房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在問(wèn)題及措施控制探討

1、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在問(wèn)題及措施控制探討摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中所占的比重越來(lái)越重,并已經(jīng)逐漸我國(guó)一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對(duì)板、空置率高等問(wèn)題。本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;存在問(wèn)題;措施控制abstract: along with the rapid development of chinas economy, the real estate industry in the natio

2、nal economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. at present, chinas real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real est

3、ate development project is inferior in quality, make a room tuoqi, goods not board, the vacancy rate higher. this paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.keywords: real estate; project management; existing problems;

4、measures to control1前言一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在于能否做出正確的措施控制及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程,它包括項(xiàng)目的可行性論證、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的報(bào)建報(bào)批、工程的招標(biāo)、施工組織與監(jiān)理、財(cái)務(wù)管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié),也是實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一直是困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要不足，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開(kāi)展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的開(kāi)展有助于保障工程建設(shè)

5、施工的順利進(jìn)行、保障開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理理念進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)的管理工作，推動(dòng)論文范文企業(yè)的健康發(fā)展。3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題3.1項(xiàng)目方案的確定，作為開(kāi)發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開(kāi)發(fā)商往往沒(méi)有按照規(guī)范進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢，就開(kāi)發(fā)什么，由于只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己的特色，從而在市場(chǎng)上

6、缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場(chǎng)調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作。3.2由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上,造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多,有些工程從開(kāi)工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序,忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性,設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。在工程項(xiàng)目決策前,進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行,

7、進(jìn)行全面的分析論證?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問(wèn)題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。3.3項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程項(xiàng)目管理機(jī)制不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制的失控。項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控,如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制不力,管理費(fèi)用過(guò)高及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用超出預(yù)期。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管

8、理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過(guò)程中,糾紛不斷。3.4物業(yè)服務(wù)管理,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講就是售后服務(wù),物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過(guò)程中,最忽略的地方,也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關(guān)系,售后維修不及時(shí),配套設(shè)施不到位等。3.5從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而

9、變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。4房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理措施4.1建設(shè)工程項(xiàng)目組織模式管理建立建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理體系需成立專門的組織機(jī)構(gòu)，組成人員主要由工程設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)、財(cái)務(wù)人員組成。該系統(tǒng)的建立和有效運(yùn)行是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及建設(shè)項(xiàng)目每個(gè)崗位，甚至每一個(gè)員工，因此需要建立一個(gè)科學(xué)、合理、精干、高效的跨部門組織機(jī)構(gòu)來(lái)指揮協(xié)調(diào)整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的制定和落實(shí)過(guò)程。這項(xiàng)工作由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接參與和決斷，遵循責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負(fù)責(zé)的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當(dāng)而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實(shí)職能分工是建立該系統(tǒng)的先決條件和重要基礎(chǔ)。4.2全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象、加快其市場(chǎng)銷售速度,而且有利于維護(hù)房屋購(gòu)買者的利益,確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。積極與物業(yè)管理公司溝通,充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位十分重要,項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確,正確把握營(yíng)銷理念。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程