群租及其法律規(guī)制論文

1、群租及其法律規(guī)制論文    導(dǎo)讀：本論文是一篇關(guān)于群租及其法律規(guī)制的優(yōu)秀論文范文,對(duì)正在寫有關(guān)于理由論文的寫作者有一定的參考和指導(dǎo)作用,論文片段：一個(gè)嚴(yán)格的法律概念或術(shù)語(yǔ)，學(xué)者對(duì)這一概念的界定也有廣義和狹義之分。廣義上的群租，包括企事業(yè)單位為雇員提供的集體宿舍、學(xué)校為學(xué)生提供的學(xué)生宿舍等方式形成的租賃關(guān)系，也包括向兩個(gè)以上的社會(huì)各類成員出租房屋而形成的租賃關(guān)系。豍而本文所研究的群租，主要是指目前在大城市中心地帶的住宅小區(qū)里出現(xiàn)的，建筑物的某一單位所    摘要 作為社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中出現(xiàn)的一種新型租賃方式，群租現(xiàn)象在我

2、國(guó)大城市里日益增加。同時(shí)，伴隨群租行為，也衍生了一系列的法律理由有待解決。本文界定了群租的概念、分析了群租產(chǎn)生的理由和特征，并對(duì)群租理由的法律規(guī)制提出了策略，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在尊重私法自治的基礎(chǔ)上，對(duì)群租行為進(jìn)行合理的規(guī)范和疏導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)既防患于未然又防止公法對(duì)私法關(guān)系的過(guò)度干預(yù)。關(guān)鍵詞 群租 相鄰關(guān)系 建筑物區(qū)分所有權(quán)基金項(xiàng)目：安徽省教育廳人文社科項(xiàng)目（2010sk268）。作者簡(jiǎn)介：馬志，安徽建筑工業(yè)學(xué)院法政學(xué)院教師，研究方向：民商法。隨著城市化進(jìn)程的加快和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，群租現(xiàn)象近年來(lái)在我國(guó)，尤其是大城市里日益增加，圍繞群租引發(fā)的各種糾紛也屢見(jiàn)不鮮。群租現(xiàn)象及基于群租關(guān)系產(chǎn)生的各種矛盾和理由，已引起了

3、包括媒體、政府管理部門、律師以及社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，2007年以來(lái)，上海、深圳等地政府相繼出臺(tái)了整治群租的地方行政法規(guī)。雖然近年來(lái)社會(huì)各界對(duì)于“群租現(xiàn)象”投來(lái)了越來(lái)越多的關(guān)注，但作為一個(gè)新涌現(xiàn)出來(lái)的社會(huì)理由，無(wú)論理論界還是法律實(shí)務(wù)部門，對(duì)群租的研究和認(rèn)識(shí)都還處于起步階段，真正從法學(xué)理論或法律規(guī)范角度對(duì)群租進(jìn)行的學(xué)術(shù)研究尚不多見(jiàn)，本文擬對(duì)“群租”現(xiàn)象及其法群租及其法律規(guī)制律規(guī)制理由進(jìn)行理論和實(shí)踐的探討。一、“群租”及其概念界定所謂“群租”，并非一個(gè)嚴(yán)格的法律概念或術(shù)語(yǔ)，學(xué)者對(duì)這一概念的界定也有廣義和狹義之分。廣義上的群租，包括企事業(yè)單位為雇員提供的集體宿舍、學(xué)校為學(xué)生提供的學(xué)生宿舍等方式形成的租

4、賃關(guān)系，也包括向兩個(gè)以上的社會(huì)各類成員出租房屋而形成的租賃關(guān)系。豍而本文所研究的群租，主要是指目前在大城市中心地帶的住宅小區(qū)里出現(xiàn)的，建筑物的某一單位所有權(quán)人或者使用權(quán)人（第一承租人），將該建筑單位轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)的結(jié)構(gòu)和平面布局，把房屋分割改建成盡可能多的若干小間后，再向兩個(gè)以上的社會(huì)人員分別按間出租或按床位出租而形成的租賃關(guān)系。群租現(xiàn)象的形成是伴隨著我國(guó)城市房?jī)r(jià)高速上漲、外來(lái)務(wù)工人員低收入及城市廉租房供給不足等理由結(jié)伴而生的。群租具有如下基本的特征：（1）承租主體為兩個(gè)以上，租賃者具有典型的“群體”性。（2）就某一特定建筑單元，主要是房屋建設(shè)的單個(gè)房間，通常成立了兩個(gè)以上的租賃合同。（3）群租的標(biāo)

5、的物為同一住宅單位，如對(duì)原有房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單改造，以容納更多的租客入住。（4）群租由于入住人員復(fù)雜，再加上改造了原房屋的結(jié)構(gòu)，容易帶來(lái)安全、治安以及物業(yè)管理方面的理由。二、群租理由的法律規(guī)制（一）現(xiàn)行法及規(guī)章、地策略規(guī)對(duì)群租的規(guī)制物權(quán)法第77條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。物業(yè)管理?xiàng)l例第50條也做了類似的規(guī)定。2011年2月實(shí)施的商品房租賃管理辦法第8條規(guī)定：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)

6、和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。2007年，上海市房地局對(duì)2005年版的業(yè)主公約、業(yè)主臨時(shí)公約示范文本進(jìn)行增補(bǔ)，新增一些制約“群租”的新條款，如人均承租面積必須符合標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主不得擅自轉(zhuǎn)變房屋原設(shè)計(jì)功能和布局等。此外，上海市房地局授予物業(yè)公司對(duì)房屋裝修和租賃備案的管理權(quán)限，明確對(duì)違反公約出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)委會(huì)可書面責(zé)成業(yè)主或承租人立即終止租賃行為。浙江省居住房屋出租登記管理辦法第15條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下義務(wù)：（一）出租的房屋應(yīng)當(dāng)具備基本居住功能并符合建筑、消防等安全要求（五）合理制約同一套（間）居住房屋內(nèi)的承租人數(shù)、避開(kāi)和減少消防、治安等方面的安全隱患以及對(duì)鄰里生活造成妨害。由上可以看出，物

7、權(quán)法及行政法規(guī)對(duì)群租理由留下了規(guī)范的空間，但卻未作詳細(xì)規(guī)定，對(duì)群租理由的規(guī)制主要還是依靠地策略規(guī)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而如何把握住管理和規(guī)范的“度”，防止行政執(zhí)法過(guò)度進(jìn)而影響低收入群體的存活權(quán)，是一個(gè)必須直面的現(xiàn)實(shí)理由。（二）群租規(guī)制的法律深思群租理由，從法學(xué)理論上來(lái)看，涉及兩個(gè)層面，即行政管理者的行政管理的公法層面和私法自治及權(quán)利不得濫用的民法層面。從行政法角度而言，對(duì)群租理由進(jìn)行規(guī)范，減少其帶來(lái)的社會(huì)理由，防止因群租帶來(lái)的治安、消防等糾紛毫無(wú)疑問(wèn)具有正當(dāng)性。而從私法層面而言，業(yè)主在自己的建筑物專有所有權(quán)范圍內(nèi)，也享有充分的處分權(quán)。與此同時(shí)，這種權(quán)利的行使也不能逾越“權(quán)利不得濫用”的邊界，防止給相鄰關(guān)系

8、的其他業(yè)主帶來(lái)法律上的妨害。以下筆者從公法和私法兩個(gè)層面，對(duì)群租理由的法律規(guī)制進(jìn)行一些粗淺的分析。1.群租的行政管理從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，關(guān)于群租，美國(guó)各州也多有類似的法律規(guī)范，比如：（1）房主在租房前要事先獲得政府頒發(fā)的出租許可證；（2）二房東不得多招房客，而且負(fù)有監(jiān)督職責(zé)，出現(xiàn)理由房東可以要求二次賠償；（3）如果幾人共同租用一處房屋，那么他們不得再帶其他人同住，不能再有男女朋友留宿。英國(guó)的群租屋申領(lǐng)許可證令規(guī)定：凡所出租房屋超過(guò)3層，租戶超過(guò)5人并共用廚衛(wèi)淋浴設(shè)施者，房東必須實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)群租許可證，取得許可證，房東不僅需要每5年繳納一筆可觀的許可費(fèi)，而且本人必須沒(méi)有犯罪前科也沒(méi)有違反過(guò)群租法律。豎

9、香港地區(qū)1994年頒布的床位寓所條例也對(duì)群租關(guān)系的房東及群租的規(guī)則進(jìn)行了規(guī)范。國(guó)內(nèi)的北京、上海、深圳、浙江等地也紛紛通過(guò)地策略規(guī)的形式，對(duì)群租關(guān)系進(jìn)行了管理和規(guī)范，比如對(duì)人均最低出租面積的強(qiáng)制規(guī)定、對(duì)房屋改造的禁止性規(guī)定等等。由此可見(jiàn)，針對(duì)群租的行政管理，包括各地方行政法規(guī)的出臺(tái)及行政執(zhí)法的實(shí)施，在理論和層面上都是合法和必要的，但筆者認(rèn)為，這種管理應(yīng)當(dāng)保持有限性，而不得以消滅群租為管理目的。2.群租的權(quán)利及其他業(yè)主權(quán)益的維護(hù)從民法角度而言，群租既屬于房屋所有人行使所有權(quán)權(quán)能的正當(dāng)行為，也屬于租賃人合法行使合同權(quán)利的表現(xiàn)?，F(xiàn)行的法律、法規(guī)中均找不到群租違法的明確規(guī)定。憲法第33條也明確規(guī)定，國(guó)家

10、保障和尊重人權(quán)。這里的人權(quán)既包括財(cái)產(chǎn)權(quán)，也包括存活權(quán)。物權(quán)法也確認(rèn)了所有權(quán)人對(duì)房屋專有所有權(quán)的處分收益權(quán)。而經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)群體 導(dǎo)讀：本論文是一篇關(guān)于群租及其法律規(guī)制的優(yōu)秀論文范文,對(duì)正在寫有關(guān)于理由論文的寫作者有一定的參考和指導(dǎo)作用,論文片段：    通過(guò)群租，為自己獲得一個(gè)最低要求的“安身之地”，這種要求并不違法，雖然其可能對(duì)其他建筑物所有人的安靜、安全、整潔等需求產(chǎn)生了一定的沖突。但是，從其他業(yè)主及小區(qū)物業(yè)管理的角度而言，群租現(xiàn)象又的確帶來(lái)了現(xiàn)實(shí)的影響甚至妨害?；诮ㄖ^(qū)分所有權(quán)及相鄰關(guān)系以及小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例等理由，對(duì)群租的管理亦是必須的。（1）群租房東

11、出租權(quán)利的濫用可能對(duì)相鄰業(yè)主的居住權(quán)帶來(lái)?yè)p害，可能對(duì)其他業(yè)主的居住安全、環(huán)境安寧以及建筑物本身造成妨害，從而導(dǎo)致小區(qū)生活品質(zhì)的下降。（2）群租往往人數(shù)眾多、人員復(fù)雜、容易引發(fā)盜竊等治安理由，而亂拉電線、亂接水管等現(xiàn)象也可能會(huì)對(duì)租房者的人身、財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成危險(xiǎn)。（3）群租一般發(fā)生在一二線城市的中心城區(qū)，尤其是其中的老舊小區(qū)，這會(huì)給這些小區(qū)的物業(yè)管理帶來(lái)很大的困擾，租客眾多、衛(wèi)生難以維護(hù)、生活設(shè)施維修率高、拖欠物業(yè)管理費(fèi)等。（4）作為小區(qū)物業(yè)的一部分，被群租的房屋及其權(quán)利行使也理應(yīng)群受到業(yè)主大會(huì)制定的小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章的制約。三、深思：群租理由的法律策略如前所述，群租現(xiàn)象的產(chǎn)生并非我國(guó)所獨(dú)有，各工業(yè)化

12、國(guó)家和地區(qū)在其工業(yè)化初期階段，甚至當(dāng)下都廣泛存在群租現(xiàn)象。對(duì)于群租理由，一方面我們要理解其產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)性，群租與我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，勞動(dòng)密集型企業(yè)較多、低收入群體無(wú)法享受較好的社會(huì)保障相關(guān)，是現(xiàn)階段無(wú)法立即根除的理由。同時(shí)，我們也應(yīng)看到，對(duì)群租的管理和規(guī)范，也是必須的。而這種規(guī)范，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)遵循以下的處理思路：（一）準(zhǔn)確對(duì)群租進(jìn)行界定，區(qū)分群租與合租要注意區(qū)分正常的房屋租賃與合租及群租的關(guān)系。群租作為一種非正常形態(tài)的租賃形式，是否符合我國(guó)法律對(duì)于“住改商”的限制？目前理論界和實(shí)務(wù)界都少有關(guān)注，筆者認(rèn)為，依據(jù)民事行為和民法規(guī)范的可類推規(guī)則，房主的群租行為可借鑒物權(quán)法司法解釋和最高院群租及其法律規(guī)制相

13、關(guān)范文由寫論文的好幫手提供,轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留網(wǎng)址.建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋的相關(guān)規(guī)定，對(duì)群租行為進(jìn)行規(guī)制，將其納入到經(jīng)營(yíng)性行為的范疇，從而與業(yè)主自住和正常租賃相區(qū)分，并在此基礎(chǔ)上引入地策略規(guī)和小區(qū)業(yè)主規(guī)章對(duì)業(yè)主群租行為的限制，尤其是相關(guān)的利害關(guān)系人應(yīng)該對(duì)相鄰業(yè)主的群租行為擁有一定的發(fā)言權(quán)。在建筑物區(qū)分所有的情形下，鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)訂立業(yè)主公約的方式處理相鄰關(guān)系，業(yè)主公約可以就群租理由作出禁止或限制，這種方式在很大程度上就可以消減群租現(xiàn)象，而無(wú)需公權(quán)力和司法的介入。此外，賦予業(yè)主大會(huì)相應(yīng)的訴權(quán)，使其能夠切實(shí)有效地維護(hù)建筑物共有人的利益也是解決理由的必需。（二）行政規(guī)范和私法自治相結(jié)合的規(guī)范思路一方面尊重業(yè)

14、主的房屋所有權(quán)行使和其創(chuàng)造財(cái)富的方式、在法律的框架內(nèi)鼓勵(lì)人們對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行使用和收益、創(chuàng)造更大的價(jià)值。同時(shí)也應(yīng)防止業(yè)主對(duì)租賃權(quán)濫用，以免對(duì)其他業(yè)主造成相鄰關(guān)系的侵害，既保障相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利行使。也可以一定程度上解決私法關(guān)系上的權(quán)利沖突。另一方面，公法的介入相對(duì)于私法自治通常而言具有更高的效率。各地政府可以結(jié)合本地的情況，對(duì)本地的房屋群租理由作出概括性的限定，比如對(duì)人均最低租房面積的限制性規(guī)定、對(duì)水電改造和建筑物結(jié)構(gòu)的限制性規(guī)定、對(duì)物業(yè)公司依照本小區(qū)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的物業(yè)管理規(guī)則進(jìn)行群租管理或限制的權(quán)力予以認(rèn)可。行政管理和私法自治必須有效結(jié)合，而不能其中任何一方面，這也是群租行為的性質(zhì)和各國(guó)規(guī)范群租行為的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。（三）政府應(yīng)增加廉租房的供給和推進(jìn)產(chǎn)