房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀及稅收籌劃討論

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)現(xiàn)狀及稅收籌劃討論摘要 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，房地產(chǎn)交易日益頻繁，房地產(chǎn)交易過程的稅收問題也越來越引起有關(guān)方面的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高且涉稅金額大，房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重，令許多房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)此感到頭疼，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在合法的前提下，通過合理的稅收籌劃，降低稅收成本，達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目標(biāo)利潤(rùn)最大化。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 稅收現(xiàn)狀 稅收籌劃近年來，房地產(chǎn)成了人們熱議的話題，如何降低房?jī)r(jià)，讓老百姓買得起房子成了其中的焦點(diǎn)。通過降低成本來降

2、低房?jī)r(jià)是一重要途徑，而房地產(chǎn)成本中的稅費(fèi)成本不容忽視。針對(duì)當(dāng)前稅收制度設(shè)計(jì)的不合理以及政府收費(fèi)繁雜造成的房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重，本文通過充分了解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)現(xiàn)狀，從房地產(chǎn)企業(yè)幾個(gè)主要稅種的籌劃上來討論房地產(chǎn)成本的降低。1. 房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)現(xiàn)狀目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費(fèi)助推房?jī)r(jià)高漲”。2009年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)征收的稅收占總稅收的35以上，全國(guó)營(yíng)業(yè)稅增加41，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增加達(dá)到116。1.1房地產(chǎn)業(yè)主要設(shè)置的稅種有：1.1.1營(yíng)業(yè)稅：房地產(chǎn)銷售行為按銷售收入的5征收，出租行為按租金收入的50征收；1.1.2城建稅：按營(yíng)業(yè)稅稅款的7（市區(qū)）、

3、5（縣城、建制鎮(zhèn)）、1（鄉(xiāng)村）征收；1.1.3教育費(fèi)附加：按營(yíng)業(yè)稅稅款的3征收；1.1.4地方教育附加：按營(yíng)業(yè)稅稅款的1-2征收；1.1.5土地增值稅：銷售收入減扣除項(xiàng)目后的增值額÷扣除項(xiàng)目增值率，稅法規(guī)定，土地增值稅根據(jù)增值率的大小實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值率未超過50的部分，稅率為30；增值率50未超過100的部分，稅率為40；增值率100未超過200的部分，稅率為50；增值率超過200的部分，稅率為60；稅法還規(guī)定，普通住宅增值率20以下的，無需繳納土地增值稅；1.1.6企業(yè)所得稅：銷售、出租房地產(chǎn)收入扣除成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加以及當(dāng)期企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的收益的25征收；1.1.7房

4、產(chǎn)稅：出租房產(chǎn)行為按租金的12征收，自用生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)按照房產(chǎn)原值扣除30后的房產(chǎn)余值每年按1.2的稅率征收；1.1.8土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，自合同約定交付土地時(shí)間的次月繳納，合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納，以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計(jì)算征收（具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定）；1.1.9契稅：按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同成交價(jià)格額的3-5征收；1.1.10印花稅：按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同的記載合同金額的0.05（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）征收，此外工程建造合同、設(shè)計(jì)合同、借款合同等均

5、需按相應(yīng)的稅目繳納稅款。1.2地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)除了國(guó)家征收的稅費(fèi)以外，地方政府會(huì)根據(jù)各個(gè)地方的實(shí)際情況向房地產(chǎn)企業(yè)收取如基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程勞保費(fèi)、散裝水泥基金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、建筑業(yè)企業(yè)工人工資保證金、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、住宅專項(xiàng)維修基金、工傷保險(xiǎn)金、測(cè)量費(fèi)、門牌收費(fèi)、房屋買賣合同登記費(fèi)等地方性收費(fèi)。2. 稅收籌劃的必要性和可行性劉瓊瓊（2009）認(rèn)為，稅收籌劃是指企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)的事項(xiàng)籌劃，最終是企業(yè)獲取最大的稅收利益。稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征、房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高

6、見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性在于：首先，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重；其次，合理的稅收籌劃可降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。稅收從某種意義上說公司經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。如可以利用稅制差異、稅收優(yōu)惠、稅法彈性等方式達(dá)到遲納、少納甚至不納稅款的目的；第三、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的重視。隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅收問題會(huì)愈加復(fù)雜，其稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、稅法違法風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)損益風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)變大。因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的重視。鄭麗清（2006

7、）指出，納稅籌劃是納稅人在財(cái)務(wù)管理中對(duì)稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財(cái)行為。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和安排。3. 主要稅種的稅收籌劃3.1營(yíng)業(yè)稅及附加籌劃3.1.1 變房地產(chǎn)銷售或出租為投資 稅法規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)或出租房產(chǎn)需以銷售收入或租金收入按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，但若以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承

8、擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。因此，根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方銷售股權(quán)的方式銷售房地產(chǎn)，從而達(dá)到不用繳納營(yíng)業(yè)稅及附加的目的。案例1：甲公司擬向乙公司銷售位于市區(qū)價(jià)值2000萬元的商品房，如果采取直接銷售方式，甲公司須按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加110萬元。甲公司如果先以商品房向乙公司投資入股，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，則投資時(shí)不用繳納營(yíng)業(yè)稅及附加等稅費(fèi)。過段時(shí)間再以2000萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該股權(quán)給乙公司。根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)甲公司仍不用繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。通過這種方式，甲公司可以合法的免除110萬元的稅

9、費(fèi)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)具有以出租獲得租金或入股聯(lián)營(yíng)以分得利潤(rùn)兩種投資方式。若選擇將開發(fā)的房產(chǎn)對(duì)外出租以收取租金的方式，則應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、房地產(chǎn)、企業(yè)所得稅等；若選擇將房產(chǎn)投資入股，參與、接受投資方的利潤(rùn)分配且共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式，則不征收營(yíng)業(yè)稅及附加。又由于被投資方于稅后分配投資利潤(rùn)，所以按稅法規(guī)定，投資方收到的投資收益不再繳納企業(yè)所得稅，即將房屋出租轉(zhuǎn)化為投資業(yè)務(wù)可降低企業(yè)的稅負(fù)。當(dāng)然通過上述兩種方式籌劃需要相關(guān)方的配合，為調(diào)動(dòng)相關(guān)方參與籌劃的積極性，可以考慮讓利一部分給相關(guān)方，但其數(shù)額應(yīng)以節(jié)約稅額為限。3.1.2 合作建房形式的選擇合作建房是由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供

10、租金合作建房。假定提供土地使用權(quán)的一方為甲方，提供資金的一方為乙方。合作建房的方式一般有兩種：一種是甲乙雙方進(jìn)行純粹的物物交換；另一種是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。第一種方式，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)換取部分房屋的所有權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”繳納營(yíng)業(yè)稅；乙方以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)換取部分土地使用權(quán)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅。第二種方式，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的方式分配時(shí)，甲方向合營(yíng)企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為視為投資入股，不征營(yíng)業(yè)稅，只在房屋對(duì)外銷售取得收入時(shí)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅法對(duì)上述兩種方式的不同稅務(wù)處理進(jìn)行

11、稅收籌劃。案例2：甲公司有一塊空地，準(zhǔn)備建造職工住宅樓，但由于資金緊張而不能開工。于是找到乙公司合作建房并簽署協(xié)議。協(xié)議約定由甲公司提供土地使用權(quán)，乙公司提供資金1000萬元合作建房，建成后雙方平分。完工后經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估，建筑物價(jià)值3000萬元。分得房屋后，甲公司以2000萬元的價(jià)格銷售給本單位職工，乙公司以2500萬元的價(jià)格對(duì)外銷售。按照上述做法，建房時(shí)，甲公司應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”繳納營(yíng)業(yè)稅，乙公司按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅。雙方各自應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅3000÷2×575萬元。分得房屋后，甲公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅100萬元，乙公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅125萬元。兩個(gè)環(huán)節(jié)共計(jì)繳納營(yíng)業(yè)稅375萬元

12、。如果兩個(gè)公司事先進(jìn)行稅收籌劃，由甲公司提供土地使用權(quán)，乙公司提供資金，合股成立一個(gè)合營(yíng)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋建成后，雙方協(xié)商，以合營(yíng)企業(yè)的名義將房屋的一部分銷售給甲公司職工，另一部分對(duì)外銷售。在這種方式下，建房環(huán)節(jié)甲乙雙方及合營(yíng)企業(yè)均不用繳納營(yíng)業(yè)稅，銷售房屋環(huán)節(jié)合營(yíng)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅2525萬元。籌劃后，少繳納營(yíng)業(yè)稅150萬元。3.1.3 設(shè)立物業(yè)管理公司房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，往往要代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取市政建設(shè)費(fèi)、煤氣管網(wǎng)費(fèi)、郵政通訊配套費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金等配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收代付款項(xiàng)，不作為房地產(chǎn)銷售收入，會(huì)計(jì)上一般作“其

13、他應(yīng)付款”處里。但稅法規(guī)定，納稅人向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的收費(fèi)屬價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)上如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)此，稅收籌劃的方法是房地產(chǎn)企業(yè)專門成立物流管理公司，將上述價(jià)外代收的費(fèi)用由物業(yè)公司收取。物業(yè)公司僅就代收上述款項(xiàng)所收取的手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅。3.2 土地增值稅籌劃3.2.1 控制增值分水嶺 控制增值分水嶺是指是否使企業(yè)所建的普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目的20以內(nèi)，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠。而控制增值分水嶺的主要方法是當(dāng)納稅人在經(jīng)營(yíng)者遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過減少收入或增加支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。由于土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值額

14、房地產(chǎn)銷售價(jià)格稅前扣除額，土地增值率增值額÷稅前扣除額，而增值率越高，土地增值稅的稅負(fù)越重，開發(fā)商的凈所得與房?jī)r(jià)相比越來越低，如表所示：房地產(chǎn)調(diào)高價(jià)格與企業(yè)凈所得關(guān)系級(jí)數(shù)增值率（A）企業(yè)凈所得1A50%調(diào)高價(jià)格部分×（1-5.5）×（1-30）×（1-25）49.61250%A100%調(diào)高價(jià)格部分×（1-5.5）×（1-40）×（1-25）42.533100%A200%調(diào)高價(jià)格部分×（1-5.5）×（1-50）×（1-25）35.444A200%調(diào)高價(jià)格部分×（1-5.5）×

15、（1-60）×（1-25）28.35通話計(jì)算可以看出，房?jī)r(jià)越高，房地產(chǎn)企業(yè)的凈所得的比例越低。如何正確地確定房?jī)r(jià)，是土地增值稅籌劃的所要問題。同時(shí)，土地增值稅在一個(gè)增值率計(jì)稅檔次中，稅負(fù)相同，在不影響銷量的情況下，可盡量提高銷售價(jià)格，而到計(jì)稅級(jí)次臨界點(diǎn)時(shí)，則需要充分考慮稅負(fù)升高帶來的影響。如果開發(fā)的房地產(chǎn)所在地區(qū)的房?jī)r(jià)較低，可能超過20的增值率的凈所得可能還不如控制在20以內(nèi)合算。因此當(dāng)待出售的房地產(chǎn)增值率在20附近時(shí)，可以通過減少收入或加大扣除項(xiàng)目的辦法，是增值率低于20從而享受免繳的優(yōu)惠政策。案例3：甲公司有可供銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅8000平方米，扣除項(xiàng)目金額1560萬元（營(yíng)業(yè)收費(fèi)

16、除外）?，F(xiàn)有兩種銷售方案：一是按2600元/平方米的價(jià)格出售；二是按2500元/平方米的價(jià)格出售。對(duì)于方案一，房屋售價(jià)總額2600×80002080萬元，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅及附加114.4萬元?？鄢?xiàng)目合計(jì)1560114.41674.4萬元。增值額20801674.4405.6萬元，增值率405.6÷1674.424.22。應(yīng)繳土地增值稅405.6×30121.68萬元。對(duì)于方案二，房屋售價(jià)總額2000萬元，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅及附加110萬元?？鄢?xiàng)目金額合計(jì)1670萬元。增值額330萬元。增值率19.67。由于土地開發(fā)的增值率在20以下，故免征土地增值稅。方案二降價(jià)后，少收取銷

17、售額80萬元，少繳納營(yíng)業(yè)稅及附加4.4萬元、土地增值稅121.68萬元，綜合比方案一多獲營(yíng)業(yè)收益46.08萬元。3.2.2 設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司上述方案二需要制度稍低的銷售價(jià)格來控制增值率，還有一種方法是：房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨(dú)立核算的銷售子公司。這種方式下，房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。假定案例3中甲公司設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，先以2500元/平方米的價(jià)格銷售給子公司，子公司再以2600元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售。根據(jù)方案二，甲公司銷售不動(dòng)產(chǎn)增值率為19.76，免征土地增值稅。子公司銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅

18、及附加（2600-2500）×5×（1+7+3）4.4萬元。增值率（2080-2000-4.4）÷（2000+4.4）3.77，由于子公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20的免稅政策，應(yīng)納土地增值稅22.68萬元。子公司獲利80-4.4-22.68=52.92萬元。需要說明的是，本例中還應(yīng)考慮設(shè)立銷售子公司所需要花費(fèi)的成本，權(quán)衡成本收益，決定是否設(shè)立銷售子公司。3.2.3 銷售與裝修分開，分散經(jīng)營(yíng)收入隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合

19、同：一份房屋銷售合同，一份裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二行合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。案例4：甲公司出售一幢總售價(jià)為1500萬元的房屋，該房屋經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修并配備了相應(yīng)設(shè)施，按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的金額為600萬元，增值額為800萬元，根據(jù)上述條件，甲公司的土地增值稅納稅情況為：增值率800÷600133，土地增值稅800×50600×15310萬元。若采用將該房屋的出售分為兩個(gè)合同的稅收籌劃方式，第一個(gè)不包含裝修費(fèi)用的房屋出售合同中，房屋售價(jià)為1000萬元，允許扣除的成本為550萬元，屬于房地產(chǎn)銷售

20、合同，需繳納土地增值稅；第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用為500萬元，允許扣除的成本為50萬元，屬于提供裝修服務(wù)合同，不用繳納土地增值稅。此時(shí)，甲公司的土地增值稅納稅情況為：增值率450÷55081，土地增值稅450×40-550×5152.5萬元。經(jīng)過稅收籌劃，甲公司可少繳土地增值稅157.5萬元。3.2.4 促銷方式的籌劃變“購(gòu)房屋、送空調(diào)”為“銷售帶空調(diào)的房屋”，因?yàn)殇N售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等，贈(zèng)送的空調(diào)視同銷售繳納增值稅。而銷售帶空調(diào)的房屋把空調(diào)價(jià)值加到了房屋成本里面，對(duì)納稅會(huì)有很大的差別，由于房屋和空調(diào)不可分割只需要按房屋價(jià)格繳納營(yíng)

21、業(yè)稅，同時(shí)可以提高土地增值稅的扣除成本，減少土地增值稅的繳納。因此在簽定購(gòu)房合同時(shí)，不要約定空調(diào)是送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。3.3 房產(chǎn)稅的籌劃 房產(chǎn)稅計(jì)稅方式有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值計(jì)征，稅率為1.2，從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，稅率為12。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋的租金普遍偏高而如果房屋是以前年度修建的，則其賬面原則很低，這就造成了兩種計(jì)征方法下稅負(fù)不一致的情況，“出租”房屋要比“自用”房屋稅負(fù)重。因此，要轉(zhuǎn)變租賃方式，變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征。3.3.1 將出租變?yōu)橥顿Y企業(yè)將房屋對(duì)外出租，按規(guī)定要按租金收入的12繳納房產(chǎn)稅，但如將房屋出租改為對(duì)外投資入股

22、，參與被投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)就不用按12的高稅率繳納房產(chǎn)稅，分回的利潤(rùn)也不用再繳納其他稅收，而被投資方也只需按房屋余值的1.2繳納，相比之下，這樣計(jì)算的房地產(chǎn)要少得多。3.3.2 將出租變?yōu)槌邪鶕?jù)稅法規(guī)定，如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價(jià)款，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃行為，因此，如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人聘為經(jīng)營(yíng)者，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場(chǎng)再承包出去，收取承包收入，那么原有的房產(chǎn)就可以按從價(jià)計(jì)征，這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。4. 現(xiàn)行稅費(fèi)體制下稅收籌劃應(yīng)注意的問題 稅收籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益，但同時(shí)也存在著相應(yīng)的