常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則2010

1、關(guān)于印發(fā)常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則的通知(常建規(guī)20105號(hào))常州市城鄉(xiāng)建設(shè)局常州市物價(jià)局常州市住房保障和房產(chǎn)管理局常州市國(guó)土資源局各有關(guān)單位： 為貫徹實(shí)施關(guān)于修改常州市城市房屋拆遷管理辦法的決定（常政發(fā)2007105號(hào)文件），市城鄉(xiāng)建設(shè)局、物價(jià)局、住房保障和房產(chǎn)管理局、國(guó)土資源局參照建設(shè)部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理暫行辦法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，對(duì)原常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則（常建2008318號(hào)文）進(jìn)行了修訂。該細(xì)則自2010年4月1日起施行?，F(xiàn)將該細(xì)則印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。原常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則（常建2008318號(hào)

2、文）同時(shí)廢止。本細(xì)則施行前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證的建設(shè)項(xiàng)目的房屋拆遷估價(jià)仍按原規(guī)定執(zhí)行。 各轄市可參照本細(xì)則，結(jié)合本地實(shí)際情況制定具體細(xì)則。 附件：常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則二一年三月十二日主題詞：房地產(chǎn) 拆遷 估價(jià) 細(xì)則 通知 常州市城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室 2010年3月12日印發(fā)共印200份附件：常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則第一章 總 則第一條 根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例以及房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，從事房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)）的房

3、地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的估價(jià)技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第三條 拆遷估價(jià)的對(duì)象為拆遷范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)）。第四條 拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。拆遷估價(jià)的時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第五條 被拆遷房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以

4、外的所有住宅。非住宅分為營(yíng)業(yè)用房和非營(yíng)業(yè)用房?jī)深?。營(yíng)業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動(dòng)的合法場(chǎng)所；非營(yíng)業(yè)用房是指除營(yíng)業(yè)用房以外的所有非住宅。第六條 市區(qū)住宅和非營(yíng)業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的拆遷區(qū)位等級(jí)，市區(qū)營(yíng)業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級(jí)。具體劃分參見(jiàn)附件一、附件二。第七條 拆遷估價(jià)以市場(chǎng)比較法為基礎(chǔ)。一般被拆遷房屋適用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)，其基本公式為：被拆遷房屋估價(jià)價(jià)格 為基準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)住宅是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格，非營(yíng)業(yè)用房是分區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格，營(yíng)業(yè)用房是路線基準(zhǔn)價(jià)格；為市場(chǎng)比較修正綜合系數(shù)。對(duì)其它較為特殊的被拆遷房屋可采用其它市場(chǎng)化估價(jià)方法估價(jià)。第八條 基

5、準(zhǔn)價(jià)格是被拆遷房屋市場(chǎng)化評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)。住宅的基準(zhǔn)價(jià)格以選取的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)；非住宅中的營(yíng)業(yè)用房按照各路線不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測(cè)算并公布時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)確定路線基準(zhǔn)價(jià)格；非住宅中的非營(yíng)業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測(cè)算并公布時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)確定分區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格。非住宅的基準(zhǔn)價(jià)格以市場(chǎng)比較法為主，結(jié)合收益還原法、成本法等方法測(cè)算得出。第九條 拆遷估價(jià)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。第二章 住宅拆遷估價(jià)第十條 成套住宅的拆遷估價(jià)價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為：1確定估價(jià)基準(zhǔn)。一般應(yīng)在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價(jià)基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見(jiàn)附件四。2測(cè)

6、算基準(zhǔn)價(jià)格。采用市場(chǎng)比較法估價(jià)出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見(jiàn)附件五。其計(jì)算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 = （n為可比實(shí)例數(shù)，n3）標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價(jià)格。交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。實(shí)體因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)

7、附件六。3確定估價(jià)價(jià)格。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實(shí)體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷房屋的估價(jià)價(jià)格。其計(jì)算公式為：被拆遷房屋估價(jià)價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 FKi31實(shí)體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。Ki32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。F樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購(gòu)房時(shí)所對(duì)應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整或按附件六中成套房樓層系數(shù)表確定。成套住宅的評(píng)估價(jià)不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級(jí)的非成套住宅的評(píng)估價(jià)。第十一條 非成套住宅的拆遷估價(jià)價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路

8、線為：1確定估價(jià)基準(zhǔn)。一般應(yīng)在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價(jià)基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見(jiàn)附件四。2測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。采用市場(chǎng)比較法估價(jià)出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見(jiàn)附件五。其計(jì)算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 = （n為可比實(shí)例數(shù)，n3）標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價(jià)格。交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。實(shí)體因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)

9、體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。3確定估價(jià)價(jià)格。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實(shí)體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷房屋的估價(jià)價(jià)格。其計(jì)算公式為：被拆遷房屋估價(jià)價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 Ki31實(shí)體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。Ki32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。非成套綜合修正系數(shù)0.98。第十二條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于2.2米部分的，按其水平投

10、影面積乘以閣樓最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計(jì)算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置價(jià)的1.5倍進(jìn)行補(bǔ)償。閣板與室內(nèi)地坪凈高低于2.6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計(jì)認(rèn)閣樓高度。無(wú)法上人居住使用的閣樓、浮閣和自拆遷范圍確定之日起搭建的閣樓均不計(jì)算。第三章 非住宅拆遷估價(jià)第十三條 非住宅中的營(yíng)業(yè)用房的拆遷估價(jià)價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為：1明確區(qū)位路線。被拆遷營(yíng)業(yè)用房的區(qū)位路線參見(jiàn)附件二。2確定基準(zhǔn)價(jià)格。被拆遷營(yíng)業(yè)用房的路線基準(zhǔn)價(jià)格參見(jiàn)附件二。3確定估價(jià)價(jià)格。各被拆遷房屋分別與確定路線基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時(shí)間因素、房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法

11、原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷房屋的估價(jià)價(jià)格。“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見(jiàn)附件四。其計(jì)算公式為：被拆遷房屋估價(jià)價(jià)格 = 路線基準(zhǔn)價(jià)格 時(shí)間因素修正系數(shù)。該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件七。營(yíng)業(yè)用房的評(píng)估價(jià)不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級(jí)的辦公用房的評(píng)估價(jià)。第十四條 非住宅中的非營(yíng)業(yè)用房的拆遷估價(jià)價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為：1明確區(qū)位。被拆遷非住宅非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位參見(jiàn)附件一。2確定基準(zhǔn)價(jià)格。被拆遷非住宅非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格參見(jiàn)附件三。3確定估價(jià)價(jià)格。各被拆遷房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時(shí)間因素、房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比

12、較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷房屋的估價(jià)價(jià)格。其計(jì)算公式為：被拆遷房屋估價(jià)價(jià)格 = 區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格 時(shí)間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件八。區(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件八。第四章 其它拆遷估價(jià)第十五條 獲得市級(jí)以上榮譽(yù)稱號(hào)的名店、名品所在的營(yíng)業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價(jià)增加5%。第十六條 對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的土地性質(zhì)為出讓和劃撥的營(yíng)業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價(jià)格分別增加30%和20%；土地性質(zhì)為出讓的辦公、醫(yī)療、教育等非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格增加10%。第十七條 被拆遷底層營(yíng)業(yè)用房距離高價(jià)街在0-15m(含15m)的，

13、其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加15%；距離高價(jià)街在15-30m(含30m)的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加10%；距離高價(jià)街在30-50m(含50m)的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加5%；距離高價(jià)街在50m(不含50m)的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格不再增加。低價(jià)街修正后的路線基準(zhǔn)價(jià)格不高于高價(jià)街的路線基準(zhǔn)價(jià)格。被拆遷底層營(yíng)業(yè)用房?jī)擅媾R街(兩面以上臨街，按兩面臨街計(jì)算)的，次臨街面寬未達(dá)到主臨街面寬的50%的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加5%；次臨街面寬達(dá)到或超過(guò)主臨街面寬的50%，不足100%的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加10%；次臨街面寬達(dá)到或超過(guò)主臨街面寬的100%的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加15%。被拆遷底層營(yíng)業(yè)用房同時(shí)符合前兩款規(guī)定的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格

14、只可按其中一種規(guī)定進(jìn)行修正；第二層及以上的營(yíng)業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。第十八條 取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并作為營(yíng)業(yè)用房使用一年以上的非營(yíng)業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定估價(jià)：(1) 1990年4月1日前取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營(yíng)業(yè)至今的，按照營(yíng)業(yè)用房路線基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。(2) 1990年4月1日以后取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營(yíng)業(yè)至今的，按以下公式計(jì)算：估價(jià)價(jià)格=營(yíng)業(yè)用房路線基準(zhǔn)價(jià)估價(jià)價(jià)格營(yíng)業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營(yíng)業(yè)用房）估價(jià)價(jià)格（1-營(yíng)業(yè)年限權(quán)重）營(yíng)業(yè)年限權(quán)重=（拆遷年份-取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照年份）/（拆遷年份-基準(zhǔn)年份1990）第十九條 采用收益法估價(jià)的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營(yíng)收益確定，類似房屋必須是

15、同一類別房屋。房屋的租金收益或經(jīng)營(yíng)收益按照其同一經(jīng)營(yíng)用途、同一區(qū)位的社會(huì)平均收益水平修正確定。應(yīng)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的相關(guān)要求進(jìn)行收益法估價(jià)。第二十條 采用成本法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價(jià)的方式，估價(jià)出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用成本法等方法求??；建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)運(yùn)用工料測(cè)量法或分部分項(xiàng)法求取，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，可參見(jiàn)附件十二、十三。房屋折舊可以成新折扣法計(jì)算，不適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計(jì)算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。第二十一條 國(guó)有土地使用權(quán)證載明的土地使用面積大于被拆遷房屋建筑面積且有圍護(hù)、獨(dú)立使用部分的補(bǔ)償金額為：“

16、地大于房”的土地面積 土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）參見(jiàn)附件九。第二十二條 未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法估價(jià)其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價(jià)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第二十三條 凡拆遷估價(jià)中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備估價(jià)、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)估價(jià)。第二十四條 拆遷估價(jià)中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨(dú)立的專項(xiàng)性質(zhì)估價(jià)作業(yè)。測(cè)算中涉及的裝飾項(xiàng)目重置價(jià)格綜合單價(jià)、綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視估價(jià)具體情況，參照本細(xì)則附件十、十一的規(guī)定選

17、取。第五章 附 則第二十五條 本細(xì)則未能涵蓋的其它拆遷估價(jià)情況，按市房屋拆遷管理部門會(huì)同有關(guān)部門提出的意見(jiàn)處理。第二十六條 武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格、路線基準(zhǔn)價(jià)格由區(qū)建設(shè)、物價(jià)、房管、國(guó)土等部門參照本細(xì)則擬定并報(bào)市建設(shè)、物價(jià)、房管、國(guó)土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。各轄市可參照本細(xì)則，結(jié)合本地實(shí)際情況制定具體細(xì)則。附件一：住宅和非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位劃分表（一）市區(qū)（天寧、鐘樓區(qū)）區(qū)位劃分區(qū)位等級(jí)范 圍一 類西橫街東橫街博愛(ài)路椿庭橋紅梅路元豐橋琢初橋弋橋市河南市河運(yùn)河懷德橋懷德北路西橫街二 類一類以外，蘆墅路關(guān)河西路關(guān)河中路關(guān)河?xùn)|路小東門橋關(guān)河（護(hù)城河）延陵中路桃園路和平北路同濟(jì)橋勞動(dòng)西路懷德北路常春弄南運(yùn)橋西

18、倉(cāng)街運(yùn)河宣家弄蘆墅路三 類二類以外，長(zhǎng)江中路鐵路通江南路飛龍東路麗華北路光華路蘭陵北路迎賓路清南路白蕩河長(zhǎng)江中路四 類三類以外，龍江中路龍城大道三聯(lián)橋橫塘河鐵路青龍路政成橋延陵中路采菱河中吳大道龍江中路五 類四類以外，蘭陵、茶山、紅梅、五星、永紅等街道六 類五類以外，天寧、鐘樓區(qū)其它地區(qū)（二）戚墅堰區(qū)區(qū)位劃分區(qū)位等級(jí)范 圍一 類南至運(yùn)河，北至鐵路，東至公交七路車回車場(chǎng)，西至機(jī)廠工農(nóng)橋二 類一類以外，運(yùn)河以南至中吳大道以北，河?xùn)|路至河苑西村；鐵路以北至段前路以南，沈家塘至機(jī)廠地道口三 類二類以外，丁堰、潞城以及戚墅堰區(qū)其它地區(qū)（三）新北區(qū)區(qū)位劃分區(qū)位等級(jí)范 圍一 類龍城大道以南-滬寧鐵路以北-長(zhǎng)

19、江中路以東-老藻江河以西區(qū)域二 類龍城大道以北-河海路以南-新藻江河以東-老藻江河以西區(qū)域三 類河海路以北-黃河路以南-新藻江河以東-老藻江河以西區(qū)域四 類黃河路以北-高速公路以南-新藻江河以東-老藻江河以西區(qū)域五類甲圩塘、百丈鎮(zhèn)區(qū)范圍，龍虎塘、新橋、薛家非鎮(zhèn)區(qū)范圍乙圩塘、百丈非鎮(zhèn)區(qū)范圍，小河、孟河、羅溪、西夏墅、安家、魏村附件二：營(yíng)業(yè)用房路線級(jí)別劃分與路線基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照表等級(jí)路 段路線基準(zhǔn)價(jià)(元/M2)一南大街：延陵西路-弋橋20000延陵西路東段：和平北路-楊柳巷（含文化宮廣場(chǎng)）二博愛(ài)路：和平北路-晉陵中路北大街：延陵西路-東西橫街18500和平北路：博愛(ài)路-關(guān)河中路晉陵中路：延陵西路-青果

20、巷青云坊：南大街-晉陵中路公園路：雙桂坊-延陵西路三延陵中路：和平北路-紅梅路晉陵中路：延陵西路-博愛(ài)路16500延陵西路西段：楊柳巷北口-懷德北路局前街：北大街-和平北路東西橫街：懷德北路-化龍巷化龍巷：東橫街-局前街小河沿：局前街-延陵西路 縣直街：局前街-延陵西路官保巷：北大街-晉陵中路和平北路：博愛(ài)路-麻巷四鶴園路：局前街博愛(ài)路早科坊：延陵西路-西瀛里13800廣化街北段：弋橋-廣化橋太平橋路：關(guān)河中路-博愛(ài)路雙桂坊：南大街-晉陵中路西瀛里：南大街-楊柳巷懷德北路：西橫街-西直街新民里：和平北路-新豐東橋晉陵中路：青果巷-吊橋路五青果巷西段：南大街-晉陵中路西直街東段：西吊橋-懷德北路

21、12500麻巷：和平北路-延陵中路晉陵中路：吊橋路-同安橋關(guān)河?xùn)|路：和平北路-小東門路新民路：小東門橋路-新東風(fēng)橋叉路口吊橋路：廣化街-和平北路晉陵中路：博愛(ài)路-關(guān)河中路健身路：關(guān)河西路-西橫街縣學(xué)街：局前街-文化宮廣場(chǎng) 西瀛里：楊柳巷-西吊橋和平北路：麻巷-運(yùn)河武青北路：和平北路-小東門路關(guān)河中路：太平橋路-和平北路延陵中路：紅梅路-桃園路懷德北路：西新橋-西橫街郵電路：延陵西路-西橫街北直街：關(guān)河西路-東橫街周線巷：晉陵中路-正素巷正素巷:延陵西路-周線巷鮮魚巷：延陵西路-周線巷六勞動(dòng)西路：懷德北路-和平中路懷德路:勤業(yè)路-西直街11500中山路：和平北路-博愛(ài)路楊柳巷：延陵西路-西瀛里廣

22、化街南段：廣化橋-勞動(dòng)西路小東門路：武青北路-關(guān)河?xùn)|路羅漢路：和平北路-紅梅路關(guān)河路：太平橋路-西新橋紅梅路：和平北路-延陵中路健身路:關(guān)河西路-飛龍東路青果巷東段：和平北路-晉陵中路七新市路：蘆墅路-懷德北路東下塘：廣化街-和平北路10500永寧路南段：關(guān)河中路-鐵道地道口清潭路：勞動(dòng)西路-長(zhǎng)江中路蘭陵北路：勞動(dòng)西路-光華路晉陵南路：勞動(dòng)西路-光華路懷德中路：勤業(yè)路-長(zhǎng)江中路勞動(dòng)中路：龍游路-和平中路武青路：天寧寺-關(guān)河光華路：龍游路-蘭陵北路和平中路：同濟(jì)橋-光華路延陵中路：桃園路-朝陽(yáng)橋關(guān)河?xùn)|路：小東門路-麗華北路椿桂坊：和平北路-元豐橋西直街：新市路-懷德北路桃園路：和平北路-延陵中路

23、正素巷:周線巷-青果巷古村:晉陵中路-正素巷八天皇堂弄：北直街-東橫街晉陵中路：關(guān)河路-飛龍東路9500麗華北路：光華路-飛龍東路蘆墅路：新市路-關(guān)河西路關(guān)河西路：通江南路-蘆墅路西河沿：懷德中路-廣化街元豐巷：元豐街-桃林路通江南路：關(guān)河西路-飛龍東路光華路：麗華北路-龍游路工舍路：江春路-蘭陵北路勤業(yè)路：懷德中路-長(zhǎng)江中路民豐路：廣化街-勞動(dòng)西路永寧路：飛龍東路-鐵道地道口桃林路：桃園路-元豐巷泰安里：懷德中路-泰安橋懷德中路：長(zhǎng)江中路-運(yùn)河飛龍東路：通江南路-麗華北路和平中路：光華路中吳大道武青路：麗華北路-關(guān)河蘭陵北路：光華路-中吳大道會(huì)館浜路：勞動(dòng)西路-木梳路勞動(dòng)中路：龍游路-麗華北

24、路晉陵南路：光華路-中吳大道龍游路：勞動(dòng)中路-光華路長(zhǎng)江中路：清潭路-懷德南路新堂路：飛龍東路-永寧路竹林南路：飛龍東路-關(guān)河?xùn)|路竹林東路：竹林南路-麗華北路一類地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房九大倉(cāng)路：三堡街-勤業(yè)路竹林西路：新堂路-竹林南路8500清涼支路：和平中路-光華路廣成路：江春路-清潭路清涼東路：龍游路-和平中路懷德中路：運(yùn)河-白云路迎賓路：蘭陵北路-江南春賓館麗華北路：光華路-中吳大道荊川東路：長(zhǎng)江中路-荊川路長(zhǎng)江中路：清潭路-中吳大道新市路：蘆墅路-關(guān)河西路通江南路：龍城大道-飛龍東路西倉(cāng)路：大倉(cāng)路-米市河關(guān)河西路：長(zhǎng)江中路-蘆墅路龍游路:光華路-中吳大道長(zhǎng)江中路：懷德中路-勤業(yè)路蘭

25、陵北路：中吳大道-新312國(guó)道晉陵中路：龍城大道-飛龍東路延陵中路：政成橋-朝陽(yáng)橋青龍西路：飛龍東路-虹景路星園路：勤業(yè)路-長(zhǎng)江中路清潭路：長(zhǎng)江中路-荊川路永寧北路：龍城大道-飛龍東路新堂路：龍城大道-飛龍東路二類地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房十木梳路：懷德中路-清潭路白云路：懷德中路-龍江中路7500浦前東路：和平中路-光華路木清路：會(huì)館浜路-清潭路大紅旗路：通江南路-西新橋新村中吳大道：麗華北路-長(zhǎng)江中路勞動(dòng)中路：麗華北路-鳳凰路富強(qiáng)路：浦前東路-中吳大道竹林北路：龍城大道-飛龍東路錦繡路：通江南路-晉陵中路清涼支路：光華路-中吳大道青龍西路：虹景路-龍城大道懷德中路：白云路-龍江中路三堡街：

26、大倉(cāng)路-長(zhǎng)江中路東方西路：青龍西路-橫塘河和平中路：中吳大道-新312國(guó)道勤業(yè)路：長(zhǎng)江中路-龍江中路長(zhǎng)江中路：勤業(yè)路-關(guān)河星園路：白云路-長(zhǎng)江中路荊川路：中吳大道-清潭路十一飛龍路：鐵路-關(guān)河西路中吳大道：菱港橋 -麗華北路6500宣陳路：陳渡路-中吳大道青龍路:勞動(dòng)中路-鐵路陳渡路：懷德中路-紫荊西路運(yùn)河路：龍江中路-長(zhǎng)江中路中吳大道：荊川路-長(zhǎng)江中路草堂路：荊川東路-荊川里小區(qū)鳳凰路：勞動(dòng)中路-中吳大道長(zhǎng)江中路：關(guān)河-鐵道延陵中路：政成橋-青洋路勞動(dòng)?xùn)|路：鳳凰路-青洋路麗華北路：中吳大道-新312國(guó)道龍城大道：泰山路-竹林北路長(zhǎng)江南路：新312國(guó)道-中吳大道清潭路：荊川路-陳渡路三類地區(qū)不

27、在主干道上的營(yíng)業(yè)用房十二中吳大道：龍江路-荊川路飛龍路：鐵路-龍城大道5500龍江路：龍城大道-中吳大道勞動(dòng)?xùn)|路：青洋路-清柏路鳳凰路：中吳大道-新312國(guó)道懷德南路：中吳大道-鄒傅路龍城大道：泰山路-龍江路龍城大道：竹林北路-青洋路東方西路：青洋路-橫塘路長(zhǎng)江中路：龍城大道-鐵路青洋路：青龍西路-中吳大道星園路：白云路-龍江中路西林路：懷德南路-華林路飄香路：長(zhǎng)江中路-龍江中路延陵?yáng)|路：青洋路-大明路中吳大道：菱港橋-青洋路青龍西路：龍城大道-青洋路橫塘路:鐵路-龍城大道老312國(guó)道:荊川路-懷德中路十三青洋路：中吳大道-新312國(guó)道龍江南路：中吳大道-新312國(guó)道5200中吳大道:青洋路-

28、常遙路龍城大道：青洋路-大明路大明路：龍城大道-延陵?yáng)|路勞動(dòng)?xùn)|路：清柏路-京杭運(yùn)河懷德南路：鄒傅路-新312國(guó)道東方路:青洋路-大明路四類地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房十四西林路:華林路-中吳大道 常遙路:中吳大道-運(yùn)河5000中吳大道:常遙路-運(yùn)河五類地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房十五六類地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房4600戚墅堰區(qū)一等延陵?yáng)|路：工農(nóng)橋沿江高速圩墩大橋8000二等車站路、成濟(jì)路、圩墩路、泡桐路（地道以南）勞動(dòng)?xùn)|路：戚大橋-潢河橋6300三等街東路、火炬路、小鐵路、戚老街（東街、中街、西街）、工房三區(qū)十字路（東至小鐵路、西至機(jī)廠大門、南至戚大街、北至地道口）五一路：鐵路-段前路 段前路：

29、五一路-機(jī)廠北廠道口環(huán)衛(wèi)路：五一路-東方小學(xué) 牌樓巷：延陵?yáng)|路-六角亭5600四等丁堰、潞城的主要干道、潞城新街戚墅堰區(qū)一類地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房5100五等戚墅堰區(qū)二、三類地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房4700附件三：非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格表1天寧、鐘樓區(qū)工業(yè)用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地的各類用房基準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)類別區(qū)位級(jí)別一類二類三類四類五類六類出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)284025602540229022702040207018601770159014901340二級(jí)27202450242021802150194019501760165014901370123

30、0鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)270024302400216021301920193017401630147013501220二級(jí)257023102270204020001800180016201500135012201100全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)267024002370213021001890190017101600144013201190二級(jí)256023002260203019901790179016101490134012101090磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)254022902240202019701770177015901470132011901070二級(jí)2470222021701950190017101700153

31、014001260112010102戚墅堰區(qū)工業(yè)用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地的各類用房基準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)類別區(qū)位級(jí)別一類二類三類出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)174015701650149014901340二級(jí)162014601530138013701230鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)160014401510136013501220二級(jí)147013201380124012201100全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)157014101480133013201190二級(jí)146013101370123012101090磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)144013001350122011901070二級(jí)1370123012801150112010

32、10注：（1）上列基準(zhǔn)價(jià)格已含廠房及全部附屬設(shè)施（總圖范圍內(nèi)除生產(chǎn)設(shè)備外）所有費(fèi)用。（2）當(dāng)容積率P1時(shí)，按所在拆遷區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格乘以修正系數(shù)K計(jì)算：修正系數(shù)K=0.35+0.65/P。3天寧、鐘樓區(qū)非工業(yè)用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地的辦公、教育、醫(yī)療等非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)區(qū)位一類二類三類四類五類六類基準(zhǔn)價(jià)格5300460040503500280024504戚墅堰區(qū)非工業(yè)用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地的辦公、教育、醫(yī)療等非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)區(qū)位一類二類三類基準(zhǔn)價(jià)格295026502250附件四：標(biāo)準(zhǔn)房屋限定條件（一）標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋（成套）為客觀確定被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格的基準(zhǔn)價(jià)格，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)每一拆遷項(xiàng)目均應(yīng)選擇

33、設(shè)定至少一套標(biāo)準(zhǔn)住宅，位置由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)具體情況設(shè)定，實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)如下：1結(jié)構(gòu)類型：混合結(jié)構(gòu)、單元式住宅二等；2層次：多層住宅樓中的標(biāo)準(zhǔn)層；3建筑面積：50M280M2；4套型與朝向：成套，一間臥室朝南；5成新：八成新；6建筑年代：1980年1995年間；7裝修：一般裝修（水泥沙漿地面、普通涂料墻面及平頂、鋼木門窗，普通水衛(wèi)電照）。（二）非住宅具備使用條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋其中營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以商鋪類、餐飲類為主，包括旅館類、商務(wù)類、娛樂(lè)類、商場(chǎng)類具備營(yíng)業(yè)條件的用房；非營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以行政性辦公樓為主，少量教育、醫(yī)療、圖書室館等公共性的用房。1. 結(jié)構(gòu)類型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等；2. 層次： 非營(yíng)

34、業(yè)用房：多層建筑中的標(biāo)準(zhǔn)層，工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房除外；營(yíng)業(yè)用房：一層；3. 成新：六成新；4裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。附件五：可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明1可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象所處的拆遷區(qū)位相同、與設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房屋建造年代相近且地理位置鄰近；2可比實(shí)例必須是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋；3可比實(shí)例應(yīng)與標(biāo)準(zhǔn)房屋的面積、環(huán)境相當(dāng)；4可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型；5可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的二手房交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；6可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，兩者差異不得超過(guò)二十四個(gè)月，一般應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例

35、作為可比實(shí)例；7選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量；8選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%，在交易案例相對(duì)較少的情況下，則該價(jià)格差異不應(yīng)超過(guò)30%；9每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。附件六：住宅房屋基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）交易情況修正系數(shù)由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。（二）交易日期修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。（三）房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1實(shí)體因素修正系數(shù)（1）住宅結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)a. 可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計(jì)算公式:1（可比實(shí)例建安

36、工程重置價(jià)格單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/4500100 b.標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計(jì)算公式:1（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/4500100（2）住宅成新因素修正系數(shù)表 待估房屋 成新率標(biāo)準(zhǔn)房屋30%-39%40%-49%50%-59%60%-69%70%-79%80%-89%90%-100%八成新75-8585-9393-9797-9898-100100-102102-108（3）住宅朝向因素修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)969899100101102（4）住宅功能修正系數(shù)表修正因素平面布置設(shè)備及設(shè)施采光通風(fēng)

37、取值范圍98-10198-10198-10099-100（5）成套房樓層系數(shù)表房 屋 樓 層增 減 率（%） 層次系數(shù)樓層一層二層三層四層五層六層七層八層三層樓10011090四層樓10010511085五層樓10010511010580六層樓10010511511010070七層樓1001051151151059565八層樓1001051151151101009065說(shuō) 明凡坡屋面住房的頂層另增加5%的系數(shù)。（四）房屋區(qū)位因素修正系數(shù)1區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表序號(hào)因素項(xiàng)目?jī)?nèi)容考察項(xiàng)目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a116-6.55.5-64-4.5空氣污染、噪音、水文a1

38、26-6.55.5-64-4.52規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑或小區(qū)布局a215-5.54.5-53-3.5建筑密度、外型等a224-4.53.5-42-2.5綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a234-4.53.5-42-2.53物業(yè)管理物業(yè)管理情況a314交通條件離市中心區(qū)的距離a41離市區(qū)主干道的距離a42公交線路情況a435教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況a51醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a526商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a612區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目?jī)?nèi)容考察項(xiàng)目一 等二 等三 等四 等1自然環(huán)境自然景觀公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)，依山傍水或臨近公園。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本

39、整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境一般。 附近周圍無(wú)綠化，擁擠、環(huán)境稍差。環(huán)境污染空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹?、靠近車站、機(jī)場(chǎng)等，有噪音。2規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑或小區(qū)布局布局合理、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局稍好，排列整齊。布局一般。任意布置、擁擠。建筑密度與外型等建筑密度在30%-40%，外型美觀。建筑密度在40%-50%，外型比較整齊。建筑密度在50-60%，外型陳舊。建筑密度在60%以上，外型破舊雜亂。室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%

40、以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。無(wú)綠化，無(wú)公共活動(dòng)空間。3物業(yè)管理物業(yè)管理情況。全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無(wú)物業(yè)管理。4交通條件離市中心區(qū)的距離位于一、二類區(qū)位(離市中心區(qū)近)位于三類區(qū)位(離市中心區(qū)較近)位于四類區(qū)位(離市中心區(qū)較遠(yuǎn))位于五、六類區(qū)位(離市中心區(qū)遠(yuǎn))離市區(qū)主干道的距離離市區(qū)主干道的距離在500米以內(nèi)。離市區(qū)主干道的距離在500-1000米之間。離市區(qū)主干道的距離在1000-2000米之間。離市區(qū)主干道的距離在2000米以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)100米內(nèi)，有3條以上

41、重要公交線路。距離公交站點(diǎn)100-200米內(nèi)，有1-2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在200-500米之間。距離公交線路的距離在500米以上。5教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于區(qū)級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米以內(nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米2000米。距市級(jí)及以上醫(yī)院2000米2500米。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。6商業(yè)環(huán)境重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)購(gòu)物中心、商場(chǎng)等商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米

42、范圍內(nèi)有大型商場(chǎng)及區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施。在800米范圍內(nèi)有大型商場(chǎng)，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上只有零散的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。3基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)K 其中f12，f23，f31，f43，f52，f61。注：實(shí)體因素修正系數(shù)采用連乘方式計(jì)算。附件七：營(yíng)業(yè)用房路線基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時(shí)間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。（二）實(shí)體因素修正系數(shù)1結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計(jì)算公式：100（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格

43、單價(jià)評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）10-22成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋三成新以下四、五成新六、七成新八成新及以上六成新80-9096-99100-102103-1043底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深修正系數(shù) 底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深小于等于10m的，調(diào)節(jié)系數(shù)如下： 等于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.0； 大于等于8m，小于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.03； 大于等于6m，小于8m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.07； 大于等于4m，小于6m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.11； 小于4m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.14。 底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深超過(guò)10m部分的，每增加2m，調(diào)節(jié)系數(shù)遞減0.04，臨街底層營(yíng)業(yè)用房獨(dú)立結(jié)構(gòu)以外的連續(xù)后延部位，第二進(jìn)按第一進(jìn)路線基準(zhǔn)價(jià)格

44、的70%計(jì)算；第三進(jìn)按第一進(jìn)路線價(jià)的60%計(jì)算。（第一進(jìn)修正后不低于第二進(jìn)評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格）4二層以上營(yíng)業(yè)用房層次因素修正系數(shù)說(shuō)明二層以上營(yíng)業(yè)用房估價(jià)樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：路線基準(zhǔn)價(jià)底層100%，二層取70%，三層取50%，四層及四層以上、地下室取40。帶自動(dòng)扶梯的二層以上營(yíng)業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：路線基準(zhǔn)價(jià)以底層為100%，二層取80%，三層取60%，四層及四層以上取50%，地下室取60%。附件八：非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時(shí)間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。（二）實(shí)體因素修正系數(shù)1非營(yíng)業(yè)用房結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表（1）工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房

45、等房屋結(jié)構(gòu)修正1-（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)-評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/1800 100（2）一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋結(jié)構(gòu)修正標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)修正系數(shù)計(jì)算公式：1（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/35001002非營(yíng)業(yè)用房成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋三成新以下四、五成新六、七成新八成新及以上六成新80-9091-98100-102102-1063非營(yíng)業(yè)用房層次因素修正系數(shù)表A無(wú)電梯層次總樓層一二三四五六一100二100100三100100100四100100100100五10010010010099六10010010010099

46、98B有電梯層次總樓層一二三四五六七七層以上四100100100100五100100100100101六100100100100101101七100100100100101101101七層以上100100100100101101101101總樓層在四樓以下（有電梯）不作層次因素修正。（三）非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位因素修正系數(shù)1工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等房屋內(nèi)容等級(jí)環(huán)境衛(wèi)生交通公共設(shè)施大氣環(huán)境一等100-101101-102100-101100二等99-100100-10199-10099.5三等98-9999-10098-9999四等9898-9997-98992一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋內(nèi)容等級(jí)環(huán)境衛(wèi)生交通

47、公共設(shè)施大氣環(huán)境視覺(jué)商業(yè)噪音一等99-10099-10299-10110099-10199-10198-100二等99-10099.599-10099.599-10099-10099.5三等98-999998-999998-9998-9999四等989997-98999897-9899注：實(shí)體及區(qū)位因素修正系數(shù)中各修正內(nèi)容采用連乘方式計(jì)算。附件九：土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)表（市區(qū)）單位：元/m2名 稱區(qū) 位營(yíng)業(yè)用房辦 公、住 宅工 業(yè)、倉(cāng) 儲(chǔ)出 讓劃 撥出 讓劃 撥出 讓劃 撥一 類500035003600252019501760二 類460032202950207016501490三 類400028002500175014001260四 類34002380190013