房地產聯(lián)合開發(fā)合作合同書(1)

1、房地產聯(lián)合開發(fā)合作合同書甲方：舒城縣中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地投資建設有限公司 （以下稱甲方）乙方： 公司 （以下稱乙方）為了充分發(fā)揮雙方的各自優(yōu)勢，積極參與 鼓樓時代廣場 項目建設。甲、乙雙方本著平等自愿、互惠互利、協(xié)商一致的原則。就聯(lián)合開發(fā) 2011-35號 地塊達成如下條款，以資雙方共同信守。共同開發(fā)項目地段、面積、中標地價2011-35號 地塊（舒國土資告【2011】10號宗地）系2011年6月15日舒城縣國土資源局公開掛牌競拍地塊，該地總面積 23630 ，中標地價 14889 萬元整，未包含土地延期付款違約金，違約金依據縣國土資源局計算的實際發(fā)生額。地理位置為：緯一路與鼓樓北街交叉口處?，F已

2、經由甲方出資受讓了上述土地，并與舒城縣國土資源局于 2013 年 7月7日簽訂國有建設用地使用權合同(合同編號： )，已支付土地出讓金人民幣 萬元。一、合作宗旨: 依法經營、獨立核算、自負盈虧、風險同擔、利益同享。二、合作方式1、合作性質: 合作性質確定為聯(lián)合經營型合作。2、成立項目董事會。職責: 對本項目建設、銷售、管理和重大事務進行決策。3、設立項目部。雙方同意以甲方公司的名義下設項目部，具體命名為鼓樓時代廣場 項目部（以下簡稱項目部），在本合同簽訂后五日內通過辦理合法手續(xù)設立。本合同生效的同時，項目董事會授權項目部是本合同項下合作項目（以下簡稱合作項目）的最高權力執(zhí)行機構，由其全權負責合

3、作項目的開發(fā)、銷售和管理。三、雙方出資金額、出資方式和出資時間1、雙方共同出資14889萬元。甲方出資9677.85萬元，占總出資額的65%，乙方出資5211.15萬元，占總出資額的35% 。土地延期付款違約金依據縣國土資源局計算的實際發(fā)生金額，計入項目開發(fā)成本。2、出資方式: 現金。3、在項目運作過程中，需進一步追加投資，雙方同意優(yōu)先采取以本項目財產（包括土地、在建房產）抵押貸款的方式追加投資。若抵押貸款的方式追加投資不成時，需追加投資款由投資方按前款出資比例在壹月內落實轉入專設賬戶。4、出資時間：2013年12月31日前乙方投入資金打入甲方指定賬戶，若乙方延期支付，乙方按月息千分十八向甲方

4、支付利息。四、資金管理1、項目部帳戶開立及管理合作項目實行資金統(tǒng)一調配、支出統(tǒng)一管理、成本統(tǒng)一核算、盈虧按出資比例分配的原則進行管理。2、為便于資金的管理，其資金以項目部名義設立獨立帳戶，雙方共同將項目開發(fā)所需資金依據本合同約定投入項目部。具體開設時間為項目部成立后三日內。3、資金管理: 項目部單列帳目，與甲方公司其他業(yè)務無關。4、本項目獨立賬戶開戶七日內，投資人按出資額的比例共同匯入本賬戶人民幣伍拾萬元整，用于本項目前期建設費用。五、機構的設置和職責分工1、項目董事會有 5 人組成，分別為：李良松、朱家來、潘正武、王萍、張興華。下設項目部，項目部總經理 朱方哲，副總經理 張興華、陳創(chuàng)。2、項

5、目部的職責：執(zhí)行項目董事會決議。3、總經理的職責：執(zhí)行和落實項目董事會決議；主持、組織和負責項目建設的日常工作；主持項目部的例會。4、副總經理的職責：協(xié)助總經理的工作。5、項目部的議事規(guī)則：項目部實行工作例會制度，決定合作項目所涉一切事宜。項目部例會由項目部總經理主持，總經理因故不能參加，由副總經理主持。項目部召開會議時，由專職人員負責記錄，參加會議人員對會議記錄無異議時應在會議記錄上簽名，會議記錄由專職記錄人員負責保管。專職記錄人員由本合同投資人協(xié)商后確定。合作項目所涉事項由項目部協(xié)商一致確定，達不成一致的，交項目董事會商討決議。6、項目部下設綜合部、工程部、銷售部、財務部等部門。7、綜合部

6、由3人組成；綜合部設經理1人。綜合部的職責：1、負責組織工程及設備、材料招標過程中的各項工作；2、負責招標合同的洽談、起草、修改、簽訂工作；3、負責施工過程中工程進度報表的審核和現場簽證的審核；4、參與工程技術方案的調研、圖紙會審、技術交底；5、根據工程進度計劃、設備計劃負責編制資金使用計劃；6、負責施工圖預算的審核，根據工程實際情況適時進行修改，并實施過程成本控制；7、負責工程竣工結算的編制、委托及配合工程竣工結算審計工作；8、起草各個時期的共組計劃、總結和各種文件。9、召集總經理辦公會議和專題會議，做好會議記錄；組織編制公司行政工作計劃和工作總結。10、負責本部門涉及的工程經濟檔案保管與保

7、密工作。11、負責本部門相關文件、資料的整理、歸檔工作。綜合部經理的職責：1、統(tǒng)籌全面地安排本部門的一切事務，全面管理部門內部工作及外部協(xié)調工作；2、負責組織工程及設備材料招標過程中的各項工作（報名登記、資質審核、組織聯(lián)系考察、招標文件的起草、開標的準備工作等）；3、負責合同的洽談、起草、修改、簽訂工作；4、參與工程技術方案的調研、圖紙會審、技術交底；5、負責施工圖預算的審核工作；6、負責委托并協(xié)調工程竣工結算工作；7、負責工程變更、現場簽證的審核工作；8、負責編制資金使用計劃、資金統(tǒng)計報表，并實施施工過程中的成本控制；9、檢查公司行政工作開展情況，督促和檢查公司各部門執(zhí)行公司會議決議情況，起

8、草有關的工作計劃、總結和文件。10、公司印章、介紹信及文件檔案管理。9、工程部由3人組成；工程部設經理1人。工程部的職責：1、負責公司的技術管理工作。2、負責組織貫徹技術方面的政策、法規(guī)及標準，建立和完善技術管理體系、制定技術管理的工作、規(guī)章制度，并監(jiān)督實施。3、負責審查開發(fā)項目的重大技術方案。4、制定或組織審定新技術、新工藝、新材料應用方案。5、負責施工圖紙會審，參加開發(fā)項目圖紙交底、竣工圖的審定、圖紙變更的審定工作。6、負責開發(fā)項目工程質量管理工作7、認真貫徹執(zhí)行上級管理部門關于工程質量管理的規(guī)章制度，建立健全質量管理體系，健全工程質量管理的規(guī)章制度體系。8、負責審核施工單位的施工組織設計

9、或質量計劃；負責審核項目部上報的項目質量計劃。 9、負責組織對大型設備、大宗材料供貨商資質、資格、技術條件的評審。10、負責組織監(jiān)理單位的評審，審查監(jiān)理規(guī)劃，抽查實施情況。11、負責組織對施工單位的評審和選擇工作。12、負責對在施工程項目的質量巡查和抽查工作。13、參加工程協(xié)調會議，協(xié)助項目解決需協(xié)調解決的問題。14、參加基礎、結構、竣工驗收工作。15、協(xié)助項目部組織消防、人防驗收工作。16、負責組織召開工程質量會議，分析研究質量管理中存在的問題，提出改進措施。17、負責重大質量事故的調查、鑒定處理工作。18、負責核實經濟洽商工程量并簽署意見；負責工程結算中工作量的核實工作。19、負責建筑材料

10、、設備市場的調查和質量評定。20、負責與工程施工和產品質量有關的法律法規(guī)、標準、規(guī)范及信息的收集、整理和溝通工作。21、負責對施工現場進行安全生產和消防的監(jiān)督檢查工作。22、負責與施工和工程質量管理部門的聯(lián)絡工作。工程部經理的職責：1、在主管工程副總的領導下負責本部門全面工作。以及開發(fā)部、總工辦的全部工作。2、貫徹執(zhí)行國家頒布的技術規(guī)范、規(guī)程、標準及有關政策規(guī)定。3、負責編制工程的總體控制計劃、年度控制計劃、月、周工程進度計劃，經審定后組織實施。4、參與項目的可行性研究，項目的規(guī)劃設計方案、單體設計方案研討工作。5、組織施工圖紙會審，負責聯(lián)系、解決設計變更工作。6、負責組織審查施工單位編制的施

11、工組織設計。7、參與對監(jiān)理單位、施工單位的考察，參與對供貨廠商的考察，并形成考察報告。8、參與監(jiān)理委托、工程發(fā)包、材料采購等招標工作，并會簽合同。9、編制甲供材料、設備供貨計劃，參與選樣，現場組織驗貨。10、現場工程簽證管理。11、組織基礎驗收、主體結構驗收、各專業(yè)工程竣工驗收及整個工程驗收。12、審核工程付款，對材料付款予以會簽。13、負責工程施工的質量、進度、成本、安全、文明施工方面管理工作。14、組織現場工程例會，協(xié)調各施工單位之間的關系，處理施工中出現的各類問題及糾紛。15、對監(jiān)理公司及施工單位進行有效管理。16、配合營銷部解答客戶提出的各種技術問題，為客戶提供優(yōu)質服務。10、銷售部由

12、1人組成；銷售部設經理1人。銷售部的職責：1、正確掌握市場定期組織市場調研：收集市場信息,分析市場動向,特點和發(fā)展趨勢，收集有關房地產的信息，掌握房地產市場的動態(tài)，分析銷售和市場競爭發(fā)展狀況，提出改進方案和措施；負責收集、整理、歸納客戶資料，,對客戶群進行透徹的分析。2、確定銷售策略，建立銷售目標，制定銷售計劃。以完成公司下達的銷售任務為目的，確定銷售目標，制定銷售計劃，監(jiān)督計劃的執(zhí)行情況，將銷售進展情況及時反饋給總經理，根據項目的賣點(賣點是可以創(chuàng)造的)和目標客源的需求制定廣告的總方向和總精神。完善房地產營銷策劃方案，制定執(zhí)行系統(tǒng)并監(jiān)控執(zhí)行結果。3、管理銷售活動制定銷售管理制度，工作程序，并

13、監(jiān)督貫徹實施。4、營銷隊伍的組織,培訓與考核，客觀、及時的反映客戶的意見和建議，不斷完善工作。銷售部經理的職責：1、負責本部門工作計劃擬定，并組織落實；2、負責與行政主管單位聯(lián)系，及時了解相關政策、信息，建立良好協(xié)作關系；3、負責銷售工作相關證件的辦理；4、負責公司各部門工作聯(lián)系，負責與其它部門進行工作銜接；5、組織對房地產市場進行定期不定期調研，進行供求分析、客戶分析、競爭對手分析、政策分析等工作；6、負責組織實施客戶信息處理工作以及重大客戶危機處理工作，包括但不限于：客戶投訴處理、客戶咨詢處理、客戶建議處理；7、負責組織、配合及監(jiān)督按揭管理工作，并制作相關臺帳，包括但不限于：按揭咨詢、手續(xù)

14、辦理、建立按揭檔案、配合完成抵押登記；8、協(xié)調、配合銷售前準備工作，包括但不限于：售樓部的設計、施工及交付；樣板房的設計、施工及交付；看房通道的設計、施工及交付；銷售物料的準備；10、負責廣告宣傳的策略和推進計劃擬訂，根據具體進展適時調整；11、定期對本項目銷售情況進行匯總分析，找出與銷售計劃之間的差距并抽出解決辦法。11、財務部由2人組成；其中甲方委派1人，乙方委派1人。財務部設經理1人，由甲方委派。財務部的職責：1、參與制定本公司財務制度及相應的實施細則。 2、參與本公司的工程項目可信性研究和項目評估中的財務分析工作。3、負責董事會及總經理所需的財務數據資料的整理編報。4、負責對財務工作有

15、關的外部及政府部門,如稅務局、財政局、銀行、會計事務所等聯(lián)絡、溝通工作。5、負責資金管理、調度。編制月、季、年度財務情況說明分析,向公司領導報告公司經營情況。6、負責銷售統(tǒng)計、復核工作,每月負責編制銷售應收款報表，并督促銷售部及時催交樓款。負責銷售樓款的收款工作，并及時送交銀行。7、負責每月轉賬憑證的編制，匯總所有的記賬憑證。8、負責公司總長及所有明細分類賬的記賬、結賬、核對,每月5日前完成會計報表的編制,并及時清理應收、應付款項。9、協(xié)助出納做好樓款的收款工作,并配合銷售部門做好銷售分析工作。10、負責公司全年的會計報表、帳薄裝訂及會計資料保管工作。11、負責銀行財務管理，負責支票等有關結算

16、憑證的購買、領用及保管,辦理銀行收付業(yè)務。12、負責先進管理，審核收付原始憑證。13、負責編制銀行收付憑證、現金收付憑證，登記銀行存款及現金日記賬,月末與銀行對賬單和對銀行存款余額，并編制余額調節(jié)表。14、負責公司員工工資的發(fā)放工作,現金收付工作。 財務部經理的職責：1、具體負責本公司的財務會計工作：對各項財務會計工作定期研究、布置、檢查、總結。嚴格遵守財經紀律和公司各項規(guī)章制度。不斷改進和提高財務會計工作水平；督促本公司加強定額管理、原始記錄和計量檢驗等基礎工作；認真審核會計憑證和會計報表,做到數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚、報送及時。2、組織制定本公司的各項財務管理制度：制定的各項

17、財務管理制度應便于各部門管理和核算并有利于提高經濟效益；隨時檢查各項財務制度的執(zhí)行情況,發(fā)現違反財經紀律、財務會計制度的,及時制止和糾正,重大問題應向公司領導匯報；及時總結經驗,不斷完善各項財務管理制度。3、組織編制本公司的財務收支計劃,按時報送公司領導,并檢查各部門執(zhí)行情況：在編制財務收支計劃前,應要求各職能部門提供切實可行的收支計劃明細表,經審核驗證后據此編制本公司的財務收支計劃和編制說明；經總經理審批的財務收支計劃,應組織有關職能部門嚴格實施,不得隨意突破；資金表要如實反映矛盾和問題,有效利用現有資產,保證經營活動正常進行。4、組織編制本公司的成本計劃和費用預算,并將各項計劃指標分解下達

18、落實并檢查執(zhí)行情況：編制的成本計劃應現金合理,費用預算應厲行節(jié)約,費用開支不突破規(guī)定范圍；在本公司總經理的組織下,應將成本計劃和費用預算案項目分解,逐步落實到各職能部門；設計必要的臺帳及時反映、分析計劃或預算執(zhí)行情況。并向各職能部門反饋。5、充分運用會計資料,分析經濟效果,提供可靠信息,預算經濟前景,為公司領導決策提供依據。6、組織本公司財務人員學習政策法規(guī)和業(yè)務技術,負責財會人員的考核。7、負責協(xié)調財務和各部門的工作,多于其他部門聯(lián)系、協(xié)調,把財務工作納入正軌。8、負責保管公司財務專用印鑒,并按公司財務制度使用印鑒。9、負責銷售統(tǒng)計、復核工作,每月負責編制銷售應收款報表,并督促銷售部及時催交

19、樓款。10、完成公司領導交辦的其他工作。六、費用的分擔1、合作項目的費用：按投資比例承擔，其他按本合同第三條內容執(zhí)行。2、項目部下設各部實行費用包干，超資不補，節(jié)余作為獎勵由各部自行支配。下設各部的具體費用數額，屆時由項目部確定。（見附表，表中未列費用按實支付）3、本合同投資人派員到項目部及下設各部工作的員工的福利、保險、工傷費用等，均由本項目部負責支付。七、會計財務制度1、合作項目所需資金實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設立獨立帳戶，該帳戶須預留雙方投資人的印鑒，由雙方投資人共同管理。項目部在開戶銀行備案的印鑒為：甲方 財務專用章 (由甲方委派人保管)，乙方 朱家來印章

20、 (由乙方委派人保管)。資金的支付由項目部出具書面決定交財務部實施。3、主管會計和出納應由本合同投資人分別委派擔任，本合同投資人有權隨時派員審閱了解費用支出情況。4、財務部應定期以書面的形式公布費用支出情況。八、利潤的分配1、本項目營運產生收入，首先按本協(xié)議第三條規(guī)定的出資比例分配，保證甲乙雙方投資款的回收。九、工程營造1、合作項目工程施工單位的選擇，應通過招標或本合同投資人協(xié)商一致的方式確定。未經投資人協(xié)商一致，任何一方不得參加合作項目工程的招標和施工。2、合作項目工程的監(jiān)理單位的選擇，通過招標或投資人協(xié)商一致的方式確定。3、建設工程施工合同應具備下列條款：(1)工程總價款采用“包死價”和工

21、程設計變更據實結算的方式，(2)工程材料由施工單位總包，未經投資人協(xié)商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。4、工程款的撥付由工程部按工程進度和施工承包合同的約定提出工程款撥付計劃，報項目部批準后送財務部統(tǒng)一支付。5、圖紙設計變更，經濟簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。6、工程的施工和管理由工程部負責,工程施工過程中的資料由專人負責收集、整理。十、 房屋銷售1、本項目房屋銷售以甲方名義辦理商品房預售許可證。2、本項目建造的房屋以甲方名義對外銷售。以甲方名義分別與購房的業(yè)主簽訂商品房買賣合同，出具收款收據。收取的購房款進入本項目設立的獨立帳戶。3、房屋的銷售采用統(tǒng)一的商

22、品房買賣合同文本。4、本合同投資人選派的銷售人員，應經過培訓后方能上崗，銷售人員應服從銷售部經理的管理。5、地下室機動車車位銷售：在房屋保修期滿一年，尚未銷售完的車位(不含人防部分)，乙方以每個機動車車位伍萬元價格轉讓給甲方。十一、合同管理1、本項目所涉的合同，實行洽談權、審查權和批準權相對獨立、互相制約的原則。2、合同的洽談根據合同所涉內容，由項目部牽頭，所涉各部派員參加。根據洽談的內容由參加人員起草合同要點或草擬合同。合同的批準權由項目部行使。3、本項目所涉合同一律采用書面形式簽訂，嚴禁口頭合同和非正式的書面協(xié)議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現象發(fā)生。4、合同簽訂前，牽頭部門應審查對方投資

23、人的有效的營業(yè)執(zhí)照、資質證書、資信狀況；驗明對方投資人是否具有簽訂合同的主體資格；審查代理人是否具有代理權、是否超越代理權限和代理期限及其真實性；審查對方使用印鑒是否合法與真實有效。5、洽談部門負責收集、記錄、整理、保管與合同有關的協(xié)議、往來函件等。6、合同履行過程中發(fā)生的糾紛，各部應及時上報項目部，所涉部門的負責人應及時組織本部門的人員及時分析查明原因，提出解決辦法。必要時應及時與對方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，根據合同的規(guī)定，在規(guī)定的時效內向仲裁部門申請仲裁或向舒城縣人民法院提起訴訟。7、各類合同統(tǒng)一由綜合部專人負責管理，綜合部應對收集、整理各類合同進行歸檔管理。8、土地出讓合同、設計合同、工程監(jiān)理合同、建設工程施工合同以及與前述合同有關的補充協(xié)議、會議機要、信函、電報、電傳、電話記錄、簽證、索賠報告、合同臺帳等資料均是合作的主要原始資料，應定期按項目、合同分類建立詳細的臺帳，及時歸擋保存。十二、工程保修1