物業(yè)公司業(yè)務(wù)綜合收費(fèi)項(xiàng)目范圍

1、 物業(yè)公司業(yè)務(wù)綜合收費(fèi)項(xiàng)目范圍 類(lèi)別收入名稱(chēng)稅率/征收率物業(yè)管理收入住宅/商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)6%車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)6%裝修服務(wù)費(fèi)6%門(mén)禁卡銷(xiāo)售/管理費(fèi)6%裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)6%滅火器租賃16%入戶(hù)維修16%商鋪、寫(xiě)字樓消防/強(qiáng)弱電改造收費(fèi)16%多種經(jīng)營(yíng)收入產(chǎn)品銷(xiāo)售16%提供平臺(tái)，收取居間費(fèi)6%房屋租售中介6%業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告代理6%電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區(qū)場(chǎng)地?cái)[展10%或5%全體業(yè)主共有的車(chē)位出租或臨停10%或5%開(kāi)發(fā)商委托經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車(chē)位出租或臨停10%或5%物業(yè)項(xiàng)目前期啟動(dòng)費(fèi)6%營(yíng)銷(xiāo)案場(chǎng)管理6%代收代墊款項(xiàng)代收水費(fèi)0%代收電費(fèi)/電梯能耗費(fèi)

2、/公區(qū)電費(fèi)0%代收城市生活垃圾處置費(fèi)0%押金、保證金裝修押金、物管費(fèi)押金、投標(biāo)保證金、履約保證金等0%物業(yè)公司收取的上述物業(yè)管理相關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用，適用的稅目稅率是有所不同的，企業(yè)應(yīng)該分別核算，分別按照適用稅率繳納增值稅。沒(méi)有分別核算的，將從高稅率征收。 對(duì)于代收費(fèi)事項(xiàng) 建議直接走往來(lái)帳 即其他應(yīng)付款取得可以抵扣的各類(lèi)憑證，按可抵進(jìn)項(xiàng)稅額如下取得時(shí)：借：相關(guān)成本費(fèi)用科目             應(yīng)交稅費(fèi)增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅）   

3、60;        貸：銀行存款/應(yīng)付帳款等物業(yè)公司的涉及的不動(dòng)產(chǎn)租賃稅目的收費(fèi)項(xiàng)目,根據(jù)自己的納稅人身份參照不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間按租賃項(xiàng)目征收增值稅1、門(mén)禁卡銷(xiāo)售/安全管理費(fèi)，屬于物業(yè)安全服務(wù)從屬業(yè)務(wù)，應(yīng)為混合銷(xiāo)售，適用主營(yíng)業(yè)務(wù)的6%稅率。裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)亦屬于裝修管理從屬業(yè)務(wù)，屬于混合銷(xiāo)售，適用6%稅率。 2、滅火器租賃，業(yè)主可租可不租，非從屬業(yè)務(wù)，不屬于混合銷(xiāo)售，屬于有形動(dòng)產(chǎn)租賃，適用16%稅率。稅負(fù)增加物業(yè)公司需調(diào)整價(jià)格。 3、入戶(hù)維修/商鋪、寫(xiě)字樓消防/強(qiáng)弱電改造收費(fèi)，屬于提供修理修配修配勞

4、務(wù)，適用16%稅率。稅負(fù)增加物業(yè)公司需調(diào)整價(jià)格。 4、關(guān)于水電代收，。根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)附件一營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法，第三十七條 銷(xiāo)售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但不包括以下項(xiàng)目：（二）以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。 物業(yè)公司代收水電費(fèi)可以滿(mǎn)足上述條件： （1）物業(yè)公司接受水電公司委托收取水電費(fèi)，法規(guī)明確規(guī)定不得加價(jià)，不屬于轉(zhuǎn)售，屬于代收。 （2）物業(yè)不向小業(yè)主開(kāi)發(fā)票，小業(yè)主如需發(fā)票，可以請(qǐng)委托方（即水電公司）開(kāi)具發(fā)票（當(dāng)然，委托方肯定不會(huì)開(kāi)）。這條滿(mǎn)足上述“以委托方名義開(kāi)具發(fā)票”，只是委托方不愿意開(kāi)發(fā)票而已。

5、（3）所收的款項(xiàng)都是給了水電公司，物業(yè)公司不截留一分錢(qián)，符合上面所說(shuō)的“代委托方收取的款項(xiàng)”。想不交稅的前提是不加價(jià)不開(kāi)發(fā)票以及體現(xiàn)委托代收。 至于供電公司和自來(lái)水公司給予的手續(xù)費(fèi)，可開(kāi)票按經(jīng)濟(jì)代理項(xiàng)目計(jì)算納稅。5、代收城市生活垃圾處置費(fèi)，與代收水電費(fèi)同理。   6、上述“10%或5%”，主要是涉及不動(dòng)產(chǎn)租賃，如果小區(qū)在2016年5月1日前交付，則由物業(yè)公司自行選擇10%還是5%。如果小區(qū)在5月1日后交付，則全部按照10%。對(duì)于全體業(yè)主共有的，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)，一般建議按房屋整體竣工的時(shí)間確認(rèn)5%或10%。  7、電梯轎廂、電梯等候處、滅

6、繩燈箱廣告位提供業(yè)務(wù)，合同中如果寫(xiě)明委托物業(yè)公司制作發(fā)布的為“廣告代理服務(wù)”，這樣可以適用現(xiàn)代服務(wù)中的廣告服務(wù)，一般納稅人適用6%稅率，小規(guī)模納稅人適用3%稅率。如果是物業(yè)公司僅提供媒介，不參與發(fā)布的可參考按不動(dòng)產(chǎn)租賃交納。 小規(guī)模納稅人則很簡(jiǎn)單，上述不為0%的需要交稅的內(nèi)容，除了不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)（即電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區(qū)場(chǎng)地?cái)[展和業(yè)主、開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車(chē)位出租臨停）外，全部適用3%的征收率。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，可按照5%征收率計(jì)算納稅。 物業(yè)管理行業(yè)增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算物業(yè)公司在為業(yè)主服務(wù)的過(guò)程中，也向業(yè)主提供其他服務(wù)或產(chǎn)品銷(xiāo)售稅率問(wèn)題 如

7、向業(yè)主提供車(chē)位租賃、日常生活物品等商品銷(xiāo)售、入戶(hù)維修服務(wù)，適用什么稅率？是否可認(rèn)定為混合銷(xiāo)售，按照銷(xiāo)售服務(wù)征稅。 國(guó)稅答復(fù)：能否認(rèn)定為混合銷(xiāo)售，需要看是否是一項(xiàng)業(yè)務(wù)的派生業(yè)務(wù)。如果提供的業(yè)務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)的職責(zé)，則可以作為混合銷(xiāo)售，適用于物管費(fèi)稅率。但如果屬于單獨(dú)的有償服務(wù)，應(yīng)當(dāng)視為兼營(yíng)，分別核算，否則從高適用稅率。寫(xiě)字樓免收租金和物業(yè)費(fèi)的涉稅問(wèn)題？例如簽定3年合同免收一年房租和物業(yè)費(fèi)。這種情況比較常見(jiàn)；前一年看似免費(fèi)，但要按稅法規(guī)定屬于視同銷(xiāo)售問(wèn)題。應(yīng)該按正常價(jià)格計(jì)征。同時(shí)按相關(guān)規(guī)定第一年應(yīng)該按房產(chǎn)的余值計(jì)算房產(chǎn)稅。企業(yè)在所簽訂的房屋租賃合同協(xié)議中“不確定”免租期時(shí)間，以合同確定

8、的開(kāi)始租賃時(shí)間為準(zhǔn)。將其給予承租方實(shí)際的免租期間的租金優(yōu)惠采取“銷(xiāo)售折扣”的形式來(lái)處理。按照上述規(guī)劃方式，從企業(yè)的角度來(lái)看，由于免租期的優(yōu)惠對(duì)承租方來(lái)說(shuō)也得到了實(shí)際體現(xiàn)，只是在合同協(xié)議中規(guī)避了“免租期”這一大家公認(rèn)的常規(guī)條款，實(shí)際執(zhí)行結(jié)果并沒(méi)有改變，出租和承租雙方都能接受。同時(shí)，企業(yè)在出租開(kāi)始時(shí)的這種特殊租賃期間通過(guò)采取上述規(guī)劃方式來(lái)規(guī)劃免租期間房產(chǎn)稅問(wèn)題，也是一種合理、有效的方式，出租方企業(yè)也能找出應(yīng)對(duì)稅務(wù)約談等所謂“價(jià)格偏低”的合理、正當(dāng)?shù)睦碛伞?#160;物業(yè)公司承租不動(dòng)產(chǎn)后再次出租，是執(zhí)行簡(jiǎn)易計(jì)算辦法征收還是一般計(jì)稅辦法征收？ 國(guó)稅答復(fù)：這個(gè)問(wèn)題要看承租的時(shí)間，如果實(shí)在營(yíng)改增

9、前，也就是5月1日前承租，可以選擇簡(jiǎn)易征收，5%稅率，如果是5月1日以后簽訂的承租協(xié)議，需要按照10%納稅。物業(yè)服務(wù)合同中的甲方是產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)公司是乙方。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，房屋的產(chǎn)權(quán)人可以和使用人約定由使用人交納物管費(fèi)，甲方將商鋪?zhàn)饨o第三方，第三方向乙方交物管費(fèi)，物業(yè)公司是向合同甲方開(kāi)發(fā)票還是向?qū)嶋H付款人開(kāi)發(fā)票？ 國(guó)稅答復(fù)：物業(yè)公司可向?qū)嶋H付款人開(kāi)發(fā)票。 按照省局的回復(fù)，物業(yè)公司就可以放心的開(kāi)發(fā)票給實(shí)際付款人了。事實(shí)上，因?yàn)槲飿I(yè)公司也確實(shí)向房屋使用人提供了物業(yè)服務(wù)，收其款后向其開(kāi)票，也是合情合理，是基于交易事實(shí)所開(kāi)發(fā)票，不應(yīng)當(dāng)屬于虛開(kāi)。 有的合同條款約定了結(jié)算周期

10、，可能存在提前交納合同款項(xiàng)的情況，如合同約定2016.4月繳納2016.4-2016.12月的費(fèi)用，物業(yè)公司給對(duì)方公司開(kāi)了地稅的發(fā)票，也收到了款項(xiàng)。營(yíng)改增后，是否對(duì)于5-12月的這部分收入還要計(jì)征增值稅，如計(jì)征，是否屬于重復(fù)征稅？ 國(guó)稅答復(fù)：若書(shū)面合同明確約定了付款日期，營(yíng)改增后，對(duì)于5-12月的這部分收入不再計(jì)征增值稅。若合同中沒(méi)有約定付款時(shí)間，則應(yīng)按照勞務(wù)提供時(shí)間納稅，5-12月的需要在每月計(jì)算繳納增值稅，之前對(duì)預(yù)收的款項(xiàng)已經(jīng)交了營(yíng)業(yè)稅的，需到地稅申請(qǐng)退稅。  物業(yè)公司部分其他問(wèn)題整理（國(guó)稅版） 1、有的開(kāi)發(fā)商將地下車(chē)庫(kù)免費(fèi)給物業(yè)公司用于出租，收入給

11、物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)怎么納稅？ 國(guó)稅答復(fù)：增值稅與營(yíng)業(yè)稅有一個(gè)很大的不同，有大量的視同銷(xiāo)售行為。如開(kāi)發(fā)商免費(fèi)將停車(chē)場(chǎng)給物業(yè)公司用于出租，屬于視同銷(xiāo)售中的無(wú)償贈(zèng)送行為，開(kāi)發(fā)商需要納一次稅，物業(yè)公司還需要再交一次稅。但開(kāi)發(fā)商只是計(jì)算納稅，并不增加其賬面收入。 2、物業(yè)公司幫開(kāi)發(fā)商出租車(chē)位，然后按照一定比例互相分成，如何納稅？ 國(guó)稅答復(fù)：物業(yè)公司收到的款項(xiàng)全部做銷(xiāo)售額計(jì)算納稅，將分成款項(xiàng)撥付給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商需要按照所收金額向物業(yè)公司開(kāi)具發(fā)票。  3、物業(yè)公司代收小業(yè)主電費(fèi)，向小業(yè)主開(kāi)具增值稅票，取得的電力公司的專(zhuān)票，能否用于抵扣？ 國(guó)稅答復(fù)：可以

12、。視同轉(zhuǎn)售電業(yè)務(wù)。 4、臨停費(fèi)如何向停車(chē)人提供發(fā)票？ 國(guó)稅答復(fù)：按照國(guó)稅的要求，所有的發(fā)票都需要進(jìn)入開(kāi)票系統(tǒng)。但對(duì)于臨停，因營(yíng)改增時(shí)間緊，總局尚未出臺(tái)有關(guān)要求和政策，過(guò)渡期可借鑒以前營(yíng)改增部分特殊行業(yè)，使用國(guó)稅定額發(fā)票。 5、實(shí)際的采購(gòu)、外包業(yè)務(wù)是4月份的，但取得發(fā)票和付款是在5月份，是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)？ 國(guó)稅答復(fù)：按照實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間，營(yíng)改增前發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)不可以抵扣。 6、收取5月份之前的欠費(fèi)，是否需要交增值稅？ 國(guó)稅答復(fù)：根據(jù)增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，銷(xiāo)售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷(xiāo)售款或者取得索取銷(xiāo)售款的憑據(jù)的當(dāng)天。故增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間的一個(gè)必備條件是提供了勞務(wù)。5月份之前的欠費(fèi)，其納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，不屬于后期的納稅義務(wù)，不交增值稅，應(yīng)屬于之前的營(yíng)業(yè)稅。 7、減免物管費(fèi)是否需要納稅？預(yù)交1年