地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

1、機(jī)構(gòu)論市：地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析以美國(guó)、日本及臺(tái)灣為例2008-6-5 正合地產(chǎn)人類自誕生之日起，便孜孜不倦地探索自然、改造世界，進(jìn)而與地球和諧共存。地震作為人類所面臨的預(yù)測(cè)難、危害大的一種自然災(zāi)害，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)而復(fù)雜的影響。本文將以美國(guó)1994洛杉磯大地震、1995年日本阪神大地震（阪神-淡路）以及臺(tái)灣921大地震為例，分層次（房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境、中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、微觀購(gòu)房者消費(fèi)選擇模式）詳細(xì)分析汶川大地震對(duì)成都、乃至中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的短期-長(zhǎng)期影響。一、案例研究背景介紹1、美國(guó)1994年洛杉磯地震洛杉磯是全美僅次紐約，人口密度最大，零售商業(yè)總額排名第二、以商業(yè)及旅游業(yè)為主要產(chǎn)

2、業(yè)的特大城市，經(jīng)濟(jì)總量占全美的6.45%。洛杉磯占地3540平方公里，北起塔哈扎比山，南至長(zhǎng)灘，東起波莫那，西抵Santa Monica，包含80余個(gè)城鎮(zhèn)與城市中心，是典型的巨型多中心松散型城市。1994年1月17日，美國(guó)北部山脈地帶發(fā)生6.7級(jí)地震，此次地震離洛杉磯市中心只有32.19公里，造成洛杉磯高達(dá)300億美元經(jīng)濟(jì)損失。其中，62人死亡，9000多人受傷，25000人無(wú)家可歸，毀壞建筑物2500余座，洛杉磯城市內(nèi)部高速公路損壞，通向洛杉磯市區(qū)及其他地區(qū)的11條城際主干道被迫關(guān)閉。2、日本1995年阪神大地震1995年1月17日日本兵庫(kù)縣南部發(fā)生7.2級(jí)地震。本次地震是日本第一個(gè)襲擊市中

3、心區(qū)的大地震，影響范圍波及整個(gè)日本第二大經(jīng)濟(jì)圈關(guān)西經(jīng)濟(jì)圈（該經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)值占日本國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的17%），造成經(jīng)濟(jì)損失1000億美元，人員死亡6433人，災(zāi)民32萬(wàn)人。其中，震中神戶市作為兵庫(kù)縣首府，面積544平方公里，人口近143萬(wàn)，地處日本第三大工業(yè)區(qū)和交通樞紐地帶阪神工業(yè)區(qū)。阪神工業(yè)區(qū)有日本第二大城市大阪和第六大城市神戶，制造業(yè)產(chǎn)值占全國(guó)的13%，工廠數(shù)占全國(guó)的15%，鋼鐵產(chǎn)量占全國(guó)的24%，紡織業(yè)占全國(guó)的20%，機(jī)械制造業(yè)占全國(guó)的19%，電器產(chǎn)值占全國(guó)的10%。阪神工業(yè)區(qū)還生產(chǎn)汽車零部件、化學(xué)制品，造紙、造船業(yè)發(fā)達(dá)。震災(zāi)對(duì)日本經(jīng)濟(jì)造成的損失不僅限于阪神工業(yè)區(qū)，還波及鄰近工業(yè)地帶和日本的對(duì)外貿(mào)

4、易。神戶市作為受災(zāi)最嚴(yán)重的地區(qū)，死亡高達(dá)5471人，房屋損壞67421間。3、臺(tái)灣921大地震（集集大地震）1999年9月21日臺(tái)灣南投縣集集鎮(zhèn)發(fā)生7.3級(jí)地震，臺(tái)中縣、南投縣為本次地震的主震區(qū)。其中，臺(tái)中縣占地2051平方公里，人口150. 2萬(wàn)人，下轄市（豐原市與 大里市）鎮(zhèn)（東勢(shì)鎮(zhèn)、大甲鎮(zhèn)、清水鎮(zhèn)、沙鹿鎮(zhèn)、梧棲鎮(zhèn)）鄉(xiāng)；而南投縣占地4106平方公里，人口54萬(wàn)，以高山為主。主震區(qū)主要產(chǎn)業(yè)均以農(nóng)業(yè)、機(jī)械為主，旅游與電子業(yè)為輔，經(jīng)濟(jì)總量占全臺(tái)灣比例非常小。本次地震波及整個(gè)臺(tái)灣島，經(jīng)濟(jì)損失高達(dá)112億美金，18萬(wàn)家庭房屋受毀，造成13711人死亡， 11306人受傷。地震襲擊臺(tái)東主要發(fā)達(dá)地區(qū)，其

5、中地震中心區(qū)域臺(tái)中縣和南投縣GDP占臺(tái)灣省7.6，受災(zāi)嚴(yán)重的區(qū)域GDP占臺(tái)灣省超過(guò)50。由于臺(tái)灣房地產(chǎn)泡沫自80年代開(kāi)始破滅，截至今日才開(kāi)始逐漸復(fù)蘇。在臺(tái)灣資產(chǎn)泡沫發(fā)生以后，政府對(duì)資產(chǎn)價(jià)格支持的政策一直偏中性。故臺(tái)灣案例在本報(bào)告中僅做局部經(jīng)驗(yàn)借鑒。二、汶川地震對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)宏觀環(huán)境的影響根據(jù)PEST宏觀環(huán)境分析模型，我們將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境從經(jīng)濟(jì)（Economic）、政治（Political）、社會(huì)（Social）、以及科技（Technological）四個(gè)方面展開(kāi)分析。1.經(jīng)濟(jì)方面 報(bào)告分析要點(diǎn)：GDP、CPI、貨幣政策 、財(cái)政政策、上游原材料價(jià)格汶山大地震對(duì)2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)的影響

6、有限。地震不改變中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)12年房地產(chǎn)行業(yè)的景氣發(fā)展度依然取決于國(guó)家各類宏觀調(diào)控政策力度。本次四川汶川大地震高達(dá)8級(jí)，波及范圍達(dá)到約10萬(wàn)平方公里。根據(jù)對(duì)三大地震城市案例研究得知，盡管地震短期沖擊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但從宏觀中期看并不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。日本阪神大地震與美國(guó)洛杉磯大地震在7級(jí)以上地震發(fā)生后，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)暫時(shí)性受到干擾，在經(jīng)歷震后一個(gè)季度內(nèi)的調(diào)整，生產(chǎn)活動(dòng)迅速被調(diào)到地震前的狀態(tài)。 雖然四川是農(nóng)業(yè)大省，但震區(qū)并非農(nóng)業(yè)主產(chǎn)區(qū)；同時(shí)，雖然四川全省和重慶市的人口大約是全國(guó)的10，但四川、重慶經(jīng)濟(jì)規(guī)模相對(duì)較小，2007年GDP分別占到全國(guó)的4.3%和1.7%

7、（洛杉磯經(jīng)濟(jì)總量占全美6.45%、日本阪神工業(yè)區(qū)占全日本17%以上，臺(tái)中縣和南投縣占臺(tái)灣7.6），固定資產(chǎn)投資分別占到全國(guó)的4.1% 2.3%，房地產(chǎn)投資分別占到全國(guó)的5.3%和3.4%?；丝梢钥闯?，汶川大地震對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響與國(guó)際案例相比較要微小得多，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的恢復(fù)期會(huì)比國(guó)際案例縮短很多。根據(jù)以上分析，我們初步判斷四川地震對(duì)2008年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的影響僅會(huì)局限在第二季度；而之后的重建工作還有助于實(shí)現(xiàn)下半年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)。汶川地震將導(dǎo)致局部農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和運(yùn)輸中斷，短期增加國(guó)內(nèi)通脹壓力。在2008年第一季度繼續(xù)維持高通脹的現(xiàn)狀下，我們預(yù)計(jì)貨幣政策將以結(jié)構(gòu)上的調(diào)整為主，在災(zāi)區(qū)實(shí)施差異

8、化經(jīng)濟(jì)政策，顯現(xiàn)“局部溫和傾向”，但全國(guó)信貸總量不變，擠壓部分資產(chǎn)價(jià)值高估城市的信貸量。 四川經(jīng)濟(jì)僅占中國(guó)GDP 的4%，但農(nóng)產(chǎn)品增加值占全國(guó)的6%左右，糧食產(chǎn)量占全國(guó)的5.8%，豬肉產(chǎn)量占全國(guó)的11%。汶川地震將導(dǎo)致局部農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與交通終端，短期將對(duì)全國(guó)的糧食及豬肉價(jià)格造成一定影響，增加國(guó)內(nèi)通脹壓力。當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化更趨復(fù)雜，中國(guó)政府為保證經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定、健康發(fā)展，會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)宏觀調(diào)控貨幣政策。但當(dāng)前抗震救災(zāi)為首要任務(wù)的前提下，我們預(yù)計(jì)貨幣政策在災(zāi)區(qū)實(shí)際操作中將顯現(xiàn)“局部溫和傾向”，這表現(xiàn)在：暫緩災(zāi)區(qū)存款準(zhǔn)備金率：央行5月15日再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的背景下，央行決定，對(duì)受災(zāi)嚴(yán)重的成都、綿陽(yáng)

9、等6市州，地方法人金融機(jī)構(gòu)5月20日暫不提高存款準(zhǔn)備金率；同時(shí)，追加救災(zāi)支農(nóng)再貸款限額15億元和再貼現(xiàn)限額10億元。增大貸款額度：央行兩次對(duì)地震災(zāi)區(qū)增加再貸款額度，共計(jì)70億元。各類貸款優(yōu)惠利率：對(duì)用于救災(zāi)及災(zāi)后重建的各類新發(fā)放貸款，包括“三農(nóng)”客戶貸款、中小企業(yè)貸款、一般法人客戶貸款、個(gè)人客戶貸款以及項(xiàng)目貸款等，均可在現(xiàn)行利率政策范圍內(nèi)執(zhí)行最優(yōu)惠利率；對(duì)災(zāi)區(qū)居民新發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款，可執(zhí)行下浮15%的優(yōu)惠利率。等等。值得注意的是，在現(xiàn)階段高通脹的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我們判斷在災(zāi)區(qū)實(shí)施的貨幣傾斜政策，僅是結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，而非以增多貨幣供給導(dǎo)致社會(huì)總需求膨脹為代價(jià)的（否則會(huì)影響今年CPI控制目標(biāo)），此

10、類傾斜將以其他地區(qū)信貸更加緊縮為代價(jià)。基此可得：可能四川省內(nèi)的受重災(zāi)區(qū)的影響的輕災(zāi)城市（例如成都）將面臨相對(duì)寬松的貸款政策環(huán)境，這可能有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速?gòu)?fù)蘇；而前期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的城市（例如深圳）可能短期將面臨更為嚴(yán)厲信貸政策，加長(zhǎng)自去年開(kāi)始的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期。在目前高通脹、嚴(yán)控貨幣政策的前提下，我們預(yù)計(jì)地震災(zāi)區(qū)的救災(zāi)及重建政策將以財(cái)政政策為主，貨幣政策為輔。近幾年，中國(guó)財(cái)政實(shí)力不斷壯大：2003年至2007年，全國(guó)財(cái)政收入累計(jì)約17萬(wàn)億元，比上一個(gè)五年增加10萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)22.1。與此同時(shí)，中央財(cái)政赤字率和債務(wù)率保持很低水平，表明中央政府財(cái)政狀況良好，不僅可動(dòng)用財(cái)力充裕，而且有較大的減稅

11、和發(fā)債空間?；谀壳艾F(xiàn)階段復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形式，我們判定在未來(lái)的災(zāi)區(qū)重建工作中，政府將以利用財(cái)政政策為主。這體現(xiàn)在：財(cái)政支付轉(zhuǎn)移與財(cái)政資金劃撥：根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，中央財(cái)政今年先安排700億元，建立災(zāi)后恢復(fù)重建基金，明后年繼續(xù)作相應(yīng)安排。同時(shí)，中央財(cái)政安排250億元，加大對(duì)抗震救災(zāi)的資金投入。實(shí)施稅收優(yōu)惠政策：5月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于認(rèn)真落實(shí)抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建稅收政策問(wèn)題的通知，要求財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)貫徹落實(shí)好現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)中可以適用于抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，優(yōu)惠稅種包括企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、資源稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、進(jìn)出口稅收等?；谝陨?/p>

12、分析，政府每年需要增加財(cái)政開(kāi)支幾千億元，災(zāi)區(qū)可能將享受到明顯的財(cái)政政策傾斜。擴(kuò)張性財(cái)政政策在災(zāi)區(qū)將有明顯體現(xiàn)；加之差異化的信貸政策和各界社會(huì)重建資金的援助，投入效果對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)為正面。而且這種正面效應(yīng)，在中長(zhǎng)期對(duì)四川的非重災(zāi)區(qū)大都市，經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用或許更明顯；而區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的重新規(guī)劃、改善帶來(lái)更大的投資潛力。災(zāi)后重建將導(dǎo)致原材料和勞動(dòng)力的短缺，四川非重建城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將面臨建安成本提高的潛在風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)目前處于高通漲時(shí)期，房地產(chǎn)上游原材料（如鋼筋、水泥、砂石等）價(jià)格日益攀升。而本次地震的災(zāi)后重建工程將無(wú)疑放大原材料需求。此外，由于水泥、鋼鐵等行業(yè)的運(yùn)輸條件、成本限制，并且四川地區(qū)地處盆地，運(yùn)輸

13、不便，注定了災(zāi)區(qū)重建的主要材料來(lái)源地以當(dāng)?shù)鼗蚋浇髽I(yè)為主力。下面我們將簡(jiǎn)單測(cè)算災(zāi)區(qū)重建的鋼鐵、水泥需求量。截至5月20日，汶川大地震導(dǎo)致超過(guò)540萬(wàn)人無(wú)家可歸，按人均面積20平方米計(jì)，則需重建房屋1.08億平方米，共需324 594萬(wàn)噸的鋼鐵（鋼鐵用量按3055公斤/平方米計(jì)）、23762808萬(wàn)噸的水泥（水泥按220260公斤/平方米計(jì)）。考慮到公共建設(shè)配套的修建，災(zāi)區(qū)重建的鋼鐵、水泥用量可能翻倍。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年中國(guó)生產(chǎn)粗鋼4.89億噸，同比增長(zhǎng)15%，出口5488萬(wàn)噸，基本實(shí)現(xiàn)供給平衡。由于地震影響，四川攀鋼、長(zhǎng)城特鋼等鋼鐵生產(chǎn)基極受到破壞影響，產(chǎn)能預(yù)計(jì)存在降低的可能，同時(shí)考慮到全國(guó)

14、鋼鐵出口合同訂單量提高及出口合同的履行，突發(fā)的地震導(dǎo)致鋼鐵需求放量。我們預(yù)計(jì)災(zāi)后重建將可能將引發(fā)一定程度的鋼鐵供給短缺。此外，由于水泥的保管問(wèn)題，以及運(yùn)輸條件、運(yùn)輸成本問(wèn)題，水泥供應(yīng)更多只能依賴川渝水泥基地的生產(chǎn)能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年四川省新增產(chǎn)量為1314萬(wàn)噸，周邊各省新增產(chǎn)量為1562萬(wàn)噸， 2008年預(yù)計(jì)四川及周邊省份的新增產(chǎn)量為3500萬(wàn)噸左右，在正常生產(chǎn)的前提下依然存在1500萬(wàn)噸的缺口。加之地震影響，江油雙馬水泥、黔江水泥、都江堰拉發(fā)基水泥生產(chǎn)基地受損，且2007年中停產(chǎn)高環(huán)境污染、低安全效益的小水泥?；诜N種因素的疊加，我們預(yù)計(jì)將導(dǎo)致水泥供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足災(zāi)后重建的需求。由于大規(guī)模

15、的重建工作將于今年下半年開(kāi)始、明年進(jìn)入高峰期。我們預(yù)見(jiàn)，明年將是建筑原材料最為緊張的一年，政府將采取資源戰(zhàn)略平衡原則，在短期內(nèi)通過(guò)行政手段實(shí)施價(jià)格控制，為災(zāi)區(qū)重建提供足量的原材料和勞動(dòng)力供應(yīng)；而在四川輕災(zāi)非重建城市將可能面臨原材料供應(yīng)短缺的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而推高該地房地產(chǎn)公司的建安費(fèi)用。在前期房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控、量?jī)r(jià)走低的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將在短期內(nèi)無(wú)法提高房屋售價(jià)，對(duì)沖建安成本走高的影響，存在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降、現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2、政治方面報(bào)告分析要點(diǎn)：家庭地震財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、住房抵押貸款處理家庭財(cái)產(chǎn)地震險(xiǎn)的嚴(yán)重缺位與民法通則對(duì)債務(wù)、債權(quán)人的關(guān)系判斷，將對(duì)地震帶城市及輻射區(qū)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)

16、產(chǎn)生長(zhǎng)期深遠(yuǎn)的影響。中國(guó)現(xiàn)階段家庭地震險(xiǎn)部分缺位：壽險(xiǎn)涵蓋地震引發(fā)的人身?yè)p失，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)免責(zé)地震引發(fā)的各類財(cái)產(chǎn)損失。而針對(duì)企業(yè)設(shè)計(jì)的地震財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)也往往以主要合同的附加險(xiǎn)形式出現(xiàn)，且收費(fèi)較高，要求苛刻，因此鮮有保險(xiǎn)公司承保。目前針對(duì)家庭設(shè)計(jì)的地震險(xiǎn)局部缺位現(xiàn)狀，主要源于兩大原因：地震的高破壞力超過(guò)保險(xiǎn)公司的利潤(rùn)要求與賠付能力、保監(jiān)會(huì)的制度性安排要求：地震屬于不可抗自然災(zāi)害，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，一旦出險(xiǎn)，涉及面和賠償金額將超過(guò)保險(xiǎn)公司的理賠能力。保險(xiǎn)公司出于控制風(fēng)險(xiǎn)、保持利潤(rùn)的角度考慮，一般不保地震財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。保監(jiān)會(huì)為保證保險(xiǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也做出相關(guān)制度性安排。在1993年中國(guó)人民銀行下發(fā)銀發(fā)全國(guó)性保險(xiǎn)條款及費(fèi)率的

17、通知文件免責(zé)地震于財(cái)產(chǎn)損失后，2000年保監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)不得擴(kuò)展承保地震風(fēng)險(xiǎn)的通知，詳細(xì)規(guī)定各保險(xiǎn)公司企業(yè)財(cái)險(xiǎn)項(xiàng)下不得擴(kuò)展地震責(zé)任，如果有事關(guān)國(guó)計(jì)民生的重大項(xiàng)目確實(shí)需要擴(kuò)展地震責(zé)任的，必須逐案報(bào)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。在政策實(shí)施后，考慮到企業(yè)對(duì)地震險(xiǎn)的實(shí)際需求（比如建筑工程單位傾向于在拓展條款基礎(chǔ)上，約定增加地震險(xiǎn)），2001年10月保監(jiān)會(huì)下發(fā)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)擴(kuò)展地震責(zé)任指導(dǎo)原則規(guī)定，放寬了保險(xiǎn)公司承保企業(yè)地震風(fēng)險(xiǎn)的限制，各公司從管理到審批，對(duì)于地震業(yè)務(wù)都擁有了相當(dāng)大的自主權(quán)。而家庭財(cái)產(chǎn)地震保險(xiǎn)則未曾提及，長(zhǎng)期被關(guān)在制度大門之外。 另一方面，根據(jù)民法通則，抵押品的滅失并不導(dǎo)致債務(wù)人和債權(quán)人之間關(guān)

18、系的終結(jié)，地震所導(dǎo)致的房屋抵押品損壞，從法律上看并不能終止住房抵押貸款人向銀行償還貸款的義務(wù)，同時(shí)銀行有權(quán)從追索貸款者的其他財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先受償。可以預(yù)見(jiàn)，本次汶川大地震將引發(fā)購(gòu)房者對(duì)地震險(xiǎn)的重新關(guān)注，并根據(jù)中國(guó)地震險(xiǎn)（或配套類似險(xiǎn)種）的制度性安排而對(duì)四川及中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響：由于本次重災(zāi)區(qū)集中在農(nóng)村，住房商品化程度不高，銀行的呆壞賬相對(duì)較少，考慮到降低災(zāi)區(qū)重建人民的債務(wù)負(fù)擔(dān)，銀監(jiān)會(huì)5月23日根據(jù)金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法（2008年修訂版）規(guī)定，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，或者以保險(xiǎn)賠償、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷。災(zāi)區(qū)的

19、“核銷政策”不僅能緩沖地震險(xiǎn)制度性空缺對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響，同時(shí)也能觸發(fā)部分災(zāi)區(qū)房屋重大受損的富裕人民快速爆發(fā)剛性需求；地震險(xiǎn)若繼續(xù)缺位從長(zhǎng)期看,毫無(wú)疑問(wèn)將影響購(gòu)房者在四川的購(gòu)房投資意愿。其中以外地人置業(yè)、投資為主體的成都房地產(chǎn)行業(yè)將受到致命的需求考驗(yàn)，進(jìn)而影響成都市城市化進(jìn)程，對(duì)成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗(yàn)區(qū)的工作推進(jìn)是極負(fù)面的影響；反之，若政府實(shí)施類似案例研究中的任一巨災(zāi)保險(xiǎn)模式，在災(zāi)后地區(qū)進(jìn)行試驗(yàn)性運(yùn)行，配合相對(duì)寬松的信貸政策，將有效釋放大規(guī)模的剛性需求。 3、社會(huì)報(bào)告分析要點(diǎn)：災(zāi)區(qū)房屋重建計(jì)劃、城市舊改未來(lái)13年重災(zāi)區(qū)的住房重建將進(jìn)入實(shí)施階段，而非重災(zāi)區(qū)的城市舊改力度也將加大。毫無(wú)

20、疑問(wèn)這兩項(xiàng)城市級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施將會(huì)對(duì)四川房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。目前災(zāi)區(qū)房屋重建計(jì)劃的詳細(xì)政策及規(guī)劃尚未出臺(tái)；但是我們預(yù)計(jì)政府將利用住房保障、小產(chǎn)權(quán)，解決災(zāi)區(qū)人民的住房需求問(wèn)題。災(zāi)區(qū)重建計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，將更具重修具體方案而定，目前我們僅能暫憑現(xiàn)存可能方案，評(píng)估該影響的可能屬性。災(zāi)區(qū)住房重建計(jì)劃截至20日，本次汶川大地震導(dǎo)致超過(guò)3000萬(wàn)平米建面的建筑倒塌、1.2億平方米的房屋受損。預(yù)計(jì)，今年投資的700億重建基金主要用于過(guò)渡安置房重建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼、疾病治療等領(lǐng)域。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，完整的住房重建包括四個(gè)階段：避難場(chǎng)所、臨時(shí)過(guò)渡住房、永久性住房修建及街區(qū)恢復(fù)、生活重建。目前重災(zāi)區(qū)

21、正在進(jìn)行第一階段規(guī)劃，其中主要的一項(xiàng)是臨時(shí)安置點(diǎn)的規(guī)劃。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部5月18日公布“512”地震災(zāi)后過(guò)渡安置房規(guī)劃導(dǎo)則，本次地震受災(zāi)群眾的過(guò)渡安置住房建設(shè)工作主要從以下幾個(gè)方面解決：臨時(shí)安置點(diǎn)的建設(shè)將采取無(wú)償捐贈(zèng)和下達(dá)任務(wù)結(jié)合的辦法，由20個(gè)省市在4個(gè)月內(nèi)為四川災(zāi)區(qū)300萬(wàn)受災(zāi)群眾建100萬(wàn)套過(guò)渡住房，這將大大緩解當(dāng)前承擔(dān)災(zāi)民臨時(shí)安置任務(wù)的成都、德陽(yáng)、綿陽(yáng)及周邊城市的接待壓力。這些過(guò)渡安置房的使用壽命為1-3年，1-3年后拆除過(guò)渡安置房，依據(jù)規(guī)劃修建永久性住房。 考慮到永久性住房的修建周期等因素，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部可能在6月就要啟動(dòng)災(zāi)后重建規(guī)劃。而缺乏地震財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的永久性房屋重建工作將面臨

22、眾多挑戰(zhàn)。例如，倒塌住房的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、倒塌住房剩余土地價(jià)值的判定等。結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家災(zāi)后住房重建經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)國(guó)情，我們估計(jì)住房重建政策將以地震損失住房為基礎(chǔ)，按國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼、家庭支出及商業(yè)優(yōu)惠利率信貸支持、住房保障體制支持等方式，會(huì)出臺(tái)多套根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)能力差異的住房重建方案。（表1）表1：災(zāi)區(qū)住房重建計(jì)劃對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)影響 案例研究：美國(guó)1994年洛杉磯地震在1994年，洛杉磯受災(zāi)區(qū)大約60%的房屋缺乏地震保險(xiǎn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與災(zāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，美國(guó)洛杉磯政府將總計(jì)高達(dá)120億美金財(cái)政調(diào)撥與公眾捐助，分配組裝成七個(gè)互為補(bǔ)充的住宅恢復(fù)計(jì)劃。（圖1） 按住房重建階段，美國(guó)洛杉磯住

23、房重修計(jì)劃如下：過(guò)度臨時(shí)安置階段：1993年美國(guó)正經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇階段。政府通過(guò)財(cái)政支付轉(zhuǎn)移，修建部分臨時(shí)安置，分配給災(zāi)區(qū)人民。同時(shí)為了刺激資產(chǎn)市場(chǎng)，將未能分配到臨時(shí)居住災(zāi)區(qū)人民，發(fā)放Federal Emergency Management Agency(FEMA) 臨時(shí)居住補(bǔ)貼（給于23個(gè)月最高達(dá)1150美金/月的租金資助）與HUD Section 8補(bǔ)貼（為低收入房屋租賃者提供18個(gè)月的住房租金補(bǔ)貼）永久性房屋修建階段：政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高災(zāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)能力，放松各類小商業(yè)貸款，為各中小型商業(yè)機(jī)構(gòu)提供最高可達(dá)150萬(wàn)美金的、利率為4%8%的低息貸款Small Business Admin

24、istration (SBA) 商業(yè)貸款，用于重新啟動(dòng)商業(yè)活動(dòng)，創(chuàng)造災(zāi)區(qū)良好的經(jīng)濟(jì)貨幣政策環(huán)境。針對(duì)房屋銷售市場(chǎng)，政府為吸引各住房投資機(jī)構(gòu)參與災(zāi)區(qū)重建的興趣，加大對(duì)集合住宅項(xiàng)目的信貸批準(zhǔn)力度，成立HUD貸款，為集合住宅項(xiàng)目提供金額最高可達(dá)1億美金的無(wú)息貸款建設(shè)貸款；與此同時(shí)，政府成立Small Business Administration (SBA) 小業(yè)主貸款，為小業(yè)主提供物業(yè)最高可達(dá)20萬(wàn)美金、利率為4%8%的低息貸款，用于維修住房、房屋抵押貸款等，提供住房消費(fèi)支持。針對(duì)部分貧窮客戶，政府提出Federal Emergency Management Agency(FEMA) MHR高達(dá)1

25、萬(wàn)美金的房屋補(bǔ)貼，作為SBA未滿足需求的補(bǔ)充。針對(duì)租賃市場(chǎng)，政府提供Federal Emergency Management Agency(FEMA) IFG：為住房租賃者提供最高可達(dá)12200美金的租賃補(bǔ)貼，作為SBA租賃客戶未滿足需求的補(bǔ)充。舊城改造成都市在過(guò)去幾年的時(shí)間里，已對(duì)城北四大片區(qū)、城東逐年進(jìn)行了城市舊改。本次汶川大地震對(duì)成都市舊城改造進(jìn)度可能會(huì)提出更高的要求：不符合國(guó)家抗震設(shè)防要求的區(qū)域會(huì)進(jìn)城市舊改、本次地震中所造成的危房納舊城改造范疇。根據(jù)成都市舊城改造的經(jīng)驗(yàn)，將采就地安置/臨近安置與現(xiàn)金補(bǔ)貼兩種方式。若家庭地震險(xiǎn)或類似配套政策能順利推出，預(yù)計(jì)城市舊改引發(fā)的房屋升級(jí)剛性需求，

26、將在拆遷補(bǔ)貼的支持下，得到有效釋放。 4、社會(huì)報(bào)告分析要點(diǎn)：抗震標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范日本抗震體系經(jīng)歷了38年 發(fā)展，每次地震后都在原有標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行調(diào)整修改。目前，日本抗震體系貫穿房屋建筑施工要求、使用質(zhì)量監(jiān)控與房屋交易管理三階段。施工標(biāo)準(zhǔn)確定：在施工階段，施工方按日本建筑抗震要求（主要由“日本建筑抗震規(guī)范 ”與“日本建筑抗震設(shè)計(jì)方法”構(gòu)成）進(jìn)行建筑施工。值得注意的是，日本的抗震標(biāo)準(zhǔn)要求跟隨地震災(zāi)害演變發(fā)生、建筑新材料的發(fā)明使用、建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)的進(jìn)步，平均每35年進(jìn)行一次修正完善；過(guò)程質(zhì)量監(jiān)控：日本1998年建立“建筑監(jiān)管局”，主要負(fù)責(zé)按照最新的建筑抗震要求，對(duì)所有在建與已建各類商品房進(jìn)行質(zhì)量鑒定，并

27、向公眾公示權(quán)威鑒定書(shū)，接受咨詢質(zhì)疑；交易管理：仿照美國(guó)，日本建立地震特別研究區(qū)（SSZ，special studies zone），要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在對(duì)二手房交易進(jìn)行推薦時(shí)， 按照SSZ規(guī)范對(duì)房屋抗震能力進(jìn)行介紹 ，并向消費(fèi)者出示“建筑監(jiān)管局”出具的房屋質(zhì)量鑒定。案例研究：日本抗震規(guī)范體系的建立與完善本次汶川大地震使房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體都對(duì)抗震規(guī)范的重要性意識(shí)加深，并對(duì)建筑抗震能力提出更高的要求。我們預(yù)計(jì)政府后期會(huì)出臺(tái)相關(guān)防震規(guī)范，要求四川地區(qū)各城市按地震帶分布（圖），分級(jí)分層嚴(yán)格實(shí)施抗震規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。由于成都不處于地震帶，可能對(duì)開(kāi)發(fā)商建安成本的增加相對(duì)較低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)利好。圖：四川省建筑

28、地震裂度分布與此同時(shí)，若政府能對(duì)在建所有商品房進(jìn)行質(zhì)量鑒定，并出具權(quán)威的鑒定書(shū)，不僅可達(dá)城市抗震減災(zāi)的效果，也能有效對(duì)沖購(gòu)房者對(duì)地震帶來(lái)房屋質(zhì)量的負(fù)面心理影響，并有利于地震險(xiǎn)的推出（參險(xiǎn)評(píng)估）。總結(jié)分析：三、汶川地震對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的中觀分析報(bào)告分析要點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)周期、土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)、城市規(guī)劃我們將以美國(guó)洛杉磯大地震與日本阪神大地震為例，詳細(xì)分析本次汶川大地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中觀層次的影響。案例研究：美國(guó)1994年洛杉磯地震洛杉磯大地震發(fā)生時(shí)的經(jīng)濟(jì)背景：美國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷8年以上的擴(kuò)張期后，在1990年海灣戰(zhàn)爭(zhēng)前步入了收縮期。通過(guò)2年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從1993年開(kāi)始，

29、美國(guó)經(jīng)濟(jì)重新進(jìn)入經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期；在1994年1月洛杉磯發(fā)生大地震前一年，美國(guó)GDP穩(wěn)定保持3%以上的增長(zhǎng)，而失業(yè)率與CPI則控制在相對(duì)合理水平（1993年至1995年美國(guó)失業(yè)率分別為6.8%、6.1%、5.6%，CPI增長(zhǎng)率分別為2.9%、2.6% 、2.8%）。洛杉磯大地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：在美國(guó)洛杉磯地震發(fā)生后，受災(zāi)后住房修建計(jì)劃影響，住宅供給套數(shù)穩(wěn)步增長(zhǎng)（圖2），經(jīng)歷23個(gè)月的恢復(fù)重建，配合全面走穩(wěn)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，住宅物業(yè)銷售價(jià)格止跌緩慢回升。這表明，洛杉磯區(qū)域已從地震的負(fù)面影響中恢復(fù)，并重新獲得居住人口與投資者的吸引力。圖2：洛杉磯新增住宅供給洛杉磯新增住宅價(jià)格中位數(shù)洛杉磯房地產(chǎn)市場(chǎng)從地

30、震影響中迅速恢復(fù)除了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步、溫和的長(zhǎng)期增長(zhǎng)因素外，更重要的是政府持續(xù)投入大量重建資金，以財(cái)政政策的傾斜保證洛杉磯經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的穩(wěn)定，同時(shí)也確保了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)復(fù)蘇。案例研究：日本1995年阪神大地震阪神大地震發(fā)生時(shí)的經(jīng)濟(jì)背景：日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了7080年代多年的持續(xù)繁榮和后期的泡沫化后，從92年起資本市場(chǎng)泡沫破裂，此時(shí)日本的匯率升值處于尾期、流動(dòng)性從過(guò)剩已經(jīng)轉(zhuǎn)為偏緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了長(zhǎng)達(dá)14年的下降趨勢(shì)中。阪神大地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：日本政府為了減緩1995年1月阪神大地震對(duì)房地產(chǎn)和股市的影響，95年期間采取了較為激進(jìn)的貨幣放松政策，一年內(nèi)平均貸款利率大幅下調(diào)大約1.5個(gè)百分點(diǎn)，從年初的3.5

31、下降至年末的2.0，對(duì)房地產(chǎn)形成有力的金融支持。地震沒(méi)有顯著加劇日本資產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)10多年的下降趨勢(shì)，這體現(xiàn)在：相對(duì)于992005年間每年的地價(jià)指數(shù)變化，9598年間每年地價(jià)指數(shù)下跌的幅度相對(duì)較?。?5年阪神大地震后，日本土地價(jià)格指數(shù)與住宅地價(jià)指數(shù)僅是小幅下降（95年和96年日本“全國(guó)所有地價(jià)指數(shù)”分別下降3和4，其中“全國(guó)住宅地價(jià)指數(shù)”下跌幅度更小，只分別下跌1.6和2.6），遠(yuǎn)低于93和94年的下降幅度。這說(shuō)明了阪神大地震并沒(méi)有顯著加劇當(dāng)時(shí)的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌趨勢(shì)。（圖3）1995年阪神地震對(duì)股市形成了大約持續(xù)6個(gè)月的小幅沖擊，之后半年內(nèi)市場(chǎng)一度逐步恢復(fù)到地震發(fā)生前的水平），隨后市場(chǎng)繼續(xù)其

32、長(zhǎng)達(dá)約10年的漫漫熊市。（圖4）圖3：日本地價(jià)與住房地價(jià)的走勢(shì)圖4：日經(jīng)指數(shù)走勢(shì)與房地產(chǎn)板塊走勢(shì)（缺）案例研究：阪神大地震消費(fèi)者購(gòu)房意愿調(diào)查地震在短期內(nèi)對(duì)自住購(gòu)買者與投資者影響巨大，根據(jù)日本房屋與城市發(fā)展部于19921996對(duì)1995年阪神大地震后奈良縣 的購(gòu)房消費(fèi)者（所有消費(fèi)者及親戚在此之前都未經(jīng)歷地震）進(jìn)行的詳細(xì)研究顯示： 在地震后，購(gòu)房意愿由震前的50.4%迅速下降為14.5%，降幅高達(dá)71.23%，而對(duì)公屋（中國(guó)所稱的廉租房）與私人商品房的租賃需求大幅上揚(yáng)：公屋租賃需求由震前的46.1%上升為79.1% ，升幅為71.58%；私人商品房租賃需求由震前的2.6%上升為5.6%。（圖5）圖

33、5：地震前后消費(fèi)者購(gòu)買租賃意愿變化奈良縣緊鄰阪神地震區(qū)域，但未被官方定義為地震區(qū)。在此次地震中，奈良縣居民住所被地震搖晃，但地震未破壞其住所，影響其生命財(cái)產(chǎn)安全；奈良縣居民可以便捷的前往災(zāi)區(qū)觀察災(zāi)情。根據(jù)以上案例分析，我們對(duì)本次汶川大地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中觀層次的影響概述為如下幾個(gè)方面。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)周期：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期（GDP增長(zhǎng)率3%以上）的洛杉磯大地震（中性的貨幣政策支持 ）對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響恢復(fù)期大約為23個(gè)月，而經(jīng)濟(jì)衰退期（GDP增長(zhǎng)率1%1.5%）日本阪神大地震（放松的貨幣政策支持）只對(duì)股市形成了大約持續(xù)6個(gè)月的小幅沖擊，并沒(méi)有加劇當(dāng)時(shí)的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌趨勢(shì)。根據(jù)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形

34、勢(shì)判斷，在經(jīng)濟(jì)基本面不發(fā)生重大改變的前提下，可以預(yù)計(jì)：本次地震只會(huì)對(duì)四川區(qū)域的資產(chǎn)市場(chǎng)造成短期負(fù)面沖擊；但是由于四川房地產(chǎn)市場(chǎng)前期已處于宏觀調(diào)控期，且開(kāi)發(fā)商、特別是品牌開(kāi)發(fā)商囤積了大量土地，面臨銀根緊縮，急需回現(xiàn)的困境，我們認(rèn)為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)周期將可能超過(guò)6個(gè)月的時(shí)間，具體的恢復(fù)時(shí)間將取決于市場(chǎng)信心的建立速度、貨幣政策的金融支持力度。2、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：地震不會(huì)改變中國(guó)經(jīng)濟(jì)中期繼續(xù)快速穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)，而中期房地產(chǎn)發(fā)展更多取決于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。根據(jù)宏觀形勢(shì)分析，短期內(nèi)輕災(zāi)區(qū)城市（如成都）將處于相對(duì)寬松的貸款政策環(huán)境，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇奠定了政策條件；所以短期內(nèi)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的走勢(shì)可

35、能更多取決于購(gòu)房者購(gòu)買心理。由于成都二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)房者本地客戶與外地各半，我們將分別分析這兩類客戶的購(gòu)房心理。 本地客戶：從“阪神大地震消費(fèi)者購(gòu)房意愿調(diào)查”案例分析可以看出：地震在短期內(nèi)對(duì)自住購(gòu)買者將造成一定的心理陰影；而在中國(guó)現(xiàn)階段地震險(xiǎn)制度性缺位、以及滅失抵押品不終止債務(wù)債權(quán)關(guān)系的法律框架下，這種購(gòu)買負(fù)面心理可能會(huì)得到加劇。我們預(yù)計(jì)，政府如果出臺(tái)類似地震險(xiǎn)的保障業(yè)主權(quán)益的政策條例，則本輪地震所引發(fā)的各類換房剛性需求將得到快速釋放，整個(gè)市場(chǎng)將迅速重拾上升趨勢(shì)。反之，剛性需求將會(huì)受到壓抑，而輕災(zāi)區(qū)的投資需求將尋求另外更為安全的城市，整個(gè)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持漫長(zhǎng)的調(diào)整狀態(tài)。但是考慮到四

36、川輕災(zāi)非重建城市將可能面臨原材料供應(yīng)與勞動(dòng)力供應(yīng)短缺、建安成本與勞動(dòng)力成本繼續(xù)抬高的風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為即使調(diào)整階段出現(xiàn)恐慌拋盤，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格下調(diào)空間有限。外地客戶：地震將可能引發(fā)外地客戶（僅在成都工作的客戶）在成都投資需求與自住需求的出逃，所以成都二級(jí)市場(chǎng)在未來(lái)是否能穩(wěn)定企穩(wěn)，關(guān)鍵依賴政府重塑“天府成都、宜居成都”的新形象，并通過(guò)地震鑒定結(jié)果穩(wěn)定外地客戶的購(gòu)買心理。否則，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一般的購(gòu)買需求消失的可能性。3、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：在寬松的貨幣金融支持下，日本土地價(jià)格指數(shù)與住宅地價(jià)指數(shù)僅是小幅下降，跌幅遠(yuǎn)低于93和94年的下降幅度，可見(jiàn)地震對(duì)衰退期日本的土地價(jià)格影響并非如我們想象中巨大。處

37、于宏觀調(diào)控中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年土地價(jià)格與去年相比已近腰斬。根據(jù)前述對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，我們預(yù)計(jì)在災(zāi)區(qū)保持寬松的貨幣政策的前提下，若配合地震險(xiǎn)等配套政策的 ，二級(jí)市場(chǎng)剛性需求得到釋放。但考慮到開(kāi)發(fā)商緊張的現(xiàn)金流，土地市場(chǎng)的走勢(shì)可能不會(huì)處于明顯的上升趨勢(shì)。若二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)保持調(diào)整狀態(tài)，但考慮到二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)空間有限。我們預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)將處于震蕩調(diào)整。4、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：從“阪神大地震消費(fèi)者購(gòu)房意愿調(diào)查”案例分析可以看出：雖然震后購(gòu)買需求不明顯，但租賃市場(chǎng)將保持興旺，進(jìn)而帶動(dòng)住房租金的大幅上揚(yáng)?？紤]到成都市商品房較高的空置率，我們預(yù)計(jì)地震后三級(jí)租賃市場(chǎng)會(huì)保持一定的活躍度，租金會(huì)小步提高。關(guān)

38、于三級(jí)銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)，我們認(rèn)為與二級(jí)市場(chǎng)十類似，取決于地震險(xiǎn)的出臺(tái)。若政府出臺(tái)類似地震險(xiǎn)的保障業(yè)主權(quán)益的政策條例，二級(jí)市場(chǎng)的換房需求將為三級(jí)市場(chǎng)將帶來(lái)大量舊房，我們判斷這可能會(huì)拉低整個(gè)三級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)質(zhì)素，影響三級(jí)銷售市場(chǎng)的活躍度。反之，三級(jí)銷售市場(chǎng)將保持目前的平淡格局，不會(huì)發(fā)生明顯改變。 5、城市格局與規(guī)劃執(zhí)行：本次汶川地震將對(duì)成都市城市規(guī)劃與規(guī)劃執(zhí)行產(chǎn)生重大深遠(yuǎn)的影響，片面追求集約化土地利用的策略可能將在規(guī)劃執(zhí)行、土地出讓階段受到市場(chǎng)的質(zhì)疑。均質(zhì)高密的城市規(guī)劃格局策略將可能實(shí)現(xiàn)局部調(diào)整：在成都二環(huán)以內(nèi)土地功能將發(fā)生轉(zhuǎn)變，以高密公建為主，結(jié)合建筑技術(shù)革新，消除消費(fèi)市民對(duì)高密建筑的恐慌

39、。而在二環(huán)以外，將以低密建筑為主。四、汶川地震對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀分析我們將以日本阪神大地震前后個(gè)體消費(fèi)者的購(gòu)買傾向改變?yōu)槔?，詳?xì)分析本次汶川大地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀消費(fèi)者的影響。1、建筑產(chǎn)品地震對(duì)購(gòu)房者選擇住宅物業(yè)類型產(chǎn)生重大影響，預(yù)計(jì)未來(lái)購(gòu)房者傾向低密度抗震產(chǎn)品，在未來(lái)6個(gè)月市場(chǎng)恢復(fù)階段，低密、多層將引領(lǐng)市場(chǎng)復(fù)蘇。開(kāi)發(fā)商將主動(dòng)尋求高層建筑抗震減災(zāi)技術(shù)革新。與此同時(shí)，地震將為多層住宅帶來(lái)最大的溢價(jià)空間，別墅其次。而高層建筑將面臨銷售價(jià)格回落、價(jià)格體系重建的挑戰(zhàn)。案例研究：日本1995年阪神大地震消費(fèi)者購(gòu)房產(chǎn)品類型意向調(diào)查根據(jù)日本房屋與城市發(fā)展部于19921996對(duì)阪神大地震后奈良縣的購(gòu)房消費(fèi)

40、者購(gòu)房意向的的詳細(xì)研究表明，地震對(duì)住宅產(chǎn)品將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。雖然未被此次地震影響生命與財(cái)產(chǎn)安全，地震前傾向購(gòu)買高層與超高層集合住宅的消費(fèi)者數(shù)量，在地震后下降了93.9%，僅占購(gòu)房人群6.1%比例的購(gòu)房消費(fèi)者傾向選擇高層與超高層集合住宅，大大低于地震前16.9%的比例。高層建筑將面臨銷售價(jià)格回落、價(jià)格體系重建的挑戰(zhàn)。（圖6）高達(dá)70.8%的購(gòu)房人群在地震后傾向選擇聯(lián)排別墅與多層住宅，比地震前上升了35.37%，這意味著在未來(lái)6個(gè)月市場(chǎng)恢復(fù)階段，低密、多層將引領(lǐng)市場(chǎng)復(fù)蘇。（圖6）地震對(duì)高層住宅與多層住宅的影響最大：超高層居民在準(zhǔn)備換房升級(jí)時(shí)，震前25.9%的高層居住選擇率在震后下降為7.9%，降幅高達(dá)69.5%；而多層住宅在地震后受歡迎度大幅增加，增幅為489%。開(kāi)發(fā)商將主動(dòng)尋求高層建筑抗震減災(zāi)技術(shù)革新，以突破銷售壁壘，與此