商丘凱旋路項目商業(yè)定位報告（課堂PPT）

1、1三鼎三鼎 商丘商丘項目項目商業(yè)部分定位及規(guī)劃商業(yè)部分定位及規(guī)劃建議建議DESIGN PLAN2022-3-52項目理解項目理解城市印象城市印象項目定位項目定位目錄目錄1234商業(yè)經(jīng)濟測算商業(yè)經(jīng)濟測算消費偏好消費偏好5銷售模式及運營建議銷售模式及運營建議63地處交通樞紐，四通八達的交通帶動商業(yè)繁榮，2016年高鐵的開通將大幅度提升商丘的城市競爭力；城鎮(zhèn)總人口達到353.6萬人，600多億元的社會消費品總額，意味著一個廣闊的商業(yè)前景（2013年）；商丘房地產(chǎn)市場增長迅猛；（房地產(chǎn)投資連續(xù)5年爆發(fā)增長，2013年同比增長35.1%）遍地開花的傳統(tǒng)商業(yè)，不論是應對電商沖擊還是滿足消費者體驗式需求均無

2、勝算；商業(yè)總量超過400萬平方米，傳統(tǒng)商業(yè)嚴重過剩！宏觀經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境一座迅速崛起的中原城市，商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展！一座迅速崛起的中原城市，商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展！4地塊價值挖掘地塊價值挖掘地處商丘市中心商圈，地段地段價值較高承接專業(yè)市場集中片區(qū)與中心廣場商圈，具有先天的商業(yè)領袖領袖氣質成熟的商業(yè)氛圍，旺盛的人氣，搶占搶占先機至關重要地處城市“西進南拓”發(fā)展軸線上，商業(yè)前景前景廣闊這是一塊上好的璞玉，但這是一塊上好的璞玉，但“玉不琢，不成器玉不琢，不成器”！5項目的時代屬性項目的時代屬性第一層第一層 梁園區(qū)全生活中心梁園區(qū)全生活中心第二層第二層 商丘市城市客廳、城市名片商丘市城市客廳、城市名片第三

3、層第三層 商丘及周邊旅游特色目的地商丘及周邊旅游特色目的地最大化拓展商業(yè)客群，滿足項目運營要求最大化拓展商業(yè)客群，滿足項目運營要求2022-3-56項目理解項目理解項目定位項目定位目錄目錄1234商業(yè)經(jīng)濟測算商業(yè)經(jīng)濟測算消費偏好消費偏好5銷售模式及運營建議銷售模式及運營建議6城市印象城市印象7本案本案項目理解區(qū)位價值項目地處商丘市中心商圈，西至凱旋路，北靠常青路，南達宜興路。北承各大專業(yè)市場商圈，西南接中心商圈，商業(yè)項目眾多，傳統(tǒng)商業(yè)配套齊全。項目周邊屬于商丘商業(yè)成熟區(qū)域，人流、車流量大，商業(yè)氛圍濃厚。8項目理解區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路p凱旋路：是商丘市道北的的一條南北方向主干道，沿

4、線商業(yè)分布密集；p商業(yè)建筑形式：以住宅底商為主，基本為一層沿街門面；p商業(yè)業(yè)態(tài)：以電動車專賣、餐飲、美容美發(fā)、廣告圖文等為主，零星分布有銀行金融機構、五金、教育培訓等業(yè)態(tài)；p教育資源：商丘實驗中學；p商業(yè)租金：1.3-3.3元/平方米/天左右（按照使用面積計算） ；p商鋪售價：一層商鋪價格在11000元/平方米左右。9項目理解項目區(qū)域商業(yè)概況解析p 主要業(yè)態(tài)：以品牌酒類零售和土特產(chǎn)專賣為主，零星分布珠寶、通訊、圖文、休閑娛樂、美發(fā)、超市等業(yè)態(tài)；p 商業(yè)建筑形式：以住宅底商的沿街商業(yè)為主；p 商業(yè)租金：2元/平方米/天（按照使用面積計算）；p 商鋪售價：一層售價9900元/左右。凱旋路文化路宜興

5、路10項目理解區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路p 商業(yè)建筑形式：商鋪為1+2形式p 主要業(yè)態(tài)：以五金建材鋼管零售及加工為主，有43家，同時配以小吃店、休閑娛樂、日用百貨、美容美發(fā)等；p 商業(yè)租金：0.45-0.55元/平方米/天（按照使用面積計算） ；p 商業(yè)售價：5600元/平方米11項目理解經(jīng)濟指標總用地面積78177平方米容積率4.299建筑密度32%限高80米12項目理解競爭市場凱旋路凱旋路神火大道神火大道歸德路歸德路民主路民主路文化路文化路南京路南京路北海路北海路華馳繽紛廣場華馳繽紛廣場城市綜合體，30萬平方米，未開盤，價格未定本案本案丹尼斯百貨丹尼斯百貨（商業(yè)3.5萬，存量）華坤

6、凱旋名都華坤凱旋名都商業(yè)總建筑面積約2萬平方米，全部自持（存量）丹尼斯百貨丹尼斯百貨（商業(yè)2萬，存量）火車站火車站火車站商圈火車站商圈“商商”字商圈字商圈白云世貿(mào)商城白云世貿(mào)商城總建筑面積50萬平方米，在售，商業(yè)7000-10000元/平方米華聯(lián)世貿(mào)華聯(lián)世貿(mào)（商業(yè)3萬，存量）中豪硅谷國際廣場中豪硅谷國際廣場商業(yè)約10萬，未開盤旺角步行街旺角步行街（商業(yè)5萬存量）中環(huán)商城（商業(yè)4.2萬存量）在建在售商業(yè)存量商業(yè)近百萬平方米在建在售商業(yè)供應，未來競爭激烈！近百萬平方米在建在售商業(yè)供應，未來競爭激烈！13項目理解競爭個案中豪硅谷國際廣場中豪硅谷國際廣場項目名稱中豪硅谷國際廣場項目地址民主路中段站前路

7、南總建筑面積26萬商業(yè)建筑面積約10萬平方米商業(yè)裙樓分布1F-6F項目概況硅谷國際廣場是商丘第一個HOPSCA項目，匯集數(shù)碼IT、商業(yè)、公寓、酒店、辦公、休閑、停車為一體的城市商業(yè)綜合體。各個業(yè)態(tài)功能既相對獨立又相互關聯(lián)互補，能滿足人們在商業(yè)上、生活上各方面的需求，而且業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動及依賴更體現(xiàn)出HOPSCA業(yè)態(tài)的科學性及聯(lián)動性體，目前商業(yè)未開盤。項目定位城市商業(yè)綜合體，商丘首座HOPSCA，定位中高端點評中豪硅谷國際廣場是商丘第一個城市商業(yè)綜合體項目，定位中高端，但投資方對未來市場信心不足，還處于觀望中，業(yè)態(tài)分布、價格等均未定。14項目理解競爭個案華馳繽紛廣場華馳繽紛廣場項目名稱華馳繽

8、紛廣場項目地址位于神火大道與南京路交叉口，華馳粵海酒店南側開發(fā)商商丘華馳置業(yè)有限公司商業(yè)設計公司商業(yè)設計公司是美國邁思建筑設計（深圳）有限公司總建筑面積30萬平方米項目概況項目總占地100余畝，總建筑面積約30萬平方米，規(guī)劃了大型購物中心、城市商業(yè)步行街、寫字樓、全能SOHO等，是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務、文化多功能為一體的大型城市綜合體項目定位城市綜合體，打造集吃、喝、玩、樂、購為一體的時尚新地標，通過一種全新的商業(yè)模式，改變商丘的商業(yè)格局。預計2015年開業(yè)點評區(qū)位較好，處于商丘市中心，因此商業(yè)地段價值較高，目前意向主力店有大地影院、家樂福超市，因此，本案如果走主題商業(yè)路線，則將有效

9、規(guī)避這些城市綜合體帶來的競爭壓力。15項目項目SWOTSWOT分析分析SWOTp項目地處市中心商圈，商業(yè)氛圍濃厚；p項目緊鄰商丘次主干道凱旋路，商業(yè)昭示性較好；p主城商業(yè)地塊日漸稀缺，項目商業(yè)稀缺價值較高；p項目商業(yè)體量中等，有一定的規(guī)模優(yōu)勢；p周邊市政、交通配套完善，項目可達性較好。p項目承接專業(yè)市場和中心商圈，具有形成地標商業(yè)的先天潛質；p項目地處實驗中學學區(qū)，教育資源優(yōu)勢明顯，教育消費將為項目提供有效的消費支撐；p區(qū)域乃至商丘市現(xiàn)有零售商業(yè)急需提檔升級，主題性集中商業(yè)存在較大機會點，打造中原特色商業(yè)，使商丘消費盡量本地化。p項目周邊目前多處于拆遷或即將拆遷，因此目前商業(yè)環(huán)境較顯凌亂，對未

10、來商業(yè)形象有一定的負面影響；p在建、在售的商丘其他商業(yè)項目，將對本案未來銷售及招商等帶來競爭威脅。2022-3-516項目理解項目理解項目定位項目定位目錄目錄1234商業(yè)經(jīng)濟測算商業(yè)經(jīng)濟測算消費偏好消費偏好5銷售模式及運營建議銷售模式及運營建議6城市印象城市印象17調查的方式與方法：調查的方式與方法：為了保證報告結構的完整、數(shù)據(jù)的準確、結論的準確等，本次消費者調研使用了定性與定量相結合、比較分析、理論與實踐相結合、圖表分析等方法。樣本采集區(qū)域：樣本采集區(qū)域：商丘火車站商圈、“商”字商圈、項目周邊樣本采集方式：樣本采集方式：街頭攔截訪問和深度訪談資料收集與數(shù)據(jù)匯總：資料收集與數(shù)據(jù)匯總： 資料包括

11、原始資料和二手資料消費偏好解析研究方法18 了解消費者對商丘目前的零售商業(yè)的認識及看法； 了解消費者的潛在的商品需求和服務需求； 調查當?shù)叵M者對品牌及商品種類的需求和認知程度； 了解消費者對本項目的認同度； 了解消費者對希望業(yè)態(tài)及商業(yè)形式的需求。消費偏好解析研究目的19消費偏好解析n對商丘現(xiàn)有商業(yè)的看法對商丘現(xiàn)有商業(yè)的看法，主要集中在以下三種觀點：u一般，檔次偏中下，還是以日常傳統(tǒng)購物消費為主，體驗式消費幾乎沒有u批發(fā)市場比較多，檔次不高，集中吃、喝、玩、樂項目很少u比較普通，沒有特色的商業(yè)項目，希望商丘以后能有以體驗式消費為主的特色主題商業(yè)商丘現(xiàn)有商業(yè)雖量大但質不高，難以滿足消費者日益增長

12、的多樣化商丘現(xiàn)有商業(yè)雖量大但質不高，難以滿足消費者日益增長的多樣化的消費需求，體驗式的特色、主題商業(yè)將應需而生！的消費需求，體驗式的特色、主題商業(yè)將應需而生！20消費偏好解析n節(jié)假日旅游，最想去哪里旅游？節(jié)假日旅游，最想去哪里旅游？82%的受訪者最想去旅游的城市是海濱城市！中原內(nèi)陸區(qū)域的消費者對海洋充滿了好奇和渴望，他們希望能去看海、體驗海、感受海，這種期許從小就在內(nèi)陸消費者的心里埋下了種子！把海洋與商業(yè)有效結合，為商丘消費者打造一處滿足其所有海洋把海洋與商業(yè)有效結合，為商丘消費者打造一處滿足其所有海洋愿望的主題樂園！愿望的主題樂園！21消費偏好解析n如果商丘凱旋路附近建造一座海洋主題公園，里

13、面有海洋館、兒童游樂中心、五星如果商丘凱旋路附近建造一座海洋主題公園，里面有海洋館、兒童游樂中心、五星影院等，您會經(jīng)常去嗎？影院等，您會經(jīng)常去嗎？100%的受訪者表示，如果商丘凱旋路建造一座海洋主題公園，她/他會經(jīng)常去。消費者對本案的認同度很高，這將為后期項目導入市場鋪平道路！消費者對本案的認同度很高，這將為后期項目導入市場鋪平道路！2022-3-522項目理解項目理解項目定位項目定位目錄目錄1234商業(yè)經(jīng)濟測算商業(yè)經(jīng)濟測算消費偏好消費偏好5銷售模式及運營建議銷售模式及運營建議6城市印象城市印象23提供商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展外部環(huán)境提供商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展外部環(huán)境結構性供需失衡，傳統(tǒng)商業(yè)過剩，結構性供需

14、失衡，傳統(tǒng)商業(yè)過剩，新入市項目需要尋求差異化！新入市項目需要尋求差異化！渴望海洋主題的集游覽、娛樂、購渴望海洋主題的集游覽、娛樂、購物、美食于一體的一站式購物公園物、美食于一體的一站式購物公園商業(yè)層級低，主題性商業(yè)存在空白商業(yè)層級低，主題性商業(yè)存在空白24項目定位項目定位概念定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位12325定位依據(jù)商業(yè)形式單一，傳統(tǒng)商業(yè)形式占據(jù)絕對主流，難以抵御電商沖擊；專業(yè)市場及小商品市場嚴重過剩，同質化水平嚴重，結構性供需失衡；超過400萬平方米的商業(yè)總量，過度透支消費者對于傳統(tǒng)零售商業(yè)的需求；消費者希望商丘有主題性、特色性的商業(yè)，能夠滿足消費者購物、休閑娛樂

15、、親子、餐飲等于一體的潛在需求；消費者對海洋世界的渴望為本案提供了定位方向；項目地處市中心商圈，必須走差異化路線，打造集體驗型、時間型、家庭型消費于一體的新型主題商業(yè)，成就商丘城市客廳！那么，本案從圓夢海洋開始吧！26總體概念定位總體概念定位中原首席海洋體驗全生活中心中原首席海洋體驗全生活中心以以“海洋海洋”文化為核心，集海洋世界觀賞、海洋主文化為核心，集海洋世界觀賞、海洋主題百貨、星級影院、主題餐飲、休閑娛樂等于一體題百貨、星級影院、主題餐飲、休閑娛樂等于一體的一站式全生活中心的一站式全生活中心2728定位詮釋定位詮釋海洋世界觀賞海底世界海洋水族生物館、極地館、熱帶雨林館、海洋標本博物館館、

16、互動觸摸體驗館、海洋歡樂表演劇場，海洋主題兒童4D電影放映廳等主力游覽體驗設施。29定位詮釋定位詮釋海洋主題百貨把海洋元素融入百貨商場，如在商場公共空間擺放海洋生物的雕塑、藝術飾品；兒童購物區(qū)域設置沙灘池、海洋球等30Dimension 1環(huán)境主題環(huán)境主題Key Word以以“海洋海洋”為主題，打造一個室內(nèi)的海洋購物館為主題，打造一個室內(nèi)的海洋購物館生態(tài)生態(tài)設計設計海洋海洋打造以“海洋”為主題的shoppingmall，重點用水系的流淌搭建出海洋的場景，甚至在部分區(qū)域有人造沙灘，人們在這里不但看到海洋的景色，聽到大海的聲音，甚至呼吸到海洋的味道定位詮釋定位詮釋海洋主題百貨31Dimension

17、 2氛圍構建氛圍構建Key Word布置的氛圍化店招的氛圍化活動的氛圍化歡樂歡樂夢幻夢幻藝術感藝術感海洋主題百貨定位詮釋定位詮釋32定位詮釋定位詮釋休閑娛樂引入星級影院、KTV、電玩、足浴按摩、美容美發(fā)等，讓這里成為商丘朋友聚會、商務休閑、家庭小聚的首選之地，成為越夜越美麗地方！33功能定位功能定位海洋體驗主題購物餐飲娛樂家庭消費34本案建筑體簡潔，沒有過多的建筑語言，卻像我們對魔方的直觀印象，外形簡單，變化無窮。本案定位為海洋體驗生活中心，產(chǎn)品可以包羅萬象，種類繁多，如動漫、玩具、食品、服裝、書籍、影院項目案名建議項目案名建議: 海洋魔方海洋魔方35集游賞、消費、生活、娛樂于一體的全業(yè)態(tài)集游

18、賞、消費、生活、娛樂于一體的全業(yè)態(tài)“購物公園購物公園”36悅動的文化氣息悅動的文化氣息歡欣的社交氛圍歡欣的社交氛圍新潮的體驗環(huán)境新潮的體驗環(huán)境讓所有人都樂在其中歡享時光讓所有人都樂在其中歡享時光37項目定位項目定位概念定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位12338德盈虹悅城德盈虹悅城南京德盈虹悅城地處應天大街619號，距離新街口市中心僅4.5公里，緊臨地鐵一號線中華門站，地處主城、奧體新城與南部新城交匯的核心地帶。項目總建筑面積約35萬平米，其中近11萬平米的綜合商業(yè)中心虹悅城，集國際大型超市、時尚百貨、餐飲美食、五星級影城、旱冰溜冰場、兒童主題商業(yè)等多種業(yè)態(tài)組合于一體，打造南

19、京最具魅力商業(yè)休閑體驗之都。 日均客流量最多的時候高達日均客流量最多的時候高達7.5萬，平常的客流量也萬，平常的客流量也在在3萬左右，根據(jù)對聯(lián)營百貨的監(jiān)測，每天的營業(yè)額萬左右，根據(jù)對聯(lián)營百貨的監(jiān)測，每天的營業(yè)額可達兩三百萬?？蛇_兩三百萬。成功案例借鑒成功案例借鑒德盈虹悅城德盈虹悅城39成功案例借鑒成功案例借鑒40關于天梯的規(guī)劃設計通過人流動線設計，并靈活應用香港又一城使用的橫跨5個樓面的天梯，使之成為一個景觀，也可以更快的將人流導入到更高樓層。這樣操作，也可以將每一層的租金平均化，使之達到相對平衡。成功案例借鑒成功案例借鑒德盈虹悅城德盈虹悅城41通過設計室內(nèi)噴泉和中心舞臺，與大中庭結合，吸引人

20、氣、延長消費者駐留時間，增加消費。關于室內(nèi)噴泉水景的應用成功案例借鑒成功案例借鑒德盈虹悅城德盈虹悅城42建議：借鑒南京虹悅城在規(guī)劃設計上的成功經(jīng)驗，在本案中設置直達建議：借鑒南京虹悅城在規(guī)劃設計上的成功經(jīng)驗，在本案中設置直達首層電梯、噴泉、中心舞臺等，增加聚客能力，同時均勻各層客流，首層電梯、噴泉、中心舞臺等，增加聚客能力，同時均勻各層客流，提高高層商業(yè)價值。提高高層商業(yè)價值。成功案例借鑒成功案例借鑒德盈虹悅城德盈虹悅城43產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位原則產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位原則1在商業(yè)定位實現(xiàn)、可經(jīng)營的基礎上，盡可能最大化商業(yè)未來增值空間2商業(yè)作為項目對外形象的重要組成部分，需體現(xiàn)出良好的產(chǎn)品品質與完善

21、的配套服務3滿足不同商業(yè)業(yè)態(tài)對于建筑及設施配套的不同需求，提高消費便利性，提升整體商業(yè)經(jīng)營價值4注重靈活性、通用性。注意到合理的人流動線可以促使商業(yè)價值最大化5原地返還商業(yè)集中在商業(yè)價值最大的一層，必須通過商業(yè)街來平衡資金44產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位安置住宅商業(yè)外街商業(yè)裙樓住宅辦公酒店式公寓空中連廊A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)D區(qū)區(qū)商業(yè)內(nèi)街45總建筑面積總建筑面積38.1萬平方米，其中地上建筑面積萬平方米，其中地上建筑面積33.6萬平方米，地下建萬平方米，地下建筑面積為筑面積為4.47萬平方米萬平方米n地上部分：地上部分：商業(yè)：商業(yè)：10.08萬平方米（商業(yè)裙樓萬平方米（商業(yè)裙樓6萬平方米，

22、商業(yè)街萬平方米，商業(yè)街2.44萬平方米，萬平方米，辦公辦公1.64萬平方米）萬平方米）酒店式公寓：酒店式公寓：10萬平方米萬平方米電梯洋房：電梯洋房：4.38萬平方米萬平方米安置住宅：安置住宅：9.2萬平方米萬平方米n地下部分：地下部分：商業(yè)部分按照商業(yè)部分按照0.8配比立體車位，住宅及公寓部分按照配比立體車位，住宅及公寓部分按照0.5配置立體車配置立體車位，同時預留位，同時預留5000平方米超市，總建筑面積為平方米超市，總建筑面積為44708平方米。平方米。產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位46產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）商業(yè)地上商業(yè)商業(yè)裙樓60000商業(yè)

23、街商業(yè)外街10000商業(yè)內(nèi)街14400辦公16400地下商業(yè)超市5000酒店式公寓100000電梯洋房43800安置住宅92000地下停車39708商業(yè)裙樓中用于凱旋路和宜興路商鋪返還總面積為8900平方米，其中一層返還面積為7750平方米，二層用于返還的面積為1150平方米；東側沿宜興路上商業(yè)街用于原地返還商鋪面積為3600平方米，合計返還商業(yè)面積為12500平方米。47A地塊：地塊：商業(yè)裙樓：建筑面積24000平方米（一層用于原地返還凱旋路商鋪面積為3250平方米）層數(shù)：4層層高：5米單層建筑面積：6000平方米裙樓總高度：20米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積60

24、000平方米（銷售）層數(shù)：20層層高：3米棟數(shù)：2棟單棟單層建筑面積：1500平方米酒店式公寓總高度：60米48B地塊：地塊：商業(yè)裙樓：建筑面積36000平方米（一層用于返還凱旋路商鋪面積1350平方米，二層用于返還的面積為1150平方米；一層用于返還宜興路商鋪面積3150平方米）層數(shù)：主體4層，局部5層層高：主體每層層高5米，局部5層層高8-10米單層建筑面積：8000平方米裙樓總高度：20-26米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積40000平方米層數(shù)：20層層高：3米棟數(shù)：1棟單棟單層建筑面積：2000平方米酒店式公寓總高度：60米49B地塊：地塊：辦公：建筑面積16

25、400平方米（銷售）層數(shù)：15層層高：4米單層建筑面積：1093平方米辦公塔樓總高度：60米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位50C地塊：地塊：安置住宅：建筑面積92000平方米（安置）層數(shù)：26層層高：3米棟數(shù)：7棟單層建筑面積：3538平方米住宅總高度：78米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)外街：建筑面積10000平方米（銷售）層數(shù)：2層層高：3.6米單層建筑面積：5000平方米51D地塊：地塊：住宅：建筑面積43800平方米層數(shù)：24層層高：3米棟數(shù)：4棟單棟單層建筑面積：456平方米住宅總高度：72米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)內(nèi)街：建筑面積14400平方米，其中

26、，沿宜興路上商業(yè)街用于原地返還，建筑面積為3600平方米層數(shù)：2層層高：3.6米單層建筑面積：7200平方米52n商業(yè)外街鋪位劃分建議：商業(yè)外街鋪位劃分建議：商業(yè)街鋪位劃分建議商業(yè)街鋪位劃分建議一層沿街部分，商業(yè)價值最高，單價也較高，因此在鋪位劃分時，應盡量增加開間，縮小進深，增大展示面，縮小單鋪面積，以便控制總價；二層單價大幅降低，可適當增大面積區(qū)間，參照經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域的商業(yè)街規(guī)劃模式及商丘目前市場上已有的商業(yè)街產(chǎn)品，金泊地建議：C地塊一層鋪位面積以地塊一層鋪位面積以30-50為主；二層鋪位面積區(qū)間以為主；二層鋪位面積區(qū)間以60-100為主。為主。n商業(yè)內(nèi)街鋪位劃分建議：商業(yè)內(nèi)街鋪位劃分建議：

27、由于商業(yè)內(nèi)街既有沿街展示面，也有內(nèi)街部分的展示面，同時在其內(nèi)部可以形成完整的人流動線，因此，對于商業(yè)內(nèi)街，進深的深淺對其影響相對較小，同時其單價也稍低一些，因此金泊地建議：D地塊一層鋪位面積以35-60為主；二層鋪位面積區(qū)間以70-100為主。53541通過人性化設計，各個物業(yè)之間通過空中連廊或者地下連接為一體，使游客和消費者能自由穿梭于居所、辦公、購物與娛樂享受的空間產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位人性化設計建議人性化設計建議552借鑒南京虹悅城成功經(jīng)驗，設置大的中庭直達頂層電梯，保證每一層的人流量，并提高高層商業(yè)的租金水平。產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位人性化設計建議人性化設計建

28、議563產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位人性化設計建議人性化設計建議商業(yè)街區(qū)內(nèi)設置一些小品、雕塑、長椅等，增加商業(yè)街趣味，豐富其動線，同時延長停留時間。57項目定位項目定位概念定位概念定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品規(guī)劃定位產(chǎn)品規(guī)劃定位12358項目人群分析區(qū)域內(nèi)人群結構人群區(qū)域內(nèi)人群消費習性區(qū)域內(nèi)人群消費需求商業(yè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)構成區(qū)域內(nèi)商業(yè)層級商業(yè)市場一般規(guī)律哪些消費需求已得到滿足，哪些消費需求尚存在市場空缺？商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位定位依據(jù)定位依據(jù)59共性需求影院美食廣場海洋館中式正餐廳美發(fā)兒童游樂中心大型量販超市特色餐館精品生活配套品牌服裝店個性需求KTV足療按摩桌球異國料理網(wǎng)吧/電玩兒童教培健

29、身商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位定位依據(jù)定位依據(jù)60商業(yè)街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)商業(yè)裙樓主力店布局商業(yè)裙樓主力店布局兩端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游，兩端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游，保證整體商業(yè)所有鋪位不留死角，人流聚集不流失！保證整體商業(yè)所有鋪位不留死角，人流聚集不流失！主力店主力店海洋館海洋館主力店主力店影院影院主力店主力店超市超市61商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位以主力店和品牌店為主的LIVING MALL海洋館餐飲兒童購物、教育培訓兒童娛樂海洋館創(chuàng)意工坊時尚服飾、創(chuàng)意家居美食廣場1234-1名品名店名品名店時尚先鋒時尚先鋒兒童樂園兒童樂園休閑天地休閑天地娛樂

30、前線娛樂前線海洋館休閑餐飲異國料理品牌餐飲KTV電玩5海洋館品牌專賣（品牌服飾、珠寶、化妝品、IT）蛋糕西點個人護理時尚快餐金融機構超市停車星級影院生活驛站生活驛站62商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 面積（平方米）面積（平方米） 所占比例所占比例 海底世界 1000015%星級影院 40006%超市 50008%餐飲 1200018%名品購物 1600025%休閑娛樂 50008%兒童購物、教培、娛樂等 700011%IT、金融機構、個人護理 60009%合計合計65000100%63商業(yè)街業(yè)態(tài)定位商業(yè)街業(yè)態(tài)定位水晶街區(qū)水晶街區(qū)+ +嗨淘街區(qū)嗨淘街區(qū)商業(yè)外街嗨淘街區(qū)：商業(yè)外街嗨淘街區(qū)

31、：“嗨淘”諧音“海濤”呼應海洋主題定位，同時寓意在這里可以找到你想要的精致商品，業(yè)態(tài)定位為社區(qū)配套商業(yè)。商業(yè)內(nèi)街水晶街區(qū)：商業(yè)內(nèi)街水晶街區(qū)：“水晶”海洋中的精品，寓意閃光、通透、高檔，業(yè)態(tài)定位為精品街區(qū)。嗨淘街區(qū)嗨淘街區(qū)水晶街區(qū)水晶街區(qū)64商業(yè)街業(yè)態(tài)定位商業(yè)街業(yè)態(tài)定位嗨淘街區(qū)嗨淘街區(qū)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 面積（平方米）面積（平方米） 時尚服飾3000時尚餐飲1000美容美發(fā)500西點、咖啡500茶社、棋牌1000健身會館100024小時便利店200金融機構1000日常配套1800合計合計1000065商業(yè)街業(yè)態(tài)定位商業(yè)街業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 面積（平方米）面積（平方米） 精品服飾10000主題餐飲2000品牌

32、餐飲1400花藝30024小時便利店200特色小吃500合計合計14400水晶街區(qū)水晶街區(qū)66商業(yè)外街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)人流動線人流動線兩端配置主力店兩端配置主力店以提高中心部位以提高中心部位和水平方向的回和水平方向的回游，保證整體商游，保證整體商業(yè)所有鋪位不留業(yè)所有鋪位不留死角，人流聚集死角，人流聚集不流失！不流失！商業(yè)內(nèi)街67商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實際招商成果確定）臺州中泰旅游發(fā)展有限公司是一家以海洋主題旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營為主導，融合房地產(chǎn)、景區(qū)、酒店、旅行社及旅游商業(yè)百貨為一體的綜合性、多元化、跨地區(qū)的民營企業(yè)。自2005年臺

33、州海洋世界海洋世界首創(chuàng)以來，目前海洋世界連鎖品牌已經(jīng)發(fā)展到全國義烏海洋世界、南通海底世界、長春海洋世界等九個城市。計劃2015年創(chuàng)建2家4A旗艦海洋館，2016年具備海洋主題旅游股份公司上市規(guī)模 68商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介樂購是全球三大零售企業(yè)之一英國TESCO集團在中國運營的大賣場的名稱。自2004年進入中國市場以來，TESCO在中國已擁有115家樂購大賣場、1家樂購天地超級大賣場、8家樂都匯購物中心以及14家試驗階段的便捷店，會員總數(shù)超過七百萬。2011、2012年，樂購連續(xù)兩年榮登由第一財經(jīng)聯(lián)合藝康集團與中國食品科學技術學會舉辦的“中國食品健康七星獎信賴100品牌榜單”

34、。（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實際招商成果確定）69商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介好又多超市（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實際招商成果確定）好又多百貨商業(yè)廣場有限公司自97年8月開設首家店廣州天河店以來，近三年又陸續(xù)在全國各地開設二十幾家新店，至今在成都、廣州、番禹、深圳、昆明、綿陽、西安、武漢、福州、廈門、寧波、溫州、杭州、上海等城市均已開設分店，并以成倍的數(shù)量在增長，預計至今年底將達30多家分店。已開張的店總營業(yè)面積達十萬多平方米，現(xiàn)有職工總人數(shù)約12000余人，經(jīng)營品項有1萬5千余種。旗下經(jīng)營的大型連鎖店（含加盟）達100多家，總營業(yè)面積四十多萬平方米，員工總數(shù)3

35、0000余人，經(jīng)營品項近2萬種。70商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介盧米埃影業(yè)是一家國際影院投資管理公司，創(chuàng)始人均為前國際著名電影公司的高級行政管理人員，擁有豐富的國際化影院經(jīng)營管理經(jīng)驗。盧米埃影業(yè)致力于建設高品質國際影院，并為客戶提供優(yōu)質獨特的服務。盧米埃國際影城（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實際招商成果確定）71商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介幸福藍海影城幸福藍海國際影城隸屬于江蘇廣電全資子集團，幸福藍海影視文化集團旗下的江蘇幸福藍海影院發(fā)展有限責任公司擁有涵蓋電影制作、電影院線、電影發(fā)行、電影放映、影視拍攝基地業(yè)務在內(nèi)的多家全資、控股及參股公司，并設立電影產(chǎn)業(yè)部，統(tǒng)

36、一協(xié)調電影產(chǎn)業(yè)資源、推動電影業(yè)務發(fā)展。（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實際招商成果確定）72商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介服飾類品牌列舉服飾類品牌列舉73商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介餐飲類品牌列舉餐飲類品牌列舉74商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介兒童類品牌列舉兒童類品牌列舉2022-3-575項目理解項目理解項目定位項目定位目錄目錄1234商業(yè)經(jīng)濟測算商業(yè)經(jīng)濟測算消費偏好消費偏好5銷售模式及運營建議銷售模式及運營建議6城市印象城市印象76價格定位一層商業(yè)價格（元/平方米）住宅價格（元/平方米）白云嘉悅廣場8000-20000-白云世貿(mào)商城7000-100004

37、500項目周邊區(qū)域沿街商鋪凱旋路：9000-110004500宜興路：4500-55004000項目一層商業(yè)裙樓均價定位為：項目一層商業(yè)裙樓均價定位為：13000元元/平方米，平方米，商業(yè)外街一層均價定位為：商業(yè)外街一層均價定位為：16000元元/平方米平方米商業(yè)內(nèi)街一層定價為商業(yè)內(nèi)街一層定價為14000元元/平方米平方米公寓、辦公價格參照住宅價格定位為：公寓、辦公價格參照住宅價格定位為：5500-600077銷售收益測算商業(yè)裙樓總建筑面積為6萬平方米，持有1.9萬平方米，返還8900平方米產(chǎn)品構成建筑面積（）可售面積（）可售均價(元/）銷售總額（萬元）商業(yè)裙樓60000一層375013000

38、4875二層1035090009315三層1150060006900四層1150050005750合計37100-26840酒店式公寓1000001000005,500 55000辦公164001640060009840商業(yè)街2440020800外街一層16000，二層10000；內(nèi)街一層14000，二層900025600電梯洋房4380043800550024090 合計244600218100-141370銷售總收益為：銷售總收益為：14.13億元億元78租金收益測算商業(yè)持有面積1.9萬平方米，根據(jù)區(qū)域租金水平預估本案第一年租金水平約為1元/平方米/天十年租金收益第一年第二年第三年第四年第

39、五年第六年第七年第八年第九年第十年合計租金上浮比例0%0%5%0%5%0%8%0%10%0%28%租金收益（萬元）693.5 693.5 728.2 728.2 764.584764.584825.75825.75908.325 908.325 7840.7 十年租金總收益約為十年租金總收益約為7840萬元萬元79投資成本測算 項目 分攤成本 （元/平方米）建筑面積（平方米）總投資額 （萬元） 一、土地費用 920.0 33600030912.0 二、前期費用（含政府規(guī)費等） 200.0 3360006720.0 三、建安工程費 72200.4 3.1商業(yè)裙樓2500.0 6000015000.0 3.2酒店式公寓1800.0 10000018000.0 3.3辦公1800.0 164002952.0 3.4商業(yè)街1600.0 244001152.0 3.5電梯洋房1800.0 438007884.0 3.6安置住宅1500.0 9200013800.0 3.7地下立體停車（一層）3000.0 4470813412.4 四、區(qū)內(nèi)基礎設施配套費 100.0 3360003360.0 五、其他成本及不可預見成本 03395.8 六、開發(fā)成本小計（一-五相加） 0116588.2 七