物業(yè)管理法規(guī)運用技能試卷

1、物業(yè)管理法規(guī)運用技能試卷一、是非推斷題(對的打"",錯的打"×",共30分,每小題2分) (×)l、行政處分是對公民和法人違反行政管理法律法規(guī)的行為所實施的制裁措施。 ()2、行政訴訟在審理中不能調(diào)解。 ()3、分期開發(fā)尚未完成的住宅區(qū),只能成立臨時業(yè)主委員會。 ()4、法律關(guān)系的實質(zhì)就是主體的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 (×)5、違約責(zé)任一般為過錯責(zé)任。 (×)6、行政法規(guī)是由國務(wù)院所屬各部、委依據(jù)法律法規(guī)所頒布的規(guī)范性文件。 (×)7、公正責(zé)任同樣適用于精神損害賠償場合。 ()8、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等

2、級根據(jù)最低等級核定,并設(shè)一年的暫定期。 ()9、在復(fù)有法律關(guān)系中存在主體法律地位不公平。 (×)10、物業(yè)管理委托屬于詳細(xì)委托。 (×)l1、行政調(diào)解不具有法律效力。 ()12、法律規(guī)范的中心規(guī)范是行為規(guī)范。 (×)13、在我國,仲裁是兩審終審制。 (×)14、合同成立時合同生效。 ()15、合同附件與合同正文具有同等法律效力。 二、簡答題(20分,每題10分) 1、物業(yè)管理合同一般包括哪些主要條款?(10分) 答案要點: 合同一般主要包括八項條款 當(dāng)事人的名稱或者姓名和住宅 標(biāo)的 數(shù)量 質(zhì)量 價款或者報酬 履行期限 地點和方式 違約責(zé)任及解決爭議的方法

3、第二條和第八條各2分,其余每條各1分 2、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)有哪些? 答案要點: 建設(shè)部第33號令城市新建住宅小區(qū)管理方法指出,物業(yè)管理公司的權(quán)利是: 1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法規(guī),結(jié)合實際狀況,制定小區(qū)管理方法; 2)依照物業(yè)管理合同和管理方法對住宅小區(qū)實施管理; 3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用; 4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為; 5)有權(quán)要求管委會協(xié)助管理; 6)有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)擔(dān)當(dāng)專項管理業(yè)務(wù); 7)可以實行多種經(jīng)營,以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是: (1)履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù),首先是履行合同,對

4、合同規(guī)定的事項要全面履行。 1)管理服務(wù)合同一經(jīng)簽訂,受國家法律保護,合同義務(wù)受國家法律監(jiān)督。假如物業(yè)管理企業(yè)不全面履行合同,要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。 2)不得擅自變更和解除管理服務(wù)合同,雙方必需信守合同。假如發(fā)生新的狀況,要經(jīng)雙方協(xié)議重新達成新的合同。任何一方當(dāng)事人都不得擅自變更或解除合同,也不允許單方拒絕履行或者變更已經(jīng)訂立的管理服務(wù)合同。 3)依法解決管理服務(wù)合同中的糾紛。一種是通過協(xié)議解決糾紛,一種是通過有關(guān)主管部門的調(diào)解解決,也可以向人民法院起訴。 (2)接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督 (3)重大的管理措施應(yīng)當(dāng)交管委會審議,并經(jīng)管委會認(rèn)可 (4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部

5、門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo) 權(quán)利與義務(wù)答出主要要點即可,每條1分 三、案例分析(50分) (一)某小區(qū)四樓業(yè)主見某向管理公司投訴五樓業(yè)主李某,稱李改造住房時將客廳一角加建了一廁所,由此對其生活帶來了不良影響(張家在客廳時常聞李家沖廁水聲),要求物業(yè)管理公司進行處理。 問:物業(yè)公司應(yīng)如何解釋或者處理?理由是什么?(15分) 答案要點: 物業(yè)管理公司應(yīng)告知住戶,此類事件可在物業(yè)管理公司協(xié)作下先協(xié)商解決,如協(xié)商不成住戶可向法院提起訴訟。(假設(shè)物業(yè)管理公司并未超越權(quán)限審批樓上住戶的裝修方案)。3分 其理由為: (1)在物業(yè)管理委托合同無特殊規(guī)定的狀況下,物業(yè)管理公司的權(quán)限范圍不包括對住戶裝修

6、方案的審批,只應(yīng)對報修的業(yè)主盡告知義務(wù),要求其根據(jù)住宅使用說明書進行使用。4分 (2)業(yè)主裝修屬于對自己全部財產(chǎn)的處分,在不影響其他使用人的狀況下是合法的。但是本案中樓上業(yè)主轉(zhuǎn)變樓宇使用結(jié)構(gòu),給樓下業(yè)主造成損害。4分 (3)依據(jù)民法通則,樓上樓下屬于相鄰關(guān)系,樓下業(yè)主是否起訴則以造成損害的嚴(yán)懲程度而定。4分 (二)某小區(qū)業(yè)主黃某一家人"五一"旅游后回到家,發(fā)覺家里積滿污水,經(jīng)查是與樓上相連處的下水道(管)漫出。事后,小區(qū)物業(yè)管理公司稱:下水管道是暢通的,因此不負(fù)管理責(zé)任。開發(fā)商則稱:此樓己通過綜合驗收,是合格的,包以也無責(zé)任。黃某于是投訴到消費者協(xié)會。 問:你如何看待此次事

7、件?(10分) 答案要點: (1)下水道漏水,物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助業(yè)主查明原因及狀況:4分 (2)如在保修期內(nèi),由開發(fā)商負(fù)責(zé)修理,如確屬先天質(zhì)量缺陷,亦同。3分 (3)此外其他情形,則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修理。3分 (三)2000年10月,某房地產(chǎn)公司在擬建花園住宅小區(qū)的報批文件和圖紙說明,住宅樓為17層,第一層為本樓地下停車場。辦完審批手續(xù)后,該小區(qū)于2000年11月破土動工,并做售樓廣告,稱房地產(chǎn)公司將為本樓住戶供應(yīng)地下停車場的停車位。20XX年年底該樓預(yù)售完畢,張某等52戶均在售房合同中商定:由房地產(chǎn)公司供應(yīng)地下停車場的停車位。交付使用后,張某等戶在地下停車場停車時得知停車場已轉(zhuǎn)讓給小區(qū)的物

8、業(yè)管理公司,小區(qū)住戶使用需交納5元/天的停車費。張某認(rèn)為購買了樓房就自然取得了地下停車場的部分全部權(quán),他不應(yīng)付費。為此,張某等數(shù)十名住戶與房地產(chǎn)公司交涉,但房地產(chǎn)公司則稱合同商定的供應(yīng)停車位是有償供應(yīng),未說明是無償供應(yīng)。鑒于協(xié)商不成,張某等訴至法院,要求判決房地產(chǎn)公司對地下停車場無處分權(quán),轉(zhuǎn)讓行為本身不合法,合同無效。 請你運用所學(xué)的物業(yè)管理法規(guī)相關(guān)學(xué)問對本案進行分析處理。15分 答案要點: (1)停車場在建筑物內(nèi)形成了一定空間,四周的范圍明確是具有獨立的出入口,已經(jīng)構(gòu)成了與住房相區(qū)分的特定物,在構(gòu)造上和利用上具有獨立性,因此停車場全部權(quán)仍歸房地產(chǎn)公司全部。3分 (2)本案中不能認(rèn)為因張某等購

9、買了樓房就自然取得了地下停車場的部分全部權(quán),即區(qū)分全部建筑物的共用部分。而對于合同上的商定:房地產(chǎn)公司供應(yīng)地下停車場的停車位,不能認(rèn)為房地產(chǎn)公司對地下停車場全部權(quán)的放棄。因此,房地產(chǎn)公司對地下停車場仍有 處分權(quán),換言之,物業(yè)管理公司對停車場的取得合法有效。4分 (3)對于張某等業(yè)主信任利益的損失,如房地產(chǎn)公司售房廣告的內(nèi)容,由于合同已生效履行,故本案中不存在締約過失責(zé)任的擔(dān)當(dāng)問題。因為締約過失責(zé)任是指在合同成立前的締約過程中,因締約人一方致合同不成立或無效所具有的過失而擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。4分 (4)但本案例中,房地產(chǎn)公司稱房地產(chǎn)公司將為本樓住戶供應(yīng)地下停車場的停車位。沒有盡詳盡告知的義務(wù),即沒有告知

10、消費者房地產(chǎn)公司供應(yīng)的停車位是屬于所售樓房的一部分,還僅是公司為購房消費者能夠供應(yīng)的一種有償服務(wù)。它沒有告知消費者停車場的全部權(quán)或使用權(quán)的劃分,且有一種誤導(dǎo)的嫌疑,對消費者造成信任利益的損失,應(yīng)當(dāng)負(fù)一定的責(zé)任。但由于我國現(xiàn)行法律沒有規(guī)定,業(yè)主們很難得到這方面的損失賠償。4分 (四)某物業(yè)管理公司不與小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商,擅自將所管轄住宅小區(qū)的全部樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位300余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營。該住宅小區(qū)業(yè)主委員會認(rèn)為,在購房時,已將該公共部分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中,對此公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權(quán)行為,經(jīng)交涉無果,遂一紙訴狀將物業(yè)管理公司告上法庭。被告辯稱:物業(yè)管理公司作為住宅小

11、區(qū)的管理者,有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人設(shè)攤經(jīng)營。 請你運用所學(xué)的物業(yè)管理法規(guī)相關(guān)學(xué)問對本案進行分析處理。10分 答案要點: (1)我國物業(yè)管理條例第五十條規(guī)定:"物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得轉(zhuǎn)變用途。""物業(yè)管理企業(yè)確需轉(zhuǎn)變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會爭論打算同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。" 我國民法通則第78條規(guī)定:"財產(chǎn)可以由兩個以上的公民法人共有。"物業(yè)的共有是指兩個或兩個以上的權(quán)利主體對同一項物業(yè)共同享有的全部權(quán)。共有權(quán)利主體稱為共有人,客體稱為共有物業(yè),各共有人之間因物業(yè)共有而形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系稱為共有關(guān)系。物業(yè)的共有可分為按份共有和共同共有。除夫妻共同共有和家庭共同共有的物業(yè),大都屬于按份共有。在住宅小區(qū)的大廈中,大門、樓梯、電梯、大廳等都屬于業(yè)主共有財產(chǎn)。 民法通則第106條規(guī)定:"公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn),侵害他人財產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)民事責(zé)任。"5