房地產企業(yè)稅收現狀及稅收籌劃討論

1、房地產企業(yè)稅費現狀及稅收籌劃討論摘要 房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，也是中央和地方政府財政收入的重要來源。隨著房地產市場的升溫，房地產交易日益頻繁，房地產交易過程的稅收問題也越來越引起有關方面的關注。房地產企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高且涉稅金額大，房地產企業(yè)稅費負擔過重，令許多房地產企業(yè)都對此感到頭疼，因此房地產企業(yè)可以在合法的前提下，通過合理的稅收籌劃，降低稅收成本，達到稅收負擔最小化，實現企業(yè)經營活動的目標利潤最大化。關鍵詞 房地產 稅收現狀 稅收籌劃近年來，房地產成了人們熱議的話題，如何降低房價，讓老百姓買得起房子成了其中的焦點。通過降低成本來降

2、低房價是一重要途徑，而房地產成本中的稅費成本不容忽視。針對當前稅收制度設計的不合理以及政府收費繁雜造成的房地產稅費負擔過重，本文通過充分了解當前房地產企業(yè)的稅費現狀，從房地產企業(yè)幾個主要稅種的籌劃上來討論房地產成本的降低。1. 房地產企業(yè)稅費現狀目前，我國房地產業(yè)涉及的稅費名目繁多，2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。2009年我國對房地產征收的稅收占總稅收的35以上，全國營業(yè)稅增加41，房地產營業(yè)稅增加達到116。1.1房地產業(yè)主要設置的稅種有：1.1.1營業(yè)稅：房地產銷售行為按銷售收入的5征收，出租行為按租金收入的50征收；1.1.2城建稅：按營業(yè)稅稅款的7（市區(qū)）、

3、5（縣城、建制鎮(zhèn)）、1（鄉(xiāng)村）征收；1.1.3教育費附加：按營業(yè)稅稅款的3征收；1.1.4地方教育附加：按營業(yè)稅稅款的1-2征收；1.1.5土地增值稅：銷售收入減扣除項目后的增值額÷扣除項目增值率，稅法規(guī)定，土地增值稅根據增值率的大小實行4級超率累進稅率：增值率未超過50的部分，稅率為30；增值率50未超過100的部分，稅率為40；增值率100未超過200的部分，稅率為50；增值率超過200的部分，稅率為60；稅法還規(guī)定，普通住宅增值率20以下的，無需繳納土地增值稅；1.1.6企業(yè)所得稅：銷售、出租房地產收入扣除成本、營業(yè)稅金及附加以及當期企業(yè)運營費用后的收益的25征收；1.1.7房

4、產稅：出租房產行為按租金的12征收，自用生產經營的房產按照房產原值扣除30后的房產余值每年按1.2的稅率征收；1.1.8土地使用稅：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，自合同約定交付土地時間的次月繳納，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定稅率計算征收（具體稅率參照當地規(guī)定）；1.1.9契稅：按國有土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、房屋買賣合同成交價格額的3-5征收；1.1.10印花稅：按國有土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、房屋買賣合同的記載合同金額的0.05（產權轉移書據）征收，此外工程建造合同、設計合同、借款合同等均

5、需按相應的稅目繳納稅款。1.2地方政府對房地產業(yè)的收費除了國家征收的稅費以外，地方政府會根據各個地方的實際情況向房地產企業(yè)收取如基礎設施配套費、建筑安裝工程勞保費、散裝水泥基金、新型墻體材料專項基金、建筑業(yè)企業(yè)工人工資保證金、建筑工程質量監(jiān)督費、住宅專項維修基金、工傷保險金、測量費、門牌收費、房屋買賣合同登記費等地方性收費。2. 稅收籌劃的必要性和可行性劉瓊瓊（2009）認為，稅收籌劃是指企業(yè)在法律允許的范圍內，通過對經營事項的事項籌劃，最終是企業(yè)獲取最大的稅收利益。稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征、房地產行業(yè)具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高

6、見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業(yè)降低經營風險和納稅風險，以實現企業(yè)價值的最大化。具體來講，房地產企業(yè)進行稅收籌劃的必要性在于：首先，房地產行業(yè)涉及的稅種較多，稅負較重；其次，合理的稅收籌劃可降低房地產企業(yè)的管理成本。稅收從某種意義上說公司經營管理的一項成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產企業(yè)的管理成本。如可以利用稅制差異、稅收優(yōu)惠、稅法彈性等方式達到遲納、少納甚至不納稅款的目的；第三、房地產企業(yè)的發(fā)展需加強對稅收籌劃的重視。隨著經營規(guī)模的擴大，房地產企業(yè)所涉及的稅收問題會愈加復雜，其稅收負擔風險、稅法違法風險、經營損益風險也會變大。因此，應加強對稅收籌劃的重視。鄭麗清（2006

7、）指出，納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內，通過對經營活動主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。房地產企業(yè)開發(fā)一個項目收入規(guī)模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬多則上億元，房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業(yè)的稅收成本作出計劃和安排。3. 主要稅種的稅收籌劃3.1營業(yè)稅及附加籌劃3.1.1 變房地產銷售或出租為投資 稅法規(guī)定，銷售不動產或出租房產需以銷售收入或租金收入按規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加，但若以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承

8、擔投資風險的行為，不繳納營業(yè)稅及附加，投資入股后轉讓股權的行為，也不繳納營業(yè)稅及附加。因此，根據上述規(guī)定，房地產企業(yè)在銷售不動產可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方銷售股權的方式銷售房地產，從而達到不用繳納營業(yè)稅及附加的目的。案例1：甲公司擬向乙公司銷售位于市區(qū)價值2000萬元的商品房，如果采取直接銷售方式，甲公司須按“銷售不動產”繳納營業(yè)稅及附加110萬元。甲公司如果先以商品房向乙公司投資入股，共擔風險，則投資時不用繳納營業(yè)稅及附加等稅費。過段時間再以2000萬元的價格轉讓該股權給乙公司。根據稅法規(guī)定，轉讓股權時甲公司仍不用繳納營業(yè)稅及附加。通過這種方式，甲公司可以合法的免除110萬元的稅

9、費。另外，房地產企業(yè)的投資性房地產具有以出租獲得租金或入股聯營以分得利潤兩種投資方式。若選擇將開發(fā)的房產對外出租以收取租金的方式，則應按規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加、房地產、企業(yè)所得稅等；若選擇將房產投資入股，參與、接受投資方的利潤分配且共擔風險的方式，則不征收營業(yè)稅及附加。又由于被投資方于稅后分配投資利潤，所以按稅法規(guī)定，投資方收到的投資收益不再繳納企業(yè)所得稅，即將房屋出租轉化為投資業(yè)務可降低企業(yè)的稅負。當然通過上述兩種方式籌劃需要相關方的配合，為調動相關方參與籌劃的積極性，可以考慮讓利一部分給相關方，但其數額應以節(jié)約稅額為限。3.1.2 合作建房形式的選擇合作建房是由一方提供土地使用權，另一方提供

10、租金合作建房。假定提供土地使用權的一方為甲方，提供資金的一方為乙方。合作建房的方式一般有兩種：一種是甲乙雙方進行純粹的物物交換；另一種是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房。第一種方式，甲方以轉讓部分土地使用權為代價換取部分房屋的所有權，應按“轉讓土地使用權”繳納營業(yè)稅；乙方以轉讓部分房屋的所有權換取部分土地使用權，應按“銷售不動產”繳納營業(yè)稅。第二種方式，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的方式分配時，甲方向合營企業(yè)提供土地使用權的行為視為投資入股，不征營業(yè)稅，只在房屋對外銷售取得收入時按“銷售不動產”繳納營業(yè)稅。房地產企業(yè)可以利用稅法對上述兩種方式的不同稅務處理進行

11、稅收籌劃。案例2：甲公司有一塊空地，準備建造職工住宅樓，但由于資金緊張而不能開工。于是找到乙公司合作建房并簽署協(xié)議。協(xié)議約定由甲公司提供土地使用權，乙公司提供資金1000萬元合作建房，建成后雙方平分。完工后經有關部門評估，建筑物價值3000萬元。分得房屋后，甲公司以2000萬元的價格銷售給本單位職工，乙公司以2500萬元的價格對外銷售。按照上述做法，建房時，甲公司應按“轉讓土地使用權”繳納營業(yè)稅，乙公司按照“銷售不動產”繳納營業(yè)稅。雙方各自應繳營業(yè)稅3000÷2×575萬元。分得房屋后，甲公司應納營業(yè)稅100萬元，乙公司應納營業(yè)稅125萬元。兩個環(huán)節(jié)共計繳納營業(yè)稅375萬元

12、。如果兩個公司事先進行稅收籌劃，由甲公司提供土地使用權，乙公司提供資金，合股成立一個合營企業(yè)進行房地產開發(fā)，房屋建成后，雙方協(xié)商，以合營企業(yè)的名義將房屋的一部分銷售給甲公司職工，另一部分對外銷售。在這種方式下，建房環(huán)節(jié)甲乙雙方及合營企業(yè)均不用繳納營業(yè)稅，銷售房屋環(huán)節(jié)合營企業(yè)應按“銷售不動產”繳納營業(yè)稅2525萬元?；I劃后，少繳納營業(yè)稅150萬元。3.1.3 設立物業(yè)管理公司房地產企業(yè)銷售不動產時，往往要代政府有關部門及其他企業(yè)收取市政建設費、煤氣管網費、郵政通訊配套費、水電初裝費、維修基金等配套設施費。對房地產開發(fā)企業(yè)而言，這些配套設施費屬于代收代付款項，不作為房地產銷售收入，會計上一般作“其

13、他應付款”處里。但稅法規(guī)定，納稅人向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的收費屬價外費用，無論會計上如何核算，均應并入營業(yè)額計征營業(yè)稅。對此，稅收籌劃的方法是房地產企業(yè)專門成立物流管理公司，將上述價外代收的費用由物業(yè)公司收取。物業(yè)公司僅就代收上述款項所收取的手續(xù)費繳納營業(yè)稅。3.2 土地增值稅籌劃3.2.1 控制增值分水嶺 控制增值分水嶺是指是否使企業(yè)所建的普通住宅的增值額控制在扣除項目的20以內，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠。而控制增值分水嶺的主要方法是當納稅人在經營者遇到稅收臨界點時，通過減少收入或增加支出，避免承擔較重的稅負。由于土地增值稅實行超率累進稅率，增值額

14、房地產銷售價格稅前扣除額，土地增值率增值額÷稅前扣除額，而增值率越高，土地增值稅的稅負越重，開發(fā)商的凈所得與房價相比越來越低，如表所示：房地產調高價格與企業(yè)凈所得關系級數增值率（A）企業(yè)凈所得1A50%調高價格部分×（1-5.5）×（1-30）×（1-25）49.61250%A100%調高價格部分×（1-5.5）×（1-40）×（1-25）42.533100%A200%調高價格部分×（1-5.5）×（1-50）×（1-25）35.444A200%調高價格部分×（1-5.5）×

15、（1-60）×（1-25）28.35通話計算可以看出，房價越高，房地產企業(yè)的凈所得的比例越低。如何正確地確定房價，是土地增值稅籌劃的所要問題。同時，土地增值稅在一個增值率計稅檔次中，稅負相同，在不影響銷量的情況下，可盡量提高銷售價格，而到計稅級次臨界點時，則需要充分考慮稅負升高帶來的影響。如果開發(fā)的房地產所在地區(qū)的房價較低，可能超過20的增值率的凈所得可能還不如控制在20以內合算。因此當待出售的房地產增值率在20附近時，可以通過減少收入或加大扣除項目的辦法，是增值率低于20從而享受免繳的優(yōu)惠政策。案例3：甲公司有可供銷售的普通標準住宅8000平方米，扣除項目金額1560萬元（營業(yè)收費

16、除外）?，F有兩種銷售方案：一是按2600元/平方米的價格出售；二是按2500元/平方米的價格出售。對于方案一，房屋售價總額2600×80002080萬元，應繳營業(yè)稅及附加114.4萬元?？鄢椖亢嫌?560114.41674.4萬元。增值額20801674.4405.6萬元，增值率405.6÷1674.424.22。應繳土地增值稅405.6×30121.68萬元。對于方案二，房屋售價總額2000萬元，應繳營業(yè)稅及附加110萬元?？鄢椖拷痤~合計1670萬元。增值額330萬元。增值率19.67。由于土地開發(fā)的增值率在20以下，故免征土地增值稅。方案二降價后，少收取銷

17、售額80萬元，少繳納營業(yè)稅及附加4.4萬元、土地增值稅121.68萬元，綜合比方案一多獲營業(yè)收益46.08萬元。3.2.2 設立獨立核算的銷售子公司上述方案二需要制度稍低的銷售價格來控制增值率，還有一種方法是：房地產開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設立為獨立核算的銷售子公司。這種方式下，房地產企業(yè)既能夠以較高的價格實現房地產的銷售，同時又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負擔。假定案例3中甲公司設立獨立核算的銷售子公司，先以2500元/平方米的價格銷售給子公司，子公司再以2600元/平方米的價格對外銷售。根據方案二，甲公司銷售不動產增值率為19.76，免征土地增值稅。子公司銷售不動產時，應納營業(yè)稅

18、及附加（2600-2500）×5×（1+7+3）4.4萬元。增值率（2080-2000-4.4）÷（2000+4.4）3.77，由于子公司不是房地產開發(fā)企業(yè)，不能享受普通標準住宅增值率低于20的免稅政策，應納土地增值稅22.68萬元。子公司獲利80-4.4-22.68=52.92萬元。需要說明的是，本例中還應考慮設立銷售子公司所需要花費的成本，權衡成本收益，決定是否設立銷售子公司。3.2.3 銷售與裝修分開，分散經營收入隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合

19、同：一份房屋銷售合同，一份裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二行合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。案例4：甲公司出售一幢總售價為1500萬元的房屋，該房屋經過簡單裝修并配備了相應設施，按稅法規(guī)定，房地產開發(fā)業(yè)務允許扣除的金額為600萬元，增值額為800萬元，根據上述條件，甲公司的土地增值稅納稅情況為：增值率800÷600133，土地增值稅800×50600×15310萬元。若采用將該房屋的出售分為兩個合同的稅收籌劃方式，第一個不包含裝修費用的房屋出售合同中，房屋售價為1000萬元，允許扣除的成本為550萬元，屬于房地產銷售

20、合同，需繳納土地增值稅；第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用為500萬元，允許扣除的成本為50萬元，屬于提供裝修服務合同，不用繳納土地增值稅。此時，甲公司的土地增值稅納稅情況為：增值率450÷55081，土地增值稅450×40-550×5152.5萬元。經過稅收籌劃，甲公司可少繳土地增值稅157.5萬元。3.2.4 促銷方式的籌劃變“購房屋、送空調”為“銷售帶空調的房屋”，因為銷售房屋要按銷售不動產繳納營業(yè)稅、土地增值稅等，贈送的空調視同銷售繳納增值稅。而銷售帶空調的房屋把空調價值加到了房屋成本里面，對納稅會有很大的差別，由于房屋和空調不可分割只需要按房屋價格繳納營

21、業(yè)稅，同時可以提高土地增值稅的扣除成本，減少土地增值稅的繳納。因此在簽定購房合同時，不要約定空調是送的，但是可以約定房屋包括空調等附屬設施。3.3 房產稅的籌劃 房產稅計稅方式有從價計征和從租計征，從價計征是按房產計稅價值計征，稅率為1.2，從租計征是按房產的租金收入計征，稅率為12。隨著經濟的發(fā)展，房屋的租金普遍偏高而如果房屋是以前年度修建的，則其賬面原則很低，這就造成了兩種計征方法下稅負不一致的情況，“出租”房屋要比“自用”房屋稅負重。因此，要轉變租賃方式，變從租計征為從價計征。3.3.1 將出租變?yōu)橥顿Y企業(yè)將房屋對外出租，按規(guī)定要按租金收入的12繳納房產稅，但如將房屋出租改為對外投資入股

22、，參與被投資方的利潤分配，共同承擔風險，企業(yè)就不用按12的高稅率繳納房產稅，分回的利潤也不用再繳納其他稅收，而被投資方也只需按房屋余值的1.2繳納，相比之下，這樣計算的房地產要少得多。3.3.2 將出租變?yōu)槌邪鶕惙ㄒ?guī)定，如果承包者或承租者未領取任何類型的營業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向其提供各種資產收取的各種名義的價款，均屬于企業(yè)內部分配行為，不屬于租賃行為，因此，如果企業(yè)以自己的名義領取營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證，將房屋承租人聘為經營者，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去，收取承包收入，那么原有的房產就可以按從價計征，這樣就可以避免較高的房產稅。4. 現行稅費體制下稅收籌劃應注意的問題 稅收籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益，但同時也存在著相應的