從一起房屋買賣合同案件談合同必然無效的三種情

1、從一起房屋買賣合同案件談合同必然無效的三種情形作者： 欒麗丁玲發(fā)布時間：2011-05-16 10:29:58自2009年起，牡丹江市的房地產(chǎn)價格以另人瞠目的速度遞 增，在利益的趨動下一些在賣房時沒有辦理房屋過戶手續(xù)的賣房人開 始以各種理由主張當(dāng)初的房屋買賣協(xié)議無效， 此種現(xiàn)象自2010開始， 尤為突出。本院在審理一起原告張某訴被告蘇某、第三人某銀行的一起 房屋買賣合同糾紛中，經(jīng)法院審理查明被告蘇某和第三人某銀行于 2005年簽訂了住房借款合同（抵押加階段性保證借款）。合同 約定：第三人向被告蘇某提供人民幣貸款 10萬元，被告將其名下的 房屋（座落于牡丹江市愛民區(qū)）作為貸款擔(dān)保抵押給第三人，并

2、辦理 了抵押登記。2006年5月,原告張某和被告蘇某簽訂房屋買賣協(xié)議， 協(xié)議約定:被告蘇某將其名下的房屋（座落于牡丹江市愛民區(qū)）賣和原 告張某,房屋的交易價款為10萬元，原告張某先期付款65 000元， 余款35 000元待辦理完過戶手續(xù)后一次付清，被告蘇某承擔(dān)過戶費 用。協(xié)議簽訂時，雖然被告蘇某已告知原告張某交易房屋已作為貸款 擔(dān)保物抵押給第三人，但是雙方簽訂房屋買賣合同沒有征得第三人的 同意，也沒有向第三人履行告知義務(wù)。協(xié)議簽訂后，原告張某于2006 年5月和2006年6月先后兩次共支付被告蘇某購房款 66 000元，但原告張某并沒有代替被告蘇某清償其全部債務(wù)，使該交易房屋的抵押 權(quán)消滅。

3、因原告張某想出讓此房，但此房還在被告蘇某名下，故要求 被告蘇某繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。但被告蘇某以該房屋 買賣協(xié)議沒有告知第三人合同無效，無法繼續(xù)履行合同為由，拒絕協(xié) 助原告張某辦理過戶手續(xù)。第三人某銀行以原、被告簽訂房屋買賣協(xié) 議未告知其為由，主張該房屋買賣協(xié)議無效。中華人民共和國擔(dān)保法第四十九條第一款規(guī)定：抵押期 間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的， 應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受 讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 人的，轉(zhuǎn)讓行為效。中華人民共和國物權(quán)法第一百九十一條第二 款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)， 但受讓人代為清償債務(wù)消滅

4、抵押權(quán)的除外。這兩部法律關(guān)于抵押期 間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的規(guī)定都無一例外的要求需告知抵押權(quán)人， 否則轉(zhuǎn)讓行為無效（或不得轉(zhuǎn)讓）。案件在審理過程中形成了兩種不同的意見： 一種意見認(rèn)為合 同雙方當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律，行政法規(guī)，不應(yīng)損害第三人 利益。違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。中華人民共和國擔(dān)保法及中華人民共和國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定就是法律強 制性規(guī)定，違反此規(guī)定的，就應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效。另一種意見認(rèn)為中華人民共和國擔(dān)保法及中華人民共和國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定 并非針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力性的法律強制性規(guī)定，如在買賣雙方在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不能以此兩項依據(jù)認(rèn)定抵押 財

5、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，而應(yīng)結(jié)合中華人民共和國合同法第五十二條 的規(guī)定認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同是否有效。筆者傾向于第一種意見，即如抵押期間，轉(zhuǎn)讓抵押物未告知 抵押權(quán)人的，轉(zhuǎn)讓合同無效。該房屋買賣協(xié)議簽訂的時間為2006年5月，應(yīng)適用中華人民共和國合同法、中華人民共和國擔(dān)保法 及最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解 釋。中華人民共和國擔(dān)保法第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間, 抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人 轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人 的，轉(zhuǎn)讓行為無效。此規(guī)定要求抵押人在轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物時， 必須同時通知抵押權(quán)人及告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押

6、的情況，此二條件也是轉(zhuǎn)讓行為有效的兩個必要條件，或缺一項即導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無效。 本案被告蘇某在和原告張某簽訂該房屋買賣協(xié)議時雖已告知原告張 某交易房屋已設(shè)定抵押權(quán)，并辦理了抵押登記，卻沒有通知抵押權(quán)人 即本案第三人，違反了法律的強制性禁止規(guī)定，原告張某以被告蘇某 已向其告知轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，主張該房屋買賣協(xié)議有效，不應(yīng)予 以支持；原告張某雖向案被告蘇某支付購房款 66 000元,卻沒有代其 清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)，故抵押權(quán)人即本案第三人行使抵押權(quán) ，主張 此房屋買賣協(xié)議無效，本院予以支持。原告張某要求被告蘇某協(xié)助其 辦理過戶手續(xù)應(yīng)建立在房屋買賣協(xié)議有效的基礎(chǔ)上 ，因此房屋買賣協(xié)議本院認(rèn)定無效，原

7、告張某要求被告蘇某協(xié)助其辦理過戶手續(xù)，不應(yīng) 予以支持。此案因被告方的證據(jù)比較全面，形成了證據(jù)鏈條，使此案的 事實十分清楚，法律對于此種情形的規(guī)定也十分明確， 原告也為自已 在簽訂合同時的不慎重，承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。在現(xiàn)實生活中，除抵 押房屋所有人將抵押房屋私自轉(zhuǎn)讓致房屋買賣合同無效的情形外，還有以下兩種情形導(dǎo)致二手房屋買賣合同無效。一是房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形。 房產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn) 讓，這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之 間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此，房屋的 所有權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須 同時轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣和不同的買受人， 或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。二是侵犯優(yōu)先購買權(quán)的情形。房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有 或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買 權(quán)。