住宅定位營銷方案

1、聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案Marketing implementation of the programme2014年11月聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案市場分析價格策略團隊構(gòu)成銷售機制銷售計劃服務(wù)費用目錄Catalog 聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案市場分析2014阜康住宅市場分析阜康市現(xiàn)房存量約4000套，預(yù)計超過40萬（多為高層）。2014年阜康全市開發(fā)量在30-50萬，多以18層高層及12層小高層建筑為主。全年可上市交易的房量在80萬平米左右！按100/套計算，約8000套住宅聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案房地產(chǎn)和建筑業(yè)：房地產(chǎn)市場低迷，建筑業(yè)發(fā)展受阻。在政策性統(tǒng)建房、保障房、安置房大規(guī)模

2、建設(shè)的影響下，住房需求減弱；企業(yè)生活基地建設(shè)放緩，房地產(chǎn)開發(fā)面積減少，對建筑業(yè)產(chǎn)生不利影響。1-9月，商品房銷售面積14.83萬平方米，同比下降47.4%。從稅收來看，房地產(chǎn)開發(fā)及建筑業(yè)營業(yè)稅同比下降19.4%。房地產(chǎn)投資增長主要是統(tǒng)建房和安置房交付使用，工程進度加快。阜康市2014年三季度經(jīng)濟運行分析聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案阜康市最低均價3400元/，最高均價4200元/。項目名稱項目名稱價格及優(yōu)惠價格及優(yōu)惠銷售量及存量銷售量及存量特殊優(yōu)惠特殊優(yōu)惠濱河新居濱河新居一層一層45204520、二層、二層43804380、三層、三層42804280、四層、四層38003800、五層、五層350

3、03500、六層、六層32003200按揭優(yōu)惠按揭優(yōu)惠5050剩余剩余40%40%左右的房源左右的房源定房后可申定房后可申請請50-10050-100元元左右左右天山家園天山家園一層帶花園、二層起價一層帶花園、二層起價35793579、最高價、最高價38603860、均價、均價37203720元，總價優(yōu)惠一萬，送地下室元，總價優(yōu)惠一萬，送地下室銷售銷售106106套，剩余套，剩余245245套，銷售套，銷售率率30%30%訂房后可找訂房后可找經(jīng)理談優(yōu)惠，經(jīng)理談優(yōu)惠，30-10030-100元不元不等等阜華景園阜華景園一層帶花園一層帶花園44184418、二層起價、二層起價37483748、最高

4、、最高43684368、均價、均價40604060、首付、首付10%10%總價優(yōu)惠總價優(yōu)惠9.59.5折、首付折、首付30%30%總價優(yōu)惠總價優(yōu)惠9.39.3折、單價再減免折、單價再減免8080元元/ /平米平米剩余房源剩余房源500500套左右、銷售率套左右、銷售率60%60%無無阜港綠苑阜港綠苑目前認(rèn)籌中、無價格目前認(rèn)籌中、無價格一期房源不詳、戶型一期房源不詳、戶型77.46-77.46-120.21120.21平米平米無無康寧臻品康寧臻品多層均價多層均價39003900、具體價格、具體價格1010月左右開盤。高層三樓月左右開盤。高層三樓起價起價36803680、均價、均價37503750

5、、特價房、特價房133133平米平米1010樓以上隨樓以上隨便挑便挑36003600一平米，每層加一平米，每層加10-3010-30元、按揭優(yōu)惠元、按揭優(yōu)惠5050元元剩余剩余60%60%左右左右訂房后可找訂房后可找經(jīng)理優(yōu)惠經(jīng)理優(yōu)惠100-200100-200元左元左右右聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案項目名項目名稱稱價格及優(yōu)惠價格及優(yōu)惠銷售量及存量銷售量及存量特殊優(yōu)惠特殊優(yōu)惠公園公園6 6號號一期一期40404040起價，最高價起價，最高價48904890，每層加，每層加1010元元-20-20元不等，元不等，均價均價44704470元元總價減總價減2 2萬萬一期共計一期共計904904套房源，

6、剩余套房源，剩余205205套房源，銷售率套房源，銷售率77.3%77.3%。二期剩二期剩9393和和120120平米兩種戶型，平米兩種戶型，剩余房源剩余房源2020套左右套左右訂房后可找經(jīng)理訂房后可找經(jīng)理談優(yōu)惠，談優(yōu)惠，50-15050-150元不等元不等龍翔二龍翔二期期目前處于清盤階段，目前處于清盤階段，1 1層層35203520起價，最高價起價，最高價43204320元，每元，每層加層加5050元元剩余剩余3030套左右套左右訂房后可找經(jīng)理訂房后可找經(jīng)理談優(yōu)惠，談優(yōu)惠，168-168-200200元不等元不等綠園小綠園小區(qū)區(qū)一樓估價一樓估價42004200左右左右目前認(rèn)籌階段，預(yù)計目前認(rèn)

7、籌階段，預(yù)計1010月月1 1日日開盤開盤不詳不詳康城雅康城雅居居4 4層起價層起價42604260元起，最高元起，最高47204720元，每層加元，每層加4040。按揭優(yōu)惠。按揭優(yōu)惠150150元，全款優(yōu)惠元，全款優(yōu)惠200200元元剩余剩余130130套左右套左右訂房后找經(jīng)理可訂房后找經(jīng)理可談優(yōu)惠談優(yōu)惠100100元左元左右右明珠花明珠花園園多層一樓多層一樓47484748起價起價( (帶花園），均價帶花園），均價45004500元左右，高層元左右，高層2 2層起價層起價38883888，最高價，最高價44084408，每層加，每層加2020元。推出特價房元。推出特價房1-81-8層層36

8、803680、9-179-17層層37803780，不限房源樓層。按揭優(yōu)惠，不限房源樓層。按揭優(yōu)惠3030元，全款優(yōu)惠元，全款優(yōu)惠8080元元剩余剩余4040套左右、置業(yè)顧問目套左右、置業(yè)顧問目前不推薦此小區(qū)前不推薦此小區(qū)訂房后找經(jīng)理可訂房后找經(jīng)理可談優(yōu)惠談優(yōu)惠6060元左右元左右聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案項目名稱總建面積區(qū)間單價產(chǎn)品賣點匯嘉時代星街20萬平10-20022000元/平品牌保障、統(tǒng)運營、年全返還百潤時代廣場12萬平15-100023000 元/平五年返租37%（B區(qū)）、三年返租21%（C區(qū)）、五年后原價回購元森國際18萬平40-200平23800元/平前三年100元/平/月返

9、租康城雅居5400平150-600平20000-22000元/平地理位置優(yōu)越，戶型好富地康城3.3萬平12000-17000元/平地理位置優(yōu)越瑞成萬佳國際商城8萬平14000元/平建材市場和順嘉園1.9萬平20000元/平市場分析2014阜康商業(yè)市場分析聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案住宅部分定價策略價格策略一、定價原則：基于現(xiàn)在阜康整體房地產(chǎn)市場不景氣，我方提出兩個兩種定價原則：1、低價清盤，回籠資金、擺脫風(fēng)險，以此來獲得足夠的資金和精力投入新的項目；2、穩(wěn)中求升，保持現(xiàn)有價格體系，做好持久戰(zhàn)準(zhǔn)備，用時間換取足夠的銷售價格。本次提案我們將以第二種作為主要定價原則聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案服務(wù)費

10、用二、定價體系：將本項目房源分成兩種定價體系，17層采用橄欖型定價策略，目標(biāo)，快速去化上下兩端房源，將中間搶手房源保留至最后，降低銷售難度，并獲得本項目最大的利潤化聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案5號樓價格分布價格策略5號樓為10層住宅，建議采用倒三角定位，層差30元，執(zhí)行總均價3650元，報價每平米上浮270元，配合政策：首批開盤，2萬頂5萬樓層報價執(zhí)行底價含2萬頂5萬（開盤價）10406037904030940303760400084000373039707397037003940639403670391053910364038804388036103850338503580382023820

11、355037901372034503690均價3918 3648 3888 聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案3號樓價格分布價格策略樓層報價執(zhí)行底價含1萬頂3萬（開盤價）18413038804100174150390041201641703920414015419039404160144210396041801342303980420012425040004220114250400042201042504000422094250400042208425040004220742504000422064080383040505405038004020440203770399033990374039602

12、3960371039301393036803900均價4145 3895 4115 3號樓為18層住宅，是本項目“樓王”，建議押后銷售，下部層差30元，上部層差20元，執(zhí)行總均價3900元，報價每平米上浮250元，配合政策：二批開盤，1萬頂3萬聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案報價體系及優(yōu)惠措施價格策略報價將在執(zhí)行底價的基礎(chǔ)上上浮250元-270元，做到每套房有3萬左右的活動空間，方便執(zhí)行階段性促銷活動，最大優(yōu)惠以認(rèn)籌小變大為主，優(yōu)惠措施多種多樣，可采用買贈、抽獎、禮品等方式變相降價。聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案商業(yè)部分定價策略價格策略商業(yè)因本項目所在位置背離主街，需要形成有經(jīng)營特色的專業(yè)化街區(qū)，通

13、過特定業(yè)態(tài)的引入，形成本項目商業(yè)的快速去化：樓層報價執(zhí)行底價11500014000280007500350004500445004200543004000643004000聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案團隊構(gòu)成整體團隊構(gòu)成前臺：銷售總監(jiān) 1名案場經(jīng)理 1名銷售主管 2-3名置業(yè)顧問 10名后臺：策劃總監(jiān) 1名項目策劃 1名項目文案 1名設(shè)計師 2名聽楓雅居2015營銷執(zhí)行方案團隊構(gòu)成崗位說明前臺崗位：銷售總監(jiān) 1名全面負責(zé)本項目總體情況把握，銷售走勢，把握各個時機節(jié)點，做好項目整體督導(dǎo)；案場經(jīng)理 1名負責(zé)本項目的日常管理、人員招聘、培訓(xùn)，各政策執(zhí)行落實；銷售主管 2-3名帶領(lǐng)銷售小組團隊做各項執(zhí)行具