土地估價師繼續(xù)教育

1、.土地估價師繼續(xù)教育土地估價師繼續(xù)教育1.1.房地（樓價）估價與土地（地價）估價方法比較分析房地（樓價）估價與土地（地價）估價方法比較分析 2. 地價在樓價中分攤方法分析地價在樓價中分攤方法分析.第一部分第一部分房地（樓價）估價與土地（地價）估價房地（樓價）估價與土地（地價）估價方法比較分析方法比較分析.基本概念基本概念u房地產(chǎn)的整體概念房地產(chǎn)的整體概念 房地產(chǎn)的定義：指土地、建筑物及其他地上定著房地產(chǎn)的定義：指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。 房地產(chǎn)存在形態(tài)：土地、建筑物、房地房地產(chǎn)存在形態(tài)：土地、建筑物、房地 房地產(chǎn)其他稱呼

2、：房地產(chǎn)、物業(yè)房地產(chǎn)其他稱呼：房地產(chǎn)、物業(yè)u土地的概念土地的概念 房地產(chǎn)估價中的土地定義：地球的陸地表面及其房地產(chǎn)估價中的土地定義：地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。上下一定范圍內的空間。u建筑物的概念建筑物的概念 廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，包廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，包括房屋和構筑物。括房屋和構筑物。 狹義的建筑物是指房屋，不包括構筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構筑物。.估價方法估價方法u收益還原法收益還原法u市場比較法市場比較法u成本法成本法u剩余法剩余法u路線價法路線價法u基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法房地、建筑物、土地房地、建筑物、土地土地土

3、地.收益還原法收益還原法u收益還原法概念收益還原法概念 是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。方法。 收益還原法的本質是以房地產(chǎn)的預期收益能力為收益還原法的本質是以房地產(chǎn)的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。導向求取估價對象的價值。 u收益還原法適用對象和條件收益還原法適用對象和條件 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只產(chǎn)，它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對

4、象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。即可。 收益法適用的條件是能較客觀的預測未來凈收益。收益法適用的條件是能較客觀的預測未來凈收益。.收益還原法收益還原法u收益還原法的操作步驟收益還原法的操作步驟 搜集估價對象未來總收益、成本費用、稅金等方搜集估價對象未來總收益、成本費用、稅金等方面的資料，包括相類似的房地產(chǎn)的收益。面的資料，包括相類似的房地產(chǎn)的收益。 計算房地產(chǎn)的純收益。包括土地純收益、房屋純計算房地產(chǎn)的純收益。包括土地純收益、房屋純收益、房地純收益。收益、房地純收益。 分析確定還原利率。包括土地還原率、房屋還原分析確定還原利率。包括土地還原率、

5、房屋還原率、綜合還原率。率、綜合還原率。 評估房地產(chǎn)價格。評估房地產(chǎn)價格。 由上式可知，收益法評估結果的準確性取決于凈由上式可知，收益法評估結果的準確性取決于凈收益收益A A和還原利率和還原利率Y Y。V.收益還原法收益還原法u凈收益的求取凈收益的求取 租金剝離模型（租金剝離模型（針對出租的房地產(chǎn)針對出租的房地產(chǎn)）1. 1.潛在毛租金收入潛在毛租金收入2. 2.有效租金收入有效租金收入3. 3.租金成本費用（設備折舊、維修費、管理費、保險租金成本費用（設備折舊、維修費、管理費、保險費、營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、各種能耗費等費、營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、各種能耗費等4. 4.房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)的凈收益

6、5. 5.房地價格房地價格.收益還原法收益還原法u凈收益的求取凈收益的求取 租金剝離模型（租金剝離模型（針對出租的房地產(chǎn)針對出租的房地產(chǎn)）6. 6.土地凈收益土地凈收益= =房地凈收益房地凈收益- -房屋凈收益房屋凈收益 = =房地凈收益房地凈收益- -房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值房屋投資回報率房屋投資回報率 = =房地凈收益房地凈收益- -有效毛收入有效毛收入 r r2 2%7 7、地價、地價.收益還原法收益還原法u凈收益的求取凈收益的求取 收益收益要素模型（商業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)）要素模型（商業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)） 凈收益凈收益= =年總收入年總收入- -農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本費用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本費用- -稅金稅金 - -

7、正常利潤正常利潤 此模型一般不適用，非正常影響要素較多。此模型一般不適用，非正常影響要素較多。 農(nóng)用地農(nóng)用地凈收益凈收益= =總收益總收益- -農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本費用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本費用- -稅金稅金- -正常利潤正常利潤.收益還原法收益還原法u還原利率的求取還原利率的求取 還原利率的實質就是房地產(chǎn)投資的期望收益率。還原利率的實質就是房地產(chǎn)投資的期望收益率。1. 1.累加法累加法 報酬率包含報酬率包含無風險報酬率無風險報酬率和和風險補償率風險補償率兩大部分，兩大部分，分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。方法。2. 2.市場提取法市場提取法 市場提取法

8、是搜集市場提取法是搜集同類市場同類市場上上三宗以上三宗以上類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。法公式，反求出報酬率。.收益還原法收益還原法u還原利率的求取還原利率的求取3.3.投資風險排序插入法投資風險排序插入法 投資風險排序插入法的操作步驟和主要內容如下：投資風險排序插入法的操作步驟和主要內容如下： 調查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關投調查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料。資及其報酬率和風險程度的資料。 將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序將所搜

9、集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。排列，制成圖表。 將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。的位置。 根據(jù)估價對象風險程度應落的位置，在圖標上找出對根據(jù)估價對象風險程度應落的位置，在圖標上找出對應的報酬率，從而求出估價對象的報酬率。應的報酬率，從而求出估價對象的報酬率。.收益還原法收益還原法u還原利率的求取還原利率的求取4.4.復合投資收益率法復合投資收益率法（1 1）土地與建筑物的組合）土地與建筑物的組合 評估的是房

10、地價值，還是土地價值，或是建筑物價值，評估的是房地價值，還是土地價值，或是建筑物價值，采用的資本化率應有所不同，相應的三種資本化率分采用的資本化率應有所不同，相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。 三者之間的關系：三者之間的關系：.收益還原法收益還原法u還原利率的求取還原利率的求取4.4.復合投資收益率法復合投資收益率法（2 2）抵押貸款與自有資金的組合）抵押貸款與自有資金的組合 購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構成：一部分為抵押貸購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構成：一部分為抵押貸款；另一部分為自由資金?？睿涣硪徊糠譃樽杂?/p>

11、資金。 .收益還原法收益還原法u收益期限的確定收益期限的確定 收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。益的時間。 對于單獨土地和單獨建筑物的估價對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地，應分別根據(jù)土地使用權剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，使用權剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，選用相應的收益法公式進行計算。選用相應的收益法公式進行計算。 對于土地與建筑物合成體的估價對象對于土地與建筑物合成體的估價對象，建筑物經(jīng)濟壽，建筑物經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結束的，應根據(jù)土地使命晚于或與土地使用年限一起結束的，應

12、根據(jù)土地使用權剩余年限確定收益期限；建筑物經(jīng)濟壽命早于土用權剩余年限確定收益期限；建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確地使用年限結束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式進定收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式進行計算，然后加上建筑物經(jīng)濟壽命結束之后的剩余年行計算，然后加上建筑物經(jīng)濟壽命結束之后的剩余年限土地使用權在估價時點時的價值。限土地使用權在估價時點時的價值。 .收益還原法收益還原法u收益法特例收益法特例剩余技術剩余技術 剩余技術剩余技術(residual technique)(residual technique

13、)是當已知整體房地產(chǎn)的凈收是當已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構成部分的價值和各構成部分的資本化益、其中某一構成部分的價值和各構成部分的資本化率時率時, ,從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構成部從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構成部分的凈收益分的凈收益, ,求出歸屬于另外構成部分的凈收益求出歸屬于另外構成部分的凈收益, ,再用相再用相應的資本化率資本化從而得出房地產(chǎn)中未知部分構成應的資本化率資本化從而得出房地產(chǎn)中未知部分構成部分的價值的方法。部分的價值的方法。 一、土地剩余技術一、土地剩余技術 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益, ,但如果用收益法以外但如果用收益

14、法以外的方法能求得建筑物的價值時的方法能求得建筑物的價值時, ,可利用收益法公式求得可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益歸屬于建筑物的凈收益, ,得到歸屬于土地的凈收益得到歸屬于土地的凈收益, ,再用再用土地資本化率資本化土地資本化率資本化, ,即可求得土地的價值即可求得土地的價值土地剩土地剩余技術余技術 .收益還原法收益還原法u收益法特例收益法特例剩余技術剩余技術 一、土地剩余技術一、土地剩余技術 土地剩余技術的公式為土地剩余技術的公式為: :式中式中 V VL L土地價值土地價值 A AO O土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益 V VB B建筑物價值建筑物

15、價值( (采用收益法以外的方法采用收益法以外的方法, ,多數(shù)情況下多數(shù)情況下是采用成本法求取是采用成本法求取) ) R RB B建筑物資本化率建筑物資本化率 R RL L土地資本化率土地資本化率 另外，將建筑物價值與土地價值相加可得到整體房地另外，將建筑物價值與土地價值相加可得到整體房地產(chǎn)價值。產(chǎn)價值。 LBBLRRVAV0.收益還原法收益還原法u收益法特例收益法特例剩余技術剩余技術 二、建筑物剩余技術二、建筑物剩余技術 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益, ,但如果用收益法以外但如果用收益法以外的方法的方法( (如市場法如市場法) )能求得土地的價值時能求得土地的價值時

16、, ,則可利用收益則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益法公式求得歸屬于土地的凈收益, ,得到歸屬于建筑物的得到歸屬于建筑物的凈收益凈收益, ,再用建筑物資本化率資本化再用建筑物資本化率資本化, ,即可求得建筑物的即可求得建筑物的價值價值建筑物剩余技術建筑物剩余技術 建筑物剩余技術的公式為建筑物剩余技術的公式為: : 將建筑物價值與土地價值相加可得到整體房地產(chǎn)價值。將建筑物價值與土地價值相加可得到整體房地產(chǎn)價值。 建筑物剩余技術還可用來測算建筑物的折舊。將建筑建筑物剩余技術還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新構建價格減去運用建筑物剩余技術求取的建物的重新構建價格減去運用建筑物剩余技術求取

17、的建筑物價值即為建筑物的折舊。筑物價值即為建筑物的折舊。BLLBRRVAV0.收益還原法收益還原法u收益法在房地和土地估價中對比分析收益法在房地和土地估價中對比分析分類 指標評估房地價格評估房地價格評估土地價格評估土地價格純收益房地純收益土地純收益收益還原率綜合還原利率土地還原利率收益期限建筑物剩余經(jīng)濟壽命土地使用權剩余年限,取土地使用權剩余年限。建筑物剩余經(jīng)濟壽命土地使用權剩余年限,取土地使用權剩余年限。 建筑物剩余經(jīng)濟壽命 a a2 2 a a3 3 a an-1n-1 a an n累計深度價格修正率的關系為：累計深度價格修正率的關系為： a a1 1 a a1 1+a+a2 2 a a1

18、 1+a+a2 2+a+a3 3 a (a (a1 1+a+a2 2)/2 (a)/2 (a1 1+a+a2 2+a+a3 3)/3 )/3 (a (a1 1+a+a2 2+a+a3 3+ +a+an-1n-1+a+an n)/n)/n .路線價法路線價法u 路線價法的操作步驟：路線價法的操作步驟： 深度價格修正方法深度價格修正方法 .路線價法路線價法u 路線價法的操作步驟：路線價法的操作步驟：制作臨街深度價格修正率表的要領是：制作臨街深度價格修正率表的要領是：設定標準臨街深度；設定標準臨街深度；將標準臨街深度分為若干等份；將標準臨街深度分為若干等份；制定單獨深度價格修正率，或將單獨深度價格修

19、正率轉換為制定單獨深度價格修正率，或將單獨深度價格修正率轉換為累計深度價格修正率或平均深度價格修正率。累計深度價格修正率或平均深度價格修正率。 .路線價法路線價法u 路線價法的操作步驟：路線價法的操作步驟：編制其他宗地條件修正系數(shù)表編制其他宗地條件修正系數(shù)表 寬度修正；寬度修正； 寬深比率修正；寬深比率修正； 容積率修正；容積率修正； 出讓、轉讓年期修正；出讓、轉讓年期修正； 朝向修正；朝向修正； 地價分配率修正。地價分配率修正。.路線價法路線價法u 路線價法的操作步驟：路線價法的操作步驟：計算臨街土地的價值計算臨街土地的價值 就路線價與臨街深度價格修正率兩者的對應關系來說，就路線價與臨街深度

20、價格修正率兩者的對應關系來說，在單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深在單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率中，究竟應采用哪一種，要根據(jù)所給路線度價格修正率中，究竟應采用哪一種，要根據(jù)所給路線價的含義來確定。采用不同的臨街深度價格修正率，路價的含義來確定。采用不同的臨街深度價格修正率，路線價法的計算公式有所不同。線價法的計算公式有所不同。.基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法u 基準地價系數(shù)修正法的概念基準地價系數(shù)修正法的概念 基準地價系數(shù)修正法是在政府確定公布了基準地基準地價系數(shù)修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積價的地區(qū)，通

21、過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價對象率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價對象宗地所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地宗地價格價格的一種估價方法。的一種估價方法。 .基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法u 基準地價系數(shù)修正法的操作步驟基準地價系數(shù)修正法的操作步驟運用基準地價修正法估價應按如下步驟進行：運用基準地價修正法估價應按如下步驟進行：搜集有關基準地價的資料；搜集有關基準地價的資料；查出估價對象所處地段的基準地價；查出估價對象所處地段的基準地價；進行交易日期調整；進行交易日期調整；進行土地狀況調整；進行土地狀況調整

22、；求出估價對象宗地的價格。求出估價對象宗地的價格。 .基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法u 基準地價系數(shù)修正法的具體操作：基準地價系數(shù)修正法的具體操作： 收集有關基準地價資料。包括基準地價評估報告、基收集有關基準地價資料。包括基準地價評估報告、基準地價圖、宗地地價修正體系及有關各種地價影響因準地價圖、宗地地價修正體系及有關各種地價影響因素的資料；素的資料； 根據(jù)基準地價評估報告和有關基準地價批文確定待估根據(jù)基準地價評估報告和有關基準地價批文確定待估宗地所處級別及基準地價，并說明基準地價內涵；宗地所處級別及基準地價，并說明基準地價內涵； 分析待估宗地的地價影響因素，按照分析待估宗地的地價影響因

23、素，按照“宗地地價影響宗地地價影響因素指標說明表因素指標說明表”中的影響因素體系到實地調查待估中的影響因素體系到實地調查待估宗地的各影響因素狀況，確定各項宗地條件的檔次宗地的各影響因素狀況，確定各項宗地條件的檔次( (優(yōu)、優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣較優(yōu)、一般、較劣、劣) )；.基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法u 基準地價系數(shù)修正法的具體操作：基準地價系數(shù)修正法的具體操作： 根據(jù)各影響因素狀況，按照根據(jù)各影響因素狀況，按照“宗地地價影響因素指標宗地地價影響因素指標說明表說明表”劃分的標準，查對修正系數(shù)表、確定修正系劃分的標準，查對修正系數(shù)表、確定修正系數(shù)，并按下式計算系數(shù)和：數(shù)，并按下式計算系

24、數(shù)和： 式中式中: 為待評估宗地地價影響因素修正系數(shù)和，為待評估宗地地價影響因素修正系數(shù)和，K1、K2、K3.Kn分別為宗地在第至分別為宗地在第至n個因素條件下的個因素條件下的修正系數(shù)。修正系數(shù)。 ；n321kkkkK.基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法u 基準地價系數(shù)修正法的具體操作：基準地價系數(shù)修正法的具體操作： 期日修正。待估宗地的估價日期與基準地價的評估期期日修正。待估宗地的估價日期與基準地價的評估期日若不同，則需根據(jù)地價的變化程度進行期日修正。日若不同，則需根據(jù)地價的變化程度進行期日修正。 年期修正。待估宗地的使用權年限與基準地價內涵設年期修正。待估宗地的使用權年限與基準地價內涵設

25、定的年限不一致時，需要根據(jù)待估宗地的具體使用權定的年限不一致時，需要根據(jù)待估宗地的具體使用權年限進行年期修正。年限進行年期修正。.基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法u 基準地價系數(shù)修正法的具體操作：基準地價系數(shù)修正法的具體操作： 計算待估宗地價格。在確定好各修正系數(shù)后，采用下計算待估宗地價格。在確定好各修正系數(shù)后，采用下式計算宗地價格。式計算宗地價格。式中：式中：p待估農(nóng)用地價格待估農(nóng)用地價格 P0基準地價基準地價 宗地地價影響因素修正值宗地地價影響因素修正值 Kt 交易期日修正系數(shù)交易期日修正系數(shù) Kn年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)；n0K1tKKPPK.第二部分第二部分地價在樓價中分攤方法分析

26、地價在樓價中分攤方法分析.地價在樓價中分攤方法分析地價在樓價中分攤方法分析u 問題的提出：問題的提出： 在現(xiàn)代城市中，由于土地越來越稀缺，地價越來越高，在現(xiàn)代城市中，由于土地越來越稀缺，地價越來越高，以及建筑技術的日益發(fā)展，多層、高層建筑物越來越以及建筑技術的日益發(fā)展，多層、高層建筑物越來越多。多。 與此同時，隨著房地產(chǎn)交易活動的日益發(fā)展和產(chǎn)權多與此同時，隨著房地產(chǎn)交易活動的日益發(fā)展和產(chǎn)權多元化，出現(xiàn)了一座建筑物內有著眾多的所有者或使用元化，出現(xiàn)了一座建筑物內有著眾多的所有者或使用者的情況，但是，整座建筑物占用的土地只是一塊，者的情況，但是，整座建筑物占用的土地只是一塊，在實物形態(tài)上不可分割。

27、當這座建筑物的開發(fā)商售出在實物形態(tài)上不可分割。當這座建筑物的開發(fā)商售出其中的某一部分后，該塊土地的使用權的一個相應份其中的某一部分后，該塊土地的使用權的一個相應份額也就隨之轉移，最后是購得這座建筑物的眾多所有額也就隨之轉移，最后是購得這座建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權，但是大家各自的份額者按份共有該塊土地的使用權，但是大家各自的份額是多少就成了一個需要解決的現(xiàn)實問題。是多少就成了一個需要解決的現(xiàn)實問題。.地價在樓價中分攤方法分析地價在樓價中分攤方法分析u 研究思路及意義：研究思路及意義： 解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，由此解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，由此找

28、出每個所有者應占有的土地份額。知道了土地占有找出每個所有者應占有的土地份額。知道了土地占有份額，無論是土地的權利還是義務，就都可以通過它份額，無論是土地的權利還是義務，就都可以通過它順利地得到解決。順利地得到解決。 由上可見，通過高層建筑地價分攤解決：各部分占由上可見，通過高層建筑地價分攤解決：各部分占有的土地份額；各部分享有的土地面積；各部分有的土地份額；各部分享有的土地面積；各部分享有的地價數(shù)額等。享有的地價數(shù)額等。.地價在樓價中分攤方法分析地價在樓價中分攤方法分析u 高層建筑地價分攤的方法高層建筑地價分攤的方法 按建筑面積進行分攤按建筑面積進行分攤 按建筑面積進行分攤的方法，是根據(jù)各自擁有的建筑按建筑面積進行分攤的方法，是根據(jù)各自擁有