城市綜合體規(guī)劃設計研討會

1、城市綜合體規(guī)劃設計研討會新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)大師沙龍第13期活動“城市綜合體規(guī)劃設計研討會”于2009年10月31日(星期六)在中航工業(yè)青云院舉行。這是商業(yè)地產(chǎn)大師沙龍首次推出的設計師沙龍系列活動，商業(yè)設計和運營精英圍繞城市綜合體的規(guī)劃設計進行了專題研討。背  景：城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓(或SOHO)、大型綜合購物中心(SHOPPING MALL)、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。在國外早已發(fā)展成熟的“城市綜合體”，近年來在國內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來。城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業(yè)中心區(qū)，打造城市

2、新地標，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)。主辦單位：新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道豪布斯卡城市綜合體研究院金棕櫚俱樂部Un設計院時 間：2009年10月31日(周六) 14:0016：30地 點：中航工業(yè)青云院內(nèi)21A 中聯(lián)環(huán)多功能廳主持人：海創(chuàng)機構(gòu)總裁胡冰主要參會人員：胡 冰 海創(chuàng)機構(gòu)執(zhí)行總裁張永便 遠洋地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理孫 崢 北京維商聯(lián)行商業(yè)發(fā)展有限責任公司總經(jīng)理紀宏棟 ZAZ商業(yè)環(huán)境設計中心總監(jiān)程蕾熹 北京科技園建設(集團)股份有限公司經(jīng)營分公司副總經(jīng)理馬維國 中新集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(控股)有限公司副總裁曠建莊 華夏江山投資顧問(北京)有限公司總經(jīng)理胡

3、飛船 新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道執(zhí)行主編黃明磊 中建北京設計院都市設計所所長陳曉瓊 精準溝通傳媒運營中心總經(jīng)理林 崢 資深建筑師胡冰：今天很高興大家來參加我們做的第一期城市綜合體規(guī)劃設計研討，這里面有四個單位，一個是城市綜合體的研究院，還有一個是新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道，還有一個是金棕櫚俱樂部，還有一個是UA商業(yè)所，就是我們的業(yè)主，也是今天的活動所在地的東家。今天我想有幾個話題，把這個事兒先說清楚，第一次活動，先把事兒說清楚了。我們中國商業(yè)設計師聯(lián)盟的主要來源，最早我是作為專家組組長一起做的一個國內(nèi)一級注冊商業(yè)建筑師的一個評定的工作，現(xiàn)在這個平臺已經(jīng)建立起來了，已經(jīng)開始有一定的注冊建筑師在里面，所以說當

4、時我們用這個平臺，當時我們就跟新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道當時在溝通，希望跟新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)合作成立一個商業(yè)設計師的頻道。因為現(xiàn)在我覺得商業(yè)地產(chǎn)這個東西對大家還是比較難的，到底商業(yè)地產(chǎn)的定義，包括它的設計、包括它的規(guī)范、包括它的手法，包括它的理論什么的都不太健全。但是每年的建造量還不小，現(xiàn)在出問題的也很多。2008年年底到2009年年初，當時是因為金融危機，中國的外貿(mào)受到巨大的影響，當時國務院說的提高內(nèi)需，在這種情況下，當時商務部下面的部門，在全國范圍內(nèi)大概做了一個粗的調(diào)研，不一定很準，但是結(jié)果是值得大家去借鑒的，當時大概統(tǒng)計全國的空置商業(yè)物業(yè)的總面積大概有5000萬平米，直接造成的經(jīng)濟損失有數(shù)千億元

5、人民幣。但是當時也是總結(jié)了，就是說這么大量的蓋好的房子空置，實際上好多做死掉了。胡冰：造成商用物業(yè)大量空置的根源圖為 海創(chuàng)機構(gòu)執(zhí)行總裁 胡冰問題是什么？當初得出的統(tǒng)一結(jié)論是兩類：一是分割產(chǎn)權銷售。因為物業(yè)銷售完了，但是前期沒想好，銷售給賣了，回來再整合就整合不了。二是規(guī)劃設計不合理，因為我們看到好多盤，看著樓閑在那兒，商家一看，超市一去談所有的東西，交通也不符合，動線也不符合，這個實際上就是說我們設計師的，當然和開發(fā)商也有關，當時你不了解產(chǎn)品的情況下就很匆忙地把這個樓蓋起來了。包括現(xiàn)在比較大的就是當年的華南Mall將近60萬平米，基本上除了外體，有40萬平米死掉了，但是現(xiàn)在被北大資源收購了之后

6、，可能會有改造。就是說類似的這種，在全國范圍內(nèi)大概有幾千萬平米，造成了比較大的損失，所以在這種情況下大家還是認為商業(yè)地產(chǎn)市場，包括商業(yè)地產(chǎn)的設計市場應該是規(guī)范的，所以我們的很多工作是在這個前提的基礎之上。包括我們最早的國內(nèi)注冊商業(yè)設計師的評定，后來我們跟新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道，希望通過我們的努力，搭成多方的交流平臺，設計師只是一方，包括今天來的人我覺得比例基本上差不多，設計師是一方，大業(yè)主開發(fā)商是一方，還有一個商家是一方，并不是設計師自己閉門造車。所以在這種情況下面我們就想通過跟新浪的合作來推動剛才說的商業(yè)建筑、商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)范。但是在這種情況下，后來我們又收到一些反饋信息，光是建筑師加入的話

7、感覺圈子太小了，我是建筑師出身的，我最早是做注冊建筑師的監(jiān)管。建筑師是一個龍頭，也應該管，然后再往下走，有一些其他的智力型的行業(yè)，包括像室內(nèi)設計還有一些其他的，像照明，包括園林設計等等，包括現(xiàn)在網(wǎng)站有可能都變成我們商業(yè)網(wǎng)絡的設計。所以當時就是說，當時反映我們得到的信息，大家就認為說如果簡單地只是一個建筑師的聯(lián)盟就過于窄了，會屏蔽掉很多為行業(yè)奉獻智力的這樣一些眾多的團隊。我們考慮要把這個名字放大了，商業(yè)設計師。但是之前我們的組織，因為我們的組織是全國注冊商業(yè)建筑師考試中心，就是考試中心包羅不了了，再加上我們有一些原始的設計師，包括我們還有一些其他的跟商業(yè)地產(chǎn)沾邊的一些設計師，提出就是說在民間組織

8、一個商業(yè)設計師的聯(lián)盟，由這個聯(lián)盟作為一個內(nèi)部的民間的交流組織，然后通過新浪這個平臺幫我們?nèi)ネ茝V，所以這個就是我說的，我們現(xiàn)在第一件事兒，解釋一下。第二件事，就是關于豪布斯卡城市綜合體研究院，從我們這幾年，包括企業(yè)、業(yè)內(nèi)的一些統(tǒng)計，我們得出的結(jié)論，大家可以復核一下，現(xiàn)在基本上國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的95%都是城市綜合體類的。為什么這么說？一個純購物中心、純商業(yè)街基本上找不到，基本上你做街做到1.5就到頭了，做購物中心到2.5都夠嗆，一般的咱們好一點兒的城市用地的，容積率都在4以上，肯定你5層以上得駝東西，就造成它是一個綜合體的概念，豪布斯卡就是英文的綜合體的縮寫，當時這件事兒同時也得到了商務部和建設部有關

9、領導的一些支持，商業(yè)部在今年年底、去年年初因為經(jīng)濟危機的問題，商務部嘗試性地介入了一些商業(yè)地產(chǎn)的一些推動工作，最早商務部對地產(chǎn)這個詞很反感，而且之前他是以外貿(mào)為主，但是因為08年的經(jīng)濟危機，他就改內(nèi)需了，內(nèi)需實際上最大的載體肯定是商業(yè)物業(yè)，沒有商業(yè)物業(yè)的話沒地方買東西。所以到08年年底和09年年初，商務部開始逐漸地和商業(yè)地產(chǎn)有一定的指導性的工作。但是后來可能也出了一些問題，就是說確實商業(yè)地產(chǎn)這個詞太敏感了，在這個情況下當時就提了，不如將對商業(yè)地產(chǎn)的研究和指導，不能說作為具體產(chǎn)品的，對產(chǎn)品的指導，沒有任何人有政策性或者說輿論性的風險。剛才因為也提到了，實際上商業(yè)地產(chǎn)的95%都是綜合體項目，所以那

10、樣，當時我們跟商務部的領導交流說，不如不提商業(yè)地產(chǎn)，或者是少提，他們就是說對城市綜合體的研究或者說指導，或者說規(guī)范。所以在這種情況下，首先就認為這個城市綜合體應該作為未來的一個研究方向，在這個情況下，當時我們做了一個商業(yè)，做了一個關于這方面的研究院，到現(xiàn)在為止將近有幾十人的專家團隊，現(xiàn)在我們也已經(jīng)在開始發(fā)證了。我們的計劃是想在明年左右能做到300人的團隊，這個團隊主要還是包括商家、使用者、業(yè)主，商家就是用了的和業(yè)主，就是你提供的物業(yè)的人，還有就是咱們現(xiàn)在的服務團隊，大概是由這幾方面來組成的。同時這件事兒我們跟建設部的一些領導也溝通過，建設部覺得他們也能介入，因為建設部不懂商業(yè)，他們是從新城市規(guī)

11、劃的角度，現(xiàn)在實際上蓋房子、蓋住宅誰都會做，蓋住宅純粹是民間活動，根本政府不需要引導了，大家都知道做住宅賺錢，但是反過來說已經(jīng)出現(xiàn)了大量的問題，大量的區(qū)域，包括原來最早的望京，包括現(xiàn)在的亦莊都有類似的問題，住宅發(fā)展很迅速，但是配套不健全，造成老百姓生活的不便，也造成板塊的不合理，這個是在城市的高層次的規(guī)劃里是存在問題的。所以認為新城市發(fā)展現(xiàn)在應該是走偏了，逐漸地受利益趨勢，新城市發(fā)展走偏了，當時建設部考慮到新城市發(fā)展的時候他們有一個課題，叫做城鄉(xiāng)的發(fā)展，他們有這么一個管理職能，建設部當時認為對城市綜合體，第一個是對于新城市中心，第二個是對城市中心有巨大的推動作用，所以建設部對于這種產(chǎn)品研究的也

12、是比較感興趣的，我也比較自豪，我們的活動是現(xiàn)在國內(nèi)對于城市綜合體的研究，唯一能夠結(jié)合建設部和商務部兩個主管部門的力量。包括媒體，你們可以在網(wǎng)上去找，除了我們現(xiàn)在的機構(gòu)，其他的建設部和商務部的合作，基本上都建立在退休部長的級別，都是說已經(jīng)下野的人，可能他會出席某些會議或者說發(fā)表某些會議，在職的主管部門或者領導，對某件事兒共同地在一起或者表態(tài)的比較少。我想城市綜合體正好是大家都可以接受的方向，這里面就是說綜合體的研究，現(xiàn)在第一個是得到了雙方兩個主管部委的支持，同時也有一些方面的需求，另外我們從這個專家隊伍的組成，已經(jīng)開始發(fā)證了。關于這個組織我們是那樣，因為最早我們想注冊研究院嘛，研究院是屬于民政系

13、統(tǒng)，我們現(xiàn)在注冊的是一個豪布斯卡投資管理中心，基本上組織架構(gòu)是這么一個架構(gòu)。但是我就說這個可能是今天的一個議題，這個只是我們現(xiàn)在把這個架構(gòu)給它搭起來了，但是到底怎么研究，我想今天各方代表不同的利益，實際上這里面只是研究機構(gòu)，包括現(xiàn)在的名譽院長，這是指導委員，副院長、院長、主要研究員、研究員，基本上是這么一個狀況。但是我還是希望大家對這個組織機構(gòu)，因為畢竟這是一個民間組織，它不是好比說真的院校，是民間因為某種在職業(yè)上的一些實操手形成的，它跟國家的專業(yè)的東西還不太一樣。所以他需要我們這些人，包括專家，要自覺地做一些東西?；蛘呤俏覀冋f的行業(yè)互補平臺，因為從現(xiàn)在我們的經(jīng)驗來說，地產(chǎn)和商業(yè)和建筑和設計，

14、現(xiàn)在完全融合好的都不太多，大家都是缺某項，所以我們作為一個平臺來搭建，待會兒大家去表態(tài)，我只是說我們現(xiàn)在初步的一個想法。另外一個就是關于城市綜合體的研究，剛才說了城市綜合體的研究有兩個方面，一個是運營方面，一個是融資模式，今天我們可以先談到規(guī)劃設計方面，但是這里面有很多的方面去研究，包括這個東西也是大家的立場，下面可以請個投資的來，做基金的，他們可能想得到的一個結(jié)果是，可能開發(fā)商比較簡單，我只要一個產(chǎn)品模式，但是投資的就是說現(xiàn)在有一些商業(yè)銀行已經(jīng)開始了，我最后拿你的租金返算貸款，就是類似的方式，我們到底哪些方面需要研究。包括成果，我現(xiàn)在得城市綜合體的模式究竟是什么樣，像現(xiàn)在的沙龍現(xiàn)在算一種模式

15、，還有一些論壇，我們現(xiàn)在在外地開始做一些論壇，我們下個月也邀請新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道參加一些全國性的，對城市綜合體，新城市商業(yè)模式的一些研究，這個可能是像高峰論壇、沙龍、研討會，我們可能有什么名師專訪、大師沙龍，有很多的方式，但是什么方式比較好，我想聽聽哪種方式是大家比較能夠接受的。另外一個就是成果，我們最早是原來想，今年年底，因為這件事兒發(fā)起都比較晚了，原來想09年做一個城市綜合體年鑒，2010年去出，當時我們的想法是有些人能寫點兒論文，沒想好。包括那天新浪樂居的小胡說我們是不是做一個博客圈什么的，如果還有更好的方式大家都提提，咱們也不能說完了都不動，我們就先尋找?guī)讟涌尚械姆绞?，這是第三個問題

16、。第四的問題就繞回來了，剛才說了前三項東西有一個結(jié)合，首先我認為中國商業(yè)設計師，以設計師為主的東西還要繞回設計這件事兒，第二個是我們城市綜合體是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)主要的支柱，所以我們可能第四點就是說對于城市綜合體的產(chǎn)品從設計研討上，因為這里面我們現(xiàn)在在做的人中，我們可能是做建筑規(guī)劃的，有做室內(nèi)的，還有其他的有從需求方面，是不是從這方面也提出一些要求。今天大概就是這么四件事兒。還有一個是中國商業(yè)設計師聯(lián)盟和新浪樂居商業(yè)設計師頻道，最近要推出來，可能這個商業(yè)設計師頻道大概是想今年年底或者明年年初上線。下面就請胡飛船說一下商業(yè)設計師頻道的計劃。商業(yè)設計師頻道的定位與功能胡飛船：今天我代表新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻

17、道，跟各位交流一下商業(yè)設計師頻道的定位和功能。剛才胡總也說了，我們是希望打造一個商業(yè)設計師領域的一個網(wǎng)上社區(qū)，它有別于現(xiàn)在傳統(tǒng)的一些網(wǎng)媒的簡單功能。這個平臺一個很基礎的功能，就是展示，在上線之前，我們和胡總這邊會進行相關的信息搜集，把現(xiàn)在做商業(yè)設計的機構(gòu)、商業(yè)設計師以及他們所做的作品搜集起來，上傳到我們的網(wǎng)頁，通過對這些信息的收集整合成一個商業(yè)設計領域的龐大數(shù)據(jù)庫，基于這個數(shù)據(jù)庫，每一個商業(yè)設計機構(gòu)、設計師，甚至每一個商業(yè)設計作品，都會形成一個展示的頁面。展示的作用是讓更多人了解，比如說某個開發(fā)商想要找設計師，他可能通過這個渠道、通過這個展示覺得你做的作品不錯，通過這個渠道就能夠在線地找到你，

18、這個平臺也就實現(xiàn)了更大的價值。那么線下方面，剛才胡總也提到，我們會做這種沙龍活動，可能會定期或不定期的，每個月都要有一次或者兩次的沙龍，是偏向于專業(yè)領域方面的研討。另外還有一個像我們現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)頻道也在做的樂商會，是整合所有商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資源的一個會員制俱樂部的模式，通過這個平臺我們可以組織一些比較輕松的活動，比如說我們跟一個馬術的俱樂部或者高爾夫的俱樂部合作，到時候邀請大家去參加一些帶有個人興趣的娛樂休閑活動，在這個娛樂過程當中去結(jié)交更多業(yè)內(nèi)的朋友，這是線下的活動。如果大家還有更好的想法，也可以向我們提供。再說回線上，剛剛提到了一個基礎的展示功能，這是商業(yè)設計師頻道的基礎。在這個基礎上，我們會

19、整合到新浪網(wǎng)現(xiàn)有的很多線上資源，包括網(wǎng)友用戶群、技術支持等等。簡單來說，包括幾個方面：一是依托新浪網(wǎng)龐大的網(wǎng)友用戶群體?，F(xiàn)在新浪網(wǎng)日均是11億次的訪問量，而且這個訪問群體具有三高的特征：高學歷、高收入和高職位。二是依托新浪樂居在房地產(chǎn)領域的優(yōu)勢地位。一個好的消息就是我們在10月16號，新浪樂居和克而瑞合并的中國房產(chǎn)信息集團在美國納斯達克成功上市。在此之前的10月初，我們的地產(chǎn)網(wǎng)正式上線，這是一個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的交流平臺，他既有專業(yè)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究報告、測評中心和智庫系統(tǒng)，也是一個涵蓋供應商、開發(fā)商、服務機構(gòu)、建筑設計等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的交流和交易平臺。另外這個平臺還有一個比較大的特色，他是一個社區(qū)類型

20、的平臺，里面有一個很好的激勵機制就是地產(chǎn)幣，比如你注冊了以后，可以參加網(wǎng)上的一些辯論、答題，或者把資料上傳與其他網(wǎng)友共享，這樣可以獲得地產(chǎn)幣，有了地產(chǎn)幣，你就能夠在這個平臺上獲得更多的資源，包括一些專業(yè)研究資料和報告的下載。第三就是依托商業(yè)地產(chǎn)頻道現(xiàn)有的資源優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)頻道雖然說上線的時間不長，但是在不到一年的時間里，這個平臺已經(jīng)成功興辦過商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的多次活動，其中最大規(guī)模的一次是我們7月30號的商業(yè)地產(chǎn)找招會，我們創(chuàng)造了商業(yè)地產(chǎn)一個全新的線上與線下相結(jié)合的營銷平臺，當時到會的有一千多人，而且大家對活動的滿意度達到100%。商業(yè)地產(chǎn)頻道到目前為止最強的方面是資源整合，包括我們目前正著力打

21、造的中國樂商會，他是一個俱樂部形式的行業(yè)交流平臺。總的來說，商業(yè)設計師的頻道依托這些資源優(yōu)勢，我們是想建立一個設計師的網(wǎng)上的家園和交流圈子，同行們在這個網(wǎng)站上既可以展示自己的作品，同時也可以通過這個網(wǎng)絡去找到合適的朋友，或者說業(yè)務上的種種往來。同時我在次也呼吁一下，希望我們的設計師們，你們和你們的朋友，只要是從事商業(yè)設計的，可以提供給我們相關的基礎資料，到時候頻道上線以后我們也會及時地通知大家，希望大家能夠在這個平臺上面都獲得自己想要的東西。謝謝。胡冰：我對商業(yè)設計師頻道再補充兩句。一是做專業(yè)的搜索引擎。現(xiàn)在搜索大家通過Google、百度你也知道了，但是即便你在他那兒搜也搜索不到什么專業(yè)信息，

22、所以我們想變成專業(yè)的搜索。舉一個例子，你要以后再搜商業(yè)建筑的設計機構(gòu)，設計師也好，包括將來我們的項目上傳是分類的，好比你搜商業(yè)街，我們未來最多可能能發(fā)展到，個人會員能發(fā)展到三、五千名我覺得沒有問題。我估計最后的項目，就是圖片我估計可以有數(shù)萬張，這樣的話開發(fā)商就省事兒了，你想看商業(yè)街，人家是被設計師選過的圖片或者照片，能有上千張，就比你現(xiàn)在搜點兒有用的還不好搜，包括室內(nèi)的，你Google和百度的圖片能用的太少了。所以我說第一個是專業(yè)的搜索平臺，而且我覺得這個平臺是為開發(fā)商，包括商家去提供服務的。第二，他是一個業(yè)內(nèi)的、行業(yè)的交流平臺。就是說前臺、后臺大家互相交流和溝通，這兩個是我們未來的目標，不管

23、別人的再好再全，我們只求專業(yè)。下面請大家根據(jù)我剛才提到的四個方面說說自己的看法，每個人十分鐘左右。大家可以隨便談關于城市綜合體的話題，也可以對我們的這個平臺提出一些好的建議。曠建莊：商業(yè)地產(chǎn)需要四類人才圖為 華夏江山投資顧問（北京）有限公司總經(jīng)理 曠建莊曠建莊：我這邊是做房地產(chǎn)行業(yè)人才獵頭的，首先是做個廣告。地產(chǎn)行業(yè)的人才需求它是跟著這個行業(yè)的形勢發(fā)展變化來的。早一些年我們說開發(fā)商，比如說中新集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)的馬總，我們早些年說開發(fā)商就是建房子，就是建住宅，但是隨著這個形勢的變化，開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品越來越多樣化，一個是像萬達這樣的公司他們主動地去做商業(yè)地產(chǎn)，另外還有一種像富力這樣的公司

24、，是被動地做商業(yè)地產(chǎn)，為什么分主動和被動，萬達、寶龍他們是看準了這個方向，其他的開發(fā)商他們是拿了什么地我就做什么產(chǎn)品，這塊地它比較有公建、有商業(yè)，我就必須做公建、做商業(yè)。在以前大家都知道做住宅是小學生做的，做酒店、寫字樓是中學生建的，做酒店是大學生做的，做商業(yè)是研究生做的。說明它的這個難度擺在這里，就需要跟優(yōu)秀的人才合作。所以我們從去年開始特別留意商業(yè)地產(chǎn)方面的人才，我是說說我對商業(yè)地產(chǎn)的人才的理解，因為我們的客戶是開發(fā)商，我的理解就通過這幾類。第一類：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)人才，包括做規(guī)劃、做設計、產(chǎn)品定位、拿地到工程，這樣一個開發(fā)人才，一般就是指商業(yè)地產(chǎn)的項目總經(jīng)理，這是一類。第二類：我們的設計師

25、，這是一類。第三類：商業(yè)地產(chǎn)的招商運營人才。第四類：商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理人才。這四類人才他和住宅都完全不一樣，它的要求是完全不一樣的，所以我們現(xiàn)在就是在搜索這些人才。胡冰：我們研究院也需要人才，同時給你一個任務，我們豪布斯卡研究院需要專家，現(xiàn)在已經(jīng)有了幾十名的研究員，我們想發(fā)展到300名。這件任務交給您了，幫著我們組織一個比較大的，好比是一個月做一次沙龍，把人給聚集起來。曠建莊：我剛才是給自己做一個廣告，請大家原諒，行業(yè)人才我一直也在搜集一些，以后可以邀請他們來參加我們的活動，一起來交流。類似于像新浪做的這個商業(yè)設計師頻道，是很有意義的。我們?nèi)ゲ殚営嘘P信息的時候，就發(fā)現(xiàn)有價值的信息太少。小胡剛才

26、已經(jīng)說了三高，三高就是我們要找的人。胡冰：我想我們的這種人才建設，給曠總提供，您也幫助一下。下面請孫總，主要是運營方面。孫崢：城市綜合體的商務生活商業(yè)三大功能北京維商聯(lián)行商業(yè)發(fā)展有限責任公司總經(jīng)理 孫崢孫崢：曠總說的第三類就是招商跟運營，我們公司主要做這個，今天胡總叫我們來，可以歸到兩類，前兩個是一個，關于豪布斯卡城市綜合體研究院，剛才聽完胡總的介紹，我有一個想法，研究院可以有兩個方向。方向一：把現(xiàn)有的一些，做城市綜合體的實踐提升到一個理論的階段，這是我們研究院肯定要做的一個工作。方向二：我想光提煉這些理論，還要服務，所以我想豪布斯卡的研究院可以把第二項，就是服務領域。我對研究院的想法一個是理

27、論，給我們提供一個幫助；其次研究院還有一些服務工作，服務工作就可以結(jié)合到我今天在座的各位，我們都可以從這個角度來說，為一些項目進行服務。因此就是說，第一當然是研究理論，同時還要服務于實踐，這是我對前兩個問題的一個想法。后兩個問題，因為今天畢竟胡總來還有一個是關于城市綜合體的研究，因為我不是做建筑設計這方面的行家，所以我可能沒有發(fā)言權，那么我從商業(yè)運營管理的角度，因為最近也接觸了好幾個項目發(fā)現(xiàn)有一些問題，今天由于時間的關系就講兩點，這兩點無論是從我們城市綜合體的研究、規(guī)劃還是從城市綜合體的運營管理，我認為都是必須迫切地需要我們大家來關注的，所以今天時間的關系我就講兩點。第一點：城市綜合體當中的商

28、業(yè)定位問題。前兩天我還在論證一個項目，這個項目由于人家沒有對外，所以媒體都沒有去，是請了請專家，他就出現(xiàn)這個問題，就是有酒店、有公寓等等的都有，最后商業(yè)怎么辦？就是他本身提出來一個策劃，最后讓所有的專家全給否定了，他就是沒有注意到整個綜合體中的商業(yè)和他整個項目的定位，沒有注意到這個銜接的關系。所以我想在這兒提醒什么？就是我們開發(fā)城市綜合體的業(yè)務，包括在這兒做的遠洋都是一些開發(fā)商，你們開發(fā)城市綜合體的時候它的作用，這個很關鍵。因為你涉及到其中商業(yè)部分的發(fā)展。前面我剛才說的項目就有這個問題，如果你整個的開發(fā)戰(zhàn)略不是很明確的話，肯定要出現(xiàn)問題，就是你商業(yè)的定位要出現(xiàn)問題。所以從我們接觸到的情況來說，

29、現(xiàn)在從一個公司開發(fā)一個城市綜合體，大致有三類。一類：商務功能，主要還是以飯店、酒店、寫字樓為主，這個商務起到很關鍵的作用。二類：居住的功能，我前期做過這個項目，就是以公寓、住宅為主。三類：商業(yè)的功能，就是說我這個綜合體主要是突出我這個商業(yè)。所以我提到的這三項功能，應該說大致，不是很科學的，我們目標很多開發(fā)商開發(fā)城市綜合體的幾個不同的方向。不同的開發(fā)方向就決定了我們下一步你在做的時候，你的商業(yè)定位，一定要和你的開發(fā)的城市綜合體的戰(zhàn)略要一致，不要老板拍腦門，我喜歡什么就把綜合體的商業(yè)做成什么，這個我覺得是不太適合的，往往會出現(xiàn)問題。所以我在這里總結(jié)兩點，這是從宏觀上來講，你的公司的開發(fā)戰(zhàn)略決定了你

30、的綜合體的發(fā)展定位，這是一個很關鍵的，就是你的公司戰(zhàn)略是什么，你要開發(fā)什么樣的城市綜合體。從微觀上來講，就是你綜合體的定位決定了你下屬的商業(yè)定位，這幾點很關鍵，這幾點不能逾越，所以我們接觸了很多的案例，最后我們?yōu)槭裁唇o他否了。他就是說第一你公司的戰(zhàn)略沒有確定的情況下，盲目地開發(fā)了一個綜合體，最后再去拿一個不太恰當?shù)纳虡I(yè)來定位這個里面的商業(yè)，這個是我講到的問題。這是我想從整個城市綜合體的角度，這個商業(yè)為什么要做這個商業(yè)，這是我們接觸了幾個項目以后面臨的一個很大的問題。由于時間的關系我就不延伸了。下面我講一下綜合體中的商業(yè)風險的問題，城市綜合體目前現(xiàn)在來說是開發(fā)商的發(fā)展趨勢，也是城市建設的需要，比

31、如說萬達等等，現(xiàn)在各大城市都是市長親自去邀請，到我們這兒來給很多的優(yōu)惠政策，城市綜合體的開發(fā)已經(jīng)成為一個趨勢，所以胡總有這么一個綜合體的研究院，也是迎合了我們現(xiàn)在的需求，這是很好的。但是同時又一點，我們要注意到開發(fā)城市綜合體的商業(yè)風險。我講到的第一個問題，你的商業(yè)定位決定了你下一步實踐上怎么去操作，否則的話往往會出現(xiàn)問題，目前來說有兩種商業(yè)在城市綜合體中存在。一，風險自擔，比如說萬達，我開發(fā)了以后商業(yè)自己來做，我有自己的百貨，我有自己的院線，甚至我再組合幾家超市，他自己來做綜合體中的商業(yè)，這個我管它叫風險自擔型，這個應該說現(xiàn)在在全國來說比較少，就是真正地把自己的商業(yè)部分自己給做起來，比較少的開

32、發(fā)商。二，我在綜合體中，我的商業(yè)做一個規(guī)劃，然后我把風險分擔，怎么叫分擔？就是我開發(fā)這個商業(yè)綜合體的時候，我對商業(yè)自身，我開發(fā)商做一個規(guī)劃，大致我在這個城市中的地位、位置、區(qū)域，我適合做什么，我先做一個規(guī)劃，然后我再分頭招商，我自己不做商業(yè)。比如說我上半年做的一個石家莊的項目，這個開發(fā)商第一個是不懂商業(yè)，第二個是沒有商業(yè)平臺，但是他開發(fā)了一個城市綜合體將近60萬平米，應該說也可以了，他商業(yè)怎么做？當初我們幫他做了一個前期的規(guī)劃、定位我們都幫他做了，然后他百貨找一家租出去，超市找一家租出去，家電找一家租出去，精品市場再找一家，最后地下一層又做一個娛樂，又包給了另外一家公司，也就是說他把他綜合體中

33、的商業(yè)部分，分成了幾個部分，同時租給了幾個業(yè)態(tài)，也就是說他本身沒有自己的專業(yè)的商業(yè)人才，他也不準備組織這個團隊，那你怎么辦？所以他借助于他自身的區(qū)域的好的地段、位置他把風險分擔了。但是他有一個規(guī)劃，并不是他亂做，所以他在把這幾個業(yè)態(tài)結(jié)合起來了，做完以后每年就收租金就可以了。做一些基礎的物業(yè)管理。因此這個就是說從城市綜合體當中的商業(yè)角度，我談一下它的這個開發(fā)商的風險分擔的一些情況。為什么我講這兩個問題？因為從城市綜合體來說，我認為現(xiàn)在還是把商業(yè)有時候往往處于一個比較輔助的功能上，也就是說他開發(fā)這個綜合體的目的商業(yè)就是配套服務，開發(fā)商很明確，但是這個配套服務他又希望什么？盡快地收回成本，投資收回來

34、，所以往往急功近利，或者賣掉，或者趕快找一個公司一定位、一招商，把租金一收就不管了，往往會出現(xiàn)后續(xù)的問題。這個因為大家都知道很多商業(yè)運營的后期風險問題，這個就不多說了。我講的這兩個問題，一個是城市綜合體當中的商業(yè)定位，一個是城市綜合體當中的商業(yè)風險分擔問題，這個涉及到我們今天可能其中之一吧，就是你前期的規(guī)劃，因為我們現(xiàn)在在做的都是做前期的設計規(guī)劃，那么我們在設計規(guī)劃的時候，我想從后期運營的角度一定要充分地跟開發(fā)商溝通好他的戰(zhàn)略發(fā)展方向，甚至我這個城市綜合體當中的商業(yè)，在這個城市起到一個什么作用，你的功能不同最后設計的出發(fā)點不同，做不好的話會遇到一系列的問題，你沒法改造，也不可能拆了，所以這個我

35、想提醒我們做前期工程設計的專業(yè)的專家，應該要注意它后期商業(yè)的定位和運營，這樣的話在前期做好了以后，你才能彌補這些最后的缺陷，所以這一點萬達因為他現(xiàn)在主推，所以他現(xiàn)在開始前期已經(jīng)把這個做了。但是并不是所有的大的這種開發(fā)商都能意識到，他都是先建好了再說，所以我最近談的幾個項目都是這種問題，先建好了再說。所以我想借助今天的這個場合，也從我們商業(yè)運營的角度提醒這么兩點。今后隨著我們豪布斯卡研究院的發(fā)展，逐步像胡總說的，一點一滴地去做，細化，實際上這樣做也是為我們開發(fā)商節(jié)約了資金，這是很關鍵的。否則的話真是勞民傷財，費力不討好，就講這么多吧。胡冰：我給你總結(jié)兩點；一，關于您說的這個服務問題，我還是說，我

36、覺得我們可以逐漸作為一個交流平臺，包括曠總的這個，以后可能要通過我們找獵頭，現(xiàn)在有很多，因為我們現(xiàn)在做的項目，最后能不能運營？如果有些項目既使是他不自己組織百貨，他也需要有懂商業(yè)運營的人，他光組織這些商家也挺費勁的，也沒有這么簡單，所以像這種類似遇到各種方面的服務問題，我想我們作為一個平臺，對整個的市場提過了一個專業(yè)化的，而且是有職業(yè)操守的一種服務，如果不好咱們就給踢出去了，你的服務確實有問題了。所以我覺得服務商可以跟我們進行這方面的交流。同時我覺得開發(fā)商作為需求方，也一樣，也可以找我們，我們也是同樣給你找到比較好的，某一方面比較專業(yè)的人才。二，關于具體的事兒，我也說一點兒，因為我現(xiàn)在假設說大

37、家誰在北京有這種死盤出問題的盤，但是最好不要是產(chǎn)權類的，你的產(chǎn)權錯了誰也弄不了，但是主要是說是市場問題，做死掉的，我就可以根據(jù)我的原因幫助解決，這里面包括后期的運營，包括你租還是售，大家可以探討。主要對于運營者，物業(yè)成本不要太高，你不會做在你手里是一個累贅，會做的還是值錢的東西，但是就是類似這樣的，運營成本不要太高了，你要是運營成本已經(jīng)很高了，就沒有空間了，沒人再做這個事兒了，但是只要有一點兒空間的商業(yè)物業(yè)，我們可以給它盤活了，可以解決資金的問題、市場的問題。下面有請張總。張永便：城市綜合體的前瞻性系統(tǒng)性和便利性 遠洋地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理 張永便張永便：在各位中我是

38、開發(fā)商背景(遠洋地產(chǎn))，剛才提到了，大家都知道遠洋地產(chǎn)是做住宅為主的，實際上遠洋地產(chǎn)做的業(yè)態(tài)很多，遠洋地產(chǎn)發(fā)展的歷史也是中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史的一個見證，他做了長安街的遠洋大廈、凱晨廣場，都是中國頂級的寫字樓，還有CBD的光華國際、遠洋國際中心等，做的住宅也很多。當然跟老百姓息息相關的是住宅，所以大家對遠洋地產(chǎn)做住宅了解更多。房地產(chǎn)產(chǎn)品的進化和發(fā)展有一個過程，現(xiàn)在大家都在討論的城市綜合體的發(fā)展問題，以前還沒有意識到，這實際上是我們經(jīng)濟發(fā)展所處的階段決定。比如說以前規(guī)劃的方莊、望京沒有城市綜合體，是一個睡城，你晚上回家居住都是出城，白天上班都是進城，造成了交通擁堵，環(huán)保、節(jié)能各種問題都出來了，現(xiàn)在

39、經(jīng)濟發(fā)展到一定階段了，問題也暴露的多了，城市綜合體的概念也就出來了。我們當時做遠洋大廈實際上是單一功能，我們現(xiàn)在所在地點邊上的遠洋都市網(wǎng)景也是單一功能，我自己作為一個開發(fā)商，我從開發(fā)商的角度談談我對開發(fā)城市綜合體的感受。我本人參與了兩個城市綜合體的建設。一是天津的海河新天地，項目總面積是45萬平米，目前住宅部分已經(jīng)全部竣工入住，現(xiàn)在在天津都是有代表性的樓盤，市長都去參觀。項目中包括高檔酒店、百貨、餐飲、文化娛樂中心、甲級寫字樓、公寓，這就是一個城市綜合體。它旁邊靠著天津站，30分鐘到達北京，同時還是地鐵二號線、三號線的交匯點，項目整體就是按照城市綜合體的設計做的。二是剛才大家提到了的北京的遠洋

40、萬和城，項目總面積44.5萬平米，也規(guī)劃有高端住宅、高檔公寓、甲級寫字樓、文化娛樂中心、餐飲、百貨，也是一個較大的城市綜合體。為什么會出現(xiàn)城市綜合體？我覺得第一個就是為了解決城市大了以后通過各種功能的集中滿足人們生活中的便利性，只有把各種功能集合在一起，人們在生活、工作、娛樂、休閑、購物等各種需求在一個區(qū)域都能實現(xiàn)和滿足，這樣可以實現(xiàn)節(jié)省時間、節(jié)約資源、節(jié)能環(huán)?！，F(xiàn)在我從開發(fā)商的角度談談建設城市綜合體的感受，城市整體實際上挺難做的，最難的應是產(chǎn)品功能定位和規(guī)劃，個人認為在定位上需要從以下三個方面重點考慮：第一，要有前瞻性。因為一個綜合體一建就是幾十年、上百年地存在，如果功能定位好的話，可以上半

41、年不落伍。北京除了萬達廣場，國貿(mào)實際上是最早的城市綜合體，甚至整個CBD就是一個大的城市綜合體。我覺得城市綜合體在定位和設計時就要考慮到人口的增長、經(jīng)濟的發(fā)展，包括為未來科技的發(fā)展和功能升級預留一些空間。比如說我們以前很多的建筑對車庫的配置就不足，還有的橋剛建好10年就不行了，受道路重新規(guī)劃就要拆了重建，再比如我們的市政管線的排水量、口徑等等，這些都是需要有前瞻性的。第二，要有系統(tǒng)性。綜合體不是各種單一功能的簡單組合，各項功能之間需要有機的聯(lián)系。如果說沒有一個系統(tǒng)性的話，在未來的經(jīng)營肯定會出現(xiàn)問題，所謂很多的商業(yè)經(jīng)營不好跟功能之間不協(xié)調(diào)、不合理有關系。第三，要考慮便利性。這里是指經(jīng)營管理者、消

42、費者、顧客的體驗。這直接影響日常經(jīng)營管理這個在操作中實際上是不容易把握的，因業(yè)態(tài)、檔次、經(jīng)營者不同而不同。在定位工作需要重點關注的從難點上，這三個的話最要注意的難點其實就是定位。你看每個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、老百姓的消費者的習慣和偏好都不一樣，城市的每個地段的周邊環(huán)境都不一樣。如果定位沒有把握好的話，后面的招商、運營都會不好做。定位的成功項目就成功80%以上，后面的開發(fā)建設產(chǎn)品實現(xiàn)就比較簡單一些了，如果定位不成功后面產(chǎn)品做的再好，功能上也可能難以調(diào)整和彌補。另外就是研究過程中的參與廣泛性，需要經(jīng)營者、物業(yè)管理單位、設計人員等在設計過程參與才能避免使用中因考慮不周出現(xiàn)問題。舉個例子，比如說卸貨區(qū)多

43、高、車庫通道多寬多高、交通開口多大，這些如果沒有管理者或物業(yè)部門、商家參與的話，設計出來的產(chǎn)品在使用中會造成不便，需要花大量的資金和時間去改造。我們開發(fā)商最難的就是使用者不確定。今天先從個人感受上簡單說這些。胡冰：綜合體我認為是國內(nèi)或者說在行業(yè)里面最大的一種環(huán)保的產(chǎn)品建筑，因為這個環(huán)保建筑不只是說咱們現(xiàn)在說減排、保溫，我覺得還不是這個，實際上你想想，原來我們提出問題，冬天12月份、1月份，穿個襯衣在里面半年不出來，現(xiàn)在咱們不是說簡單的房子加一個殼子，我做多點兒保溫，表面上看你是減少了，像我每天得開兩三個小時的車，對空氣的污染和能量，絕對比你那點兒房子裝的那點兒差得多，所以我覺得城市綜合體絕對是

44、一個環(huán)保的東西，原來我在院里面上班、在院里住也是老的那個，以前也沒有公交車。在那種情況下我就是說，我們的能耗很低?，F(xiàn)在如果對于這種能耗的這種節(jié)約，對城市綜合體是一個定義，就是環(huán)保絕對是城市綜合體的一個定義。還有一個是剛才也做了好多的項目，還有一個我給大家的一個建議，大家可以寫一寫東西，寫一寫東西的目的就是說，現(xiàn)在暫時我覺得可以通過博客，我們可以最后做一個博客圈，大家先把設計水平很高的放在那里，我去梳理，最后我去分類，實際上是所里，完了最后把我們的這些東西起碼在行業(yè)內(nèi)是有影響力的，我們以后可能會出書等等，如果大家能寫的話先以網(wǎng)絡形式，成本最低、最快。第三個建議就是說我們的常年的一個活動，像開發(fā)商

45、你們?nèi)绻许椖靠梢蕴峁┮稽c兒，你們要是有具體項目，我覺得我們一個月一次或者兩次活動，大家如果有這個需求，讓大家去看看或者什么的，或者是大家在那邊方便，也給你提供一些獎勵。張永便：剛才說到節(jié)能，在我們遠洋萬和城和海河新天地項目建成后都能滿足了居住、工作、生活、學習等各項需求，有商場、有超市、有電影院、有寫字樓、酒店、公寓、住宅，還有教育配套，幼兒園、小學，生活在這里基本上可以不小區(qū)，汽車幾乎都不需要。如果你要去旅行的話，靠近四環(huán)、地鐵5號線、13號線和京承高速、機場高速，去機場也很方便。黃明磊：城市綜合體規(guī)劃設計如何以不變應萬變中建北京設計院都市設計所所長 黃明磊黃明磊：我說一下咱們的豪布斯卡城

46、市綜合體的研究院，我有兩點希望，第一個是提高整個從業(yè)人員素質(zhì)的平臺?，F(xiàn)在從我們從事建筑設計來講，因為我們跟萬達合作也是很長時間了，也是大品牌的開發(fā)商，開發(fā)商不管是大小還是需要從業(yè)素質(zhì)的提高，同時建筑師也需要提高，為什么我們說？前一段聽到一個項目，剛才孫總說的商業(yè)定位的問題，一蓋就說一個亞洲最大的商品批發(fā)市場，結(jié)果我們專門請華貿(mào)策劃的公司去看了，結(jié)果這個東西它達不到那么大的消費能力，最后我們建筑師跟他反復說明以后規(guī)模就降下來了，這個也是商業(yè)建筑的性質(zhì)，你定位很重要，如果定位不準的話，那個商業(yè)項目后期的風險非常大，這個是商業(yè)建筑的性質(zhì)所決定的。同時我覺得現(xiàn)在從業(yè)的建筑師現(xiàn)在缺乏對商業(yè)建筑功能的認可

47、，因為商業(yè)建筑是有變化性的，它是不斷地在變化中，它在運營過程中有很多的可變性，如果你在設計的初始階段沒有領會到可變性的話，將來會給開發(fā)商帶來很大的麻煩。比如說我們從事萬達設計我們總結(jié)了幾條，相對來說認為比較合理的一些經(jīng)驗。經(jīng)驗一：我以不變應萬變。我們各個業(yè)態(tài)，比如說一些設備、管道、交通面積這些是必須要的，但是后期會根據(jù)它的業(yè)態(tài)變化會有很多的改動，我們想以不變應萬變，有兩點做法。做法1：常用的做法是8.1米的柱跨，作為商場的柱很合理，所以我們做12.15米停4輛車，很經(jīng)濟，而且大跨我又增加了層高，同時在我們大跨12.15米的話，如果做寫字樓，在寫字樓的寫字間之間不會出現(xiàn)柱子，除了墻以外整個寫字間

48、中間是空的，給開發(fā)商最大限度地增加了使用面積，這是一個優(yōu)點。做法2：把我所有的服務設施、服務管道間固定在我永久的結(jié)構(gòu)基礎上，比如說一些管井、煙井都是固定在一些地方，這個東西拆的話拆不到我這兒。以前我們通用的設計在商場中間我要一個配電間，配件間在某一個角一畫就完了，結(jié)果到時候一改的時候發(fā)現(xiàn)有一個配電間，就需要拆改，就有很大的浪費。所以設計師要考慮到將來給開發(fā)商降低成本。我覺得我們這個平臺很好，從事這些設計的人，大家多交流、多溝通，提高這些從業(yè)人員的素質(zhì)。經(jīng)驗二：我覺得這個是一個很好的事兒，希望咱們這個平臺做一個整合資源的事兒，這些資源很重要，咱們將來能不能搞一個品牌房地產(chǎn)商，品牌設計師、品牌設計

49、機構(gòu)的這么一個事兒，想到了這么說的，可能對于大家都很有好處。胡冰：我想專業(yè)化上，專業(yè)化是一方面，包括技術標準、技術規(guī)范這方面的專業(yè)化，另外一個我們這個平臺也是需要，我們說在這方面，我剛才比較強調(diào)職業(yè)操守，這個職業(yè)比較熱，我們可能未來有其他的一些，好比說注冊制度，但是這個注冊制度我們可能暫時還是業(yè)內(nèi)的一個非強制性的，逐漸是不是能變成強制性的，這個不好說，我們逐漸由商務部向建設部過渡，因為商務部不可能對建筑強制性，所以說這個我們還會有其他的，包括像孫總，我們現(xiàn)在實際上在做注冊商業(yè)建筑師，黃所長以后是不是也可以考慮，因為我們最后有一個限制，我們在這個行業(yè)里面是3%，好比說北京市有1000家甲級單位，

50、可能我們給30家，都給了的話就沒有意義了，可能會準入，準入以后就不讓進了，業(yè)內(nèi)我就說別人不可以做。同樣孫總你做的是再后期的，以后你是不是也考慮是不是需要準入，好比說注冊了類似的商業(yè)管理師，就是說你現(xiàn)在招商也太沒含量了，你就跟賣保險的一樣都是騙的也不行，忽悠人家進來，后期的時候出現(xiàn)很多的問題，實際上你在招商的過程當中不是說不可以說好話，壞話也可以說，現(xiàn)在有很多人是這么做的，不是說孫總，我們現(xiàn)在也需要準入制度，除了你的專業(yè)水平也需要職業(yè)操守，你不能把這個東西做沒了、做壞了，商業(yè)建筑再便宜也得萬八千一平米的，北京好的可能得十來萬，所以您那個不負責任是損失巨大的，我就說是不是從其他的專業(yè)組織，是不是也

51、需要，我們可以做一些準入門檻，行業(yè)規(guī)范，逐漸地這個東西我估計需要三年、五年，包括人力資源這一塊也是，是不是對人評級，三年五年地沉淀，就是你跟商業(yè)設計似的，三年前誰知道還有商業(yè)設計，現(xiàn)在商業(yè)設計是專業(yè)，所以說好多事情是需要時間沉淀。紀宏棟：城市綜合體商業(yè)不同區(qū)域價值要均勻ZAZ商業(yè)環(huán)境設計中心總監(jiān)紀宏棟紀宏棟：我們公司是專門做大型的百貨店和購物中心的內(nèi)裝設計的這樣一個單位。今天我覺得胡總講的城市綜合體研究，辦一個研究院我覺得這個想法很好。我們跟綜合體接觸非常多，我們有大型的百貨店就是綜合體的主力店，做很多項目你必須得跟，那個，我們是沒有辦法，我們是大多情況下是甲方把鞋做好了，我們的腳進來了，進來

52、了之后我們大姆指很不舒服，經(jīng)常給削削腳。剛才大家把能點透的問題都點到了，包括建筑商的一些原則、柱距、層高，實際上是要講符合商業(yè)運營的規(guī)律，這個特別重要。因為我們自己現(xiàn)在也看到很多的比較大的這個，都是中心型的這種城市綜合體，在市中心規(guī)模很大，但是這個規(guī)模大了之后會有很多的問題，因為現(xiàn)在我們在業(yè)態(tài)上能夠符合這個城市綜合體比較好的業(yè)態(tài)有大型的購物中心、SHOPPINGMALL，我們現(xiàn)在甚至有一些百貨店，超級百貨店，我們在國內(nèi)看到有一些十幾萬的百貨店，就是這個商業(yè)的體量越來越大，面臨的問題就是招商難，招商難是為什么？實際上我覺得這個綜合體難不光是建筑設計難，它是一個資源整合的過程，它要調(diào)動大量的社會資

53、源，對這個市場可能我們的開發(fā)商很有信心，我們的零售商有沒有信心？然后這些品牌商有沒有信心？當然對市場有信心就是你的房子蓋得合理不合理。在目前我們國家的情況下，先有腳還是先有鞋這都很難避免，因為我們是超常規(guī)的發(fā)展，但是有理想，像萬達這樣盡量先把腳找好做鞋這是比較好的，但是大多數(shù)情況下我們不具備這樣的條件，我們必須先把鞋放在這兒，然后再筑巢引鳳是這樣一個觀點，開發(fā)商前期也有咨詢公司、也有大量零售的人過來說建議，這個做得特別好，現(xiàn)在很多人都注意到這個問題。在這個里面從大的來說一個城市綜合體追求一個商業(yè)價值的最大化，這個我覺得不用說，不用強調(diào)。實際上我要再講一點，這是我們最近在一些項目里面遇到的，就是

54、一個項目他的位置也很好，就是說他的建筑也規(guī)劃得很好，他會出現(xiàn)一個什么問題？他在招商的過程當中會發(fā)現(xiàn)，在一個區(qū)域，一個樓的不同的部分它的價值是有差異的，就是怎么樣把商業(yè)建筑的不同的區(qū)域的價值給它做得均勻化，這個很重要。這個舉一個例子，比如說你像星光天地這樣的商業(yè)，它的一層全要招國際一線的品牌，都是大牌，這個位置很重要，比如說LV在正門口，你的東門的位置可能特別好，你的西門的位置比較差，那就可能說跟LV同一個級別的品牌絕對不會去西門。這樣就是說在一個商業(yè)建筑的設計中，我們按正常的設計會有一個主入口、兩個主入口，會有其他偏的入口。但是在一些高檔的購物中心里面就遇到這個問題，必須要把入口均衡，就像我們

55、的桌子一樣，做一個圓形，大家坐在這兒沒有高低的區(qū)別。這一點就是我們在這里面遇到的，在一個商業(yè)里面不同區(qū)域的價值一定要均勻，讓這個價值怎么樣做到均勻，這個很重要。我們現(xiàn)在常常聽到說價值最大化，當然從宏觀上來講這個價值可以最大化，但是在具體的操作過程中，為了滿足招商的要求就要做到不同的區(qū)域的價值，就是說少招商，這個是客觀存在的，不光是一層，包括我們在這個商場的設計過程中包括動線的規(guī)劃，要把這個區(qū)域做到哪個商戶來都愿意接受，否則的話商場也開不起來。這是從后面運營的規(guī)律來講建筑的規(guī)劃、設計。所以我就說在考慮里面，可能要從零售的規(guī)律去考慮前期的規(guī)劃與設計，這個是我能想到的，就是我們遇到的一個問題?；剡^頭

56、來說咱們的研究院，我覺得今天來的這些人才結(jié)構(gòu)是比較合理，從開發(fā)商到咨詢的，包括我們有設計方，從建筑到內(nèi)裝設計，我建議以后還應該有一個群體的加入，就是零售企業(yè)，因為我們以后的建筑做完了，他們是腳，酒店還好一些，因為他是目標性的消費，尤其是零售商，包括一些小的品牌商、超市、百貨、專賣店，把這些人都引入到我們這個群體里面，我覺得可能對我們以后的這個研究院會更好，基本上就想這么多，謝謝大家。胡冰：我覺得一個是可以增加零售商的問題，還有一個是投資的問題。剛才我轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)每個人都挺能砍的，剛才一個是跟張總說的，把你的強調(diào)的可以總結(jié)一下文字，另外就是說綜合體的研究點每個人的感覺都不太一樣，大家是不是根據(jù)自己的感興趣點和需求去演繹，下次圍繞你擅長的，或者說你的優(yōu)點跟大家研討，要不然你可能就是我們逐漸地梳理出來，比如說內(nèi)裝是不是單獨成立一個系統(tǒng)，但那就不是你一個人的事兒了，否則就是一家之言了。還有第二個問題和第三個問題，就是這個模式，別說開一次會下次就沒有了，或者說見不著了也不好，咱們的目的是把這件事兒有生命力地去延續(xù)下去。成果來說文章、原件是可以的，另外一個是研討的主題，我們是會上研究、還是會下研究，我們可以派任務，每個人對很多東西都有想法，按照你的想法去演繹，但是我們可能到了一定的程度我們要匯總再梳