房屋租賃合同審查風(fēng)險(xiǎn)控制清單(上)

1、房屋租賃合同審查風(fēng)險(xiǎn)控制清單（上）原創(chuàng)： 篤行者 公司法務(wù)聯(lián)盟 今天本文由“篤行者”授權(quán)發(fā)布，鑒于內(nèi)容詳實(shí)，篇幅較長(zhǎng)，因此分上下篇發(fā)布，敬請(qǐng)期待下篇。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃在企業(yè)之間、個(gè)人之間及企業(yè)與個(gè)人之間發(fā)生的頻率及規(guī)模越來(lái)越多，但由于不同的房屋種類(lèi)和不同的租賃用途，在合同設(shè)計(jì)及審查上的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同，為有效控制房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)，提升房屋租賃合同審查效率，特編寫(xiě)房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)控制清單： 第一章   房屋出租主體第一條  標(biāo)的物的出租要求    城市房屋租賃管理辦法第六條

2、規(guī)定：有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5、屬于違法建筑的；6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。2011年2月1日實(shí)施的商品房租賃管理辦法第六條的規(guī)定：有下列情形之一的房屋不得出租：1、屬于違法建筑的；2、不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；3、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；4、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。通過(guò)商品房屋租賃管理辦法和城

3、市房屋租賃管理辦法的對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)商品房屋租賃管理辦法對(duì)房屋出租的限制性規(guī)定做了很大程度的放松，這種放松便于市場(chǎng)交易的順利進(jìn)行，有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活躍發(fā)展，也有利于資源的合理配置。盡管商品房屋租賃管理辦法在諸多問(wèn)題取消了限制規(guī)定，但在房屋租賃合同審查時(shí)仍應(yīng)當(dāng)對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注：（一）無(wú)房產(chǎn)證無(wú)房產(chǎn)證的，承租人應(yīng)當(dāng)注意房屋的合法來(lái)源，要求出租人提供經(jīng)行政主管部門(mén)（建委）備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，來(lái)證明出租人對(duì)出租房屋享有合法有效的所有權(quán)?；蛘咭蟪鲎馊嗽谧赓U合同中承諾：“對(duì)出租房屋享有合法有效的出租權(quán)利，如未有出租權(quán)而出租給承租人造成損失的，由出租人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！保ǘ┻`法建筑違法建筑不得出租

4、。一般來(lái)說(shuō)，違法建筑，是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。違法建筑一般包括：1、占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；2、不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；3、擅自改建、加建的建筑；4、擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物適用功能的建筑；5、逾期未拆除的臨時(shí)建筑；6、違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前

5、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。 （三）未消防驗(yàn)收最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)（2003民一他字第11號(hào)）規(guī)定：關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：第一，出租中華人民共和國(guó)消防法第十條規(guī)定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。第三，租賃房屋用于開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商

6、場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。    但最高人民法院關(guān)于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件(第十批)的決定中第63項(xiàng)中指出：因上述答復(fù)與關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋相沖突而廢止該項(xiàng)答復(fù)?；诖?，關(guān)于未進(jìn)行消防驗(yàn)收和簽訂的出租合同的效力問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)以解釋規(guī)定為準(zhǔn)，即在一審法庭辯論終結(jié)前進(jìn)行消防驗(yàn)收的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。（四）設(shè)定抵押涉及抵押的房產(chǎn)出租并不影響抵押權(quán)

7、人權(quán)益，可以出租。但承租人應(yīng)當(dāng)注意，在出租前已設(shè)定抵押，且抵押權(quán)合法有效的，因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)影響原租賃合同的正常履行，此種情況下已經(jīng)突破了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的合同原則，因此，對(duì)此類(lèi)房屋的出租，合同審查人員要特別注意。另外，要注意出租人和抵押權(quán)在抵押合同中是否約定抵押期間房屋不得出租和出租需經(jīng)抵押權(quán)人同意的約定。（五）被查封扣押盡管商品房屋租賃管理辦法取消了查封、扣押房屋不能出租的限制性規(guī)定，而根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第二十條“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或

8、者當(dāng)事人另有約定的除外：“房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！币虼?，我們可以認(rèn)定，被人民法院依法查封的房屋是可以出租的，當(dāng)然如果人民法律做出查封裁定時(shí)，明確要求不得出租的，則不能出租。（六）共有房屋無(wú)論是按份共有還是共同共有，在對(duì)房屋進(jìn)行處分時(shí)，都需要所有權(quán)人同意，如果共同所有人對(duì)出租房屋未進(jìn)行意思表示的，那么租賃合同的效力就存在瑕疵，需要共同所有權(quán)人的追認(rèn)。當(dāng)然如果共同所有權(quán)人明知出租行為，而在一定期限內(nèi)未提出反對(duì)意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同意。因此，在涉及到共同共有房屋出租問(wèn)題時(shí)，一方面可以要求其他共有人書(shū)面提供同意出租的承諾，另一方面可以將共同共有人列為出租人。避免發(fā)生因共同共有人不同意出租而

9、引發(fā)的爭(zhēng)議或糾紛。 第二條  承租轉(zhuǎn)租的房屋對(duì)于轉(zhuǎn)租的房屋，承租人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào)查，承租人除關(guān)注以上問(wèn)題外，還需要特別注意原租賃期限及房屋實(shí)際所有人是否同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面承諾。對(duì)于未經(jīng)所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的房屋，出租人是否可以基于對(duì)房屋的物權(quán)要求轉(zhuǎn)租人交還房屋。本人認(rèn)為可以，理由如下：（1）合同法明確規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租無(wú)效；（2）即使轉(zhuǎn)租人出于善意轉(zhuǎn)租了房屋，但出租人仍然可以基于物權(quán)效力而要求轉(zhuǎn)租人房屋。此種情況下，轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任和損失賠償責(zé)任。當(dāng)然，根據(jù)關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十六條的規(guī)定：出租人知

10、道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。  第二章  房屋基本情況第三條  房屋的基本情況包括：1、位置（市、縣（區(qū)）、路（街）、號(hào)（門(mén)牌號(hào)）；2、面積（建筑面積、使用面積）；3、配套設(shè)施設(shè)備（水、電、煤氣）、附屬設(shè)施設(shè)備；4、屋內(nèi)裝修情況、抵押、查封情況 第三章   租賃期限及免租期  第四條  關(guān)于合同的租期，合同法第二百一十五條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的

11、，視為不定期租賃。根據(jù)此條的規(guī)定，不定期租賃合同的主體隨時(shí)可向?qū)Ψ街鲝埥獬K止合同，但應(yīng)當(dāng)給予對(duì)方當(dāng)事人適當(dāng)合理的準(zhǔn)備時(shí)間。合同法第二百一十四條租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。關(guān)于此條規(guī)定，對(duì)于一般承租房屋用于居住或者辦公的承租方的影響比較小，而對(duì)于那些承租房屋進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響比較大。商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要培育期，特別是對(duì)于那些大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)的培育期需要的時(shí)間更長(zhǎng)。而且商業(yè)經(jīng)營(yíng)還有一個(gè)特點(diǎn)，特定地域房屋往往會(huì)因該地商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)租金快速的上漲。因此，這就給承租方帶來(lái)很大的問(wèn)題，租賃期限一旦屆滿，出租方就會(huì)

12、以各種理由上漲租金，否則就不再出租給承租人，給承租人帶來(lái)的難題就是：繼續(xù)承租租金上漲帶來(lái)利潤(rùn)的下降，如果不租那么多年苦心經(jīng)營(yíng)的成果白白放棄，心有不甘。關(guān)于免租期，更多的是適用于大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的租賃，考慮的基礎(chǔ)是大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)中承租人往往需要對(duì)租賃的房屋進(jìn)行裝修、裝飾，這就需要占用承租人大量的租賃期限，如果不賦予承租人一定期限的免租期，就會(huì)大大的加重承租人的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，短期來(lái)看，出租人的權(quán)益并未受損，但這并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)租賃雙方的共贏。當(dāng)然，免租期期限的長(zhǎng)短法律并未進(jìn)行規(guī)定，完全由當(dāng)事人雙方進(jìn)行協(xié)商確定。 第四章  租金及費(fèi)用承擔(dān)租期第五條  在租金計(jì)價(jià)上，可以采用按天計(jì)價(jià)、

13、按月計(jì)價(jià)、季度計(jì)價(jià)和年度計(jì)價(jià)整體計(jì)價(jià)，也可以采用按天、月、季度和年度以平米為單位計(jì)價(jià)的方式。對(duì)于租期較長(zhǎng)的合同，還可以采用逐月、季度或年度租金按一定比例遞增的方式記取。如果是商業(yè)用途的租賃，還可以設(shè)定為固定租金與提成租金相結(jié)合的計(jì)價(jià)模式，將承租方的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與租金掛鉤。但無(wú)論采用何種計(jì)價(jià)方式，都應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定，尤其對(duì)于承租人一方還要考慮企業(yè)自身資金管理制度和財(cái)務(wù)審批時(shí)限，合理確定時(shí)間，避免因內(nèi)部管理導(dǎo)致不能及時(shí)支付而承擔(dān)責(zé)任。第六條  房屋租賃涉及的費(fèi)用比較多，既有承租人使用租賃房屋發(fā)生的費(fèi)用，如：水、電、煤氣、物業(yè)、衛(wèi)生、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等；也有因房屋出租過(guò)程中向政府主管部門(mén)交

14、付的稅費(fèi)。因此合同雙方主體就應(yīng)當(dāng)事先在合同當(dāng)明確約定租賃期間發(fā)生的費(fèi)用種類(lèi)及承擔(dān)主體，避免發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛。第七條  在租金具體支付上，一般要求出租人提供收款賬戶（戶名、開(kāi)戶行、賬號(hào)）；而且要求出租人特別承諾提供的信息真實(shí)有效，如有變更及時(shí)書(shū)面通知承租人，否則承租人按照其提供的信息按時(shí)支付租金及其他費(fèi)用的，視為承租人已合法有效的履行了付款義務(wù)。第八條  對(duì)于出租人是個(gè)人的，因其本人無(wú)法提供發(fā)票，而承租人支付費(fèi)用后沒(méi)有發(fā)票又無(wú)法進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，因此，在發(fā)票處理上，可以約定為：（1）由承租人代扣代繳；（2）由出租人自行向稅務(wù)部門(mén)申報(bào)，購(gòu)買(mǎi)發(fā)票。          第五章 房屋交付第