房地產(chǎn)估價(jià)中關(guān)于容積率修正系數(shù)的確定

1、容積率一、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑面積毛密度。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。 容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。 容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積上面 這個(gè)公式的出處有：北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知（市規(guī)發(fā)2006851號(hào)，2006年7月10日）但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009化

2、工企業(yè)總圖運(yùn)輸設(shè)計(jì)規(guī)范， 容積率=（廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積）÷廠區(qū)占地面積當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算(各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為 獨(dú)立別墅為0.20.5,聯(lián)排別墅為0.40.7,6層以下多層住

3、宅為0.81.2,11層小高層住宅為1.52.0,18層高層住宅為1.82.5,19層以上住宅為2.44.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：（一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是

4、地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋 1來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：RC.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。（三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開(kāi)發(fā)成本房屋單方造價(jià)樓面地價(jià)稅費(fèi)樓面地價(jià)宗地

5、總價(jià)宗地內(nèi)允許總建筑面積土地單價(jià)容積率因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。二、容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則具體的計(jì)算規(guī)則應(yīng)根據(jù)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)的文件計(jì)算，以下舉例馬鞍山市經(jīng)營(yíng)性用地商業(yè)、辦公、住宅類建筑容積率指標(biāo)計(jì)算暫行規(guī)定第一條 為規(guī)范經(jīng)營(yíng)性用地商業(yè)、辦公、住宅類建筑面積、容積率指標(biāo)計(jì)算，根據(jù)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范

6、（GB/T50353-2005)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。第二條 容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與建設(shè)用地面積的比值。表達(dá)公式為：容積率=地上總建筑面積÷建設(shè)用地面積第三條 建筑底層布置層高3.0米以上架空層（以室外地坪為基準(zhǔn)），其建筑面積可不計(jì)入容積率,但電梯井、門(mén)廳、過(guò)道等圍合部分應(yīng)計(jì)入容積率。架空層應(yīng)滿足以下條件:以柱、剪力墻落地,視線通透、空間開(kāi)敞；無(wú)特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開(kāi)敞空間使用。躍層式住宅和低層住宅起居室(廳)層高在戶內(nèi)通高時(shí)可按其實(shí)際面積計(jì)算。第七條 住宅的門(mén)廳及商業(yè)、辦公建筑的門(mén)廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、會(huì)議

7、廳等可按其實(shí)際建筑面積計(jì)入容積率。第八條 單層單一空間建筑面積在2000平方米以上的商業(yè)用房(如超市、大型商場(chǎng)、專賣店、餐飲酒店、娛樂(lè)等功能集中布置的商業(yè)用房)，建筑高度需根據(jù)功能要求確定，可不按第五條執(zhí)行。第九條 陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的二分之一計(jì)算并計(jì)入容積率。第十條 每戶陽(yáng)臺(tái)投影面積之和不大于本戶建筑面積（含陽(yáng)臺(tái)投影面積）的15，超出部分計(jì)算全部建筑面積。第十一條 住宅的單個(gè)陽(yáng)臺(tái)（圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍）水平投影面積不大于10.0平方米且其進(jìn)深（取陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻外緣的最大垂直距離）不大于2.4米，超出部分計(jì)算全部建筑面積。第十二條 一戶的陽(yáng)臺(tái)板相連的兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)按一個(gè)陽(yáng)臺(tái)處理，不符合

8、第十一條的均視為非陽(yáng)臺(tái)建筑空間，計(jì)算全部建筑面積。第十三條 永久性頂蓋未全覆蓋的露臺(tái)、挑臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，按其覆蓋部分水平投影面積的二分之一計(jì)算；未覆蓋部分不計(jì)算面積；陽(yáng)臺(tái)頂蓋距底板超過(guò)兩層層高的（不含兩層），視為未覆蓋，不計(jì)算面積。第十四條 房屋結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)標(biāo)注陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、空中花園、入戶花園、花池、設(shè)備平臺(tái)等建筑空間，無(wú)論其名稱如何，符合第十一、十二、十三條款的，按陽(yáng)臺(tái)計(jì)算建筑面積；不符合第十一、十二、十三條款的，均視為非陽(yáng)臺(tái)建筑空間，計(jì)算全部建筑面積。第十六條 本規(guī)定自通過(guò)之日起執(zhí)行，已批準(zhǔn)的方案按原規(guī)定執(zhí)行。三、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)

9、制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過(guò)影響土地收益來(lái)影響地價(jià)，二是通過(guò)影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng)，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（）遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑

10、密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層 3數(shù)的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到最大，土地價(jià)格也達(dá)到最高，此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開(kāi)始下降，地價(jià)也隨之開(kāi)始下降。（二）容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開(kāi)發(fā)成本比例高，通過(guò)降

11、低樓面地價(jià)來(lái)降低房屋單方開(kāi)發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開(kāi)發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過(guò)降低樓面地價(jià)降低房屋開(kāi)發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開(kāi)發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹(shù)城市形象，往往鼓勵(lì)建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。（三）容積率對(duì)同一

12、城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。（四）容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場(chǎng)，眾多用地者的競(jìng)

13、爭(zhēng)促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái)，歸土地所有者所有；住宅用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒(méi)有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對(duì)不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。四、容積率對(duì)生活的影響人口密度高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化，所以在購(gòu)買(mǎi)高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對(duì)此提出更高的要求。內(nèi)部規(guī)劃問(wèn)題由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過(guò)近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄