國內(nèi)外招商來吸引優(yōu)秀投資商。園區(qū)管理階段，主要是園區(qū)的日常事務(wù)執(zhí)行工作，包括客戶管理和物業(yè)管理，為園區(qū)的發(fā)展提供穩(wěn)定的工作環(huán)境。園區(qū)升級階段，主要是在原有園區(qū)難以適應(yīng)新客戶或有新要求、新規(guī)劃時，對園區(qū)土地容積率和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行提升改造。（二）引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的項目是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。以武漢為例。武漢工業(yè)地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品為專業(yè)園區(qū)和總

19、部基地，他們認(rèn)為這種產(chǎn)品形態(tài)才是降低企業(yè)成本，實現(xiàn)土地價值最大化的保障。近年來，武漢市先后有38個工業(yè)地產(chǎn)項目投入市場，累計建筑面積3103.3萬平方米。其中，以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主要產(chǎn)品的工業(yè)地產(chǎn)項目僅有11家，物流基地2家，其余25個項目則以產(chǎn)業(yè)園區(qū)和總部基地為主，可為入駐企業(yè)提供生產(chǎn)、研發(fā)、物流、辦公、生活、娛樂等全套解決方案，由此也提升了產(chǎn)品的復(fù)合價值，滿足了客戶的全方位需求。如光谷聯(lián)合開發(fā)的光谷軟件園項目，入駐企業(yè)將超過400家，新增就業(yè)5萬人，年營業(yè)額120億元，稅收5億元，不僅發(fā)揮了產(chǎn)業(yè)聚集的功能，而且比傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)更適宜工作和生活。此外，東湖高新集團(tuán)開發(fā)的國際企業(yè)中心先后入駐了140

20、多家中小企業(yè)。這些企業(yè)規(guī)模雖然不大，但幾乎都是從事高科技、高附加值產(chǎn)品的研發(fā)和生產(chǎn)，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)配套和經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了基礎(chǔ)性作用。 （三）制定完善的政策是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的保障。以天津為例。在工業(yè)土地利用方面，2008年2月國土資源部新修訂的工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)、2008年3月國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)20083號）規(guī)定了各地區(qū)的工業(yè)項目用地的容積率、建筑密度、投資強度、行政性用地的比例最低控制標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地的容積率由以限高標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)橄薜蜆?biāo)準(zhǔn)，鼓勵建設(shè)多層廠房。根據(jù)政策，天津市工業(yè)用地出讓容積率一般控制在不低于0.7的標(biāo)準(zhǔn)，大力支持建設(shè)高層樓宇廠房。在工業(yè)土地出讓方面，天津大力支持中小

21、企業(yè)發(fā)展，在土地出讓計劃中優(yōu)先安排一定比例的土地用于服務(wù)中小企業(yè)，特別是建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房；同時，嚴(yán)格限制了工業(yè)用地的變性，規(guī)定分期建設(shè)的工業(yè)項目，后續(xù)用地不得改變土地用途，不得興建職工住房；改變土地用途用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用途的，一律收回土地使用權(quán)重新招標(biāo)拍賣掛牌出讓。四、加快長沙市園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的對策建議發(fā)展園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，既要立足于解決當(dāng)前制約工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最迫切最急需的問題，又要以戰(zhàn)略的眼光和市場的方法促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)快速健康發(fā)展。（一）科學(xué)制定發(fā)展規(guī)劃。一是制定工業(yè)地產(chǎn)的總體規(guī)劃。統(tǒng)籌規(guī)劃全市范圍內(nèi)新增居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地及綜合用地，適當(dāng)

22、提升工業(yè)用地比列。二是優(yōu)化工業(yè)地產(chǎn)的空間布局。工業(yè)地產(chǎn)按其形態(tài)可分為：綜合工業(yè)社區(qū)，包括一個較大區(qū)域內(nèi)的制造基地、中小型企業(yè)用房、研發(fā)-孵化-加速器、總部樓宇、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)以及其它配套設(shè)施；專業(yè)工業(yè)園區(qū)，包括一批產(chǎn)、學(xué)、研合一或分開的綜合性工業(yè)用房和相應(yīng)的配套設(shè)施；單純工業(yè)物業(yè)，包括定制廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房、專業(yè)孵化-加速器和相應(yīng)的配套設(shè)施。在市級層面，應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，著重規(guī)劃好綜合性工業(yè)社區(qū)和專業(yè)工業(yè)園區(qū)的空間布局。三是明確工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。工業(yè)地產(chǎn)具有較強的專業(yè)性，每個開發(fā)園區(qū)必須根據(jù)自身招商企業(yè)的類型確定工業(yè)地產(chǎn)類型，并合理估算園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)用地類型結(jié)構(gòu)。各園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)規(guī)

23、劃要根據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展趨勢，科學(xué)確定工業(yè)地產(chǎn)占地比例和工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，原則上每個園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)用于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)所占比重應(yīng)大于50%，并要結(jié)合園區(qū)及周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況明確開發(fā)時序。（二）不斷完善支撐體系。一是制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。按照相關(guān)產(chǎn)業(yè)特點和生產(chǎn)流程，堅持“便于使用、便于銷售、便于分割、便于管理”的原則，制定行業(yè)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，明確開發(fā)強度等強制性控制指標(biāo)，將項目的實際用地需求、容積率、綠化率、產(chǎn)出率、建設(shè)投產(chǎn)周期等指標(biāo)列入招商合同予以明確，使相關(guān)準(zhǔn)入條件具有法律效力。二是堅持集約節(jié)約。實施鼓勵性購房、限制性購地的政策，除特殊行業(yè)外，在全市工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)投資額低于3000萬元的工業(yè)項目原則

24、上不再單獨供地，促使更多的項目入駐工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。要控制建設(shè)單層廠房，鼓勵建設(shè)多層廠房。除機(jī)械、裝備制造等產(chǎn)業(yè)及危險特殊行業(yè)外，一般要求標(biāo)準(zhǔn)廠房的層數(shù)在三層及三層以上，平均容積率應(yīng)大于1.0。機(jī)械、裝備制造類等產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的層高也應(yīng)在8米以上。有條件的應(yīng)建設(shè)地下停車庫，向地下要空間。三是加強金融支持。按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則，鼓勵各類市場主體參與工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，出售或租賃給企業(yè)用于工業(yè)生產(chǎn)。在爭取金融機(jī)構(gòu)信貸支持的同時，積極拓展投融資渠道，通過多元化投融資來解決工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的資金問題。同時，要引導(dǎo)有條件的工業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等參與工業(yè)地產(chǎn)項目投資建設(shè)；組織舉辦各類專題

25、招商活動，吸引廣大中小企業(yè)及外來投資項目落戶工業(yè)地產(chǎn)。（三）整體提升發(fā)展水平。一是大力引進(jìn)專業(yè)開發(fā)主體。開發(fā)商水平的高低直接決定了工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的優(yōu)劣。園區(qū)應(yīng)根據(jù)自身的產(chǎn)業(yè)特色和工業(yè)地產(chǎn)的用途，挑選和引進(jìn)國內(nèi)外優(yōu)秀的專業(yè)地產(chǎn)商來投資開發(fā)。高品質(zhì)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出來后，要著眼于提高工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)出，尋找高產(chǎn)出、高附加值的企業(yè)客戶入駐，帶動園區(qū)產(chǎn)業(yè)成鏈、品質(zhì)提升。二是不斷完善產(chǎn)品配套功能。按照規(guī)劃合理、功能完善的原則，充分考慮安全、消防、環(huán)保和交通等要求，統(tǒng)籌工業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)道路、電力、給排水及污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施和行政辦公、商務(wù)活動及倉儲用房等配套設(shè)施的建設(shè)。建設(shè)規(guī)模較大、周邊缺乏生活配套功能的工業(yè)地

26、產(chǎn)項目，要科學(xué)合理地配套建設(shè)一定規(guī)模的職工公寓、食堂、超市等生活服務(wù)設(shè)施和商務(wù)辦公、中介服務(wù)、技術(shù)研發(fā)、信息交流等公共服務(wù)平臺。三是切實提高管理運營水平。鼓勵社會資本參與投資工業(yè)地產(chǎn)項目，注冊成立單獨的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，實行市場化運作、公司化經(jīng)營、物業(yè)式管理。按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則，工業(yè)地產(chǎn)項目的管理運行機(jī)構(gòu)一般由投資主體負(fù)責(zé)組建運作。對由多個主體共同投資建設(shè)的工業(yè)地產(chǎn)項目，要建立健全科學(xué)規(guī)范的管理運作機(jī)制，防止在同一工業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)發(fā)生多頭管理、分散經(jīng)營、各自為政、互不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。（四）始終突出政策導(dǎo)向。參照長沙市工業(yè)園區(qū)建設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)廠房管理辦法的優(yōu)惠政策，制定出臺一整套包括工

27、業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)入與布局、土地供應(yīng)與招商優(yōu)惠政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點與工業(yè)地產(chǎn)商引進(jìn)重點方向、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更與操作、工業(yè)地產(chǎn)項目融資與評價考核、工業(yè)地產(chǎn)項目退出機(jī)制等全市性的政策，扶持和規(guī)范全市工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。一是實行用地優(yōu)先。對工業(yè)地產(chǎn)項目用地實行專項指標(biāo)政策，市政府在每年的用地指標(biāo)中，安排一定數(shù)量的指標(biāo)專項用于工業(yè)地產(chǎn)項目，授權(quán)省級以上園區(qū)開展工業(yè)地產(chǎn)項目用地儲備。工業(yè)地產(chǎn)用地指標(biāo)主要用于城區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展都市工業(yè)。對園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)項目土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)原則上按工業(yè)用地基準(zhǔn)地價執(zhí)行。鼓勵各地充分挖潛利用存量土地（閑置及低效建設(shè)用地）轉(zhuǎn)為工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)用地，對收回的閑置工業(yè)用地優(yōu)先用于工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。學(xué)習(xí)成都市經(jīng)驗，允許工業(yè)企業(yè)按照產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?qū)﹂e置用地和物業(yè)部分或整體盤活，并允許重新按照項目調(diào)整建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)，對改造的工業(yè)地產(chǎn)項目按建設(shè)投入的10%給予一次性資金補助。對確無存量土地的，可以運用土地掛鉤指標(biāo)予以適