是不定期租賃而不是定期租賃——與姜成慧討論_經(jīng)濟法論文

1、是不定期租賃而不是定期租賃與姜成慧討論_經(jīng)濟法論文    是不定期租賃而不是定期租賃與姜成慧討論左志平原文如下案情簡介：A公司是集體性質(zhì)的公司，在位與H市環(huán)城西路12號新建了一幢綜合樓。2001年4月份，A公司就綜合樓的招租事宜成立了招租領(lǐng)導(dǎo)組，A公司的經(jīng)理、副經(jīng)理等四人，供銷社、產(chǎn)權(quán)交易所派人參加為租賃領(lǐng)導(dǎo)組成員。2004年4月29日A公司與B公司就綜合樓及其附屬設(shè)施租賃事宜進行協(xié)商，約定年租金為42.8萬元，租期為8年，雙方在產(chǎn)權(quán)交易所草擬了一份租賃協(xié)議，但雙方的法定代表人未簽署該協(xié)議。隨后A公司將綜合樓交被告使用。2002年元月8日A公司為B公司租

2、賃綜合樓經(jīng)營酒店開業(yè)提供方便，雙方簽訂了一份租賃協(xié)議，該協(xié)議是供B公司到工商、公安等部門注冊登記之用，正式合同待與稅務(wù)部門協(xié)商后再簽訂。在租賃期間，B公司按約向A公司履行支付年租金42.8萬的義務(wù)，A公司亦未提出異議。2003年11月14日A公司向B公司發(fā)出書面終止租賃關(guān)系，同月18日B公司復(fù)函，不同意終止雙方租賃關(guān)系。為此，雙方產(chǎn)生糾紛。2003年12月2日B公司向A公司出具說明：“我公司于2002年1月8日與貴公司簽訂的租賃協(xié)議（是在原產(chǎn)權(quán)交易所、供銷社、A公司、B公司四方達成的協(xié)議）暫僅供工商、公安等部門注冊登記用，正式合同等和稅務(wù)部門協(xié)商后由產(chǎn)權(quán)交易所簽訂”。因就租賃關(guān)系協(xié)商不成，糾紛

3、成訟。在處理該案時，存在兩種觀點：第一種觀點是終止A公司與B公司之間的房屋租賃關(guān)系；B公司搬出租賃房屋，將租賃房屋及附屬設(shè)施交付給A公司。理由如下：A、B公司雖然未簽訂正式的書面合同，但雙方在供銷社和產(chǎn)權(quán)交易所的參與下達成租賃合意。雙方已實際履行了租賃合意的約定，A公司提供租賃物給B公司經(jīng)營酒店，B公司向A公司交納租金，雙方的租賃關(guān)系事實存在。根據(jù)中華人民共和國合同法第二百一十五條的規(guī)定，租賃期限6個月以上的必須有書面合同，沒有采用書面形式的，視為不定期租賃。因雙方未簽訂書面的租賃合同，雙方的租賃性質(zhì)為不定期租賃。根據(jù)不定期租賃的性質(zhì)，在A公司向B公司提出終止雙方租賃關(guān)系后，雙方的租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)

4、解除。A公司請求終止雙方租賃關(guān)系符合法律規(guī)定，雙方租賃關(guān)系終止。雙方租賃關(guān)系終止后，B公司應(yīng)當(dāng)騰讓出房屋，將該租賃物交給A公司。第二種觀點：駁回原告訴訟請求。理由如下：A公司與B公司雖未簽訂書面租賃合同，但雙方已經(jīng)達成租賃合意，并實際履行合意的主要內(nèi)容，即A公司提供租賃物給B公司經(jīng)營酒店，B公司連續(xù)向A公司交納3年租金。且雙方在租賃期間沒有違約行為。根據(jù)中華人民共和國合同法第三十六條的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！备鶕?jù)效力優(yōu)先的原則，合同法總則的規(guī)定與分則中的租賃合同的規(guī)定存在不一致，租賃合同的單

5、項規(guī)定的效力應(yīng)當(dāng)?shù)陀诳倓t的規(guī)定。因此，A公司與B公司之間的租賃關(guān)系應(yīng)為定期租賃。合同訂立后對雙方均具有拘束力，一方不能隨意解除合同。A公司要求終止租賃關(guān)系沒有事實和法律依據(jù)，將嚴重損害B公司的利益，應(yīng)當(dāng)駁回原告訴訟請求。筆者同意第二種觀點。A公司與B公司雖未簽訂書面租賃合同，但雙方已經(jīng)履行主要義務(wù)，并實際履行了3年，A公司也未提出過異議。中華人民共和國合同法第三十六條的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。應(yīng)當(dāng)認定A公司與B公司之間的租賃關(guān)系為定期租賃。雖然分則中的租賃合同規(guī)定沒有訂立書面合同視為不定期租賃

6、，但它的效力低于總則的效力。B公司在履行租賃合同時無違約行為，A公司解除租賃關(guān)系沒有事實和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。姜成慧觀點左老師的觀點我總結(jié)為：合同法的總則與分則存在著矛盾之處，分則效力要低于總則的效力，因此應(yīng)適用總則之規(guī)定，判定房屋租賃為定期租賃。個人認為左老師的觀點存在如下兩點不妥之處：第一，分則效力并非低于總則的效力。合同法第八章第一百二十四條規(guī)定：“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定?！睆拇藯l可看出，只有在分則中沒有規(guī)定的合同才可適用總則的規(guī)定，在適用上應(yīng)以分則為先，而后考慮總則。因此，總則效力高于分則一

7、說于法律規(guī)定矛盾，應(yīng)為錯誤。第二，合同法總則第三十六條與分則第二百一十五條并不矛盾?？倓t第三十六條主要解決的是合同是否成立的問題，如果一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)而對方僅以沒有簽定書面合同為由申請法院判定合同無效進而再解決締約過失責(zé)任、再恢復(fù)原狀，不利于保護交易的安全也不符合效率原則。分則第二百一十五條主要解決的是合同成立后的性質(zhì)問題，是定期租賃還是不定期租賃都是在合同成立的基礎(chǔ)上而言的。此兩條法律條文在內(nèi)容上并無矛盾之處。綜上，我認為雙方間的合同是有效成立的，合同的性質(zhì)為不定期租賃。A公司可以隨時要求解除合同關(guān)系，但必須給予B公司必要的準備時間，并且，A、B兩公司應(yīng)對雙方未簽定書面的租賃合同按各自

8、的過錯承擔(dān)締約過失責(zé)任。姜成慧同志的觀點可以歸納為：一、分則有規(guī)定的應(yīng)當(dāng)先適用分則，而不能適用總則，二認為總則第36條與分則第215條并不矛盾。對于姜成慧同志的提出的意見我贊同。合同法第25條規(guī)定的是合同成立問題，但從具體的內(nèi)容看，它是解決沒有簽訂書面合同，但已經(jīng)實際履行主要義務(wù)的，并且另一方已經(jīng)接受的，合同成立問題。根據(jù)中國人民大學(xué)王利民教授所著的合同法研究一書關(guān)于合同成立的解釋，是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達成合意。我國民法通則第85  條規(guī)定：“合同是當(dāng)事人之間設(shè)定、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議?！焙贤ǖ?條規(guī)定：“  本法所稱合同是平等主體的自然

9、人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。”由此可見，合同本質(zhì)上是一種合意，合同的成立意味著各方當(dāng)事人的意思表示一致。合同的成立必須具備如下條件：第一，存在雙方或多方訂約當(dāng)事人。所謂訂約當(dāng)事人是指實際訂約合同的人，在合同成  立以后，這些主體將成為合同的主體。訂約當(dāng)事人既可以是公民，也可以是法人和其他組織  （如合伙等）。無論訂約當(dāng)事人的形態(tài)如何，合同必須存在著兩個利益不同的訂約主體。也就是說，合同必須具有雙方當(dāng)事人，只有一方當(dāng)事人則根本不能成立合同。第二，訂約當(dāng)事人對主要條款達成合意。合同成立的根本標(biāo)志在于，合同當(dāng)事人就合同的主要條

10、款達成合意。什么是合同的主要條款？對此現(xiàn)行立法的規(guī)定是比較寬泛的，我國  合同法第12條規(guī)定：“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名  稱或姓名和住址；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量，（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法。”值得注意的是，該條使用了“一般包括”而未使用“必須包括”的用語，表明上述條款并不是每一個合同所必須包括的主要條款。事實上，上述某些條款并不必要為所有的合同所包括。我們認為，各種合同因性質(zhì)不同，所應(yīng)具備的主要條款也是不一樣的。為了準確認定合同  

11、;的主要條款，需要法院在實踐中根據(jù)特定合同的性質(zhì)而具  體認定哪些條款屬于合同的主要條款，而不能將合同法第12條所泛泛規(guī)定的合同條款都  作為每個合同所必須具備的主要條款，否則將會導(dǎo)致大量的合同不能成立并生效。從實踐看來，當(dāng)事人在從事交易的活動中常常因為相距遙遠、時間緊迫等原因，不能就合同的每一項具體條件進行仔細磋商，或者因為當(dāng)事人欠缺必要的合同法知識等未能就合同所涉及的每一個具體條款進行深入的協(xié)商，從而使合同規(guī)定的某些條款不明確或欠缺某些條款，但這并不一定導(dǎo)致合同的不成立。只要當(dāng)事人就合同的主要條款達成合意，合同就可以成立  。如在

12、一般的國內(nèi)貨物買賣中，只要當(dāng)事人就標(biāo)的和價金達成合意就可以使合同成立。即使合同缺乏對履行期限、地點等條款的規(guī)定，也可以根據(jù)民法通則第88條的規(guī)定加以解釋或填補。還要看到，達成一致的協(xié)議意味著當(dāng)事人意思表示一致，至于當(dāng)事人的意思表示是否真實，則是考慮合同效力的主要條款。第三，合同的成立應(yīng)具備要約和承諾階段。合同法第13條規(guī)定，“當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式?！币s和承諾是合同成立的基本規(guī)則，也是合同成立必須經(jīng)過的兩個階段。如果合同沒有經(jīng)過承諾，而只是停留在要約階段，則合同根本未成立。，我們認為不宜將當(dāng)事人具有訂約目的作為合同成立的要件。以上只是合同的一般成立要件。實際上由于合同的性質(zhì)和內(nèi)容

13、不同，因此許多合同還可  能具有其特定的成立要件。例如，對實踐合同來說，應(yīng)以實際交付物作為其成立要件；而對于要式合同來說，則應(yīng)履行一定的方式才能成立。合同法第215條規(guī)定“租賃期限6個月以上的必須有書面合同，沒有采用書面形式的，視為不定期租賃。因雙方未簽訂書面的租賃合同?！痹摋l對定期租賃的合同形式作出規(guī)定，定期租賃要求合同當(dāng)事人雙方必須簽訂書面合同。根據(jù)清華大學(xué)崔建遠教授對合同形式的解釋，  合同的形式，又稱合同的方式，是當(dāng)事人合意的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的外部表現(xiàn)，是合同內(nèi)容的載體。從合同法的歷史發(fā)展看，在合同的形式上明顯地表現(xiàn)出從重形式到重意思的變化規(guī)律。