土地估價實務(wù)基礎(chǔ)考前練習(xí)及相關(guān)答案二

1、一、單項選擇題(30題，題號130，共15分。每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有l(wèi)個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題0.5分，選錯不得分，不倒扣分) 1.下列選項中，（）決定了可以使用該土地并獲取收益的時間，從而直接影響地價。 A.宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件 B.宗地臨街狀況 C.土地使用年限 D.城市規(guī)劃限制 2.不同的土地權(quán)利為購買者帶來的收益不同，因此其價格也不同，在實際中不可以表現(xiàn)為 （）價格。 A.所有權(quán) B.使用權(quán) C.抵押權(quán) D.轉(zhuǎn)讓權(quán) 3.影響地價的主要因素是（）。 A.土地價值 B.地產(chǎn)需求 C.生產(chǎn)成本 D.相關(guān)政策 4.以下資料是某土地估價師

2、為某評估項目收集的部分資料，其中不屬于一般因素資料范疇 的是（）。 A.經(jīng)地方立法機關(guān)批準，某城市即將公布執(zhí)行閑置土地處置實施辦法 B.某城市2009年度建設(shè)用地計劃儲備量600hm2、經(jīng)營性建設(shè)用地計劃供應(yīng)量200hm2 C.中央銀行近期將人民幣13年期貸款利率由5.58%調(diào)整為5.85% D.某房產(chǎn)經(jīng)紀公司2009年2月共完成房地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓等交易中介業(yè)務(wù)80宗 5.下列不屬于土地分等資料收集與調(diào)查的是（）資料的收集與調(diào)查。 A.區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施 B.分等基本 C.城鎮(zhèn)區(qū)位 D.區(qū)域土地供應(yīng)潛力 6.與土地質(zhì)量呈正相關(guān)關(guān)系的人口密度因子屬于（）因素。 A.城鎮(zhèn)區(qū)位 B.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模 C.區(qū)域經(jīng)

3、濟發(fā)展水平 D.區(qū)域土地供應(yīng)潛力 7.涉及指數(shù)方式的因子指標不包括（）指數(shù)計算。 A.位序標準化或極值標準化方式的 B.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關(guān)兇子 C.城鎮(zhèn)對外輻射能力 D.城鎮(zhèn)交通條件 8.通常情況下，選擇多因素綜合評價進行分析，主要考察的影響土地因素以（）、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平為主。 A.城鎮(zhèn)區(qū)位 B.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施 C.區(qū)域綜合服務(wù)能力 D.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模 9.土地分等（）是應(yīng)用多因素綜合評價方法初步劃分城鎮(zhèn)土地等的重要環(huán)節(jié)。 A.因素因子分值計算 B.資料收集與調(diào)查 C.對象的綜合分值計算 D.對象的等別劃分 10.下列不屬于農(nóng)用地分等定級原則的是（）原則。 A.綜合分析 B.整體控制 C

4、.主導(dǎo)因素 D.土地收益差異 11.計算房地純收益的公式為（）。 A.房地純收益=房地總收益-管理費-修理費-折舊費-稅金-保險費 B.房地純收益=房地總收益-管理費-修理費-折舊費-稅金 C.房地純收益=房地總收益-管理費-修理費-稅金-保險費 D.房地純收益=房地總收益-管理費-修理費-稅金 12.依照租金的一定比例計算的管理費，通常是按年租金總額的（）計。 A.2%7% B.2%5% C.3%7% D.3%6% 13.下列不屬于基準地價評估資料圖的編制與整理的是（）。 A.土地級別或均質(zhì)區(qū)域劃分圖的繪制 B.地價樣點圖編制 C.基準地價圖的編制 D.土地利用現(xiàn)狀圖的編制 14.城鎮(zhèn)基準地

5、價評估技術(shù)報告中主要的內(nèi)容不包括（）。 A.技術(shù)成果 B.技術(shù)路線選擇 C.技術(shù)程序 D.估價成果 15.成果驗收報告的主要內(nèi)容沒有（）。 A.各項成果檢查量、合格率及與標準的比較 B.對成果應(yīng)用的批評建議 C.對成果的綜合分析、評價并做出明確的驗收結(jié)論 D.存在的主要問題類型、性質(zhì)、數(shù)量及相應(yīng)處理意見 16.下列關(guān)于基準地價更新的幾種技術(shù)路線，正確的是（）。 A.以土地定級為基礎(chǔ)，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價 B.以均質(zhì)區(qū)域為基礎(chǔ)，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價 C.以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價 D.以土地定級(或均質(zhì)區(qū)域)為基

6、礎(chǔ)，以地價指數(shù)為參考，更新基準地價 17.目前我國絕大多數(shù)城市的基準地價都是在地產(chǎn)市場不健全、交易案例少的條件下采用 （）的方法評估而得出的。 A.分等估價 B.定級估價 C.分等定級 D.基準估價 18.按照土地經(jīng)濟學(xué)理論和土地估價的要求，（）是決定土地收益和價格的最主要因素。 A.土地質(zhì)量 B.土地位置 C.土地使用價值 D.土地成本 19.地產(chǎn)市場的核心是（）。 A.基準地價 B.地價 C.土地使用價值 D.土地收益 20.我國宗地地價評估有三大基本方法，不包括（）。 A.市場比較法B.收益還原法 C.成本逼近法 D.標準宗地估價法 21.權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容不包括（）的調(diào)查。 A.宗地位

7、置 B.使用者情況 C.界線 D.權(quán)屬狀況 22.不動產(chǎn)價格關(guān)系到不動產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在（）上的實現(xiàn)，不動產(chǎn)市場運行的秩序和不動產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。 A.價值 B.使用價值 C.貨幣 D.經(jīng)濟 23.在我國，（）是決定供應(yīng)的主要因素。 A.自然供給 B.社會需求 C.政府的經(jīng)濟扶持 D.政府的計劃和規(guī)劃 24.下列選項中，（）決定有效需求的數(shù)量，也決定不動產(chǎn)的市場需求量。 A.收入的高低B.人口密度的分布 C.消費結(jié)構(gòu) D.消費習(xí)慣 25.（）不屬于影響土地利用的因素。 A.自然因素 B.經(jīng)濟因素 C.社會因素 D.區(qū)域因素 26.不動產(chǎn)可行性研究的必要內(nèi)容不包括（）。 A.項目概況 B.風(fēng)險分

8、析 C.財務(wù)評價 D.成本估算 27.營銷分析是建立在對（）的基礎(chǔ)上的，包括對競爭對手的分析。 A。市場深刻理解 B.市場絕對熟悉 C.市場獨特見解 D.市場足夠了解 28.定性研究的優(yōu)點不包括（）。 A.成本低 B.速度快 C.效果好 D.說服力強 29.定性研究與定量研究結(jié)合使用的前提條件是具備（）的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 A.定性研究 B.定量研究 C.經(jīng)濟數(shù)學(xué) D.數(shù)理統(tǒng)計 30.全國社會經(jīng)濟統(tǒng)計指標，不包括（）指標。 A.總量 B.結(jié)構(gòu) C.房產(chǎn) D.動態(tài)二、多項選擇題(20題，題號3150，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少 有2個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字

9、母涂黑。評分說明：每題1.5分，多選、有 錯誤選項的不得分，不倒扣分；少選但均為正確選項的每項得0.35分) 31.我國土地使用年期較長，一般都在50年左右，而且在使用期間也同樣擁有（）等權(quán)利。 A.轉(zhuǎn)讓 B.出租 C.抵押 D.出賣 E.投資 32.土地所有權(quán)的基本屬性包括（）。 A.完全性 B.歸一性 C.社會性 D.不可分性 E.排他性 33.影響土地區(qū)位的主要因素中的社會經(jīng)濟因素包括（）。 A.繁華程度 B.公園與綠地 C.交通狀況或通達程度 D.人口密度E.基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度34.影響地價的交通條件主要有（）。 A.區(qū)域交通類型 B.區(qū)域交通管制 C.道路狀況 D.區(qū)域土地

10、利用性質(zhì) E.區(qū)域的車流量 35.城鎮(zhèn)土地分等中的城鎮(zhèn)區(qū)位因素包括（）。 A.城鎮(zhèn)非產(chǎn)業(yè)規(guī)模B.交通口位 C.金融狀況 D.政策法規(guī) E.城鎮(zhèn)對外輻射能力 36.一般來說，影響商業(yè)企業(yè)利潤的因素有（）。 A.土地等級 B.占用土地面積 C.資金量 D.勞動投入量 E.土地肥沃程度 37.以下關(guān)于基準地價評估區(qū)段劃分的具體做法正確的是（）。 A.以道路、溝渠或其他明顯地物為界 B.在確定有路線價標準的地價區(qū)段，以里地線為界 C.區(qū)位條件、交通條件相似的地塊劃分為同一區(qū)段 D.人流量、位置不能作為劃分區(qū)段的依據(jù) E.對商業(yè)街道的劃分可分成零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、專業(yè)市場、農(nóng)貿(mào)市場等 38

11、.下面既不屬于農(nóng)用地利用資料也不屬于農(nóng)用地經(jīng)濟資料的有（）。 A.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實測資料 B.農(nóng)業(yè)區(qū)劃資料 C.土壤普查資料 D.農(nóng)業(yè)統(tǒng)計資料 E.樣點土地利用條件 39.影響土地位置優(yōu)劣的因素主要有（）。 A.交通條件 B.基礎(chǔ)設(shè)施 C.生活環(huán)境 D.土地潛力 E.人口分布 40.基準地價評估所用數(shù)據(jù)以現(xiàn)實土地的（）為主。 A.收益 B.租金 C.潛力 D.地價 E.取得費 41.地價體系中地價種類的多少，取決于（）。 A.土地制度 B.地價的作用 C.土地的等級 D.土地市場狀況 E.政府管理土地的需要 42.在我國，（）屬于宗地地價。 A.基準地價 B.標定地價 C.申報地價 D.出讓底價 E

12、.市場交易價 43.為保證估計結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正，接受委托估價必須遵循（）原則。 A.爭取服務(wù) B.提高估價質(zhì)量 C.適應(yīng)性 D.準確性 E.適應(yīng)國際化的要求44.在土地估價實務(wù)中，利用房地產(chǎn)出租調(diào)查數(shù)據(jù)評估土地價格時選取的租金可以為（） 租金。 A.客觀 B.支付 C.實質(zhì) D.待估價房地產(chǎn)實際E.市場比較法評估得到的45.非公開的市場價值包括（）。 A.不動產(chǎn)的租賃價格 B.不動產(chǎn)的抵押價值 C.征用拆遷補償價格 D.不動產(chǎn)的征用價值 E.不動產(chǎn)的投資價值 46.按照年金的支付時間和支付金額是否確定，年金可分為（）年金。 A.確定 B.風(fēng)險 C.定期 D.永續(xù) E.不定期 47.分析說

13、明，顧問公司在研究市場的過程中，基本上可以把（）作為基礎(chǔ)的研究工作， 每隔一年或半年進行一次。 A.地區(qū)經(jīng)濟分析 B.多種用途比較 C.供求分析 D.營銷建議 E.社會因素分析 48.不動產(chǎn)項目市場分析通常包括（）分析。 A.營銷 B.回報率 C.供求 D.競爭對手 E.消費者 49.農(nóng)用地定級方法有（）。 A.因素法B.修正法 C.樣地法 D.權(quán)重法E.剩余法 50.在確定定級因素時應(yīng)遵循（）原則。A.主導(dǎo)因素B.差異性C.最有效使用 D.絕對穩(wěn)定性E.可行性三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號5160，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有1個符合題意，請選擇并將答題卡

14、相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分；少選但均為正確選項的每項得0.25分)(一)甲企業(yè)于2000年以劃拔方式取得某城市四級地范圍內(nèi)的一宗工業(yè)用地，土地面積為 4000m2，隨后投入資金200萬元進行廠房建設(shè)，廠房總建筑面積為2500m2。2003年，由于生產(chǎn)發(fā)展的需要，甲企業(yè)先后向乙、丙兩家銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款，并分別獲得貸款80萬元和100萬元，抵押期限均為三年，抵押貸款率均為50%。六行已知該城市基準地價成果于2000年公布執(zhí)行，土地出讓金以基準地價為基礎(chǔ)核算，按四級工業(yè)用地基準地價核算的工業(yè)用地出讓金標準為200元/m2。另據(jù)調(diào)查，附近區(qū)域

15、與該宗地類似的工業(yè)用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出讓金水平分別為200元/m2、230元/m2、250元/m2。根據(jù)上述情況，回答5155題。51.甲企業(yè)在向銀行申請抵押貸款時，房地產(chǎn)價格評估V1可以表達為（）。A.V1=土地使用權(quán)出讓價格+建筑物重置價格-建筑物折舊額-應(yīng)交納的土地出讓金B(yǎng).v1=土地使用權(quán)出讓價格+200萬元C.V1=土地使用權(quán)出讓價格+建筑物現(xiàn)值-應(yīng)交納的土地出讓金D.v1=土地使用權(quán)出讓價格+建筑物重置價格成新度-應(yīng)交納的土地出讓金 52.在向銀行申請抵押貸款的同時，甲企業(yè)向保險公司投保，并委托某評估機構(gòu)進行投保財產(chǎn)價格評估，則評估值%為（）。A.V

16、2=土地使用權(quán)出讓價格-應(yīng)交納的土地出讓金+建筑物重置價格成新度B.V2=建筑物重置價格-折舊額C.V2=土地使用權(quán)出讓價格+建筑物重置價格-建筑物已使用年限的折舊額D.V2=建筑物重置價格成新度 53.2006年，由于經(jīng)營不善，甲企業(yè)未能按期償還貸款而被乙、丙兩家銀行共同起訴至法院。法院擬對抵押物房地產(chǎn)進行處置。如果以拍賣方式處置，則該房地產(chǎn)可能的拍賣底價為（）萬元。A.180B.280C.360D.460 54.如果拍賣成功，所需支付的費用有：償還乙、丙銀行的貸款。繳納土地使用權(quán)出讓金。甲企業(yè)拖欠的職工工資及養(yǎng)老保險等費用。處分房地產(chǎn)時發(fā)生的相關(guān)稅費。則按時間先后順序支付拍賣所得價款最可能

17、的情況是（）。A. B.c.D. 55.如果拍賣成功，需向政府補交的土地出讓金總額為（）萬元。A.80B.88C.92 D.100 (二)某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000m2，出讓年期40年，出讓用途為商業(yè)，規(guī)劃建設(shè)一座6層商場，各層建筑面積相同，建筑容積率為3.0。2006年10月商場建成后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將第一層出售給公司乙，市場售價為6500元/m2(建筑面積)，其余建筑由該房地產(chǎn)開發(fā)公司出租經(jīng)營，相關(guān)手續(xù)均已辦理。經(jīng)調(diào)查，該商場周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見下表。上表中有關(guān)系數(shù)均為比較案例與待估宗地比較所得，數(shù)值為負值

18、表示案例的條件比待估宗地條件差，數(shù)值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值表示對宗地價格的修正幅度。該城市商業(yè)用地價格在2006年6月至2008年6月間，平均每月比2006年6月的價格上漲0.2個百分點；2008年7月至2009年10月間，平均每月比2006年6月的價格上漲0.1個百分點，土地還原率取6.%。根據(jù)以上內(nèi)容，回答5660小題的問題。56.根據(jù)以上條件采用市場比較法(至少選擇三個比較案例)測算公司乙于2009年10月所占用土地的總價格為（）萬元。A.282.9B.308.6C.265.8 D.288.4 57.按乙公司首層建筑面積占整座商場建筑面積的比例計算的乙公司應(yīng)分攤土地面

19、積為（）m2。A.687.83B.654.67C.666.67 D.676.83 58.該商場第一層再出租時，測算其單位土地面積的市場年租金為（）元/m2。A.290.20 B.325.60 C.285.60 D.310.30 59.采用市場比較法評估求得的土地價格，通常稱之為（）價格。A.積算 B.比準C.交易D.參考 60.建筑物的耐用年限有（）耐用年限之分。A.主體建筑耐用年限和附屬建筑B.物理耐用年限和經(jīng)濟C.經(jīng)濟耐用年限和會計 D.自然耐用年限和經(jīng)濟 四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代人數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)

20、果及單位；計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元/m2，總價為元；計算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元/m2，總價為萬元。評分說明：分項分步記分；計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分；只有計算結(jié)果的不得分)(一)某市一綜合大廈，于2005年10月底建成，用途為綜合，其中13層為商場，建筑面積為4000m2；410層為寫字樓，建筑面積為7500m2，建筑總?cè)莘e率為4。該大廈用地是在2003年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán)，出讓地價為1250萬元。2008年該大廈所有者擬進行股份制改制，請評估出該宗土地在2008年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下(基礎(chǔ)設(shè)施條件略)的土地使用權(quán)價格。據(jù)調(diào)

21、查，目前該大廈租賃合同中商場的實際租金為5.5元/(m2.日)(m2指建筑面積，下同)，寫字樓的實際租金為3.5元/(m2.日)；同類物業(yè)的平均租金水平可按出租建筑面積計算為：商場5.0元/(m2.日)(可出租面積占建筑面積的75%)，出租空置率為5%；寫字樓為4.0元/(m2。日)(可出租面積占建筑面積的70%)，空置率平均為20%，各類物業(yè)出租的費用一般為：年管理費為租金的5%，年維修費為重置價的8%，每年需支付稅費30元/m2(建筑面積)，年保險費為重置價的2，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，重置價為3000元/m2(建筑面積)，經(jīng)濟耐用年限為50年，殘值率為2%，該城市從2003年至2008年物價指

22、數(shù)每年上漲9個百分點，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原原率為9%。(二)某公司于2007年10月通過出讓方式獲得一塊5000m2土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于2008年10月動工興建一座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2009年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?項目其他有關(guān)資料如下： (1)該大樓13層為商場，建筑面積為3000m2，415層為辦公樓。(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。(3)大樓建成后該公司計劃自留2000m2用作辦公

23、用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90%和 80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每3000元/m2(建筑面積)，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/m2，辦公樓市場租金水平每月為150元/m2。(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10%，維修費為年租金的8%，保險費為建安造價的2，稅金為年租金的l2%；項目投資回報率取建安造價的30%；建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%.銀行貸款利息率為10%。1.解題思路與方法選用先運用收益還原法計算房地產(chǎn)總價，再利用重置成本法計算房屋現(xiàn)值

24、，最后從房地產(chǎn)總價中扣除房屋現(xiàn)值即得到土地價格。2.解題步驟第一步：計算大廈房地年總收益商場年總收益=5.0元/(m2日) 4000m2 75.%(1-5.%) 365日=520.125萬元寫字樓年總收益=4.0元/(m2日)7500m2 70.%(1-20.%) 365 日=613.2萬元房地年總收益=(520.125+613.2)萬元=1133.325萬元第二步：計算房地出租年總費用年總管理費=1133.325萬元5.%=56.67萬元年總維修費=3000元/m2(4000+7500)m28 %=276萬元年總稅費=30元/m2(4000+7500)m2=34.5萬元年保險費=3000元/m2(4000+7500)m22=6.9萬元年折舊費=3000元/m2(4000+7500)m2/48=71.875萬元年總費用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)萬元=445.945萬元第三步：計算房地年純收益純收益=(1133.325-445.945)萬元=687.38萬元第四步：計算目前房地產(chǎn)總價值總價值 其中，a為純收益687.38萬元r為綜合還原率9.%n為房地產(chǎn)收益年限(50-5)年