買一手房注意事項(xiàng)匯編

1、首先大大恭喜要買房了買一手房流程是簡(jiǎn)單的一個(gè)方面,不是太重要，主要是在買進(jìn)過(guò)程中一些法律風(fēng)險(xiǎn)自己要了解些,我想老家的那些開(kāi)發(fā)商未必那么專業(yè)和有道德心,但是我們賺錢不易,所以我給你寫的全面點(diǎn),要保證自己的利益.交易流程:(一手房)      一, 實(shí)地看房      二,  看中房子,且價(jià)格談妥能接受,付定金,同時(shí)和開(kāi)發(fā)商簽認(rèn)購(gòu)書(shū).           切記付訂金前要注意:   

2、             1.看是現(xiàn)房還是期房,現(xiàn)房就稍微簡(jiǎn)單一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)也小一點(diǎn),因?yàn)楝F(xiàn)房交易相對(duì)比較快你拿到房子也是比較快的               2,期房,要重視.  首先:開(kāi)發(fā)商手續(xù)要齊,口說(shuō)無(wú)憑眼見(jiàn)為實(shí).相關(guān)手續(xù)復(fù)印件拿到手是真.      (購(gòu)買商品房流程第一步：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)  

3、;         商品房正式銷售工作開(kāi)始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購(gòu)房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并繳納訂金。  銷售方應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購(gòu)房人。           簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房銷售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括： （1）開(kāi)發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認(rèn)購(gòu)方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。 （

4、2）認(rèn)購(gòu)物業(yè)的樓層；戶型；房號(hào)；面積。 （3）房?jī)r(jià)。包括單價(jià)；總價(jià)。 （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。 （5）認(rèn)購(gòu)條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn)；付款地址和帳戶，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)至正式簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭(zhēng)議解決方式。         當(dāng)簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷售方應(yīng)給購(gòu)房人簽約需知，以使購(gòu)房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括： （1）項(xiàng)目法律文件：國(guó)有土地使用證號(hào)、銷售許可證。這些沒(méi)有或是不齊千萬(wàn)不要買. 付定金之前就要看清楚到底是有還是沒(méi)有.不管是現(xiàn)房還是期房.防房子爛尾或開(kāi)發(fā)商違法操作我們

5、的房子拿不到或是即便拿到房子我們的房產(chǎn)證也沒(méi)法辦.（2）購(gòu)房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購(gòu)房批文等。 （3）房款支付方式。 （4）購(gòu)房應(yīng)繳納的稅費(fèi)說(shuō)明：印花稅、契稅、手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅。)    三,和開(kāi)發(fā)商約定時(shí)間簽訂預(yù)售合同,付首付款給開(kāi)發(fā)商.預(yù)售合同里要寫明交房時(shí)間和拿到小產(chǎn)證的時(shí)間,同時(shí)寫明逾期怎么賠償?shù)臈l款.(這個(gè)是必須要看清楚的)        這時(shí)合同里面應(yīng)該寫清楚買的樓號(hào)是幾號(hào)幾室,交房是毛坯房還是裝修房,裝修房更要注意裝修的標(biāo)準(zhǔn)是什么,有沒(méi)有什么配置,這些東西如果交

6、房的時(shí)候不配或者交房時(shí)和合同約定的品牌或型號(hào)不符,怎么賠償?另外看清楚什么時(shí)候交房,有沒(méi)有寫清楚最晚什么時(shí)候交房,必須體現(xiàn)逾期不交房怎么賠償?shù)臈l款,當(dāng)心開(kāi)發(fā)商鉆空子說(shuō)我寫了最晚什么時(shí)候交房就行了,但是還必須寫清楚逾期交房賠償?shù)氖虑?口說(shuō)無(wú)憑必須在合同里體現(xiàn)白紙黑字寫清楚.    四,辦理按揭也就是貸款.提供相應(yīng)的資料.        比如收入證明,結(jié)婚證,戶口本之類,一般是開(kāi)發(fā)商有專門的配套銀行,也就是開(kāi)發(fā)商包辦貸款,要是不包辦就要自己找銀行,自己找銀行也不可怕,因?yàn)楸旧矸课葙J款就是比較好批的,開(kāi)發(fā)商提供

7、的銀行辦貸款,銀行會(huì)收取評(píng)估費(fèi)擔(dān)保費(fèi)之類,要看銀行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)防瞎要價(jià),要開(kāi)發(fā)票,不開(kāi)發(fā)票就不給銀行出錢或是跟銀行砍價(jià)錢,切記價(jià)錢都是可以談的,不是銀行說(shuō)多少就是多少有空間的.    三,四兩步效率高的開(kāi)發(fā)商可以同時(shí)做的,放在一塊做,一天內(nèi)搞定.簽合同同時(shí)即可辦理貸款.(北方講貸款,南方叫按揭)     五,到房管局或者相關(guān)部門做預(yù)告登記.      防開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u或者多賣,防開(kāi)發(fā)商再將房屋做抵押,這樣你就吃虧了.   六,等交房,開(kāi)發(fā)商交鑰匙,和開(kāi)發(fā)商簽房屋交接書(shū),這時(shí)候要繳進(jìn)戶費(fèi)和

8、維修基金給物業(yè),要拿到付錢的發(fā)票.   七,一般是交房后三個(gè)月出大產(chǎn)證(開(kāi)發(fā)商的事情我門不用管).   八,去房管局讓開(kāi)發(fā)商或是自己去辦,再過(guò)一兩個(gè)月出自己的小產(chǎn)證        大產(chǎn)證和小產(chǎn)證的概念:          大產(chǎn)證:在房屋竣工驗(yàn)收之后交付購(gòu)房者之前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)初始登記，對(duì)符合規(guī)定的申請(qǐng)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)起30天內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，即大產(chǎn)

9、證。換種說(shuō)法,房產(chǎn)商首先要取得的房產(chǎn)證,是房產(chǎn)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由房產(chǎn)商來(lái)辦理.             小產(chǎn)證:另一種稱為“小產(chǎn)證”，即每個(gè)購(gòu)房者拿到的房產(chǎn)證，由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托房產(chǎn)商到房屋交易部門辦理。              二者的關(guān)系是房產(chǎn)商只有取得了“大產(chǎn)證”，才能把房子交給購(gòu)房者，購(gòu)房者才能去辦“小產(chǎn)證”。   結(jié)束了! 

10、總結(jié):買房子買房之前一定要對(duì)房子了解清楚,包括價(jià)錢/交房時(shí)間/貸款/賠償問(wèn)題談清楚,寫清楚沒(méi)問(wèn)題了再考慮付錢的事情,今年和明年初估計(jì)樓市都不會(huì)太旺,所以開(kāi)發(fā)商姿態(tài)不會(huì)太高,不用理會(huì)他們的一些狀況說(shuō)房子多好賣之類的話聽(tīng)聽(tīng)也就算了,付錢之前很多優(yōu)惠都是可以談的基本上只要不是太離譜,付了錢了就甭想談了. 魯山南環(huán)那個(gè)中原巴黎不錯(cuò)外觀看著. 相關(guān)知識(shí)擴(kuò)充:A,預(yù)告登記: 簽訂購(gòu)房合同后，勿忘申請(qǐng)預(yù)告登記物權(quán)法和城市房屋登記辦法頒布實(shí)施以來(lái)，人們接觸到一個(gè)新名詞，那就是預(yù)告登記。但是，預(yù)告登記究竟是一種什么樣的登記，作這樣的登記有什么意義？這些疑問(wèn)非但存在廣大市民心中，而且在我們的工作人員心中

11、也不乏存在。這里，我覺(jué)得有必要再細(xì)細(xì)了解一下。在日常生活中，我們常常會(huì)碰到這樣的情況：交錢買下在建商品房，由于還沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證，擔(dān)心被開(kāi)發(fā)商抵押出去怎么辦？買到產(chǎn)權(quán)不明晰的二手房，出現(xiàn)糾紛怎么辦？這些擔(dān)心都是切實(shí)存在的，在房屋登記辦法實(shí)施后，這種擔(dān)心將會(huì)得到解決。這就是我們今天要談的“預(yù)告登記”。房屋預(yù)告登記制度將給在商品房交易中出現(xiàn)的“一房多售”“重復(fù)抵押”等現(xiàn)象再上一道“緊箍咒”。根據(jù)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)

12、消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！狈课莸怯涋k法第六十七條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：一、預(yù)購(gòu)商品房；二、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；三、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；四、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。上述法律規(guī)定的預(yù)告登記用我們通俗的話說(shuō)就是：在房屋不具備辦理房產(chǎn)證的情況下，買賣雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議，買方為了保障將來(lái)對(duì)這棟房屋依法擁有所有權(quán)，可以按照約定雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記受理后，如果賣方不經(jīng)過(guò)買方書(shū)面同意，再次出售該房屋時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理。一般而言，開(kāi)發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證后，就具備了對(duì)外售房的條件。但是從商品房售出

13、到交房，再到購(gòu)買者辦理房產(chǎn)證，至少要年，如果不進(jìn)行預(yù)告登記，就可能發(fā)生“一房二賣”“一房多賣”或開(kāi)發(fā)商將房屋產(chǎn)權(quán)抵押等問(wèn)題。二手房市場(chǎng)同樣也存在“一房?jī)少u”的問(wèn)題，例如，李先生將自己的房屋以35萬(wàn)元的價(jià)格賣給張某，雖然張某交了訂金，雙方也簽訂了合同，但幾天后王女士愿意出45萬(wàn)元購(gòu)買，于是李先生單方面違約，將房屋賣給王女士并辦理了過(guò)戶手續(xù)，這不僅侵犯了第一個(gè)買方的權(quán)利，影響了其房屋所有權(quán)的取得和實(shí)現(xiàn)，而且違背了誠(chéng)信原則，擾亂了正常的房地產(chǎn)交易秩序。另外，二手房交易中存在交易雙方約定分期支付房款的情況，如李某將自己的房屋以30萬(wàn)元賣給王某，約定王某兩年內(nèi)分五次付清房款，兩年后辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，這種

14、情況下，由于未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，買方王某的權(quán)益很難得到保證。進(jìn)行房屋預(yù)告登記正是解決以上問(wèn)題的有效途徑，預(yù)告登記制度在某種意義上來(lái)說(shuō)也是一種擔(dān)保的手段，可以提前限制賣方違背合同對(duì)房屋進(jìn)行處分的權(quán)限，保證買方將來(lái)順利取得該房屋的所有權(quán)。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，還出現(xiàn)過(guò)這樣的情況，即購(gòu)房者跟開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同、付了房款，但是由于某些原因不能及時(shí)到房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記備案。在這段時(shí)間里，有可能發(fā)生一些預(yù)料不到的事情，使購(gòu)房者的權(quán)益受到損害。遇到這種情況，購(gòu)房者可以根據(jù)物權(quán)法、房屋登記辦法的相關(guān)規(guī)定，持有效個(gè)人證件、商品房預(yù)售合同及交款單據(jù)直接到房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。通過(guò)上面的分析，你一定

15、感到辦理預(yù)告登記的重要性了吧！預(yù)告登記的概念在人們的頭腦中尚不清晰，暫時(shí)還存在一個(gè)接受、適應(yīng)和運(yùn)用的過(guò)程，相信越來(lái)越多的人會(huì)學(xué)會(huì)運(yùn)用這一新的登記制度來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益.B, 購(gòu)房提示:一手房購(gòu)買的交易流程是怎樣?怎樣才能在交易中安全有保證?一手房的交易流程一般包括：開(kāi)盤預(yù)售調(diào)查樓盤下定認(rèn)購(gòu)買賣談判正式簽約付款貸款預(yù)售登記交房入戶產(chǎn)權(quán)過(guò)戶爭(zhēng)議解決。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“落定”之前還是有很多“準(zhǔn)備工作”要做。提示1開(kāi)發(fā)商要開(kāi)盤預(yù)售取得預(yù)售證是前提我們有時(shí)碰到開(kāi)發(fā)商“無(wú)證預(yù)售”，部分購(gòu)房者看中樓盤便宜或者有升值潛力，也樂(lè)于購(gòu)買此類期房。但等到期房真的升值了，有少部分開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始不講誠(chéng)信，“毀”字當(dāng)頭。他們之

16、所以如此膽大妄為，無(wú)非是拿“無(wú)證預(yù)售合同無(wú)效”作擋箭牌。不過(guò)在“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”開(kāi)通之后，這種現(xiàn)象得到了遏制，希望購(gòu)房者繼續(xù)通過(guò)官方網(wǎng)站對(duì)中意的樓盤是否預(yù)售以及預(yù)售情況做到心中有數(shù)。提示2售樓廣告不可輕信寫進(jìn)合同方有保障許多購(gòu)房者是通過(guò)售樓廣告看中房子并成交的。正因?yàn)槿绱耍瑤缀跛械拈_(kāi)發(fā)商在售樓前，都會(huì)精心策劃制作樓書(shū)。這些樓書(shū)內(nèi)容也十分“誘人”，但其中可能會(huì)有些不實(shí)宣傳，為避免日后承擔(dān)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在樓書(shū)上注明“本廣告僅供參考，具體以合同為準(zhǔn)”的字樣。這樣的售樓廣告不可輕信，購(gòu)房者對(duì)于自己關(guān)注的內(nèi)容最好在簽約時(shí)納入合同。提示3開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房買房時(shí)需細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商設(shè)置的樣板房幾乎個(gè)個(gè)布局

17、合理、裝修精美，看了樣板房之后，購(gòu)房者自然會(huì)浮想聯(lián)翩，欣然下定。但真正拿到房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)自己房子的裝修和設(shè)備與樣板房實(shí)在對(duì)不上號(hào)，再回頭一看，漂亮的樣板房已經(jīng)不見(jiàn)了。所以惟有提醒購(gòu)房者，盡力要求開(kāi)發(fā)商將樣板房本身的具體標(biāo)準(zhǔn)，如涂料、地磚、防盜門、安保系統(tǒng)等裝修設(shè)施的品牌、型號(hào)、標(biāo)準(zhǔn)都納入合同。這樣即便日后開(kāi)發(fā)商拆了樣板房，也無(wú)法逃避責(zé)任。提示4別信買房送這送那小心撿餡餅落陷阱開(kāi)發(fā)商促銷手段有多種，其中就有向購(gòu)房者贈(zèng)送花園、閣樓、天井等部位。其實(shí)，不管開(kāi)發(fā)商作出什么樣的贈(zèng)送承諾，購(gòu)房者最好把握以下幾點(diǎn)：一、開(kāi)發(fā)商送的“東西”是不是開(kāi)發(fā)商自己的，如有些閣樓或花園屬于該幢樓或小區(qū)業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)權(quán)賣或送;二、開(kāi)發(fā)商的承諾是否可操作，如送花園，花園的面積、設(shè)計(jì)、位置等是否明確，能否登記在購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)證上等;三、如果開(kāi)發(fā)商的承諾未能做到，購(gòu)房者能追究開(kāi)發(fā)