住小區(qū)物業(yè)管理方案

1、金龍商貿(mào)廣場(chǎng)商住小區(qū)物業(yè)管理方案寧德聯(lián)眾物業(yè)管理有限公司金龍商貿(mào)廣場(chǎng)物業(yè)管理實(shí)施方案  為了搞好金龍商貿(mào)廣場(chǎng)商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對(duì)小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級(jí)企業(yè)二級(jí)管理為目標(biāo)，把金龍商貿(mào)廣場(chǎng)商貿(mào)、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭(zhēng)創(chuàng)市、省級(jí)優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區(qū)。二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管

2、理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線電話，專人接聽。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維

3、修資金。10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺(tái)。每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達(dá)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75以上。三、金龍商貿(mào)廣場(chǎng)商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍 金龍商貿(mào)廣場(chǎng)商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。四、金龍商貿(mào)廣場(chǎng)商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求1、房屋建筑管理維修（1）、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（2）、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過24小時(shí)；屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修

4、計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。（5）、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂

5、建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標(biāo)志。2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（1）、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。（4）、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資

6、金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）。（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。（6）、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。（7）、小區(qū)主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95。（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;（10）制訂對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。（2）、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。（3）、

7、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（6）、對(duì)小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺(tái)風(fēng)、火患等公共安全隱患及時(shí)公示、警示注意事項(xiàng)，共同做好安全防范工作。（7）、對(duì)消監(jiān)控中心按責(zé)嚴(yán)密監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問題立即發(fā)出預(yù)警報(bào)告，及時(shí)處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周4、保潔服務(wù)（1）、在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。（2）、小區(qū)道路、小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等每日清掃1次;（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;（5）共用部位門、窗、不銹鋼扶

8、欄、公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；（6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時(shí)巡查，定時(shí)化驗(yàn)，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。（7）、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。（8）、根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。5、綠化養(yǎng)護(hù)管理（1）、安排專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。（2）、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。（4）、定期清除綠地雜草、雜物。（5）、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。（6）、適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。四、管理目標(biāo)概要描述 我公司將把金龍商貿(mào)廣場(chǎng)商貿(mào)、住宅區(qū)管理

9、成為寧德市一流服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域。我司的管理服務(wù)將采用國家標(biāo)準(zhǔn)的管理模式，以建設(shè)部全國物業(yè)管理示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則為管理標(biāo)準(zhǔn)。具體物業(yè)管理過程的服務(wù)程序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核評(píng)價(jià)，依據(jù)ISO9001國際質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行。1、使金龍商貿(mào)廣場(chǎng)商貿(mào)、住宅區(qū)的服務(wù)管理水準(zhǔn)達(dá)到國內(nèi)一流水平，達(dá)到“福建省物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標(biāo)準(zhǔn)。2、 若獲業(yè)主委托，進(jìn)一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務(wù)，為業(yè)主的商務(wù)、家居帶來更大的方便。五、管理分項(xiàng)目標(biāo)及措施根據(jù)金龍商貿(mào)廣場(chǎng)商貿(mào)、住宅區(qū)的要求，為保證和提高管理水平，我司擬定物業(yè)管理質(zhì)量的具體指標(biāo)

10、及措施如下表：序號(hào)管理分項(xiàng)管 理目 標(biāo)標(biāo)  準(zhǔn)措施概要1杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件100全年加強(qiáng)巡視管理及人員培訓(xùn)2業(yè)主服務(wù)滿意率97%業(yè)主、物業(yè)使用人滿意隨時(shí)收集業(yè)主、使用人對(duì)服務(wù)的反映3環(huán)境衛(wèi)生、清潔率及保潔服務(wù)滿意率97%環(huán)境清潔，空氣新鮮，無污染，垃圾日產(chǎn)日清制定相關(guān)程序，加強(qiáng)管理4房屋完好率95參照國家房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)每日進(jìn)行巡檢，及時(shí)維修5設(shè)備完好率95%參照國家房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)每日進(jìn)行巡檢，及時(shí)維修6消防設(shè)備設(shè)施完好率98參照國家房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)制訂各種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔7停車場(chǎng)設(shè)備完好率達(dá)99參照國家房屋完

11、損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)制訂各種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔8智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)98%參照國家房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)制訂各種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔9其他專業(yè)設(shè)備設(shè)施優(yōu)良率97根據(jù)生產(chǎn)商或安裝商提供的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制訂各種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔10零修、報(bào)修到位和及時(shí)率98接到報(bào)修后30分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，不超過24小時(shí)設(shè)置24小時(shí)熱線電話，建立回訪制度填寫回訪記錄，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)跟進(jìn)解決維修服務(wù)滿意率97返修率低于1%11安全供電率99不發(fā)生重大供電事故建立相關(guān)制度并填寫記錄12服務(wù)