某大學(xué)城設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理方案

1、某大學(xué)城設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理方案某大學(xué)城設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理方案第一章第一章 提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、一、認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)與定位與定位在新世紀(jì)之初 2003 年全面啟用的 X 大學(xué)城，由 Z 市政府開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃用地為 54萬平方米，由 A 大學(xué)、B 大學(xué)、C 大學(xué)及公共核心區(qū)域四個(gè)區(qū)組成。校區(qū)總建筑面積為 26.1 萬 m2，其中 A 大學(xué)校區(qū) 9.2 萬 m2，B 大學(xué)校區(qū) 9.2 萬m2，C 大學(xué)校區(qū) 7.7 萬 m2。創(chuàng)建 X 大學(xué)城是 Z 市委、市政府為實(shí)現(xiàn) Z 市高等教育跨越式發(fā)展，加快高層次人才的培養(yǎng)，增進(jìn)科技創(chuàng)新能力和發(fā)展

2、后勁，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和文化品位，促進(jìn) Z 市率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的高屋建瓴的構(gòu)想。大學(xué)城的創(chuàng)建將勾畫出 Z 市在新世紀(jì)以高層次教育為核心，以深化體制改革為動(dòng)力的美好未來，充分展現(xiàn)其時(shí)代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的人文魅力，塑造出國內(nèi)一流、國際知名的聚產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)。二、二、總總體思路體思路 Z 市 W 物業(yè)公司將以自己首創(chuàng)的物業(yè)管理新概念“天人合一天人合一”為管理內(nèi)核，以“卓越卓越質(zhì)質(zhì)量管理量管理”和“竭竭誠為誠為您服您服務(wù)務(wù)”為立足點(diǎn)，以先進(jìn)的管理技術(shù)和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為依托，明確工作重點(diǎn)，采取科學(xué)先進(jìn)、切實(shí)有效的管理措施不斷實(shí)施服務(wù)創(chuàng)新，在 Z 市努力創(chuàng)建“優(yōu)質(zhì)優(yōu)

3、質(zhì)低價(jià)低價(jià)”管理新模式，為推動(dòng) Z 市物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程和城市建設(shè)做出我們的貢獻(xiàn)。三、管理模式三、管理模式構(gòu)建校園管理新模式構(gòu)建校園管理新模式-“優(yōu)質(zhì)優(yōu)質(zhì)低價(jià)低價(jià)”模式模式 鑒于我國的國情和大學(xué)城物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，W 物業(yè)管理公司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度的降低管理成本，同時(shí)提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，努力探索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式”。 創(chuàng)建該模式的主要措施有： 狠抓管理，全方位全過程開展增收節(jié)支活動(dòng)。 采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。 在人員配備上堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、 “質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專

4、多能，從而降低管理成本。四、工作重點(diǎn)四、工作重點(diǎn)（一）、工作重點(diǎn)（一）、工作重點(diǎn)1、設(shè)施設(shè)備管理如果將機(jī)電設(shè)施設(shè)備比喻為整個(gè)建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其它設(shè)施設(shè)備能否正常的運(yùn)行；而消防系統(tǒng)則是整個(gè)建筑系統(tǒng)的安全保障。為此，W 物業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運(yùn)行管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技和管理手段，對(duì) X 大學(xué)城的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備使用周期和設(shè)備綜合服務(wù)效益。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備的監(jiān)管力度，實(shí)行 24 小時(shí)的跟蹤服務(wù)。對(duì)所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理具體落

5、實(shí)到每個(gè)人，杜絕管理上的漏洞，實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)作的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。2、房屋本體管理1）、制訂維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：制訂科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案，嚴(yán)格按計(jì)劃和實(shí)施方案執(zhí)行；2）、重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用,防止房屋結(jié)構(gòu)的過早損耗或損壞,對(duì)房屋結(jié)構(gòu)易出現(xiàn)問題的部位在查勘中進(jìn)行重點(diǎn)檢查,制訂日常和定期的查勘養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，做到早發(fā)現(xiàn)早處理。3）、及時(shí)維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)維修，加強(qiáng)房屋維護(hù)延長房屋使用壽命。4）、建立房屋管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時(shí)統(tǒng)計(jì)檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況。（二）、管理（二）、管理難難點(diǎn)點(diǎn)：1、由于缺少設(shè)備安裝前期的介入管理，設(shè)備

6、在使用初期階段各類技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度；2、管理區(qū)域廣，各類設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相應(yīng)增多，加大了費(fèi)用開支；3、電梯及中央空調(diào)系統(tǒng)采取甲方分包形式，使得乙方與維保單位在實(shí)際運(yùn)作中會(huì)增加協(xié)調(diào)的難度性；4、消防監(jiān)控室由甲方安排人員值班，一但發(fā)生火警意外，增加保障應(yīng)急程序的協(xié)調(diào)性。五、工作措施五、工作措施措施之一：派遣精措施之一：派遣精銳銳骨干，骨干，組組建建優(yōu)優(yōu)秀管理秀管理團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)；“一流”的管理需要“一流”的人才，W 物業(yè)管理公司一貫強(qiáng)調(diào)人的因素始終是第一位的，實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵，W 物業(yè)管理公司高度重視 X 大學(xué)城的物業(yè)管

7、理項(xiàng)目，將派駐最優(yōu)秀的管理者和技術(shù)人員，組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)，并持之以恒開展系統(tǒng)有效的培訓(xùn)工作，使他們能不斷地適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需求，為實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)不斷地努力奮斗。措施之二：全面推行措施之二：全面推行 ISO9001： ：2000 質(zhì)質(zhì)量管理體系量管理體系W 物業(yè)管理公司 ISO9001：2000 質(zhì)量體系經(jīng)過多年實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理不可或缺的大綱，該體系將在 X 大學(xué)城的物業(yè)管理全面推行，并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。在管理服務(wù)人員的培訓(xùn)過程中，要增強(qiáng)質(zhì)量體系實(shí)操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，使質(zhì)量體系正常運(yùn)作。W 物業(yè)管理公

8、司還將在 X 大學(xué)城的物業(yè)管理中積極引進(jìn) ISO14000 環(huán)境控制體系，以此全面促進(jìn)管理服務(wù)水平上新臺(tái)階。措施三：加措施三：加強(qiáng)強(qiáng)與學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系與學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)和合作；和合作；物業(yè)管理企業(yè)和學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)均涉及到項(xiàng)目管理的不同側(cè)面，二者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的一種阻力，需要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認(rèn)識(shí)，實(shí)際工作中需強(qiáng)調(diào)各管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)監(jiān)督作用，要全面加強(qiáng)與學(xué)校教務(wù)處、學(xué)生處、后勤處等各管理機(jī)構(gòu)的合作，使之形成合力，從而推動(dòng)項(xiàng)目管理服務(wù)水平的提高。措施四：注重措施四：注重發(fā)揮發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力；學(xué)生自治、自律的能力；注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力

9、，變項(xiàng)目管理由單向推動(dòng)方式為平等互動(dòng)雙方共管方式，使項(xiàng)目的管理真正得以升華。W 物業(yè)管理公司將充分發(fā)揮學(xué)生、學(xué)生會(huì)的作用，倡導(dǎo)學(xué)生自治、自律，潛移默化地增強(qiáng)學(xué)生參與管理的意識(shí)。第二章第二章 質(zhì)量目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)二年內(nèi) X 大學(xué)城項(xiàng)目管理的各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國家達(dá)到國家級(jí)級(jí)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則的各項(xiàng)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量目標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式在下列項(xiàng)中概述以及保障各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)完成的實(shí)施措施。序序號(hào)號(hào)指指標(biāo)標(biāo)名稱名稱國家國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)管理管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)測(cè)測(cè)算依據(jù)算依據(jù)管理主要措施管理主要措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%98%以上完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建

10、立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到維修通知單后需帶工具 10 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，小修 8 小時(shí)內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。維修工程質(zhì)量合格率99%99%以上維修合格工程項(xiàng)次/維修工程項(xiàng)次回訪率25%25%以上維修工程回訪次數(shù)/維修工程項(xiàng)次3照明燈及疏散燈完好率95%98%以上完好照明燈、疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。4主要機(jī)電設(shè)備完好率99%99%以上完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備/大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)

11、完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實(shí)施 24 小時(shí)專人值班；出現(xiàn)故障及時(shí)排除。5消防設(shè)備完好率100%100%完好消防設(shè)備/大學(xué)城消防設(shè)備總數(shù)實(shí)行巡查制度，建檔記錄。6火災(zāi)發(fā)生率1以下（年）1以下（年）發(fā)生火災(zāi)面積/大學(xué)城內(nèi)物業(yè)使用大學(xué)城管理部經(jīng)理為責(zé)任消防員下屬全體員工均為義務(wù)消防員；落實(shí)防火安全三級(jí)檢查制度；消防中心 24 小時(shí)值班，統(tǒng)一調(diào)動(dòng)人員。有效投訴率2以下（年）2以下（年）有效投訴次數(shù)使用人總數(shù)7有效投訴處理率95%100%處理的有效投訴數(shù)量/有效投訴總計(jì)做好做細(xì)日常工作，采取措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求

12、管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。8管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)人員總計(jì)人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)；培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。9服務(wù)回訪率25%25%以上回訪次數(shù)/服務(wù)次數(shù)建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)。10使用人滿意率95%以上96%以上對(duì)管理滿意人數(shù)+基本滿意人數(shù)/使用人總?cè)藬?shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，努力完善服務(wù)體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強(qiáng)雙方交流及溝通。第三章第三章 擬采取的管理方式和工作計(jì)劃擬采取的管理方式和工作計(jì)劃第一第一節(jié)節(jié)

13、 擬擬采取的管理方式采取的管理方式 一、一、項(xiàng)項(xiàng)目管理目管理組織組織架構(gòu)架構(gòu)圖圖 設(shè)立 X 大學(xué)城管理部，作 W 物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé) X 大學(xué)城的設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理工作。管理部下設(shè)檔案資料科、技術(shù)科和財(cái)務(wù)科，具體架構(gòu)如下：W 物業(yè)管理公司大學(xué)城管理部檔案資料科技術(shù)科財(cái)務(wù)科運(yùn)行班機(jī)電維修班水電土建班項(xiàng)目經(jīng)理室（五）機(jī)構(gòu)圖說明： （1）管理部內(nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 （2）管理部內(nèi)部實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)各專業(yè)科。 （3）各專業(yè)科技術(shù)負(fù)責(zé)人構(gòu)成管理層，各班組負(fù)責(zé)具體的管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。（六）部門職

14、責(zé)說明：（一）（一）項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理室：理室：（1）在 W 物業(yè)管理公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面組織、安排管理內(nèi)部的日常管理工作；（2）根據(jù)管理部的實(shí)際情況，制定管理部的年度工作規(guī)劃和專題工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；（3）根據(jù)管理部的實(shí)際情況，制定管理部的財(cái)務(wù)開支計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施；（4）根據(jù)管理部的實(shí)際情況，組織對(duì)管理部各部門工作績效進(jìn)行監(jiān)督考核；（5）負(fù)責(zé)管理部對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)。（二）檔案（二）檔案資資料科料科、1、負(fù)責(zé)管理部工作人員日常工作紀(jì)律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督；、2、負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部文件及管理檔案的建立和管理；、3、負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的投訴來訪，并進(jìn)行回訪；、4、負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部的人員招聘、調(diào)動(dòng)

15、、培訓(xùn)、考核、等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。（三）技（三）技術(shù)術(shù)科科、1、根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和業(yè)主（使用人）的需要，制定 X 大學(xué)城建筑本體、電力、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)及電梯等其他機(jī)電設(shè)施、公共場(chǎng)地的日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃方案和應(yīng)急方案，并組織實(shí)施；、2、制定本部門員工專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施。一3一負(fù)責(zé)技術(shù)科日常工作效果的檢查、監(jiān)督；（四）（四）財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)科科根據(jù)國家有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度及物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，制定管理部財(cái)務(wù)管理方案，并組織實(shí)施。（1）負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部的建賬、核算、費(fèi)用收繳及日常的財(cái)務(wù)管理。（2）負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部所需各類物資、材料的采購、保管、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)。二、工

16、作流程二、工作流程 1、工作流程圖 2、工作流程圖說明 針對(duì)日常物業(yè)管理和服務(wù)工作，W 物業(yè)管理公司編制了詳盡的ISO9001：2000 質(zhì)量管理體系文件，其中大部分已在實(shí)際工作中有效地加以運(yùn)用，相信只要按照完善后的質(zhì)量方針和程序去運(yùn)作，一定能保證既定目入職、上崗培訓(xùn)建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂與協(xié)作單位建立聯(lián)系物業(yè)接管日常管理與服務(wù)完善配套建立檔案隊(duì)伍輪訓(xùn)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 三三、 、信信息息反反饋饋處處理理機(jī)機(jī)制制（一）、設(shè)置原則1、信息源全面豐富。2、信息搜集科學(xué)有效。3、信息通道暢通。4、信息反饋及時(shí)到位。5、信息處理及時(shí)準(zhǔn)確。（二）、信息傳遞示意圖后勤實(shí)業(yè)公司政府主管部門行業(yè)物業(yè)管理單位外部

17、公共媒體W物業(yè)管理公司 管 理 部 物業(yè)使用人管理員員工（三）、信息反饋處理流程圖 NO YES NO YES（四）、信息反饋及處理機(jī)制說明1、信息是企業(yè)運(yùn)作的重要管理資源。實(shí)際操作中必須保持信息的真實(shí)、科學(xué)和全面。2、信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時(shí)時(shí)保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集整理利用反饋的良性循環(huán)。3、要充分利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)信息進(jìn)行收集、處理、分析和利用。4、信息源（載體）是全方位的，示意圖中僅列出與管理工作直接相關(guān)的部分。5、保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。6、信息反饋時(shí)，對(duì)組織內(nèi)部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制訂相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和措施隨

18、時(shí)加以衡量并糾正，對(duì)組織外部引進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)保持積極態(tài)度，隨時(shí)加以吸收和利用。載體信 息判斷決策是否可利用調(diào)查分析篩選排除可行性方案論證 實(shí)施是否需處理備案存檔采取正確措施處理驗(yàn)證反饋第二第二節(jié)節(jié) 工作工作計(jì)計(jì)劃劃序序號(hào)號(hào)工作工作項(xiàng)項(xiàng)目目具體內(nèi)容具體內(nèi)容所需所需時(shí)間時(shí)間1參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)1、再作現(xiàn)場(chǎng)勘察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖2、與施工單位溝通3、從物業(yè)管理角度，投標(biāo)書的構(gòu)思提出合理化建議二個(gè)月2制訂詳細(xì)管理方案1、總結(jié)以往的管理經(jīng)驗(yàn)2、制訂詳細(xì)的物業(yè)管理方案二個(gè)月3派出工程人員參與前期管理1、收集審閱各類工程資料2、參與現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)理及各類設(shè)備的安裝調(diào)試3、針對(duì)項(xiàng)目提出物業(yè)管理方面的建議三個(gè)月4人

19、力資源組織1、人員的招聘和調(diào)配2、員工的上崗培訓(xùn)二個(gè)月5簽訂委托合同1、就管理用房及其他管理問題進(jìn)行充分協(xié)商2、簽訂項(xiàng)目管理合同一個(gè)月6完善管理及辦公條件1、安排管理用房2、安排員工宿舍及其他生活用房3、管理所需物資的配備二個(gè)月7成立 X 大學(xué)城管理部1、選聘派駐人員2、與外部建立公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò)一個(gè)月8制訂及完善管理規(guī)章制度1、導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量保證體系2、配合管理特點(diǎn)，制訂和完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度二個(gè)月9物業(yè)的驗(yàn)收與接管、各項(xiàng)資料的移交1、依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)核對(duì)，并辦理書面移交手續(xù)2、對(duì)遺留問題作好備案，并與建筑商協(xié)商解決二個(gè)月第四章第四章 管理人員的配備、培訓(xùn)管理人員的配備、培訓(xùn)第

20、一第一節(jié)節(jié) 管理人管理人員員的配的配備備 一、管理人一、管理人員員配配備備（一）、管理人員配備的原則 1、精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則 2、文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則 3、內(nèi)部調(diào)劑為主和社會(huì)招聘為輔的原則 4、先定崗后定編以及德才兼?zhèn)?、一專多能的原則（二）、管理部人員配備方案職職能部能部門門崗崗位位設(shè)設(shè)置及人置及人員員配配備備數(shù)量數(shù)量小小計(jì)計(jì)管理部管理部經(jīng)經(jīng)理室理室項(xiàng)目經(jīng)理 1 人1 人檔案檔案資資料科料科事務(wù)助理 1 人1 人財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)科科會(huì)計(jì) 1 人（公司會(huì)計(jì)兼）、出納 1 人（兼采購）1 人技技術(shù)術(shù)科科現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人 3 人3 人合合計(jì)計(jì) 6 人人 （三）、操作層人員配備方案職職能部

21、能部門門崗崗位位設(shè)設(shè)置及人置及人員員配配備備數(shù)量數(shù)量小小計(jì)計(jì)運(yùn)行班運(yùn)行班值班機(jī)電工 4 人4 人機(jī)機(jī)電維電維修班修班機(jī)電維修工 14 人14 人水水電電土建班土建班水電土建維修工 8 人8 人 合合計(jì)計(jì) 26 人（四）、人員配備方案說明：、1、管理部計(jì)劃配備管理服務(wù)人員 32 人，其中，管理層員工 6 人，操作層員工26 人；一2一機(jī)電、土建維修人員數(shù)量是按正常維修考慮配置；（五）、人員素質(zhì)概述： 技術(shù)負(fù)責(zé)人：1、具備三年以上項(xiàng)目管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有項(xiàng)目管理上崗證書； 2、具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和吃苦無私奉獻(xiàn)精神，工作責(zé)任心強(qiáng)； 3、具有相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 土建、水電、機(jī)電維修人員：具備一年

22、以上項(xiàng)目管理實(shí)操工作經(jīng)驗(yàn)，持有上崗證書，能吃苦耐勞，工作責(zé)任心強(qiáng)，具有初級(jí)以上專業(yè)技能資格。（六）、主要管理人員簡歷附后第二第二節(jié)節(jié) 管理人管理人員員的培的培訓(xùn)訓(xùn)一、培一、培訓(xùn)訓(xùn)目目標(biāo)標(biāo)： ： （一）、管理部經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)和技能外，重點(diǎn)是具備專業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學(xué)、組織行為學(xué)等學(xué)科前沿知識(shí)，以及具備獨(dú)立、創(chuàng)新、進(jìn)取、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。 （二）、管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力，勤奮、踏實(shí)敬業(yè)，勇于創(chuàng)新，開拓進(jìn)取的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。（三）、操作層員工：熟練掌握自己的工作職責(zé)、ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理

23、要求，了解管理部的經(jīng)營思想，以及任勞任怨，團(tuán)結(jié)協(xié)作，精益求精的團(tuán)隊(duì)精神和良好的服務(wù)形象。 （四）、分解目標(biāo)為：1、管理人員持證上崗率 100%；2、特種工持證上崗率 100%；3、操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每年不少于 80 小時(shí)；其中保安員軍訓(xùn)時(shí)間每年不少于 120 小時(shí)。二、培二、培訓(xùn)訓(xùn)主要內(nèi)容：主要內(nèi)容： （一）、項(xiàng)目管理中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)問題的知識(shí)和處理。機(jī)電維修等專業(yè)技術(shù)知識(shí)。 （二）、ISO9001：2000 質(zhì)量管理和 ISO14000 環(huán)境管理體系知識(shí)。 （三）、CS 顧客滿意戰(zhàn)略和 CI 企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)知識(shí)。 （四）、企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）職業(yè)道德和現(xiàn)代思想文

24、化觀念。三、培三、培訓(xùn)類別訓(xùn)類別與方式：與方式：（一）培訓(xùn)類別1、入職培訓(xùn)：側(cè)重于對(duì)物業(yè)管理基本知識(shí)及 ISO9001：2000 質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制度的培訓(xùn)。 2、上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行。 3、在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進(jìn)行。 4、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識(shí)及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方式的進(jìn)行。 5、職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報(bào)銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行鼓勵(lì)。（二）培訓(xùn)

25、的組織方式1、集中授課，組織學(xué)習(xí)； 2、參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐； 3、定期舉行學(xué)習(xí)研討會(huì)，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合； 4、根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的視點(diǎn)問題，進(jìn)行專項(xiàng)研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)員工的研究分析能力和處理難點(diǎn)問題的能力。四、培四、培訓(xùn)訓(xùn)的的實(shí)實(shí)施運(yùn)行施運(yùn)行（一）培訓(xùn)系統(tǒng)圖 修正 執(zhí)行反饋 評(píng)價(jià)（二）系統(tǒng)圖說明：1、針對(duì) X 大學(xué)城的管理特點(diǎn)，來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)劃； 2、有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果； 3、通過對(duì)員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程序。 4、根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，并確定未來培訓(xùn)重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。五

26、、培五、培訓(xùn)計(jì)訓(xùn)計(jì)劃劃管理部員工培訓(xùn)計(jì)劃分為兩部分。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，采用集中授課的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn)計(jì)劃，視管理部工作具體情況分階段安排進(jìn)行。 培訓(xùn)計(jì)劃 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核1、 管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1物業(yè)管理法規(guī)及配套文件三天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉掌握辦法等內(nèi)容2物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)六天有關(guān)部門未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員公司本部培訓(xùn)考核確保持證上崗率 1003大學(xué)城管理目標(biāo)模式及投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容二天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)崗位考核明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式4崗

27、位職責(zé)和 X 大學(xué)城物業(yè)管理運(yùn)作制度二天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)筆試、實(shí)際操作掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)5整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、空調(diào)供暖系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天設(shè)計(jì)、安裝單位全體新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉校園區(qū)管理、運(yùn)行6房屋驗(yàn)收交接程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓(xùn)考核要求掌握房屋交接的全過程7設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓(xùn)考核明確公用設(shè)施設(shè)備維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)8各工種工作技巧和服務(wù)禮儀規(guī)范及人際溝通技巧一天公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核行為規(guī)范及技巧9消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí)一天半公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急方案及常識(shí)2

28、、正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1參加 Z 市物業(yè)管理培訓(xùn)單位組織學(xué)習(xí)考試三年有關(guān)院校具有大專學(xué)歷的中堅(jiān)層員工業(yè)余學(xué)習(xí)考試具備高層次的學(xué)歷；對(duì)物業(yè)管理有較深的理論認(rèn)識(shí)；適應(yīng)現(xiàn)代化校園區(qū)管理需要。2參加 Z 市各類業(yè)余大專、三年各類業(yè)務(wù)大學(xué)每年810業(yè)余學(xué)習(xí)考試提高本專業(yè)的管理水平和知中專班學(xué)習(xí)識(shí)水平3電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn)十天聘請(qǐng)電腦專家授課管理人員及相關(guān)工種公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核了解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用4管理技能知識(shí)培訓(xùn)二天聘請(qǐng)物業(yè)管理專家授課全體員工分批進(jìn)行公司本部內(nèi)部培訓(xùn)知識(shí)考核提高員工與客戶的溝通技巧和管理水平5組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公

29、眾形象培訓(xùn)二天公司本部全體員工分批進(jìn)行公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公共形象7有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)根據(jù)實(shí)際情況安排有關(guān)管理服務(wù)人員公司本部外部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平8維修服務(wù)人員升級(jí)培訓(xùn)Z 市勞動(dòng)部門維修、服務(wù)人員公司本部外部培訓(xùn)考核確保每年該類人員 10以上達(dá)到中級(jí)技工等級(jí)證書10勞動(dòng)安全衛(wèi)生培訓(xùn)一 天公司本部全體員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉、了解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí)11消防技能訓(xùn)練及演習(xí)三天有關(guān)協(xié)作單位全體義務(wù)消防員公司本部內(nèi)部輪流培訓(xùn)實(shí)際操作掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力12操作規(guī)程示范三天公司本部各相關(guān)部門員工公司本部培訓(xùn)實(shí)際操作

30、規(guī)范員工操作規(guī)程，提高員工操作技能13服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德一天公司本部全體員工公司本部培訓(xùn)考核提高員工服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)員工職業(yè)道德，加強(qiáng)工作責(zé)任心第五章第五章 管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備一、物一、物資資裝裝備備的原的原則則1、科學(xué)實(shí)用、節(jié)約的原則2、分期分批，有計(jì)劃配備的原則3、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的原則二、管理工作必需的物二、管理工作必需的物資資裝裝備備 （一）、物資裝備的原則1、科學(xué)實(shí)用、節(jié)約的原則 2、分期分批，有計(jì)劃配備的原則 3、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的原則三、管理用房三、管理用房 （一）、辦公用房所需面積 物業(yè)管理辦公用房所需面積約 125 平方米。 （二）、辦公用房安排經(jīng)理

31、室一間 15 技術(shù)科室 30財(cái)務(wù)科室 15 電腦檔案資料室 15茶水間、洗手間 10維修操作間 20 庫房 20 四、管理工作必需的各四、管理工作必需的各類類物物資資裝裝備備管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機(jī)電維修用品、員工制服和值班工具等（詳見附表）。（一）行政（一）行政辦辦公用品公用品項(xiàng) 目數(shù) 量金額(元)備 注電腦2 臺(tái)12000固定資產(chǎn)空調(diào)4 臺(tái)10000固定資產(chǎn)打印機(jī)1 臺(tái)3000固定資產(chǎn)復(fù)印機(jī)1 臺(tái)12000固定資產(chǎn)傳真機(jī)1 臺(tái)2000固定資產(chǎn)飲水機(jī)4 臺(tái)1200低值易耗品保險(xiǎn)柜1 個(gè)500低值易耗品辦公桌椅9 套5000低值易耗品文件檔案柜6 個(gè)5000低值易耗品自行車9

32、 輛4500低值易耗品電話3 部900低值易耗品辦公用資料、文具1 批2500低值易耗品員工服裝費(fèi)70 套28000低值易耗品員工生活用品：鐵架床、熱水器、電視機(jī)、電風(fēng)扇、儲(chǔ)物柜等1 批20000低值易耗品小 計(jì)106600 元，固定資產(chǎn) 39000 元（二）（二）維維修工具修工具 項(xiàng) 目數(shù) 量金額(元)備 注電焊機(jī)3 臺(tái)3000低值易耗品沖擊電鉆3 臺(tái)4500低值易耗品手電鉆3 臺(tái)1650低值易耗品手提砂輪機(jī)1 臺(tái)800低值易耗品電鋸1 臺(tái)1500低值易耗品切割機(jī)2 臺(tái)3000低值易耗品鋁合金梯（長、短）各 1 架1000低值易耗品臺(tái)鉗1 把500低值易耗品工作臺(tái)1 臺(tái)1000低值易耗品萬用

33、表6 個(gè)1200低值易耗品鉗表2 塊800低值易耗品搖表2 個(gè)700低值易耗品機(jī)電設(shè)備專用工具1700低值易耗品電工工具24 套7200低值易耗品水工工具2 套400低值易耗品電焊工具2 套1000低值易耗品疏通機(jī)3 臺(tái)2700低值易耗品鋁合金人字梯3 套2700工具柜4 組2000低值易耗品其它工具材料1 組600低值易耗品小 計(jì) 36950 元（三）消防器材（三）消防器材 項(xiàng) 目數(shù) 量金額(元)備 注無線對(duì)講機(jī)10 部20000固定資產(chǎn)手提式滅火器50 支3750低值易耗品消防斧頭8 把400低值易耗品消防扳手8 把2400低值易耗品防毒面具10 套1800低值易耗品消防靴10 雙500低

34、值易耗品消防戰(zhàn)斗服8 套3200低值易耗品強(qiáng)光手電筒5 只500低值易耗品小 計(jì)32550 元，固定資產(chǎn) 20000 元（四）開（四）開辦費(fèi)辦費(fèi)合合計(jì)計(jì)： ：176100 元元(其中固定其中固定資產(chǎn)資產(chǎn) 59000 元，不含管理用房裝修元，不含管理用房裝修費(fèi)費(fèi)用用)第六章第六章 房屋本體維護(hù)管理計(jì)劃和實(shí)施房屋本體維護(hù)管理計(jì)劃和實(shí)施 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理是 X 大學(xué)城物業(yè)管理的重要內(nèi)容。針對(duì) X 大學(xué)城的特點(diǎn)，通過對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個(gè)效果： 一、絕對(duì)保證有一個(gè)正常的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要

35、得到保證，保障電梯的正常運(yùn)行。 二、保證 X 大學(xué)城與外部信息交流及內(nèi)部信息交流的暢通。 三、保證 X 大學(xué)城對(duì)外的形象。對(duì)于能體現(xiàn) X 大學(xué)城形象的重要部位要加強(qiáng)管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。 四、杜絕各種安全事故的發(fā)生。通過加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控中心的維護(hù)和管理，采取各種安全排查措施，消滅各種安全隱患。為達(dá)到上述四個(gè)效果，W 物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

36、及實(shí)施方案，以求達(dá)到對(duì) X 大學(xué)城的有效管理。一、房屋共用部位、共用一、房屋共用部位、共用設(shè)設(shè)施施設(shè)備設(shè)備的的維維修養(yǎng)修養(yǎng)護(hù)計(jì)護(hù)計(jì)劃分日常劃分日常維維修和定期修和定期維護(hù)維護(hù)兩兩個(gè)方案，具體內(nèi)容如下：個(gè)方案，具體內(nèi)容如下： (一)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃方案方案標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及準(zhǔn)及實(shí)實(shí)施效果施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理（1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由技術(shù)科按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重請(qǐng)專家“會(huì)診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施（2）因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，請(qǐng)開發(fā)單位處理（1）安全

37、牢固，正常使用；（2）功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由技術(shù)科按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施（1）無鼓無脫，無滲水、無裂紋；（2）無違章，邊角線齊整；（3）整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由技術(shù)科按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修（1）無積水、無滲漏；（2）隔熱層完好無損；（3）避雷網(wǎng)無間斷，缺損；（4）天面水箱無破損，無滲漏；（5）無違章，無亂堆放。6公用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由技術(shù)科按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修（1）線路無亂搭接；（2）照明燈具正常有效；（3）開關(guān)、箱體完好，無缺損。7本體消防設(shè)施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施

38、維修（1）箱體完好，標(biāo)識(shí)清楚；（2）設(shè)施能有效使用；（3）靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警。8公共通道、門廳、樓梯間、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修助理室、技術(shù)科和清潔管理部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。（1）墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；（2）室內(nèi)設(shè)施齊全；（3）整潔、無灰塵、無霉跡；（4）無違章、無亂堆放。9衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修（1）墻體、窗戶頂棚完好，無缺損；（2）設(shè)施、設(shè)備完好，無缺損，使用正常；（3）整潔、無污跡，無積塵，無積水；（4）無堵塞，無異味。10上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由技術(shù)科負(fù)責(zé)維修（1）上、下水暢

39、通，無滲漏，無堵塞；（2）無污漬，無銹蝕；（3）無違章私接私斷管道。11冷、暖氣管道通訊線路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修技術(shù)科負(fù)責(zé)維修（1）完好，無破損，無開裂；（2）線路暢通，使用正常。(二)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃方案方案標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及準(zhǔn)及實(shí)實(shí)施效果施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施（1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；（2）結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面（1）每年對(duì)外墻面清洗一次；（2）每三年對(duì)較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進(jìn)行局部翻新；（3）每年對(duì)國徽進(jìn)行一次維護(hù)；（4）每三年對(duì)

40、外窗臺(tái)進(jìn)行一次安全性檢查。技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施（1）平整、無滲水、無裂紋；（2）整潔統(tǒng)一。3公共屋面（1）每年粉刷避雷網(wǎng)一次；（2）每年全面修補(bǔ)天面隔熱層一次；（3）每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每 5 年翻新老化部分；（4）每半年疏通屋面雨水管一次；（5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。技術(shù)科與清潔管理部協(xié)同實(shí)施（1）屋面無積水，無滲漏；（2）隔熱層完好；（3）避雷系統(tǒng)完好；（4）水箱水質(zhì)清潔，無污染。6公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由技術(shù)科按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修（1）線路無老化；（2）燈具正常使用，照明完好。7本體消防設(shè)施 、1、 每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；（2）每年對(duì)

41、消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；（3）每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施。（1）設(shè)施完好率100；（2）報(bào)警系統(tǒng)靈敏，有效。8公共通道、門廳、樓梯、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層（1）每半年對(duì)公共地面進(jìn)行一次維護(hù)；（2）每年對(duì)樓梯踏步進(jìn)行一次全面維護(hù)；（3）每三年對(duì)通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進(jìn)行一次全面維護(hù)；（4）每年對(duì)公共窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施（1）美觀完好，無缺損；（2）整潔、清爽。9衛(wèi)生間、茶水間（1）每年對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護(hù)；（2）每年對(duì)水、電設(shè)施進(jìn)行一次全面維護(hù)；（3）每年對(duì)墻面、頂棚、窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)規(guī)程實(shí)

42、施維修。（1）完好、無缺損；（2）使用正常；（3）整潔、清爽。10上、下水管道（1）每年粉刷管道一次；（2）每年檢修一次，并堅(jiān)固管道固定碼；（3）每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)規(guī)定實(shí)施維修（1）美觀完好；（2）上、下水通暢；（3）無滲漏。11冷、暖氣管道，通訊線路、頂棚（1）每年對(duì)冷、暖氣管道進(jìn)行一次全面維護(hù)；（2）每年對(duì)頂棚進(jìn)行一次全面維護(hù)；（3）每年對(duì)通訊線路進(jìn)行一次全面檢修。技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施（1）完好、無損壞；（2）線路暢通、使用正常。二、房屋本體二、房屋本體維維修服修服務(wù)標(biāo)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為了使學(xué)校能夠有一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對(duì)房屋本體的維修力爭(zhēng)做到及時(shí)、快速、高

43、效地處理。房屋維修服務(wù)將嚴(yán)格按照 W 物業(yè)管理公司 IS09001（2000）的要求來執(zhí)行：1、 教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設(shè)備、門鎖等零星小修 2 小時(shí)內(nèi)完成，至多也要保證當(dāng)天完成；2、 遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在 10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場(chǎng)維修（維修工正處理其它急修沒有人手的情況除外）；3、 廁所堵塞要在 24 小時(shí)內(nèi)完成（需換潔具的除外）；4、 風(fēng)扇、門窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查分別在學(xué)校開學(xué)前和學(xué)期結(jié)束后各進(jìn)行一次詳細(xì)的檢查，在學(xué)期中還須安排一次檢查；5、 特殊原因不能及時(shí)維修的必須要向報(bào)修人說明，并告知能夠完成所需的時(shí)間。第七章第七章

44、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理維護(hù)方案機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理維護(hù)方案X 大學(xué)城是一所聚產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)，機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理的質(zhì)量直接影響著教學(xué)質(zhì)量和生活品質(zhì)。為此，W 物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照“安全、可靠、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)”的管理方針，貫徹執(zhí)行 ISO9001：2000 質(zhì)量管理體系，對(duì)各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行高質(zhì)有效的定期維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)各分包單位進(jìn)行全方位的質(zhì)量監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照各類應(yīng)急處理方案，處理機(jī)電設(shè)施設(shè)備的突發(fā)事故。運(yùn)用各種科學(xué)手段，最大程度的實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為廣大師生提供一個(gè)安全、舒適的高品位學(xué)習(xí)和生活空間。第一第一節(jié)節(jié) 供配供配電電系系統(tǒng)統(tǒng)的管理的管理 如果說機(jī)電設(shè)施設(shè)

45、備是整個(gè)建筑系統(tǒng)的核心部位，那么供配電系統(tǒng)則是它的大動(dòng)脈。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性，W 物業(yè)管理公司將根據(jù)校區(qū)內(nèi)不同場(chǎng)所的用電性質(zhì)和特點(diǎn)，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，制定行之有效的運(yùn)行管理制度和維護(hù)保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。一、一、設(shè)備設(shè)備的定期的定期維護(hù)維護(hù)保養(yǎng)方案和保養(yǎng)方案和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)。（一）、每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。1、電力變壓器（干式）序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1外殼1、查低壓連接母線；2、檢查殼體。低壓母線不發(fā)熱、無變色，外殼清潔、無雜物、無放電痕跡2溫度計(jì)1、檢查是否完好；2、觀察溫度指示。顯示正常、無損壞、溫度不超過 1403聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜

46、音4變壓器室1、檢查門窗、地面、四壁；2、檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施；3、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；4、檢查室內(nèi)消防設(shè)施無雜物、不漏水、能防止小動(dòng)物進(jìn)入、干凈整潔、功能正常、通風(fēng)良好、無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常2、低壓開關(guān)柜序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)；3、檢查空氣開關(guān)4、檢查閘刀開關(guān)、操作機(jī)構(gòu)；5、檢查分閘、合閘指示燈。無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運(yùn)行要求，指示燈指示正常2柜背面1、觀察母線、連接點(diǎn)、引出線；2、檢查電度表連接良好、接點(diǎn)無發(fā)熱變色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動(dòng)正常3、電容器柜序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)

47、容內(nèi)容要求要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)；3、檢查自動(dòng)補(bǔ)償器；4、檢查各組電容指示燈；無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流電壓在正常范圍，補(bǔ)償器功能正常，指示燈完好2柜內(nèi)1、觀察電容器殼體、套管；2、檢查導(dǎo)線及其連接點(diǎn)；3、檢查柜內(nèi)溫度。電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色，無焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過 454、柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1機(jī)身清掃機(jī)身及周圍地面無灰塵、雜物2控制屏1、檢查信號(hào)指示；2、檢查各控制形式、狀態(tài)。機(jī)組處于正常備用狀態(tài)，符合運(yùn)行規(guī)程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；2、檢查蓄電池液比重及液位。浮充電壓 261V，浮充

48、電流 12A（觀察充電電流表），電池液比重 1.261.30（采用吸式比重計(jì)），液位不低于極板4冷卻水箱檢查水位水位在正?？潭确秶?儲(chǔ)油箱檢查油位保證儲(chǔ)油至少能供機(jī)組運(yùn)行 24小時(shí)6潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)7通風(fēng)檢查機(jī)房通風(fēng)設(shè)施風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。5、強(qiáng)電井序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1插接箱1、清掃外表面；2、檢查空氣開關(guān)；3、檢查內(nèi)部接線； 無灰塵、污跡，狀況符合運(yùn)行要求，無過熱變色現(xiàn)象，連接無松動(dòng)。2強(qiáng)電井室1、檢查房頂、四壁、地面、門；2、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；3、檢查電纜、母線槽無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動(dòng)物進(jìn)入，干凈整潔，開關(guān)、燈具功能正常

49、，無損傷、無放電痕跡、無過熱。（二）、每周保養(yǎng)項(xiàng)目1、電力變壓器序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1 完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目無灰塵、污跡2接地線1、檢查接地線2、檢查連接點(diǎn)無斷股，無銹蝕，接觸良好。2、低壓開關(guān)柜序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目柜背面檢查閘刀開關(guān)檢查自動(dòng)開關(guān)檢查保險(xiǎn)絲具檢查電纜及電纜頭檢查母線支撐固定裝置不過熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩牢固不松動(dòng)，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味無發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定可靠，不過熱，固定可靠，無破損，無松動(dòng)3地線檢查接地線，接線頭接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊固4地下電纜室檢查室內(nèi)環(huán)境檢查電纜托盤檢查電纜無雜物、垃圾，無積水，電

50、纜排列有序，整潔無雜物，固定可靠，無損壞，無放電痕跡3、電容器柜序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1完成每日巡視項(xiàng)目 2柜正面手動(dòng)（用轉(zhuǎn)換開關(guān)）逐組投切電容器控制正常功能良好，指示儀表及信號(hào)正確3接地檢查接地線無松動(dòng)，無斷股4柜內(nèi)檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線接觸良好，無過熱，無損壞4、柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2冷卻水系統(tǒng)檢查冷卻水箱水位檢查各管路及連接部位水位距注水口約 50mm 連接良好，無滲漏3燃油系統(tǒng)檢查油箱油位檢查各管路及連接部位油位正常（保證 24 小時(shí)運(yùn)行）聯(lián)接良好，無滲漏4潤滑系統(tǒng)檢查油尺、油位檢查機(jī)油油質(zhì)檢查潤滑系統(tǒng)各接頭油位高度應(yīng)

51、在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無雜質(zhì)，連接良好無滲漏 5空氣流阻指示器檢查空氣流阻指示器色標(biāo)應(yīng)為綠色 6控制系統(tǒng)手動(dòng)空載試運(yùn)行1、按操作規(guī)程要求手動(dòng)啟動(dòng)機(jī)組2、檢查發(fā)電機(jī)控制屏上各類儀表及信號(hào)指示燈。啟動(dòng)迅速，開關(guān)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)無異常聲響電壓、頻率正常，信號(hào)燈指示正常油壓、水壓正常，油溫、水溫正常（三）、年度保養(yǎng)項(xiàng)目1、電力變壓器序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2變壓器1、全面清掃、擦拭2、全面緊固螺栓連接部分3、測(cè)量繞組直流電阻4、測(cè)量線圈絕緣電阻5、相間絕緣電阻清掃，無油垢牢固無松動(dòng)三相電阻應(yīng)平衡（相間差別不大于三相平均值之 4%，線間差別不大于三相平均值之 2%）采用

52、2.5KV 兆歐表，阻值符合有關(guān)規(guī)定3電氣聯(lián)接1、調(diào)壓聯(lián)接片2、一次電纜接頭3、二次母線槽接口調(diào)壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好4變壓器室全面清掃清掃、檢查高壓負(fù)荷開關(guān)檢查修理室內(nèi)照明、通風(fēng)、消防設(shè)施清潔，無蛛網(wǎng)、積塵清潔，動(dòng)作正常，安裝牢固，無損壞缺失功能正常，無故障2、低壓開關(guān)柜序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2儀表校驗(yàn)儀表、校驗(yàn)電度表3柜內(nèi)全面清掃灰塵整理二次線補(bǔ)齊、更換二次線接線號(hào)檢修閘刀開關(guān)檢修自動(dòng)開關(guān)全面檢查緊固螺栓連接點(diǎn)補(bǔ)刷相位漆無灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、美觀、清晰三相同期到位、接觸面（線）大于 2/3 以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，

53、動(dòng)作可靠靈活無缺損件牢固，無松動(dòng)，顏色符合規(guī)定4地下電纜室全面清掃、整理無垃圾、雜物、電纜排列整齊3、電容器柜序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2柜內(nèi)全面清掃灰塵整理二次線，更換字跡不清晰的接線號(hào)檢修控制元器件無灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰完好無缺損、動(dòng)作可靠3電容器檢查電容器殼體及瓷瓶測(cè)量電容器二極對(duì)外殼及二級(jí)間絕緣電阻，測(cè)量電容器容量，更換失效的電容器殼體無凹凸，無破損，絕緣電阻值不作規(guī)定，使用 1000V 搖表用微法表測(cè)量或用電壓流表法測(cè)量，容量不超過額定值10% 4、柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)序號(hào)內(nèi)容內(nèi)容要求要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目 2檢查緊固各連接部螺栓檢查連接導(dǎo)線更

54、換冷卻水更換機(jī)油濾清器，檢查機(jī)油油質(zhì)，老泥濁變黑，應(yīng)更換機(jī)油，清洗或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清器無松動(dòng)連接完好手動(dòng)試機(jī)，觀察各種參數(shù)是否符合運(yùn)行規(guī)程5、供配電接地系統(tǒng)序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1接地線檢查接地線螺栓及連接情況緊固良好2接地體檢查接地體焊接頭焊接良好、無銹蝕3接地電阻用接地電阻測(cè)量儀測(cè)量接地電阻系統(tǒng)的接地電阻小于 4 6、防雷接地系統(tǒng)序號(hào)序號(hào)部位部位內(nèi)容內(nèi)容要求要求1接地體各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接無松動(dòng)、焊點(diǎn)無銹蝕2接地電阻用接地電阻測(cè)量儀測(cè)量接地電阻接地系統(tǒng)的接地電阻小于 10二、供二、供電電系系統(tǒng)應(yīng)統(tǒng)應(yīng)急急搶搶修、修、處處理方案理方案（一）、供電系統(tǒng)搶修限時(shí)規(guī)定

55、：為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后，能及時(shí)搶修，特制定本搶修限時(shí)規(guī)定：1、變壓器發(fā)生故障后，運(yùn)行值班人員 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，按變壓器環(huán)網(wǎng)柜急停按鈕并及時(shí)通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時(shí)間不得超過 3 小時(shí)。2、變壓器在 3 小時(shí)不能排除故障的，向供電局申請(qǐng)更換備用變壓器，并在最短時(shí)間更換備用變壓器。3、配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運(yùn)行人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，排除故障。4、配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時(shí)，維修人員及時(shí)修理，若 60 分鐘內(nèi)不能排除故障，盡快更換備用抽屜柜。5、樓層配電箱發(fā)生故障時(shí)，維修人員在 5 分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，30 分鐘排除故障。6、公用設(shè)備、設(shè)施、電器

56、發(fā)生線路故障時(shí)，維修人員在 10 分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)，排除故障。7、對(duì)所有設(shè)備設(shè)施故障搶修情況都要進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時(shí)間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復(fù)時(shí)間等。（二）、停電應(yīng)急處理措施1、對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，技術(shù)科應(yīng)及時(shí)通知管理部，由管理部告知校方停電原因及時(shí)間，并做好停電準(zhǔn)備工作。2、對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，技術(shù)科應(yīng)與供電局聯(lián)系，問明停電原因及時(shí)間后，及時(shí)通知管理部及校方，同時(shí)保證備用發(fā)電機(jī)在 5 分鐘內(nèi)啟動(dòng)并接入應(yīng)急電網(wǎng)，相關(guān)人員檢查應(yīng)急供電線路是否正常。3、當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需要計(jì)劃停電時(shí)，技術(shù)科應(yīng)提前通知管理部及

57、校方停電范圍、時(shí)間，值班員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施，維修負(fù)責(zé)人應(yīng)向維修人員進(jìn)行技術(shù)交底和安全交底后，方可開始工作。4、為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，值班員應(yīng)立即通知技術(shù)科，技術(shù)科接到通知后，迅速組織人力搶修，必要時(shí)通知管理部，由管理部通知校方停電時(shí)間及原因。5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班員應(yīng)按校園區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程處理，停止動(dòng)力設(shè)備供電，啟用備用電源以供滅火。三、校園區(qū)三、校園區(qū)電電力力節(jié)節(jié)能措施能措施為了更好的服務(wù)大學(xué)城，同時(shí)又能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，技術(shù)科將采取以下措施對(duì)各類用電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行科學(xué)合理的控制：1、對(duì)所有的露天照明燈具采用鐘控系統(tǒng)進(jìn)行控制，杜絕人為開頭不及時(shí)，造成不必要

58、的浪費(fèi)，并根據(jù)一年四季日照時(shí)間的變化，調(diào)整定時(shí)時(shí)間。2、對(duì)各樓宇內(nèi)的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用聲、光控開關(guān)或紅外線開關(guān)進(jìn)行控制，做到人走燈滅。3、地下室采用低照度分散照明，能達(dá)到一般照明效果即可，燈具全部采用節(jié)能型。4、根據(jù)校區(qū)內(nèi)各處場(chǎng)所用電性質(zhì)的不同，合理進(jìn)行電力配載，并根據(jù)冬夏兩季用電量的差異，合理選擇電力變壓器的投入數(shù)量，使變壓器處于最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。第二第二節(jié)節(jié) 消防系消防系統(tǒng)統(tǒng)的管理的管理消防設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理，將直接影響到大學(xué)城全體師生的安全感和舒適感，因此W 物業(yè)管理公司制定了詳盡的消防設(shè)施設(shè)備周期性的維護(hù)保養(yǎng)方案及標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)此方案及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的維護(hù)保養(yǎng)。為了

59、避免在應(yīng)急中出現(xiàn)不必要的漏洞，做到分工明確，忙而不亂，還根據(jù)大學(xué)城的環(huán)境特點(diǎn)，制定出相應(yīng)的消防應(yīng)急處理措施，以保障大學(xué)城的消防安全。一、消防一、消防設(shè)設(shè)施、施、設(shè)備設(shè)備的定期的定期維護(hù)維護(hù)與保養(yǎng)與保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃和劃和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)備序號(hào)序號(hào)維護(hù)維護(hù)保養(yǎng)保養(yǎng)項(xiàng)項(xiàng)目目檢查檢查保養(yǎng)方法保養(yǎng)方法標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)周期周期1各類指示燈（含電源、信號(hào)）直觀目測(cè)指示燈指示正常1 個(gè)月2各類開關(guān)直觀目測(cè)處于開啟或自動(dòng)狀態(tài)1 個(gè)月3各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好，無燒損半年4各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固無燒損半年5各電源、信號(hào)線如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴(yán)重時(shí)更

60、換導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象半年6控制臺(tái)內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年消防控制臺(tái)7控制臺(tái)表面除塵用干擦布、毛刷除去表面灰塵無塵每日設(shè)備設(shè)備序號(hào)序號(hào)維護(hù)維護(hù)保養(yǎng)保養(yǎng)項(xiàng)項(xiàng)目目檢查檢查保養(yǎng)方法保養(yǎng)方法標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)周期周期1指示燈直觀目測(cè)“Ac Power”（綠色）指示亮其余指示燈不亮 2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后備電壓切（或外部Battery Test 鍵）換鍵前后，目測(cè)指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）1 個(gè)月3報(bào)警功能按下“Fire Test”鍵“Zone Alarm”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂嗚器警鈴響1 個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端連接牢固，不松