物業(yè)公司財務(wù)核算及流程規(guī)范

1、應(yīng)急預(yù)案物業(yè)公司會計核算辦法第一章經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收 入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維 修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。1.1. 物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人收取的公共性服務(wù)收入、 公眾代 辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。 企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理 收入，并設(shè)置明細科目核算。11M業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和

2、共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等1.1.刑業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng) 營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳 池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、 廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入

3、，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、 飲食店等經(jīng)營收入。2經(jīng)營收入的確認及其時間2.1企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營 收入的實現(xiàn)。當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。2.2物業(yè)大修收入應(yīng)當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或 者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。3經(jīng)營收入會計科目處理3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入 主營業(yè)務(wù)收入” 科目。其他如材料物資銷售等

4、屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入 其他業(yè)務(wù)收入”科目。 以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進行明細核算。3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入其他應(yīng)付款*場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè) 管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng)承擔的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入 其他應(yīng)付款一一*場地停車費代收”科目借方；物業(yè)公司自身獲得的收益，即 其他 應(yīng)付款一*場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入 其他業(yè)務(wù)收入各企業(yè) 可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細賬進行核算。第二章成本費用核算管理規(guī)定1成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收

5、入成本配比原則，按照物業(yè)管理、 物業(yè)經(jīng)營、物 業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用， 成本核算方法一旦確定，至少在一個會 計年度內(nèi)不得任意改變。2成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：2.1 生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入 生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、 工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維 修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活 動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定 資產(chǎn)折

6、舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如 災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成 本。2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理 性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù) 權(quán)責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正 確核算 待攤費用”和 預(yù)提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的 待攤費用”及預(yù) 提費用”，均應(yīng)計入當年度損益。2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要， 按照管理處核算成本費用。管理處發(fā) 生的成本費用，直接計入該管理處成

7、本。 3成本核算及科目設(shè)置 3.1按不同管理處設(shè) 置 主營業(yè)務(wù)成本”明細賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。3.2 主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置物業(yè)管理成本”、物業(yè)經(jīng)營成本”、物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設(shè)置三級明細科目。3.3 物業(yè)管理成本的核算3.3.1 自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的 各項直接費用按成本類別計入 主營業(yè)務(wù)成本一物業(yè)管理成本”。3.3.2出包方式管理成 本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計入主營業(yè)務(wù)成本一物業(yè)管理成本”。3.

8、4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入 主營業(yè)務(wù)成本一物業(yè)經(jīng)營成本直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按 規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入 主營業(yè)務(wù)成本一物業(yè)經(jīng)營成本3.5 物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。3.6 其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成 本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。3.7

9、期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入 長期待攤費用”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。屬于 籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用， 直接計入當期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后， 即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照<<*集團財務(wù)管理制度的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、 差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。第三章物業(yè)工程的核算1物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、 共同設(shè)施設(shè) 備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人提供的管理用房、

10、商業(yè)用房 進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種： 自營方式，指物業(yè) 管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。2物業(yè)工程的核算應(yīng)在 在建工程”科目下設(shè)置明細科目 物業(yè)工程”，用于歸集物 業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出； 貸方登記已完物 業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應(yīng)按工程項目 類別設(shè)置明細賬進行核算。2.1 自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生 各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔，則直接計入該項

11、目成本；若涉及多個工程項目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸 集有關(guān)費用支出，再按一定標準分配計入各有關(guān)項目。2.2 出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計 入 在建工程物業(yè)工程一一*工程”科目，貸記 銀行存款”等科目。2.3工程完工 交付使用的核算。2.2.1 企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程完工交付使用 時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人簽證認可。若該工程價款 由維修基金列支，則根據(jù)分攤表進行轉(zhuǎn)賬結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物 業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進行價款結(jié)算。2.2.2 工程完工交付使用的會計科目處理：借記 銀行存款”

12、或 長期應(yīng)付款一代管基金”科目，貸記 主營業(yè)務(wù)收入一物業(yè)大修收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借 記 主營業(yè)務(wù)成本一物業(yè)大修成本工 貸記 在建工程一物業(yè)工程一*工程”科目。第四章維修基金的核算1科目設(shè)置應(yīng)在 專項應(yīng)付款”下設(shè)置明細科目 代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托 管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。2維修基金的核算2.1 收到維修基金的核算收到維修基金時， 借記 銀行存款”科目，貸記 專項應(yīng)付款 一代管基金一本金”。2.2 維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入， 借記 銀行存款”科目，貸記 專項應(yīng)付款一代管基金一利息收入”。2.3 維修基金收益核算

13、物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè) 施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益， 計入 專項應(yīng)付款一代管基金”的貸方。2.4 維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修、更新、改造任務(wù)的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過 物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四早2.3.1。由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后與承接單位進行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分攤表進行分配轉(zhuǎn)賬，借記專項應(yīng)付款一代管基金”，貸記 銀行存款”等科目。第五章代收款項的核算企業(yè)應(yīng)在 其他應(yīng)付款 科目下設(shè)置明細科目 代收款項”，用

14、于核算企業(yè)代收代付 款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房 租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收代交費用種類設(shè)置明細并按往來單位進行核算。第六章現(xiàn)金流量分類根據(jù)*集規(guī)字2005第17號文件，結(jié)合物業(yè)行業(yè)特點，對現(xiàn)金流量的分類規(guī)定如下：1現(xiàn)金流量的具體分類：序號 小博科代碼 大博科代碼 項目名稱 具體歸 集范圍一、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量1、 111 20作肖售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金銷售商品、提供勞務(wù)及其他業(yè)務(wù)收入 實際收到的現(xiàn)金，如，物業(yè)管理及其經(jīng)營、材料銷售、出租收入、代理中介等業(yè)務(wù)所收 到的現(xiàn)金2、 112 202收到的稅費返還 收到返還的各種稅費，包括地方

15、性財政返還收入3、 113 203收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目外收到的與經(jīng) 營活動有關(guān)的現(xiàn)金流入，包括各種管理費收入、罰沒收入、個人賠償款、職工備用金及 個人各種代墊還款、存款利息收入、質(zhì)保金等4、 121 204購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金購買材料、商品、接受勞務(wù)實際支付 的現(xiàn)金，主要包括主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)性支出所支付的現(xiàn)金，具體指物業(yè)管理成本支出（含物業(yè)非在編現(xiàn)場操作人員工資）5、 122 205支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金支付給在職職工的工資、獎金、福 利、各種社會保障性支出及個人所得稅等。固定資產(chǎn)等在建工程職工支出不在此項6、 123 206支付的各種稅費 企業(yè)按

16、規(guī)定支付的各種稅費，不包括固定資產(chǎn)等資本化稅費支出7、 124 207支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目以外的與經(jīng)營活動有關(guān)的支出，如罰款支出、個人備用金及各種代墊款現(xiàn)金支出、 管理費用及營業(yè)費 用現(xiàn)金支出等二、投資活動現(xiàn)金流量1、 211 301收回投資所收到的現(xiàn)金企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或到期收回（除現(xiàn)金等價物以 外）的短期投資、長期股權(quán)投資、長期債權(quán)投資本金所收到的現(xiàn)金2、212 302取得投資收益所收到的現(xiàn)金 企業(yè)因股權(quán)性和債權(quán)性投資而取得的股 利、利息所收到的現(xiàn)金3、213 303處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金凈額處置收入減處置費用后的凈額，包括保險賠償性收入。

17、（支出數(shù)以負數(shù)反映）4、 214 304收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 反映企業(yè)除上述項目以外的與投 資活動有關(guān)的現(xiàn)金收入5、221 305購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金企業(yè)購建固定 資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金，不包括資本化利息及融資租賃費6、222 306投資所支付的現(xiàn)金企業(yè)權(quán)益性和債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金（含投資支付的手續(xù)費），包括委托銀行貸款、暫列入往來科目的投資。7、223 307支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項目外與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金支出三、籌資活動現(xiàn)金流量1、311 401吸收投資所收到的現(xiàn)金企業(yè)收到的投資者投入的現(xiàn)金，包括發(fā)行股票、 債

18、券等方式籌集資金實際收到的款項凈額（發(fā)行收入減支付的傭金等發(fā)行費用的凈額）2、313 402借款所收到的現(xiàn)金企業(yè)舉借各種長短期借款收到的現(xiàn)金，包括銀行貸 款（含委托貸款）、向集團外單位借款所收到的現(xiàn)金3、314 403收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金（集團內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)各種往來款）反 映企業(yè)收到的除上述項目外與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金，包括接受現(xiàn)金捐贈、集團內(nèi)撥款、 押金、代收款項、代收維修資金等4、321 404償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金反映企業(yè)償還債務(wù)本金所支付的現(xiàn)金，包括銀 行還貸（含委托貸款還貸）、償還向外單位所借款項等5、322 405分配股利、利潤或償還利息所支付的現(xiàn)金企業(yè)支付的股利、利息等現(xiàn) 金支

19、出，包括計入固定資產(chǎn)價值、財務(wù)費用和項目開發(fā)成本的各種借款利息、 票據(jù)貼息 及融資租賃費6、324 406支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金 （集團內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)各種往來款） 反 映企業(yè)支付的除上述項目以外的與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金支出， 包括捐贈支出、集團內(nèi)撥 款歸還代收款項、劃轉(zhuǎn)維修資金等現(xiàn)金支出四、匯率變動對現(xiàn)金的影響1現(xiàn)金流量發(fā)生時的記帳匯率與現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額中外幣現(xiàn)金凈增加額 期末匯率之間的折算差額2將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量”補充資料的填列序號小博科代碼大博科 代碼項目名稱具體歸集范圍1 701 701凈利潤 反映企業(yè)當期實現(xiàn)的凈利潤，按利潤表中凈利潤”填列2 702 702計提的

20、資產(chǎn)減值準備 反映企業(yè)計入當期損益的八大資產(chǎn)減值準備計提 數(shù)，按八大資產(chǎn)減值準備科目分析填列3 703 703固定資產(chǎn)折舊 反映企業(yè)計提的計入當期損益的累計折舊，按累計折舊” 明細科目分析填列4 704 704無形資產(chǎn)攤銷 計入當期損益的無形資產(chǎn)攤銷數(shù)，按無形資產(chǎn)”明細科目分析填列5 705 705長期待攤費用攤銷 反映計入當期損益的長期待攤費用攤銷數(shù)。具體按 長期待攤費用”明細科目分析填列6 706 706少數(shù)股東損益 編制合并報表的企業(yè)，在合并利潤表中反映少數(shù)股東的 損益按合并利潤表少數(shù)股東損益”數(shù)填列7 707 707未確認的投資損失編制合并報表的企業(yè)，在合并資產(chǎn)負債表中反映的子 公司超過母公司投資賬面價值的那部分虧損，按合并資產(chǎn)負債表朱確認投資損失”填列8 708 708待攤費用的減少（減：增加）反映企業(yè)當期待攤費用的增減數(shù)，按 待攤費用”科目期初期末差額填列9 709 709預(yù)提費用的增加（減：減少）反映企業(yè)當期預(yù)提費用的增減數(shù)，按 預(yù) 提費用”科目期初期末差額填列。項目開發(fā)預(yù)提成本不在此列10 710 710處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失（減：收益）反映企業(yè) 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)發(fā)生的凈損益，