以房養(yǎng)老模式在中國(guó)的可行性研究

1、以房養(yǎng)老模式在中國(guó)的可行性研究 “以房養(yǎng)老”模式是建立在金融保險(xiǎn)工具和手段的基礎(chǔ)上一種新的養(yǎng)老基金來(lái)源模式,在國(guó)外已經(jīng)被證明是一種成熟的融資途徑和有效的養(yǎng)老方式。集中探討了以房養(yǎng)老模式的特征、在我國(guó)推行的背景和適用性分析。1.引言 近年來(lái), 隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類(lèi)在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長(zhǎng)。在全社會(huì)人口中，年輕人口比重的進(jìn)一步降低和老年人口比重相對(duì)的提高，最終表現(xiàn)為全社會(huì)人口中老年人口過(guò)快增長(zhǎng)和比重的加大，即人口老齡化社會(huì)的提前到來(lái)。在這種狀況下,我們更應(yīng)當(dāng)開(kāi)拓養(yǎng)老金的來(lái)源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展。

2、 “以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國(guó),該模式在世界上20多個(gè)國(guó)家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。 2以房養(yǎng)老模式的含義和特征 2.1以房養(yǎng)老模式的含義以房養(yǎng)老模式,是指以產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的房產(chǎn)為標(biāo)的,在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保留住房使用權(quán)的前提下,以中低收入老年人為對(duì)象,將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險(xiǎn)公司辦理住房養(yǎng)老保險(xiǎn),再由保險(xiǎn)公司通過(guò)年金支付形式,每一期向投保人支付養(yǎng)老金,從而解決養(yǎng)老問(wèn)題的一種養(yǎng)老模式。 2.2以房養(yǎng)老模式的特征 （1）投保人資格規(guī)定。目前不同國(guó)家對(duì)投保人的資格都有一定的限定：在美國(guó),只有60歲以

3、上且收入水平低于貧困標(biāo)準(zhǔn)的老年人才有資格申請(qǐng)這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無(wú)子女的老年人才有資格申請(qǐng);在新加坡、英國(guó)等也有不同的要求。 （2）完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在美國(guó)由聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),與聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦儲(chǔ)蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證“以房養(yǎng)老”模式的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性強(qiáng)是這種模式在美國(guó)盛行的重要原因之一。 （3）保險(xiǎn)公司的配合。保險(xiǎn)公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下新興的金融機(jī)構(gòu),作為“以房養(yǎng)老”模式中重要的經(jīng)濟(jì)主體, 可以發(fā)揮其自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng),將保險(xiǎn)資金用于配合住房養(yǎng)老保險(xiǎn)

4、,實(shí)現(xiàn)新的投資渠道,提高經(jīng)濟(jì)效益。 （4）政策和法規(guī)環(huán)境的保障?！耙苑筐B(yǎng)老”模式的實(shí)施涉及資產(chǎn)評(píng)估、保險(xiǎn)公司、社會(huì)養(yǎng)老保障等諸多主體,運(yùn)行機(jī)制和具體操作復(fù)雜繁瑣,需要制定出相關(guān)政策和法律法規(guī)來(lái)約束市場(chǎng)秩序。因此,一個(gè)國(guó)家法規(guī)環(huán)境的狀況也直接關(guān)系到“以房養(yǎng)老”模式的正常運(yùn)行。 3.以房養(yǎng)老模式在我國(guó)的可行性分析3 .1傳統(tǒng)文化差異是巨大阻力 我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老、家庭養(yǎng)老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮(zhèn)也普遍采用社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老和單位養(yǎng)老,儲(chǔ)蓄存款、商業(yè)保險(xiǎn)和依靠政府最低生活保障等方式來(lái)養(yǎng)老。由于獨(dú)生子女政策的實(shí)行,“四二一”家庭結(jié)構(gòu)在城鎮(zhèn)已經(jīng)成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,

5、而與此同時(shí),其養(yǎng)老問(wèn)題也成為了兒女們沉重的負(fù)擔(dān)。 “以房養(yǎng)老”模式的實(shí)施,意味著兒女們將不再有老人房產(chǎn)的繼承權(quán),中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現(xiàn)。因此,基于我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情上的傳統(tǒng)思想文化差異是“以房養(yǎng)老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。3.2房?jī)r(jià)走勢(shì)未料阻礙模式預(yù)行 近幾年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大、房?jī)r(jià)猛增,成為社會(huì)投資的熱點(diǎn)。與此同時(shí),房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也不斷加大,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資結(jié)構(gòu)中仍有50%來(lái)源于銀行貸款。有關(guān)數(shù)據(jù)表明:截至2005年末不良貸款余額已達(dá)1093億元,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)的問(wèn)題成為隱患。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年6月份,我國(guó)70個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上

6、漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過(guò)10%,其中2007年6月達(dá)15.9%;北京已連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過(guò)8%,其中2007年6月達(dá)9.5%。房?jī)r(jià)的變動(dòng)為房產(chǎn)評(píng)估工作增加了難度,阻礙了模式的順利預(yù)行。3.3我國(guó)農(nóng)村人口比例大是現(xiàn)實(shí)國(guó)情 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2007年9月26號(hào)發(fā)布的報(bào)告從十六大到十七大經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展回顧系列報(bào)告之七:城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展指出:黨的十六大以來(lái),我國(guó)城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力明顯增強(qiáng)。2006年,全國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)5.77億,城鎮(zhèn)化水平達(dá)43.92%,預(yù)計(jì)到2015年城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8億。就目前而言,我國(guó)

7、仍然是農(nóng)村人口居多的發(fā)展中國(guó)家,人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對(duì)新事物的認(rèn)知能力差,使得 “以房養(yǎng)老”模式缺乏賴(lài)以生存的廣闊空間。3.4政府扶持不足不利于模式實(shí)施 “以房養(yǎng)老”模式是一項(xiàng)創(chuàng)新的養(yǎng)老模式,社會(huì)效益明顯,對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定有積極的推動(dòng)作用,其在推行過(guò)程中存在在種種阻力和風(fēng)險(xiǎn)。模式運(yùn)作過(guò)程中周期長(zhǎng)、涉及面廣、不確定因素多,政府應(yīng)當(dāng)積極介入、主動(dòng)宣傳、加大扶持力度。同時(shí),應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)法律法規(guī)、嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)秩序。3.5我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正處改革階段 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度是國(guó)家法定制度,在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押、房屋捭補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定等方面發(fā)揮著重要作用。 目前，我

8、國(guó)共有房地產(chǎn)估價(jià)師3.5萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)3500家，全行業(yè)從業(yè)人員25萬(wàn)人。針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告、轉(zhuǎn)借資質(zhì)等突出問(wèn)題，建設(shè)部先后出臺(tái)了部門(mén)規(guī)章房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法，下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知(建住房2006294號(hào))，初步確立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的行業(yè)管理模式。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管制度日趨完善，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益和“以房養(yǎng)老”模式的順利推行將發(fā)揮重要作用。4結(jié)語(yǔ)雖然“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)的推行還存在一系列的問(wèn)題,但其作為一種新型養(yǎng)老模式并國(guó)外推行該模式的經(jīng)驗(yàn),也帶給了我們?cè)S多新的思考。能夠推行“以房養(yǎng)老”模式的國(guó)家,無(wú)一例外都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、法制健全、國(guó)民信用度高的國(guó)家,基于上述可行性分析, “以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)還有很長(zhǎng)的路要走。參考文獻(xiàn):1威廉姆.B.布魯格曼,杰夫瑞.D.費(fèi)雪美.房地產(chǎn)金融與投資(第十版) M.大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2002. 2柴效武.一種以房