養(yǎng)老地產(chǎn)基金之創(chuàng)新-

1、養(yǎng)老地產(chǎn)基金之創(chuàng)新根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),截至2013年末,中國65歲及以上老年人口接近1.32億,占全國人口比例高達9.7%,老年人口撫養(yǎng)比超過12%。這意味著每十個中國人中就有一個65歲及以上的老年人,全社會的養(yǎng)老壓力逐年增大。中國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式主要包括家庭養(yǎng)老、自助性養(yǎng)老。具體形式上包括:(1子女或其他撫養(yǎng)人養(yǎng)老,房產(chǎn)由子女或其他撫養(yǎng)人繼承;(2租出大房租入小房,房租差價養(yǎng)老;(3出租或出售房子,自住老年公寓,租金或售房款養(yǎng)老;(4出售大房換購小房,差價養(yǎng)老;(5出售住房再租回,售房款交納房租并養(yǎng)老。與此同時,近年來“以房養(yǎng)老”作為一種相對較新的養(yǎng)老模式從國外引進中國,成為前兩種傳統(tǒng)養(yǎng)老模式

2、的有益補充。一、以房養(yǎng)老的尷尬“以房養(yǎng)老”本質(zhì)上為“住房反向抵押貸款”或者叫“倒按揭”,是指老年人將自己的獨立產(chǎn)權(quán)房抵押給有資質(zhì)的銀行或保險公司,從而定期取得一定數(shù)額的養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的養(yǎng)老方式。老年人去世后,銀行或保險公司有權(quán)回住房使用權(quán)。以房養(yǎng)老在國外是一種較為成熟的養(yǎng)老模式,在美國、加拿大、英國、日本等國家均有著長期較為廣泛的應(yīng)用。中國2006年即成立以房養(yǎng)老的相關(guān)課題組進行調(diào)研,隨后不斷出臺相關(guān)規(guī)定或試點。2013年國務(wù)院印發(fā)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”,引發(fā)廣泛關(guān)注,按照計劃“以房養(yǎng)老”的相關(guān)政策會于2014年上半年試行并推

3、廣。但是,現(xiàn)行的“以房養(yǎng)老”模式存在較為明顯的缺陷,推廣存在一定的困難。以房養(yǎng)老就是要把房子抵押給銀行或保險公司從而獲得一定的貸款用以養(yǎng)老。在這個過程中主要存在四個方面的問題:房屋總價的確定難、土地使用權(quán)問題、房屋折舊費的確定難、經(jīng)過貼現(xiàn)后的房屋現(xiàn)值相對較低。第一,房屋總價的確定問題。在將房屋抵押給銀行或保險公司時需要確定該房屋的總價,而這涉及到對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格走勢的中長期判斷。房價及人均壽命等關(guān)鍵因素較難預(yù)測,雙方面臨的風(fēng)險都會比較大。金融機構(gòu)面臨“若后續(xù)房價下降,回收后房價難以覆蓋貸款”的風(fēng)險;抵押房子的老年人則面臨“若后續(xù)房價上漲,此前獲得的抵押貸款較少難以覆蓋房租甚至影響生活質(zhì)量”

4、的風(fēng)險。雙方在房屋總價上的考慮不一致,分歧會較大。第二,土地使用權(quán)問題。中國的土地使用權(quán)只有70年,若抵押者壽命較長,最后金融機構(gòu)拿到手的房屋剩余使用年限可能較短。2007年物權(quán)法規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。但自動續(xù)期是有償還是無償,法律目前并未明確規(guī)定,后續(xù)仍存較大的不確定性。這在估算房屋總價時同樣是一個很大的難題。并且使金融機構(gòu)面臨這樣的問題,老年人從開始簽訂以房養(yǎng)老的合同至去世時間如果較長,金融機構(gòu)最后獲得的房屋使用權(quán)限可能較短,處置上面臨一定風(fēng)險。第三,房屋折舊費的確定問題。房屋折舊是由于物理因素、功能因素或經(jīng)濟因素所造成的物業(yè)價值損耗。確定折舊費的主要依據(jù)包括建筑造

5、價、殘值、清理費用和折舊年限,同時還需考慮比如房屋地段位置、房屋建筑面積、樓層與朝向等其他因素。舊房總價等于基本造價扣除折舊費。由于老年人通過以房養(yǎng)老抵押的房屋大部分屬于舊房,存在折舊費的確定問題。同樣的,金融機構(gòu)與抵押者之間會存在一定的分歧。第四,經(jīng)過貼現(xiàn)后的房屋現(xiàn)值相對較低。即使解決了上述三個問題,以房養(yǎng)老還存在另一個缺陷。算出未來的合理房屋總價后折算成現(xiàn)價需要貼現(xiàn),而經(jīng)過十幾甚至二十幾年的貼現(xiàn)后,房屋現(xiàn)值會相對較低,故而老年人真正能拿到手的貸款數(shù)額也會比較低。若接下來時間內(nèi),通貨膨脹較快,這筆貸款可能難以持續(xù)覆蓋老年人的房租及其他生活費用,對其老年生活造成較大的不利影響。總的來看,現(xiàn)行的

6、這種“以房養(yǎng)老”模式存在較為明顯的缺陷,不妨擴大思路、另辟蹊徑,即“養(yǎng)老地產(chǎn)基金”的模式。二、市場化的養(yǎng)老地產(chǎn)基金我們期待的“養(yǎng)老地產(chǎn)基金”,與現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目有所不同,主要是由銀行、保險公司等金融機構(gòu)甚至房地產(chǎn)開發(fā)商等市場主體成立,加入基金計劃的老年人將房屋按現(xiàn)價或雙方約定價格出售給該基金管理人,基金管理人負責(zé)提供養(yǎng)老地產(chǎn)項目供老年人居住直至去世,并承擔(dān)居住期間養(yǎng)老公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)及其他相關(guān)費用。養(yǎng)老地產(chǎn)基金與以房養(yǎng)老最大的不同在于,前者在參加基金時就將房屋出售,基金管理人即可獲得房屋產(chǎn)權(quán);后者在參加計劃時僅將房屋抵押,金融機構(gòu)在老人去世后才可獲得房屋產(chǎn)權(quán)。目前,各地火熱建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)基本

7、為房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的項目,然后由開發(fā)商本身或金融機構(gòu)主要是保險公司負責(zé)對外出租,并掛鉤金額較高的保單或其他入住門檻。這種模式對于收入較高、積蓄較多的人老年更為適合,而一些有房子但是收入較低、積蓄較低的老年人較難入住這些養(yǎng)老社區(qū)。不難發(fā)現(xiàn),這種模式的特點是受眾相對較窄、盈利模式仍未成熟。而養(yǎng)老地產(chǎn)基金模式則成功地解決了這一問題,只要有房子,就可以通過把房子按現(xiàn)價或雙方約定價格賣給基金管理人從而獲得資金并入住。對于金融機構(gòu)而言,立即就獲得了房屋的產(chǎn)權(quán),無需等待老年人去世,可以直接轉(zhuǎn)售或者以此作為抵押獲得貸款從事其他業(yè)務(wù)或投資。對于老年人而言,只要有房子,即使積蓄不高也可以入住高端養(yǎng)老社區(qū),同時房屋

8、按照市價或約定價格作價,與預(yù)測未來房價相比更為穩(wěn)妥一些,獲得的資金也較貼現(xiàn)之后高出不少。在這一模式下,老年人賣房所得資金根據(jù)不同用處可以分為四個部分:(1入住養(yǎng)老地產(chǎn)園區(qū)所需的房租;(2基金管理人提供個人標志生活服務(wù)的費用;(3賣房之后出現(xiàn)疾病或其他意外時所需的費用;(4剩余部分可作為老人自由支配資金。這種做法避開了以房養(yǎng)老的幾個明顯缺陷。房屋總價比較容易確定,不存在預(yù)測未來十幾年房價的爭議,也不存在貼現(xiàn),直接按市價或者雙方約定價格成交。對于房屋產(chǎn)權(quán)的顧慮也相對較少,因為基金管理人可以直接獲得房屋產(chǎn)權(quán)。同時,入住門檻相對較低,未來會有越來越多的老年人符合條件,尤其對于擁有多套房產(chǎn)的老年人。隨著

9、獨生子女的比例越來越高,未來擁有多套房產(chǎn)的人會越來越多,項目的受眾也會逐步增加。三、政策上還需大力扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)由于存在投資額大、資金回收期長、盈利考驗等風(fēng)險，一直處在初期階段。未能有所突破的關(guān)鍵問題是缺 乏政策大力支持，在沒有土地、金融等相關(guān)政策的突破下， 養(yǎng)老地產(chǎn)的運作并不十分順暢，很難市場化。現(xiàn)有政策對養(yǎng) 老地產(chǎn)的支持并不十分明確，還需要加大扶持力度。包括土 地優(yōu)惠、稅費優(yōu)惠及其他配套項目的支持。 目前，國家對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)支持政策，仍然停留在 研究階段，缺乏較為實質(zhì)性的支持。拿地、建設(shè)開發(fā)、銷售、 經(jīng)營各階段均沒有一個明確的政策指引。一個亟需建立的制 度是對養(yǎng)老服務(wù)的補貼制度，具體方式

10、上可能包括稅費優(yōu) 惠、直接補貼等等。 政策的突破與大力支持無疑會加速養(yǎng)老地產(chǎn)基金的發(fā) 展，進而為老年人提供更優(yōu)質(zhì)、更舒心的服務(wù)。今年一系列 關(guān)乎養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的政策和行業(yè)標準有望陸續(xù)出臺。 4 月 23 日國土資源部對外發(fā)布了 養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指 導(dǎo)意見 （下稱意見 ） 。該意見旨在落實國務(wù)院提出的任 務(wù)要求，保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用 地開發(fā)利用管理。 意見界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍、 用途、年期，以及供地方式，并明確規(guī)定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地 應(yīng)當(dāng)納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。同時提到，經(jīng)養(yǎng)老主管部 門認定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可 采取劃撥方式供地； 營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地， 應(yīng)當(dāng)以租賃、 出讓等有償方式供應(yīng)， 原則上以租賃方式為主。 土地出讓 （租 賃）計劃公布后，將在不設(shè)置競買人限制條件的情況下以招 拍掛方式供地。另外，為鼓勵租賃