房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制操作實(shí)戰(zhàn)

1、1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過(guò)程房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過(guò)程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制操作實(shí)戰(zhàn)操作實(shí)戰(zhàn) 2總目錄總目錄 第一部分第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控

2、制分析 第七部分第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 3土地政策變化對(duì)項(xiàng)目成本的影響土地政策變化對(duì)項(xiàng)目成本的影響 一一成本管理需要跨職能合作成本管理需要跨職能合作 二二 第一部分第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 金融金融( (貨幣貨幣) )政策變化對(duì)投資成本的影響政策變化對(duì)投資成本的影響 三三五五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容 六六成本管理需要關(guān)注的全過(guò)程與細(xì)節(jié)成本管理需要關(guān)注的全過(guò)程與細(xì)節(jié) 將客戶需求納入目標(biāo)成本

3、管理將客戶需求納入目標(biāo)成本管理 四四七七房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理 如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤(rùn)率以確定成本如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤(rùn)率以確定成本 八八4 隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展和土地的不斷減少，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的控制性文件 ：關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知、關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知法的緊急通知、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范、關(guān)于調(diào)整中央分成關(guān)于調(diào)整中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)分配方式的通知的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)分配方式的通知、關(guān)于加大閑置土地

4、處置力度的關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知通知、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定、土地儲(chǔ)備管理辦法土地儲(chǔ)備管理辦法、關(guān)于認(rèn)真貫徹關(guān)于認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進(jìn)一步加強(qiáng)進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知土地供應(yīng)調(diào)控的通知、土地登記辦法土地登記辦法、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知集體建設(shè)用地法律和政策的通知、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知、中中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例華人民共和國(guó)耕地占用

5、稅暫行條例等等 ，上述政策主要目的在于嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，上述政策主要目的在于嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，強(qiáng)制實(shí)施土地的招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓制度強(qiáng)制實(shí)施土地的招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓制度。 房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)模式由房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)模式由“土地競(jìng)爭(zhēng)土地競(jìng)爭(zhēng)”向向“產(chǎn)品、品牌競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品、品牌競(jìng)爭(zhēng)”的轉(zhuǎn)變，贏利模式也的轉(zhuǎn)變，贏利模式也由由“土地升值土地升值”向向“成本控制，內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌附加值成本控制，內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌附加值”轉(zhuǎn)變。原來(lái)的土轉(zhuǎn)變。原來(lái)的土地轉(zhuǎn)讓模式已轉(zhuǎn)向土地公開招拍掛的商業(yè)運(yùn)作模式，土地的問(wèn)題實(shí)際上已經(jīng)歸結(jié)成資地轉(zhuǎn)讓模式已轉(zhuǎn)向土地公開招拍掛的商業(yè)運(yùn)作模式，土地的問(wèn)題實(shí)際上已經(jīng)歸結(jié)成資金

6、問(wèn)題。金問(wèn)題。 資金與管理成為房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的核心。資金與管理成為房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的核心。一一土地政策變化對(duì)項(xiàng)目成本的影響土地政策變化對(duì)項(xiàng)目成本的影響5 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的管理日趨嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控力度正國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的管理日趨嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控力度正逐步加強(qiáng)。逐步加強(qiáng)。關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見規(guī)定：對(duì)項(xiàng)目資本金達(dá)不規(guī)定：對(duì)項(xiàng)目資本金達(dá)不到到35%35%貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得貸款；貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得貸款；2007 2007 年年9 9 月月27 27 日央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)日央行和

7、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，要求申請(qǐng)購(gòu)買第二套，要求申請(qǐng)購(gòu)買第二套( (含含) )以上住房以上住房的借款人，首付比例不得低于的借款人，首付比例不得低于4040，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.11.1倍；倍；1212月月1212日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知，明確，明確第二套房貸應(yīng)以借款人家庭為單位，認(rèn)定房貸次數(shù)。第二套房貸應(yīng)以借款人家庭為單位，認(rèn)定房貸次數(shù)。20082008年年關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)關(guān)于進(jìn)一

8、步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知和和關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知等文件等文件的出臺(tái)，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的監(jiān)查。此外，隨著通貨膨脹的加劇和適當(dāng)從緊貨的出臺(tái)，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的監(jiān)查。此外，隨著通貨膨脹的加劇和適當(dāng)從緊貨幣政策的實(shí)施，存款準(zhǔn)備金率和商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率也多次上調(diào)。這些政策將直接或間幣政策的實(shí)施，存款準(zhǔn)備金率和商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率也多次上調(diào)。這些政策將直接或間接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資問(wèn)題，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資問(wèn)題，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，對(duì)項(xiàng)目開

9、發(fā)進(jìn)度、資金使用安排等產(chǎn)生一定的影響。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、資金使用安排等產(chǎn)生一定的影響。 從緊的金融政策有可能帶來(lái)公司銷售收入的下降或項(xiàng)目開發(fā)的滯后，對(duì)公司未來(lái)現(xiàn)從緊的金融政策有可能帶來(lái)公司銷售收入的下降或項(xiàng)目開發(fā)的滯后，對(duì)公司未來(lái)現(xiàn)金流產(chǎn)生滯后效應(yīng)，對(duì)公司的利潤(rùn)會(huì)帶來(lái)不良影響。為防范這種風(fēng)險(xiǎn)，金流產(chǎn)生滯后效應(yīng)，對(duì)公司的利潤(rùn)會(huì)帶來(lái)不良影響。為防范這種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取加大營(yíng)應(yīng)采取加大營(yíng)銷力度、多渠道融資等措施，以化解金融從緊政策帶來(lái)的負(fù)面影響。銷力度、多渠道融資等措施，以化解金融從緊政策帶來(lái)的負(fù)面影響。 二二金融金融( (貨幣貨幣) )政策變化對(duì)投資成本的影響政策變化對(duì)投資成本的影響 6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全

10、面成本構(gòu)成按照用途大致可分成三塊：開發(fā)成本，稅費(fèi)，期間費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成按照用途大致可分成三塊：開發(fā)成本，稅費(fèi)，期間費(fèi)用。1.1.開發(fā)成本開發(fā)成本 1.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，包括地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、耕地占 用稅 、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，大約占成本費(fèi)用總額的25%； 1.2前期工程費(fèi)，指取得土地使用權(quán)后，項(xiàng)目開發(fā)前發(fā)生的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)用，包括項(xiàng)目籌建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察測(cè)繪、可行性研究及“三通一平”等費(fèi)用； 1.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)以外的費(fèi)用，包括市政配套費(fèi)、給水系統(tǒng)費(fèi)、雨污水系統(tǒng)費(fèi)、供電系統(tǒng)費(fèi)、有線電視工程費(fèi)、電話通訊工程

11、費(fèi)、寬帶工程費(fèi)、智能化系統(tǒng)費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)； 1.4配套設(shè)施費(fèi)用，指項(xiàng)目建成后產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商所有，收益也不歸開發(fā)商的公共設(shè)施，包括景觀、門庭，產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商的車庫(kù)、垃圾處理站等費(fèi)用。 上述2-4項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)大約占成本費(fèi)用總額的10%。 1.5建筑安裝工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑、安裝工程費(fèi)用。包括建筑費(fèi)用、安裝費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修費(fèi)、樣板房/售樓處裝修費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)等，大約占成本費(fèi)用總額的45%； 2.2.稅費(fèi)稅費(fèi) 包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費(fèi)，大約占成本費(fèi)用總額的10%3.3.期間費(fèi)用期間費(fèi)用 包括營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)

12、務(wù)費(fèi)用，這三項(xiàng)費(fèi)用大約占成本費(fèi)用總額的10%。 三三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容 71.1.房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法 1.1 1.1成本加成定價(jià)法：在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。成本加成定價(jià)法：在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。 成本中包含了稅金，售價(jià)減成本等于利潤(rùn)。利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算。成本中包含了稅金，售價(jià)減成本等于利潤(rùn)。利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算。 單位產(chǎn)品價(jià)格單位產(chǎn)品價(jià)格= =單位產(chǎn)品成本單位產(chǎn)品成本（1+1+加成率）加成率） 1.2 1.2目標(biāo)收益定價(jià)法：

13、在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。目標(biāo)收益定價(jià)法：在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。 確定目標(biāo)收益率：目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資金確定目標(biāo)收益率：目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同的形式。利潤(rùn)率等多種不同的形式。 確定目標(biāo)利潤(rùn)：目標(biāo)利潤(rùn)確定目標(biāo)利潤(rùn)：目標(biāo)利潤(rùn)= =總投資額總投資額目標(biāo)投資利潤(rùn)目標(biāo)投資利潤(rùn) 目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)= =總成本總成本目標(biāo)成本利潤(rùn)目標(biāo)成本利潤(rùn) 目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)= =銷售收入銷售收入目標(biāo)銷售利潤(rùn)目標(biāo)銷售利潤(rùn) 目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)= =資金平均占用額資金平均占用額目標(biāo)資金利潤(rùn)率

14、目標(biāo)資金利潤(rùn)率 計(jì)算售價(jià)：計(jì)算售價(jià)： 售價(jià)售價(jià)= =（總成本（總成本+ +目標(biāo)利潤(rùn)）目標(biāo)利潤(rùn)）/ /預(yù)計(jì)銷售面積預(yù)計(jì)銷售面積 目標(biāo)收益率適用于市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè)及市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。目標(biāo)收益率適用于市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè)及市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。 1.31.3售價(jià)加成定價(jià)法：以產(chǎn)品最后的售價(jià)為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定比率來(lái)計(jì)算加成率，最后得售價(jià)加成定價(jià)法：以產(chǎn)品最后的售價(jià)為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定比率來(lái)計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價(jià)。出產(chǎn)品的售價(jià)。 單位產(chǎn)品售價(jià)單位產(chǎn)品售價(jià)= =單位產(chǎn)品成本單位產(chǎn)品成本/ /（1-1-加成率）加成率） 四四如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利

15、潤(rùn)率以確定成本如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤(rùn)率以確定成本82.2.利潤(rùn)率及目標(biāo)成本的確定利潤(rùn)率及目標(biāo)成本的確定 1.1 1.1目標(biāo)利潤(rùn)的確定目標(biāo)利潤(rùn)的確定 目標(biāo)利潤(rùn)率法，公式如下目標(biāo)利潤(rùn)率法，公式如下 上年利潤(rùn)基數(shù)法，公式：目標(biāo)利潤(rùn)上年利潤(rùn)上年利潤(rùn)基數(shù)法，公式：目標(biāo)利潤(rùn)上年利潤(rùn)利潤(rùn)增長(zhǎng)率利潤(rùn)增長(zhǎng)率 1.2 1.2目標(biāo)成本的確定目標(biāo)成本的確定四四如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤(rùn)率以確定成本如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤(rùn)率以確定成本9 建立健全信息管建立健全信息管理系統(tǒng)理系統(tǒng)，做好各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集工作。企業(yè)實(shí)行目標(biāo)成本管理，做好各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集工作。企業(yè)實(shí)行目標(biāo)成本管理需要來(lái)自多方面的大量信息，這些信息是實(shí)行目標(biāo)

16、成本管理的基礎(chǔ)。主要包括產(chǎn)品定需要來(lái)自多方面的大量信息，這些信息是實(shí)行目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)。主要包括產(chǎn)品定價(jià)和競(jìng)爭(zhēng)者信息、各種成本數(shù)據(jù)、顧客需求信息以及供應(yīng)商數(shù)據(jù)。這些相關(guān)數(shù)據(jù)有助價(jià)和競(jìng)爭(zhēng)者信息、各種成本數(shù)據(jù)、顧客需求信息以及供應(yīng)商數(shù)據(jù)。這些相關(guān)數(shù)據(jù)有助于目標(biāo)成本管理團(tuán)隊(duì)理解于目標(biāo)成本管理團(tuán)隊(duì)理解顧客需求顧客需求、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品及、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品及產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品成本之間的關(guān)系，是與產(chǎn)品成本之間的關(guān)系，是實(shí)行目標(biāo)成本管理所必須的，關(guān)系到目標(biāo)成本管理的成敗。實(shí)行目標(biāo)成本管理所必須的，關(guān)系到目標(biāo)成本管理的成敗。 五五將客戶需求納入目標(biāo)成本管理將客戶需求納入目標(biāo)成本管理 10 傳統(tǒng)的成本管理的思路為：根據(jù)設(shè)

17、計(jì)院圖紙組織招標(biāo)投標(biāo)，根據(jù)最低價(jià)原則選擇施傳統(tǒng)的成本管理的思路為：根據(jù)設(shè)計(jì)院圖紙組織招標(biāo)投標(biāo)，根據(jù)最低價(jià)原則選擇施工單位，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行結(jié)算。傳統(tǒng)的成本管理方法存在：工單位，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行結(jié)算。傳統(tǒng)的成本管理方法存在：（1 1）被動(dòng)式控制成本）被動(dòng)式控制成本（2 2）采取過(guò)程或事后控制成本方法）采取過(guò)程或事后控制成本方法（3 3）沒(méi)有系統(tǒng)對(duì)成本進(jìn)行控制。）沒(méi)有系統(tǒng)對(duì)成本進(jìn)行控制。 造成的結(jié)果是造成的結(jié)果是“結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算”的現(xiàn)象比較普遍。的現(xiàn)象比較普遍。 新的成本管理理念是采用新的成本管理理念是采用“全過(guò)程成本管理方法，成本控制

18、應(yīng)該貫穿在工程建設(shè)的全過(guò)程成本管理方法，成本控制應(yīng)該貫穿在工程建設(shè)的各階段，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化、招投標(biāo)及工程建設(shè)實(shí)行各環(huán)節(jié)做重點(diǎn)控制，并各階段，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化、招投標(biāo)及工程建設(shè)實(shí)行各環(huán)節(jié)做重點(diǎn)控制，并貫徹貫徹“精細(xì)化精細(xì)化”管理的理念，為項(xiàng)目建設(shè)爭(zhēng)取更大的效益。管理的理念，為項(xiàng)目建設(shè)爭(zhēng)取更大的效益。 六六成本管理需要關(guān)注的全過(guò)程與細(xì)節(jié)成本管理需要關(guān)注的全過(guò)程與細(xì)節(jié) 111.1.重要性：隨著原有土地轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)為招拍掛的商業(yè)運(yùn)作模式，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核重要性：隨著原有土地轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)為招拍掛的商業(yè)運(yùn)作模式，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心要素只剩下二大要素：資金與管理。顯然，管理水平將成為房地產(chǎn)

19、企業(yè)未來(lái)成敗的心要素只剩下二大要素：資金與管理。顯然，管理水平將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)成敗的關(guān)鍵，因此全面推行全過(guò)程供應(yīng)鏈管理體系，將供應(yīng)鏈管理價(jià)值最大化，勢(shì)在必行。關(guān)鍵，因此全面推行全過(guò)程供應(yīng)鏈管理體系，將供應(yīng)鏈管理價(jià)值最大化，勢(shì)在必行。2.2.基本供應(yīng)鏈：設(shè)計(jì)商基本供應(yīng)鏈：設(shè)計(jì)商- -施工總承包商施工總承包商- -材料、設(shè)備供應(yīng)商材料、設(shè)備供應(yīng)商- -物業(yè)管理商，這是房地產(chǎn)企物業(yè)管理商，這是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的供應(yīng)鏈，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理的最重要內(nèi)容。業(yè)最基本的供應(yīng)鏈，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理的最重要內(nèi)容。3.3.樹立正確的供方關(guān)系觀：房地產(chǎn)企業(yè)要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)技能、同時(shí)具備比供應(yīng)商更高樹立正確的供方關(guān)系

20、觀：房地產(chǎn)企業(yè)要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)技能、同時(shí)具備比供應(yīng)商更高的智慧、更廣的知識(shí)、更強(qiáng)的應(yīng)變能力與決策藝術(shù)，才能更好的協(xié)調(diào)、督促、檢查、的智慧、更廣的知識(shí)、更強(qiáng)的應(yīng)變能力與決策藝術(shù)，才能更好的協(xié)調(diào)、督促、檢查、評(píng)價(jià)供應(yīng)商的服務(wù)。同時(shí)要加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，不能滋生評(píng)價(jià)供應(yīng)商的服務(wù)。同時(shí)要加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，不能滋生“高高在上高高在上”等不良心態(tài)，等不良心態(tài)，防止腐敗的發(fā)生。防止腐敗的發(fā)生。4.4.供應(yīng)鏈的有效管理：供應(yīng)鏈的有效管理： 4.1 4.1構(gòu)建組織、塑造流程：實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部組織與供應(yīng)鏈上每個(gè)供方的無(wú)縫對(duì)接。構(gòu)建組織、塑造流程：實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部組織與供應(yīng)鏈上每個(gè)供方的無(wú)縫對(duì)接。 4.24.2樹立企業(yè)核心

21、理念：讓每個(gè)員工知道自己的工作目的與存在價(jià)值，提供員工對(duì)供樹立企業(yè)核心理念：讓每個(gè)員工知道自己的工作目的與存在價(jià)值，提供員工對(duì)供應(yīng)鏈管理的效率和質(zhì)量。應(yīng)鏈管理的效率和質(zhì)量。5.5.設(shè)計(jì)與施工：是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作流程中承前啟后的最重要兩個(gè)環(huán)節(jié)，為其制定核心設(shè)計(jì)與施工：是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作流程中承前啟后的最重要兩個(gè)環(huán)節(jié)，為其制定核心理念在供應(yīng)鏈管理中尤為重要。理念在供應(yīng)鏈管理中尤為重要。七七房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理 12 由于成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，為此成本管理也不僅僅是成本管理部門的責(zé)任，而由于成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，為此成本管理也不僅僅是成本管理部門的責(zé)任，而是全部部門的責(zé)任，尤其是

22、營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部、工程部、材料采購(gòu)部的責(zé)任，比較合理是全部部門的責(zé)任，尤其是營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部、工程部、材料采購(gòu)部的責(zé)任，比較合理的成本管理控制組織分工為：項(xiàng)目定位的成本管理控制組織分工為：項(xiàng)目定位營(yíng)銷部門；設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化營(yíng)銷部門；設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化設(shè)計(jì)部門；設(shè)計(jì)部門；招標(biāo)合同簽訂招標(biāo)合同簽訂工程部和成本管理部；現(xiàn)場(chǎng)簽證把控工程部和成本管理部；現(xiàn)場(chǎng)簽證把控工程部；竣工結(jié)算工程部；竣工結(jié)算成本管理成本管理部；銷售成本優(yōu)化部；銷售成本優(yōu)化銷售部；管理費(fèi)用銷售部；管理費(fèi)用各職能部門。各職能部門。 八八成本管理需要跨職能合作成本管理需要跨職能合作 13總目錄總目錄 第一部分第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

23、新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算

24、 14拿地環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)拿地環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 一一二二 第二部分第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 三三五五施工環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)施工環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 六六管理費(fèi)用控制重點(diǎn)管理費(fèi)用控制重點(diǎn) 營(yíng)銷環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)營(yíng)銷環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 四四財(cái)務(wù)控制重點(diǎn)財(cái)務(wù)控制重點(diǎn) 15 征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)

25、筑物以及地下管線等，毗鄰無(wú)異議。同時(shí)要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無(wú)異議。同時(shí)要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。列法規(guī)、政策的熟練把握。 一一拿地環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)拿地環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 16 項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)的控制重點(diǎn)是勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)的控制重點(diǎn)是勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。（1 1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低；勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，兩部分。對(duì)前一部分通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降

26、低；勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng), ,不不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。（2 2）三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，）三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)

27、控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒(méi)有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。也沒(méi)有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。（3 3）施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切）施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。 二二項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 17 施工過(guò)程中的成本控制是成本人員投入時(shí)間及精力最多的階段，也是成本控制過(guò)施工過(guò)程中的成本控制是成本人員投入時(shí)間及精力最多的階段，也是成本控制過(guò)程中最重要最繁瑣的階段。其控制重點(diǎn)是：程中最重要最繁瑣的

28、階段。其控制重點(diǎn)是：（1 1）參與主體工程招標(biāo)、分包工程招標(biāo)、甲供材料招標(biāo)，提出合理化建議，保證工程）參與主體工程招標(biāo)、分包工程招標(biāo)、甲供材料招標(biāo)，提出合理化建議，保證工程在投標(biāo)預(yù)算限價(jià)內(nèi)招標(biāo)。在投標(biāo)預(yù)算限價(jià)內(nèi)招標(biāo)。（2 2）通過(guò)加強(qiáng)過(guò)程成本控制，對(duì)施工過(guò)程中的工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)結(jié)算管理、成本核算）通過(guò)加強(qiáng)過(guò)程成本控制，對(duì)施工過(guò)程中的工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)結(jié)算管理、成本核算預(yù)警，達(dá)到過(guò)程結(jié)算及時(shí)、有效反映項(xiàng)目成本。預(yù)警，達(dá)到過(guò)程結(jié)算及時(shí)、有效反映項(xiàng)目成本。 三三施工環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)施工環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 18 首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，

29、算清開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。 一、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合

30、一、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。 二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。 1 1、對(duì)貸款額度的控制，通過(guò)編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在、對(duì)貸款額度的控制，通過(guò)編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)

31、費(fèi)用。務(wù)費(fèi)用。 2 2、對(duì)資金占用期限的控制，主要通過(guò)縮短工期，同時(shí)加快銷售、加速資金的回收、對(duì)資金占用期限的控制，主要通過(guò)縮短工期，同時(shí)加快銷售、加速資金的回收來(lái)實(shí)現(xiàn)。來(lái)實(shí)現(xiàn)。四四財(cái)務(wù)控制重點(diǎn)財(cái)務(wù)控制重點(diǎn) 19 營(yíng)銷環(huán)節(jié)的控制重點(diǎn)應(yīng)該從四個(gè)方面去體現(xiàn)：營(yíng)銷環(huán)節(jié)的控制重點(diǎn)應(yīng)該從四個(gè)方面去體現(xiàn)：（1 1）銷售流程的優(yōu)化；）銷售流程的優(yōu)化；（2 2）銷售部組織框架的構(gòu)建；）銷售部組織框架的構(gòu)建；（3 3）銷售道具及物料的使用；）銷售道具及物料的使用；（4 4）項(xiàng)目推廣費(fèi)用的有效使用。）項(xiàng)目推廣費(fèi)用的有效使用。 五五營(yíng)銷環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)營(yíng)銷環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 20 根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制

32、體系上，將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。 一、定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤一、定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。

33、但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過(guò)于精簡(jiǎn)，而且有必要增加、充實(shí)定員。其成本效益高的崗位，不但不能過(guò)于精簡(jiǎn)，而且有必要增加、充實(shí)定員。 二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確出來(lái)，并二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確出來(lái)，并按照項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)?。按照?xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)偂?三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話對(duì)開發(fā)過(guò)程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公等均有專業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話

34、對(duì)開發(fā)過(guò)程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。 四、推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。四、推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。 六六管理費(fèi)用控制重點(diǎn)管理費(fèi)用控制重點(diǎn) 21總目錄總目錄 第一部分第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

35、工程造價(jià)控制解析 第五部分第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 22如何理解投資決策是控制工程造價(jià)的前提如何理解投資決策是控制工程造價(jià)的前提 一一二二 第三部分第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 分析影響投資決策階段工程造價(jià)的決定因素分析影響投資決策階段工程造價(jià)的決

36、定因素 三三五五投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容 投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 四四如何做好投資決策的可行性研究如何做好投資決策的可行性研究 23 在建筑工程項(xiàng)目管理過(guò)程中，投資決策階段控制工程造價(jià)具有十分重要的意義。投在建筑工程項(xiàng)目管理過(guò)程中，投資決策階段控制工程造價(jià)具有十分重要的意義。投資決策階段控制工程造價(jià)，是正確確定建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目投資者資決策階段控制工程造價(jià)，是正確確定建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目投資者正確控制投資目標(biāo)值具有重大意義。不論何種項(xiàng)目，其前期工作的核心是編制符合實(shí)正確控制投資目標(biāo)值具有重大

37、意義。不論何種項(xiàng)目，其前期工作的核心是編制符合實(shí)際的投資估算值，正確確定投資估算值，對(duì)于以后控制初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，際的投資估算值，正確確定投資估算值，對(duì)于以后控制初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。并且，相對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的其他后續(xù)工作實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。并且，相對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的其他后續(xù)工作來(lái)說(shuō)，投資決策階段控制造價(jià)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果好壞的影響最大。因此，在此階來(lái)說(shuō)，投資決策階段控制造價(jià)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果好壞的影響最大。因此，在此階段控制工程造價(jià)，對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，節(jié)約投資的可能性最大。在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程段控制工程造價(jià)，對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)

38、，節(jié)約投資的可能性最大。在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，節(jié)約投資的可能性是隨著建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展而不斷減少。一般來(lái)說(shuō)，決策階段控當(dāng)中，節(jié)約投資的可能性是隨著建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展而不斷減少。一般來(lái)說(shuō)，決策階段控制造價(jià)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響高達(dá)制造價(jià)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響高達(dá)95%100%95%100%。以上說(shuō)明建筑工程項(xiàng)目投資決策階段的造。以上說(shuō)明建筑工程項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)控制是控制整個(gè)工程造價(jià)的前提。價(jià)控制是控制整個(gè)工程造價(jià)的前提。 一一如何理解投資決策是控制工程造價(jià)的前提如何理解投資決策是控制工程造價(jià)的前提 24 建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段影響工程造價(jià)的決定因素主要有：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目建建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段影響工程造價(jià)

39、的決定因素主要有：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)三個(gè)方面。設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)三個(gè)方面。（1 1）建設(shè)項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模指生產(chǎn)要素與產(chǎn)品在一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體中的集中程度。通俗的講）建設(shè)項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模指生產(chǎn)要素與產(chǎn)品在一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體中的集中程度。通俗的講也是解決也是解決“生產(chǎn)多少生產(chǎn)多少”的問(wèn)題，往往以該建設(shè)項(xiàng)目的年生產(chǎn)（完成）能力來(lái)表示。生的問(wèn)題，往往以該建設(shè)項(xiàng)目的年生產(chǎn)（完成）能力來(lái)表示。生產(chǎn)規(guī)模的大小，必將影響建設(shè)項(xiàng)目在生產(chǎn)工藝、設(shè)備選型、建設(shè)資源的方面的決策，產(chǎn)規(guī)模的大小，必將影響建設(shè)項(xiàng)目在生產(chǎn)工藝、設(shè)備選型、建設(shè)資源的方面的決策，進(jìn)而影響投資規(guī)模的大小。合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，不僅要考慮

40、項(xiàng)目?jī)?nèi)部各因素之進(jìn)而影響投資規(guī)模的大小。合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，不僅要考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)部各因素之間的數(shù)量匹配、能力協(xié)調(diào)，還要使所有生產(chǎn)力因素共同形成的經(jīng)濟(jì)實(shí)體在規(guī)模上大小間的數(shù)量匹配、能力協(xié)調(diào)，還要使所有生產(chǎn)力因素共同形成的經(jīng)濟(jì)實(shí)體在規(guī)模上大小適應(yīng)，以合理確定和有效控制工程造價(jià)。適應(yīng)，以合理確定和有效控制工程造價(jià)。（2 2）項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是指包括項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、占地面積、工藝裝備、建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套工）項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是指包括項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、占地面積、工藝裝備、建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套工程等方面的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是編制、評(píng)估、審批項(xiàng)目可行性研究和初步設(shè)計(jì)的程等方面的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是編制、評(píng)估、審批項(xiàng)目可行性研究和

41、初步設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，是衡量工程造價(jià)是否合理及監(jiān)督檢查項(xiàng)目建設(shè)的客觀尺度。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是否重要依據(jù)，是衡量工程造價(jià)是否合理及監(jiān)督檢查項(xiàng)目建設(shè)的客觀尺度。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是否起到控制工程造價(jià)、指導(dǎo)建設(shè)的作用，關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)水平定的是否合格。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水起到控制工程造價(jià)、指導(dǎo)建設(shè)的作用，關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)水平定的是否合格。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功平應(yīng)從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功能，合理確定。能，合理確定。（3 3）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇對(duì)于該項(xiàng)目的建設(shè)工程造價(jià)和建成后的生產(chǎn)成本，以及國(guó)民）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇對(duì)于該項(xiàng)目的建設(shè)工

42、程造價(jià)和建成后的生產(chǎn)成本，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)均有直接的影響。經(jīng)濟(jì)均有直接的影響。二二分析影響投資決策階段工程造價(jià)的決定因素分析影響投資決策階段工程造價(jià)的決定因素 25（1 1）分析確定影響建設(shè)項(xiàng)目投資決策的主要因素。）分析確定影響建設(shè)項(xiàng)目投資決策的主要因素。確定建設(shè)項(xiàng)目的資金來(lái)源確定建設(shè)項(xiàng)目的資金來(lái)源，合理地合理地確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)、科學(xué)的選定項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這些都直接地關(guān)系到確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)、科學(xué)的選定項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這些都直接地關(guān)系到項(xiàng)目的工程造價(jià)和全壽命成本。項(xiàng)目的工程造價(jià)和全壽命成本。 （2 2）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的投資估算：是一個(gè)項(xiàng)目決策階段的主要造價(jià)文件，它是項(xiàng)目）建

43、設(shè)項(xiàng)目決策階段的投資估算：是一個(gè)項(xiàng)目決策階段的主要造價(jià)文件，它是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書的組成部分，投資估算對(duì)于項(xiàng)目的決策及投資的成敗十可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書的組成部分，投資估算對(duì)于項(xiàng)目的決策及投資的成敗十分重要。分重要。（3 3）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的經(jīng)濟(jì)分析：指以建設(shè)工程和技術(shù)方案為對(duì)象的經(jīng)濟(jì)方面的研）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的經(jīng)濟(jì)分析：指以建設(shè)工程和技術(shù)方案為對(duì)象的經(jīng)濟(jì)方面的研究。它是可行研究的核心內(nèi)容，是建設(shè)項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。究。它是可行研究的核心內(nèi)容，是建設(shè)項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。（4 4）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)。）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)。（5 5）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。要

44、及時(shí)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)分析，提出建設(shè)投資）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。要及時(shí)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)分析，提出建設(shè)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，提高建設(shè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。決策階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，提高建設(shè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 三三投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容 26 首先要做好投資決策階段的基礎(chǔ)資料收集工作。做好工程的投資預(yù)測(cè)，需要很多的首先要做好投資決策階段的基礎(chǔ)資料收集工作。做好工程的投資預(yù)測(cè)，需要很多的資料，如工程所在地的水電狀況、地質(zhì)情況、主要材料設(shè)備的價(jià)格資料、大宗材料的資料，如工程所在地的水電狀況、地質(zhì)情況、主要材料設(shè)備的價(jià)格資料、大宗材料的采購(gòu)地以及現(xiàn)有

45、已建類似工程資料，對(duì)于做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的項(xiàng)目還要收集更多資料。造價(jià)采購(gòu)地以及現(xiàn)有已建類似工程資料，對(duì)于做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的項(xiàng)目還要收集更多資料。造價(jià)人員要對(duì)資料的準(zhǔn)確性、可靠性認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確。人員要對(duì)資料的準(zhǔn)確性、可靠性認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確。 其次要編制可行性研究報(bào)告。工程項(xiàng)目的可行性研究階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決其次要編制可行性研究報(bào)告。工程項(xiàng)目的可行性研究階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階段。可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對(duì)

46、項(xiàng)目的規(guī)模建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃段。可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面應(yīng)實(shí)事求是地科學(xué)分析。、技術(shù)進(jìn)步等方面應(yīng)實(shí)事求是地科學(xué)分析。四四如何做好投資決策的可行性研究如何做好投資決策的可行性研究 27 投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)都是投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容，都在投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)都是投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容，都在可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告中起著十分重要的作用。中起著十分重要的作用。 第一，投資估算是制定融資方案、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，也是進(jìn)一步編制初步設(shè)計(jì)第一，投資估算是制定融資方案、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，也是進(jìn)一

47、步編制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；概算的依據(jù)； 第二，第二，“投資估算投資估算”和和“財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)”是銀行貸款的依據(jù)，是國(guó)家編制建設(shè)投資計(jì)劃是銀行貸款的依據(jù)，是國(guó)家編制建設(shè)投資計(jì)劃的重要依據(jù)；的重要依據(jù)； 第三，第三，“投資估算投資估算”與與“財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)”是投資決策和方案比選的重要依據(jù)。是投資決策和方案比選的重要依據(jù)。五五投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 28總目錄總目錄 第一部分第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策

48、階段工程造價(jià)控制 第四部分第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 29正確理解設(shè)計(jì)階段的成本控制正確理解設(shè)計(jì)階段的成本控制 一一設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 二二 第四部分第四部分 房地產(chǎn)

49、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 設(shè)計(jì)階段成本控制的核心設(shè)計(jì)階段成本控制的核心 三三五五房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)程序房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)程序 六六設(shè)計(jì)方案優(yōu)化過(guò)程與重點(diǎn)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化過(guò)程與重點(diǎn) 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的措施和方法設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的措施和方法 四四七七限額設(shè)計(jì)的實(shí)施限額設(shè)計(jì)的實(shí)施 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素與造價(jià)管理的主要內(nèi)容設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 八八30 設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占

50、建安成本的全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%10%。但在工程。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮

51、得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。一一正確理解設(shè)計(jì)階段的成本控制正確理解設(shè)計(jì)階段的成本控制 31 設(shè)計(jì)階段成本控制的核心包括：設(shè)計(jì)管理和技術(shù)管理兩大因素。設(shè)計(jì)階段成本控制的核心包括：設(shè)計(jì)管理和技術(shù)管理兩大因素。（1 1）設(shè)計(jì)管理。要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)，包括：設(shè)計(jì)單位的選擇與合同管理）設(shè)計(jì)管理。要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)，包括：設(shè)計(jì)單位的選擇與合同管理，做好與設(shè)計(jì)人員的溝通，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施，開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng)。要建立管，做好與設(shè)計(jì)人員的溝通，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施，開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng)。要建立管理程序與制度，包括：完善甲方設(shè)

52、計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過(guò)程優(yōu)化，建立專家會(huì)議評(píng)審理程序與制度，包括：完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過(guò)程優(yōu)化，建立專家會(huì)議評(píng)審制度，內(nèi)部審核制度化等。制度，內(nèi)部審核制度化等。（2 2）技術(shù)管理。建筑方案的選擇設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)）技術(shù)管理。建筑方案的選擇設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 二二設(shè)計(jì)階段成本控制的核心設(shè)計(jì)階段成本控制的核心 32（1 1）方案設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)說(shuō)明書；總平面圖以及建筑設(shè)計(jì)圖紙；設(shè)）方案設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)說(shuō)明書；總平面圖以及建

53、筑設(shè)計(jì)圖紙；設(shè)計(jì)委托或設(shè)計(jì)合同中規(guī)定的透視圖、鳥瞰圖、模型等；計(jì)委托或設(shè)計(jì)合同中規(guī)定的透視圖、鳥瞰圖、模型等；（2 2）初步設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)的內(nèi)容與工業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)大致相同，包括各專業(yè)設(shè)計(jì)文件、專）初步設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)的內(nèi)容與工業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)大致相同，包括各專業(yè)設(shè)計(jì)文件、專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙和工程概算，同時(shí)，初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)包括主要設(shè)備或材料表。業(yè)設(shè)計(jì)圖紙和工程概算，同時(shí)，初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)包括主要設(shè)備或材料表。（3 3）施工圖設(shè)計(jì)。該階段應(yīng)形成所有專業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙（含圖紙目錄、說(shuō)明和必要的設(shè)）施工圖設(shè)計(jì)。該階段應(yīng)形成所有專業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙（含圖紙目錄、說(shuō)明和必要的設(shè)備、材料表），并按照要求編制工程預(yù)算書。對(duì)于方案設(shè)計(jì)后直接

54、進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)的備、材料表），并按照要求編制工程預(yù)算書。對(duì)于方案設(shè)計(jì)后直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，施工圖設(shè)計(jì)文件還應(yīng)包括工程概算書。施工圖設(shè)計(jì)文件，應(yīng)滿足設(shè)備材料采購(gòu)項(xiàng)目，施工圖設(shè)計(jì)文件還應(yīng)包括工程概算書。施工圖設(shè)計(jì)文件，應(yīng)滿足設(shè)備材料采購(gòu)，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備制作和施工的需要。，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備制作和施工的需要。 三三房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)程序房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)程序 331.1.設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素：計(jì)價(jià)與控制。設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素：計(jì)價(jià)與控制。（1）可以使造價(jià)構(gòu)成更合理，提高資金利用效率。（2）可以提高投資控制效率（3）可以使控制工作更主動(dòng)。（4）便于技術(shù)及經(jīng)濟(jì)結(jié)合。（5）在設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)

55、效果最顯著。2.2.設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容有：設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容有： （1）方案設(shè)計(jì)階段。方案設(shè)計(jì)階段一般是根據(jù)方案圖紙和說(shuō)明書，作出詳盡的工程造價(jià)估算書。不超過(guò)投資估算，則為正常。 （2）初步設(shè)計(jì)階段。根據(jù)初步設(shè)計(jì)方案圖紙和說(shuō)明書及概算定額編制初步設(shè)計(jì)總概算。 （3）技術(shù)設(shè)計(jì)階段。根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙和說(shuō)明書及概算定額編制初步設(shè)計(jì)修正總概算。 （4）施工圖設(shè)計(jì)階段。根據(jù)施工圖紙和說(shuō)明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算。 （5）設(shè)計(jì)交底和配合施工。設(shè)計(jì)單位應(yīng)負(fù)責(zé)交代設(shè)計(jì)意圖，進(jìn)行技術(shù)交底，解釋設(shè)計(jì)文件，及時(shí)解決施工中設(shè)計(jì)文件出現(xiàn)的問(wèn)題，參加試運(yùn)轉(zhuǎn)和竣工驗(yàn)收、投產(chǎn)及進(jìn)行全面的工程設(shè)計(jì)總

56、結(jié)。 四四設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素與造價(jià)管理的主要內(nèi)容設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 34（1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位（2）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（3）改變?cè)O(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度 （4）推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度 （5）推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) （6）提高設(shè)計(jì)質(zhì)量： （7）加強(qiáng)施工圖的審核工作。 業(yè)主要真正把控制造價(jià)的關(guān)鍵階段確立在設(shè)計(jì)階段時(shí)，才能收到投資省、進(jìn)度快業(yè)主要真正把控制造價(jià)的關(guān)鍵階段確立在設(shè)計(jì)階段時(shí)，才能收到投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的效果。通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合、質(zhì)量好的效果。通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)

57、與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上理兩者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價(jià)的觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中，把工程造價(jià)的技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價(jià)的觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中，把工程造價(jià)控制工作推向另一個(gè)里程碑。控制工作推向另一個(gè)里程碑。五五設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的措施和方法設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的措施和方法 35（1）通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。建設(shè)單位發(fā)布公告，吸引設(shè)計(jì)單位參加設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，以獲得眾多的設(shè)計(jì)方案；然后組織7-11人的專家評(píng)定小組，其中技術(shù)專

58、家人數(shù)應(yīng)該占2/3以上；最后專家評(píng)定小組采用科學(xué)的方法綜合評(píng)定各設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣，從中選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，或?qū)⒏鞣桨傅目扇≈幹匦陆M合，提出最佳方案。（2）運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。首先進(jìn)行功能分析；然后進(jìn)行功能評(píng)價(jià)，并根據(jù)功能分析的結(jié)果提出各種實(shí)現(xiàn)功能的方案；最后進(jìn)行方案評(píng)價(jià)。（3）標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)又稱定型設(shè)計(jì)、通用設(shè)計(jì)。各類工程建設(shè)的構(gòu)件、配件、零部件、通用的建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施等，只要有條件的，都應(yīng)該實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。（4）限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算哦進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，按照初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)限額進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合，做到技

59、術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。 六六設(shè)計(jì)方案優(yōu)化過(guò)程與重點(diǎn)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化過(guò)程與重點(diǎn) 36 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資額不被突破。 實(shí)施限額設(shè)計(jì)，第一步要將這個(gè)限額按專業(yè)（單位工程）進(jìn)行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，則應(yīng)按各單位工程的分部工程再進(jìn)行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到滿意的答案，則說(shuō)明該限額可行，同時(shí)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中要嚴(yán)格按照限額控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；若以上的分解分析（不論哪一步）沒(méi)有得到滿意的

60、答案，則都說(shuō)明該限額不可行，必須修改或調(diào)整限額，再按上面的步驟重新進(jìn)行分析分解，直到得到滿意的答案為止，該限額才成立。 限額設(shè)計(jì)的技術(shù)關(guān)鍵是要確定好限額，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。 七七限額設(shè)計(jì)的實(shí)施限額設(shè)計(jì)的實(shí)施 371.設(shè)計(jì)概算的編制與審查1.1設(shè)計(jì)概算的編制：設(shè)計(jì)概算可分單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算三級(jí)。單位工程概算是確定各單位工程建設(shè)費(fèi)用的文件，是編制單項(xiàng)工程綜合概算的依據(jù)，是單項(xiàng)工程綜合概算的組成部分。單位工程概算按其工程性質(zhì)分為建筑工程概算和設(shè)備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算包括土建工程概算，給排水、采暖工程概算，通風(fēng)、空調(diào)工程概算，電氣、照明工程概算，弱電工程概