國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理思路

1、國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理思路摘要：土地是民生之本，發(fā)展之基，財(cái)富之源。伴隨著我國(guó)改革開放的發(fā)展，國(guó)有企業(yè)經(jīng)過多次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大量土地資源閑置出來，同時(shí)，隨著土地資源日漸稀缺，土地價(jià)值日益凸顯，因此，積極盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn) ,加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)，避免土地資產(chǎn)大量閑置和浪費(fèi)，成為國(guó)有企業(yè)提高其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益的有效途徑。深入研究國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，是新形勢(shì)下企業(yè)深化改革，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必經(jīng)之路。關(guān)鍵詞：國(guó)企; 土地資產(chǎn) ; 盤活 ; 經(jīng)營(yíng)管理一、 國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀我國(guó)在新中國(guó)成立后，一直實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制。在此體制下，土地的供應(yīng)都是根據(jù)企業(yè)需求而定的。

2、這種需求會(huì)隨著改革開放后市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立、企業(yè)的發(fā)展，相關(guān)政策的限制等各因素影響而變化，因此導(dǎo)致許多國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)低效、無效利用 , 甚至處于閑置的狀況，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步發(fā)展，此類問題更為凸顯。長(zhǎng)期以來，由于國(guó)有企業(yè)各方面體制的問題，其土地資產(chǎn)的價(jià)值沒有真正得以體現(xiàn)。一方面，因土地使用權(quán)大都通過無償劃撥方式取得，不少國(guó)有企業(yè)一度忽視了土地資產(chǎn)存在的價(jià)值及其對(duì)企業(yè)的重要作用 , 企業(yè)單純從擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、降低企業(yè)成本、增大營(yíng)銷投入等方面下功夫, 實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地資源日漸稀缺，許多國(guó)有企業(yè)逐漸意識(shí)到自己用巨資出讓的土地，如果只是用于生產(chǎn)生活性基地的建設(shè)，在一定

3、程度上相當(dāng)于土地資產(chǎn)低效利用。另一方面，由于我國(guó)土地公有制的性質(zhì)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，各類土地流轉(zhuǎn)受國(guó)家、地方政策限制較多，客觀地造成了國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制存在許多障礙，發(fā)展緩慢。二、如何有效進(jìn)行國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作（一）建立機(jī)制1建立土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)責(zé)任機(jī)制。國(guó)有企業(yè)開展土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，首先要得 到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視，不要再將土地只作為一種生產(chǎn)要素，而要作為企業(yè)的一種重 要資產(chǎn)，一種資本進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。其次，要專設(shè)土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)期研究土地政策、研 究土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略，進(jìn)行多方市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)符合土地性質(zhì)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤、 分析和策劃；第三，具體負(fù)責(zé)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的人員要及時(shí)

4、掌握國(guó)家土地房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管 理的法律法規(guī)，對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)權(quán)屬狀況、土地性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)效率進(jìn)行分析， 做好相關(guān)數(shù)據(jù)的采集，為土地資產(chǎn)管開發(fā)決策打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2建立土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策機(jī)制。土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及企業(yè)重大事項(xiàng)，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，必須要建立完善的土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理決策機(jī)制，詳細(xì)梳理資產(chǎn)開發(fā)、經(jīng) 營(yíng)、管理各環(huán)節(jié)的審批流程，完善資產(chǎn)管理相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)管理機(jī)制，明確各方職責(zé)，對(duì) 土地資產(chǎn)管理的近期目標(biāo)、市場(chǎng)前景，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃等各因素進(jìn)行綜合考量，選出最優(yōu)經(jīng)營(yíng) 方案，為企業(yè)獲取最大的當(dāng)前利潤(rùn)、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益提供有力保障。3建立土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)評(píng)估機(jī)制。企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，定期對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)情況進(jìn)行評(píng)估。這種

5、評(píng)估，不僅是對(duì)土地資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，更關(guān)鍵的是對(duì)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成效進(jìn)行評(píng)估，分析企業(yè)土地資產(chǎn)使用情況，是否達(dá)到價(jià)值最大化，是否仍然存在閑置、低效利用的狀況，根據(jù)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果認(rèn)真分析及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。評(píng)估工作，可由 企業(yè)相關(guān)部門自行進(jìn)行評(píng)估，也可找一些比較成熟的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)土 地資產(chǎn)決策提供依據(jù)。4建立土地資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)制。國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)大部分為國(guó)家所有，在進(jìn)行土地資產(chǎn)處置過程中，必須主動(dòng)接受政府國(guó)有資產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。同時(shí)，國(guó)有企業(yè)必須 建立一個(gè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)。主要負(fù)責(zé)兩個(gè)方面的工作，一是向政府報(bào)送土地資產(chǎn)處置方案，獲 取政府批準(zhǔn)，同時(shí)與地方土地資產(chǎn)管理部門及時(shí)溝通，做好權(quán)屬登記

6、、經(jīng)營(yíng)策略等方面 的事項(xiàng)；二是在土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，要搞好監(jiān)督管理，防止其他企業(yè)或個(gè)人利用土地資產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)處置，謀取不正當(dāng)利益，防止國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)的流失。（二）充分提高土地資產(chǎn)利用效率企業(yè)要想做好土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，首先，必須充分了解本企業(yè)土地資產(chǎn)現(xiàn)狀，詳細(xì)考察分析土地附屬建筑物的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、空間布局、便捷程度及利用效率，在不影響整 體規(guī)劃及周邊環(huán)境的情況下，盡可能提高土地建筑容積率，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)在企業(yè)日常生 產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上的合理配置，最大限度提高土地資產(chǎn)的利用效率，減少土地資產(chǎn)冗余及土地資 產(chǎn)的占用、運(yùn)輸、儲(chǔ)藏成本。其次，要密切關(guān)注土地資產(chǎn)的使用年限，加強(qiáng)對(duì)建筑物的 維護(hù)保養(yǎng)，使建筑物處于一種良好的狀態(tài)

7、中，增長(zhǎng)其經(jīng)濟(jì)壽命。（三）正確認(rèn)識(shí)土地資產(chǎn)權(quán)屬狀況國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，必須要充分了解并正確認(rèn)識(shí)其土地資產(chǎn)的權(quán)屬狀 況及性質(zhì)，具體涉及到土地資產(chǎn)使用權(quán)和土地性質(zhì)的改變。1土地使用權(quán)的改變企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，不論是任何形式的轉(zhuǎn)讓、出租、投資，其中一個(gè)重要環(huán)節(jié)是將國(guó)家劃撥土地使用權(quán)方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)方式。 通過向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲取一定年限的土地使用權(quán)，可以進(jìn)行土地的自主經(jīng)營(yíng)，也可依法進(jìn)行土地使用權(quán)投資、轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等。2土地性質(zhì)的改變?cè)谕恋刭Y產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過程中，往往會(huì)涉及到土地性質(zhì)的改變。土地性質(zhì)的改變首先必須繳納相應(yīng)的土地出讓金。其次，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合

8、同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。土地附屬建筑物如作他用，也必須通過規(guī)劃、消防等多個(gè)部門審批并補(bǔ)交一定的土地出讓金。由于目前工業(yè)土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及商業(yè)、住宅等經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格，在進(jìn)行企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，根據(jù)土地資產(chǎn)實(shí)際情況，周邊市場(chǎng)環(huán)境，可將部分原來的工業(yè)屬性變成商業(yè)、住宅等屬性，從而最大程度提高土地價(jià)值。（四）慎重選擇土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式1提升劃撥土地利用價(jià)值國(guó)有企業(yè)通過充分提升劃撥土地的潛在價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)土地資產(chǎn)的保值增值。一方面，要提高土地資產(chǎn)容積率，可建設(shè)高層辦公場(chǎng)所，可利用

9、企業(yè)原有老廠房、舊倉(cāng)庫(kù)改造為員工食堂、培訓(xùn)中心、健身中心或企業(yè)文化展廳等相關(guān)配套設(shè)施，最大程度提高土地資產(chǎn)利用強(qiáng)度，使其盡量發(fā)揮效益，為企業(yè)土地資產(chǎn)的增值發(fā)揮作用；另一方面，可通過相關(guān)政策對(duì)其劃撥土地低價(jià)取得出讓土地使用權(quán)，利于土地資產(chǎn)價(jià)值顯化。2. 土地資產(chǎn)出租出租土地使用權(quán)，企業(yè)可以將自己擁有完整土地使用權(quán)一定年限租給其他企業(yè)和個(gè)人，從中獲取租金，這種方式促使企業(yè)將自身閑置土地資產(chǎn)經(jīng)過市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，獲得價(jià)值效益，使得土地資產(chǎn)得到合理配置，通過出租土地使用權(quán)，一是不會(huì)失去土地，二是可以利用好閑置土地，三是對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有一定的改變。但在經(jīng)營(yíng)中，要注意以下幾個(gè)方面的問題：一是要把握好出租年限，企

10、業(yè)出讓取得的使用權(quán)，要在國(guó)家規(guī)定的出讓年限內(nèi)進(jìn)行租賃；二是企業(yè)出租土地使用權(quán)時(shí)，要盡可能考慮企業(yè)土資產(chǎn)的整體規(guī)劃，避免土地資產(chǎn)碎片化的產(chǎn)生； 三是企業(yè)出租土地竟可能選擇一些具有一定資金實(shí)力或具有良好投資業(yè)績(jī)的公司合作，確保土地資金價(jià)值的增值和保值。3. 土地資產(chǎn)抵押土地使用權(quán)抵押，是指經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人約定，在不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)所有者主體及占有狀態(tài)的前提下，債務(wù)人將其土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人，從債權(quán)人獲取融資或其他資產(chǎn)權(quán)；同時(shí)，債務(wù)人擔(dān)保在逾期不清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法申請(qǐng)將該土地使用權(quán)變價(jià)并從所得價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)姆尚袨椤Ｍ恋厥褂脵?quán)的抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)的抵押。抵押權(quán)的設(shè)置有一些明確的要求，一是土地

11、使用權(quán)必須是出讓土地使用權(quán)；二是土地使用權(quán)抵押時(shí)，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，土地使用者繼續(xù)享有對(duì)土地的占有、收益的權(quán)利，但是處分權(quán)受到限制。但經(jīng)過抵押權(quán)人同意，被抵押的土地使用也是可以轉(zhuǎn)讓的。對(duì)于債務(wù)人不可能履行債務(wù)的，須按法定程序，處分土地使用權(quán)，土地使用權(quán)才有可能發(fā)生轉(zhuǎn)移。三是抵押土地使用權(quán)時(shí)，地上建筑物及其他附著物隨之抵押。從另一個(gè)方面說，如果建筑物等附著物抵押時(shí)，地上建筑物及其土地使用權(quán)也隨之抵押。四是土地抵押權(quán)的設(shè)置不能超越土地出讓合同規(guī)定，比如年期、用途的規(guī)定。土地使用權(quán)的抵押，主要適用一些急需現(xiàn)金流的企業(yè)，特別急需進(jìn)行技術(shù)改造等項(xiàng)目的企業(yè)，并且有一定量的土地資產(chǎn)。通過對(duì)企業(yè)出讓土地使

12、用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，以此在銀行抵押，實(shí)現(xiàn)資金收入。但也存在一些問題，如果企業(yè)以土地資產(chǎn)抵押后，取得的資金投入企業(yè)生產(chǎn)，企業(yè)虧損后，如果還不起銀行貸款，這時(shí)，企業(yè)就面領(lǐng)著土地資產(chǎn)被銀行處置的風(fēng)險(xiǎn)。4. 土地使用權(quán)投資企業(yè)將所取得的一定年期的土地使用權(quán)資金進(jìn)行評(píng)估，明確資金價(jià)值后，以此作為資本按一定股份投入到新的企業(yè)中去，享受企業(yè)分紅或成為新企業(yè)股權(quán)者的行為。一般來說，主要適用土地稍有富余并希望通過參股取得更多市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)有企業(yè)。企業(yè)自身由于經(jīng)營(yíng)范圍的限制，難以獨(dú)立投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可積極與政府、第三方投資公司合作聯(lián)合投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。根據(jù)近年來國(guó)家對(duì)電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、文化產(chǎn)業(yè)及民生工程政策的大量出臺(tái)，企業(yè)

13、可根據(jù)自身土地資產(chǎn)的現(xiàn)狀、投資運(yùn)營(yíng)情況, 合理規(guī)劃 , 適當(dāng)參與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 例如： 可利用土地使用權(quán)投資建立中高端零售業(yè)、 打造城市休閑綜合體、開發(fā)商住一體化住宅區(qū)、建立智能物流園區(qū)、建立種植及生態(tài)體驗(yàn)園、建立養(yǎng)老服務(wù)站等項(xiàng)目。這種模式可擴(kuò)大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，開拓新市場(chǎng)，發(fā)展新業(yè)務(wù)，有利于企業(yè)在新形式下的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，是一種較好的土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。5. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是企業(yè)將已取得的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他使用者，相當(dāng)于企業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)方式的情況主要有三種：一是適用于企業(yè)閑置土地資產(chǎn)較多的情況。二是適用于企業(yè)改制。企業(yè)改制時(shí)，政府批準(zhǔn)對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行安置時(shí)，需要轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)

14、的情況。 隨著城市化發(fā)展， 國(guó)家要求一些企業(yè)按統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)入工業(yè)集中區(qū)、企業(yè)園區(qū)等，很多地方都實(shí)行了推城入園政策，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，企業(yè)可將地處城市地價(jià)較高的土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，所獲收入大部分返還用于企業(yè)在工業(yè)集中區(qū)或企業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)。隨著近年來土地價(jià)格的高漲，轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)并從中取得高額的增值收益，已成為不7少存在資金困境且有閑置土地資產(chǎn)的企業(yè)迅速解決經(jīng)濟(jì)問題的捷徑。以上土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式都有其各自的優(yōu)缺點(diǎn)，并且各種優(yōu)缺點(diǎn)不是一成不變的，會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)類型、經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展前景的不同有所差異。在有些情況下，優(yōu)點(diǎn)也可變?yōu)槿秉c(diǎn)，缺點(diǎn)也可能轉(zhuǎn)換為優(yōu)點(diǎn)。（五）科學(xué)準(zhǔn)確評(píng)估土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率在對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，通過對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的分析，以獲取土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最大效益。主要分析以下幾個(gè)方面：1. 效益指標(biāo)情況。土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的效益情況，主要指企業(yè)土地資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理而產(chǎn)生的效用。比如，每平方土地資產(chǎn)面積的經(jīng)營(yíng)收入情況，土地資產(chǎn)總費(fèi)用占企業(yè)總資產(chǎn)比例，企業(yè)土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益分析，單位產(chǎn)品或單位服務(wù)中所體現(xiàn)的土地成本費(fèi)用情況等。2. 土地政策債務(wù)情況。土地使用權(quán)在市場(chǎng)準(zhǔn)確評(píng)估下，進(jìn)行抵押貸款，這種土地資產(chǎn)效能就會(huì)產(chǎn)生土地資產(chǎn)債務(wù)。了解土地資產(chǎn)的貸款金額、還款期限、評(píng)估價(jià)格等，對(duì)于有效經(jīng)營(yíng)，具有重要作用。3. 土