承租部分房屋的承租人不享有整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

1、承租部分房屋的承租人不享有整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一、據(jù)以研究的案例2002年3月26日，甲公司作為一樓房的所有人授權(quán)其下屬單位物業(yè)公司與蔣某簽訂商業(yè)用房租賃合同，協(xié)議約定：物業(yè)公司將該樓一層?xùn)|側(cè)大廳建筑面積430平方米房屋出租給蔣某，租賃期限自2002年4月1日起至2011年3月31日終止。合同簽訂后，物業(yè)公司將合同約定的房屋交付給了蔣某，蔣某實(shí)際入住并經(jīng)營(yíng)百貨商店。2003年9月5日，甲公司與乙公司簽訂了商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，甲公司將該樓(建筑面積為7836.50平方米，土地面積為3434.34平方米)出售給乙公司，房屋總價(jià)款為18 900 000元。后雙方依法辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，乙公

2、司分別于2003年9月29日、10月24日依法取得了國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證。11月24日，物業(yè)公司鑒于該房產(chǎn)的部分房屋已被出租的實(shí)際情況，向百貨商店發(fā)出了“關(guān)于變更商業(yè)房屋租賃合同主體的函”，告知該樓的產(chǎn)權(quán)所有人已變更成乙公司，承租戶應(yīng)盡早與乙公司重新簽訂商業(yè)房屋租賃合同，新的商業(yè)房屋租賃合同將不改變?cè)兄饕虡I(yè)條款。原告蔣某得知房屋整體售出的情況后，認(rèn)為所有權(quán)人出售承租人承租的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知承租人，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，甲公司與乙公司之間的商品房買賣侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。遂起訴至法院，要求確認(rèn)甲公司與乙公司之間的商品房買賣協(xié)議無(wú)效。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告蔣某承租的是該樓的一小部

3、分，面積約為430平方米，該 430平方米為蔣某租賃權(quán)的客體，現(xiàn)該樓系整體轉(zhuǎn)讓，故出租部分與轉(zhuǎn)讓部分不屬于同一標(biāo)的物。蔣某對(duì)整體轉(zhuǎn)讓的樓房不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。蔣某要求認(rèn)定被告甲公司與被告乙公司簽訂的商品房買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足。據(jù)此判決駁回了原告蔣某的訴訟請(qǐng)求。宣判后，蔣某不服，堅(jiān)持認(rèn)為其有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求撤銷原判。二審期間，經(jīng)調(diào)解，蔣某撤回上訴。二、相關(guān)法律問(wèn)題研究本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是蔣某是否符合法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件，那么，何謂承租權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其成立條件是什么呢?(一)先買權(quán)的定義和淵源民事法律中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指公民，法人和其他組織在特定的買賣關(guān)系中，根據(jù)法律的直接規(guī)定，在同等條件

4、下優(yōu)先于其他人購(gòu)買出賣人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的優(yōu)先性主要從“同等條件”和“購(gòu)買時(shí)間”兩個(gè)方面得以體現(xiàn)。所謂“同等條件”主要指在出賣的標(biāo)的物、價(jià)款、支付方式及支付期限等方面優(yōu)先權(quán)人與其他購(gòu)買人相同?！百?gòu)買時(shí)間”優(yōu)先是指條件相同的情況下，優(yōu)先權(quán)人在順序上先于其他人購(gòu)得該出賣物。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第118條：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！卑凑蘸贤ǖ?30條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限

5、內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，來(lái)源于上述兩項(xiàng)規(guī)定，那么，如何界定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，正確詮釋“同等條件”是處理本案的關(guān)鍵：(二)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律特征優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)質(zhì)是對(duì)所有權(quán)的一種制約。其法律特征如下：1.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)所有權(quán)人行使自己財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的一種限制。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行立法規(guī)定，房屋出租人在出賣自己所有房屋時(shí)，同等條件下承租人可以違背出租人的意愿而取得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。可見(jiàn)，出租人對(duì)自己所有財(cái)產(chǎn)的處分受到限制，不能完全按照自己的意愿行使對(duì)財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。2.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定的權(quán)利，是依照法律的直接規(guī)定而非依當(dāng)事人的約定而產(chǎn)生的，具有法定性。它不允許出賣人和優(yōu)先權(quán)以外的

6、其他買受人通過(guò)協(xié)議任意更改。按照市場(chǎng)法則，出賣人可以根據(jù)情況在合理的范圍內(nèi)確定商品的交易價(jià)格，并根據(jù)自己的意愿來(lái)選擇買受人。但根據(jù)法律的規(guī)定，出租人在同等條件下必須優(yōu)先出讓于承租人，卻不能自由選擇交易對(duì)象。3.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。即優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不僅可以對(duì)抗出賣人，也可以對(duì)抗第三人。如果出讓人和第三人侵害了優(yōu)先權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該買賣關(guān)系無(wú)效。這也是司法解釋明確規(guī)定的。因此，本案中如果確定蔣某享有優(yōu)購(gòu)買權(quán)，就足以導(dǎo)致甲公司與乙公司之間的買賣合同無(wú)效。(三)先買權(quán)的成立條件按照法律規(guī)定，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提是“同等條件”，因此，對(duì)于同等條件的準(zhǔn)確定義則是處理這類案件的關(guān)鍵。本案的爭(zhēng)

7、議焦點(diǎn)也是蔣某承租的430平方米與整棟樓是否是“同等條件”。對(duì)于“同等條件”，法律及司法解釋沒(méi)有明確的闡述，在審判實(shí)踐中有兩種不同的觀點(diǎn)。一是絕對(duì)同等說(shuō)，即說(shuō)認(rèn)為先買權(quán)人認(rèn)購(gòu)條件與其他買受人絕對(duì)相同和完全一致。二是相對(duì)同等說(shuō)，即認(rèn)為先買權(quán)人購(gòu)買條件與其他買受人條件大致相等，便視為同等條件。筆者同意第一種觀點(diǎn)，并從理論上進(jìn)行如下探討：1、從一般文字解釋上“同等條件”為“相同條件”現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典對(duì)于“同等”的解釋是“相同、一樣”，則同等條件是相同條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)當(dāng)為絕定相同，而非大致相同。本案中，甲公司整體出售面積為7836.5平方米的整棟樓，蔣某只在其中承租430平方米的一間房屋，條

8、件并非相同。2、從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法本意上沒(méi)有擴(kuò)大化解釋的意圖承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的賦予的當(dāng)時(shí)環(huán)境是不動(dòng)產(chǎn)資源的匱乏，立法追求的主要是生存和安全價(jià)值，是對(duì)一種基本社會(huì)秩序的維護(hù)。從立法本意可以看出，僅僅是為了保護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定和安全，對(duì)所有權(quán)人已出租標(biāo)的所有權(quán)權(quán)能進(jìn)行限制，而并非對(duì)所有權(quán)人的權(quán)利做無(wú)限擴(kuò)張的限制。因此，只有當(dāng)所有權(quán)人選擇將房屋分割出售時(shí)，才受到先買權(quán)的制約。而且現(xiàn)代立法環(huán)境已經(jīng)改變。市場(chǎng)的高度發(fā)達(dá)，生活資料來(lái)源的日益豐富，導(dǎo)致社會(huì)形成了一種以市場(chǎng)為媒介的資源配置機(jī)制，承租人可以順利從市場(chǎng)取得相應(yīng)的房產(chǎn)。這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的賦予并不能起到保護(hù)其基本生活狀況的作用。從維護(hù)既有的房屋利用關(guān)系而

9、言，“買賣不破租賃”規(guī)則即可實(shí)現(xiàn)此目的。因此，從承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)立法的第一個(gè)宗旨而言，租賃房屋的出賣并不能破壞房屋已有的租賃關(guān)系。況且租賃關(guān)系本來(lái)就是一個(gè)基于合同而形成的債權(quán)關(guān)系，是有期限的權(quán)利。進(jìn)一步而言，如果優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的賦予是為了維護(hù)一種穩(wěn)定的社會(huì)秩序，或者是一種穩(wěn)定的預(yù)期的話，那么對(duì)于承租人而言，承租期限的維護(hù)是其主要目的，至于最后是否取得租賃物的所有權(quán)并未包含在其預(yù)期之內(nèi)。所以，對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的界定應(yīng)當(dāng)是逐漸嚴(yán)苛的，不僅從標(biāo)的物的同一性，出賣的價(jià)款、支付方式及支付期限等方面嚴(yán)格審查其同一性。而且同等條件的決定權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬所有權(quán)人，以免所有權(quán)人的權(quán)利受到過(guò)多侵害。3、“同等條件”實(shí)為限制優(yōu)

10、先購(gòu)買權(quán)之用法律規(guī)定“同等條件”具有如下意義：第一，表明優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相對(duì)性和有條件性，并不是在任何條件下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)都絕對(duì)地存在和可以行使。第二，表明法律設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不是以出賣人的實(shí)際利益的損害為代價(jià)，只要附上“同等條件”，出賣人的合法權(quán)益就會(huì)得到保障，不至于因優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使而遭受損害。第三，表明優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不是絕對(duì)地剝奪其他購(gòu)買人的購(gòu)買機(jī)會(huì)?！巴葪l件”是就優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人與其他購(gòu)買人給定的條件相比較而言的，只有在各自給定的條件相同的情況下，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)才成立并可行使，如果其他購(gòu)買人給定的條件明顯優(yōu)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能成立，當(dāng)然也不得行使，因此“同等條件”的目的正是為了維護(hù)出賣人利

11、益，限制先買權(quán)人的權(quán)利濫用。這樣，第三人所提供的任何條件(包括機(jī)會(huì))，均是出賣人的利益所在，先買權(quán)人不能提供，就不符合同等條件。所有權(quán)人對(duì)于其所有權(quán)是分割出售還是整體銷售，應(yīng)為出賣人的權(quán)利，不能以優(yōu)先權(quán)人的觀念衡量，否則就侵犯了所有權(quán)人出租標(biāo)的外的所有權(quán)。那么就本案而言，所有權(quán)人整體處分其房產(chǎn)，而不是分割處分，承租部分房產(chǎn)的承租人就不存在先買權(quán)。5、所有權(quán)的行使在非“同等條件“下不受先買權(quán)的干預(yù)所有權(quán)是絕對(duì)的、排他的，其絕對(duì)性、排他性是“在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配標(biāo)的物并排除他人干涉的權(quán)利”，包括占有、使用、收益、處分。因此，所有權(quán)人處分多少，采用何種方式處分，希望獲得的收益是多少，這都是所有

12、權(quán)人主觀上行使所有權(quán)的行為，任何人無(wú)權(quán)干涉。法律設(shè)定承租人的先買權(quán)，并無(wú)意侵害所有權(quán)人的權(quán)益。從法理上講，法律不應(yīng)在保護(hù)一種權(quán)利的同時(shí)損害另一種權(quán)利，所有的權(quán)利都有獲得法律保護(hù)的資格和機(jī)會(huì)，“同等條件”正是基于這一原理而為法律所規(guī)定。就本案而言，只有甲公司選擇將建筑物分割出售時(shí)，蔣某才有就其承租部分的優(yōu)先購(gòu)買權(quán);而不是蔣某因?yàn)槌凶鈽欠康囊婚g，而導(dǎo)致甲公司喪失將建筑物整體出售的權(quán)利。6、優(yōu)先權(quán)是法定權(quán)，其權(quán)能的來(lái)源和擴(kuò)展均應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律規(guī)定。承租人的先買權(quán)是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生，其外延的擴(kuò)展或特殊情況下的變通也應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)或相關(guān)司法解釋的規(guī)定產(chǎn)生。如德國(guó)民法典第505條第2款規(guī)定的一般條件是：“行

13、使先買權(quán)時(shí)，先買權(quán)利人和義務(wù)人之間的買賣，按照義務(wù)人與第三人約定的相同條款而成立”。“相同條款”標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上是要求先買權(quán)人必須為第三人向出賣人所為之相同承諾。所謂“特殊情況下的變通條件”，是德民法典第507、508、509條對(duì)三種特殊情形的規(guī)定：(1)存在從給付的買賣。即出賣人與第三人所訂立合同條款中，第三人有從給付義務(wù)而先買權(quán)人又不能履行的，得以交付從給付的價(jià)金代替。若從給付不能以金錢估價(jià)時(shí)不得行使先買權(quán)。(2)先買權(quán)標(biāo)的物與其他標(biāo)的物同時(shí)出賣時(shí)，第三人以總價(jià)金買受者，“先買權(quán)人應(yīng)按比例支付總價(jià)金的一部分”，如果先買權(quán)義務(wù)人因全部標(biāo)的物在分離時(shí)顯受損失，可以請(qǐng)求先買權(quán)擴(kuò)及于全部標(biāo)的物，否則不得行使先買權(quán)。(3)存在延期付款的優(yōu)惠條件的買賣。出賣人允許第三人延期付款的，對(duì)先買權(quán)人也生效力。但先買權(quán)人必須為延期償付的價(jià)金提供擔(dān)保，方能成立。從以上規(guī)定