國有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營管理思路

1、國有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營管理思路摘要：土地是民生之本，發(fā)展之基，財富之源。伴隨著我國改革開放的發(fā)展，國有企業(yè)經(jīng)過多次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大量土地資源閑置出來，同時，隨著土地資源日漸稀缺，土地價值日益凸顯，因此，積極盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn) ,加強土地資產(chǎn)管理，實現(xiàn)對土地資產(chǎn)的合理經(jīng)營，避免土地資產(chǎn)大量閑置和浪費，成為國有企業(yè)提高其資產(chǎn)運營效益的有效途徑。深入研究國有企業(yè)土地資產(chǎn)的運營管理，是新形勢下企業(yè)深化改革，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級的必經(jīng)之路。關(guān)鍵詞：國企; 土地資產(chǎn) ; 盤活 ; 經(jīng)營管理一、 國有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營管理現(xiàn)狀我國在新中國成立后，一直實行的是計劃經(jīng)濟體制。在此體制下，土地的供應(yīng)都是根據(jù)企業(yè)需求而定的。

2、這種需求會隨著改革開放后市場經(jīng)濟的建立、企業(yè)的發(fā)展，相關(guān)政策的限制等各因素影響而變化，因此導(dǎo)致許多國有企業(yè)土地資產(chǎn)低效、無效利用 , 甚至處于閑置的狀況，隨著我國市場經(jīng)濟體制的進一步發(fā)展，此類問題更為凸顯。長期以來，由于國有企業(yè)各方面體制的問題，其土地資產(chǎn)的價值沒有真正得以體現(xiàn)。一方面，因土地使用權(quán)大都通過無償劃撥方式取得，不少國有企業(yè)一度忽視了土地資產(chǎn)存在的價值及其對企業(yè)的重要作用 , 企業(yè)單純從擴大生產(chǎn)規(guī)模、降低企業(yè)成本、增大營銷投入等方面下功夫, 實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地資源日漸稀缺，許多國有企業(yè)逐漸意識到自己用巨資出讓的土地，如果只是用于生產(chǎn)生活性基地的建設(shè)，在一定

3、程度上相當(dāng)于土地資產(chǎn)低效利用。另一方面，由于我國土地公有制的性質(zhì)，在很長一段時間內(nèi)，各類土地流轉(zhuǎn)受國家、地方政策限制較多，客觀地造成了國有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營體制存在許多障礙，發(fā)展緩慢。二、如何有效進行國有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營管理工作（一）建立機制1建立土地資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任機制。國有企業(yè)開展土地資產(chǎn)經(jīng)營管理工作，首先要得 到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視，不要再將土地只作為一種生產(chǎn)要素，而要作為企業(yè)的一種重 要資產(chǎn)，一種資本進行經(jīng)營。其次，要專設(shè)土地資產(chǎn)管理機構(gòu)，長期研究土地政策、研 究土地資產(chǎn)經(jīng)營策略，進行多方市場調(diào)研，對符合土地性質(zhì)的開發(fā)項目進行長期跟蹤、 分析和策劃；第三，具體負(fù)責(zé)土地資產(chǎn)經(jīng)營管理的人員要及時

4、掌握國家土地房產(chǎn)經(jīng)營管 理的法律法規(guī)，對企業(yè)土地資產(chǎn)權(quán)屬狀況、土地性質(zhì)、經(jīng)營模式、經(jīng)營效率進行分析， 做好相關(guān)數(shù)據(jù)的采集，為土地資產(chǎn)管開發(fā)決策打下堅實的基礎(chǔ)。2建立土地資產(chǎn)經(jīng)營決策機制。土地資產(chǎn)經(jīng)營涉及企業(yè)重大事項，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益，必須要建立完善的土地資產(chǎn)經(jīng)營管理決策機制，詳細(xì)梳理資產(chǎn)開發(fā)、經(jīng) 營、管理各環(huán)節(jié)的審批流程，完善資產(chǎn)管理相關(guān)部門聯(lián)動管理機制，明確各方職責(zé)，對 土地資產(chǎn)管理的近期目標(biāo)、市場前景，長遠(yuǎn)規(guī)劃等各因素進行綜合考量，選出最優(yōu)經(jīng)營 方案，為企業(yè)獲取最大的當(dāng)前利潤、長遠(yuǎn)利益提供有力保障。3建立土地資產(chǎn)經(jīng)營評估機制。企業(yè)要根據(jù)市場情況，定期對企業(yè)土地資產(chǎn)情況進行評估。這種

5、評估，不僅是對土地資產(chǎn)價值進行評估，更關(guān)鍵的是對土地資產(chǎn)經(jīng)營管理成效進行評估，分析企業(yè)土地資產(chǎn)使用情況，是否達(dá)到價值最大化，是否仍然存在閑置、低效利用的狀況，根據(jù)土地資產(chǎn)評估結(jié)果認(rèn)真分析及時進行調(diào)整。評估工作，可由 企業(yè)相關(guān)部門自行進行評估，也可找一些比較成熟的評估機構(gòu)進行評估，為企業(yè)經(jīng)營土 地資產(chǎn)決策提供依據(jù)。4建立土地資產(chǎn)監(jiān)督管理機制。國有企業(yè)土地資產(chǎn)大部分為國家所有，在進行土地資產(chǎn)處置過程中，必須主動接受政府國有資產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。同時，國有企業(yè)必須 建立一個監(jiān)督機構(gòu)。主要負(fù)責(zé)兩個方面的工作，一是向政府報送土地資產(chǎn)處置方案，獲 取政府批準(zhǔn)，同時與地方土地資產(chǎn)管理部門及時溝通，做好權(quán)屬登記

6、、經(jīng)營策略等方面 的事項；二是在土地資產(chǎn)經(jīng)營中，要搞好監(jiān)督管理，防止其他企業(yè)或個人利用土地資產(chǎn) 經(jīng)營處置，謀取不正當(dāng)利益，防止國有企業(yè)土地資產(chǎn)的流失。（二）充分提高土地資產(chǎn)利用效率企業(yè)要想做好土地資產(chǎn)的經(jīng)營管理，首先，必須充分了解本企業(yè)土地資產(chǎn)現(xiàn)狀，詳細(xì)考察分析土地附屬建筑物的結(jié)構(gòu)特點、空間布局、便捷程度及利用效率，在不影響整 體規(guī)劃及周邊環(huán)境的情況下，盡可能提高土地建筑容積率，實現(xiàn)土地資產(chǎn)在企業(yè)日常生 產(chǎn)運營上的合理配置，最大限度提高土地資產(chǎn)的利用效率，減少土地資產(chǎn)冗余及土地資 產(chǎn)的占用、運輸、儲藏成本。其次，要密切關(guān)注土地資產(chǎn)的使用年限，加強對建筑物的 維護保養(yǎng)，使建筑物處于一種良好的狀態(tài)

7、中，增長其經(jīng)濟壽命。（三）正確認(rèn)識土地資產(chǎn)權(quán)屬狀況國有企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營管理，必須要充分了解并正確認(rèn)識其土地資產(chǎn)的權(quán)屬狀 況及性質(zhì)，具體涉及到土地資產(chǎn)使用權(quán)和土地性質(zhì)的改變。1土地使用權(quán)的改變企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營，不論是任何形式的轉(zhuǎn)讓、出租、投資，其中一個重要環(huán)節(jié)是將國家劃撥土地使用權(quán)方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)方式。 通過向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲取一定年限的土地使用權(quán)，可以進行土地的自主經(jīng)營，也可依法進行土地使用權(quán)投資、轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等。2土地性質(zhì)的改變在土地資產(chǎn)投資經(jīng)營過程中，往往會涉及到土地性質(zhì)的改變。土地性質(zhì)的改變首先必須繳納相應(yīng)的土地出讓金。其次，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合

8、同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。土地附屬建筑物如作他用，也必須通過規(guī)劃、消防等多個部門審批并補交一定的土地出讓金。由于目前工業(yè)土地的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及商業(yè)、住宅等經(jīng)營性用地價格，在進行企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營過程中，根據(jù)土地資產(chǎn)實際情況，周邊市場環(huán)境，可將部分原來的工業(yè)屬性變成商業(yè)、住宅等屬性，從而最大程度提高土地價值。（四）慎重選擇土地資產(chǎn)經(jīng)營模式1提升劃撥土地利用價值國有企業(yè)通過充分提升劃撥土地的潛在價值，實現(xiàn)企業(yè)土地資產(chǎn)的保值增值。一方面，要提高土地資產(chǎn)容積率，可建設(shè)高層辦公場所，可利用

9、企業(yè)原有老廠房、舊倉庫改造為員工食堂、培訓(xùn)中心、健身中心或企業(yè)文化展廳等相關(guān)配套設(shè)施，最大程度提高土地資產(chǎn)利用強度，使其盡量發(fā)揮效益，為企業(yè)土地資產(chǎn)的增值發(fā)揮作用；另一方面，可通過相關(guān)政策對其劃撥土地低價取得出讓土地使用權(quán)，利于土地資產(chǎn)價值顯化。2. 土地資產(chǎn)出租出租土地使用權(quán)，企業(yè)可以將自己擁有完整土地使用權(quán)一定年限租給其他企業(yè)和個人，從中獲取租金，這種方式促使企業(yè)將自身閑置土地資產(chǎn)經(jīng)過市場經(jīng)營，獲得價值效益，使得土地資產(chǎn)得到合理配置，通過出租土地使用權(quán)，一是不會失去土地，二是可以利用好閑置土地，三是對企業(yè)的經(jīng)濟效益有一定的改變。但在經(jīng)營中，要注意以下幾個方面的問題：一是要把握好出租年限，企

10、業(yè)出讓取得的使用權(quán)，要在國家規(guī)定的出讓年限內(nèi)進行租賃；二是企業(yè)出租土地使用權(quán)時，要盡可能考慮企業(yè)土資產(chǎn)的整體規(guī)劃，避免土地資產(chǎn)碎片化的產(chǎn)生； 三是企業(yè)出租土地竟可能選擇一些具有一定資金實力或具有良好投資業(yè)績的公司合作，確保土地資金價值的增值和保值。3. 土地資產(chǎn)抵押土地使用權(quán)抵押，是指經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人約定，在不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)所有者主體及占有狀態(tài)的前提下，債務(wù)人將其土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人，從債權(quán)人獲取融資或其他資產(chǎn)權(quán)；同時，債務(wù)人擔(dān)保在逾期不清償債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法申請將該土地使用權(quán)變價并從所得價款中優(yōu)先受償?shù)姆尚袨?。土地使用?quán)的抵押是一種不動產(chǎn)的抵押。抵押權(quán)的設(shè)置有一些明確的要求，一是土地

11、使用權(quán)必須是出讓土地使用權(quán)；二是土地使用權(quán)抵押時，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，土地使用者繼續(xù)享有對土地的占有、收益的權(quán)利，但是處分權(quán)受到限制。但經(jīng)過抵押權(quán)人同意，被抵押的土地使用也是可以轉(zhuǎn)讓的。對于債務(wù)人不可能履行債務(wù)的，須按法定程序，處分土地使用權(quán)，土地使用權(quán)才有可能發(fā)生轉(zhuǎn)移。三是抵押土地使用權(quán)時，地上建筑物及其他附著物隨之抵押。從另一個方面說，如果建筑物等附著物抵押時，地上建筑物及其土地使用權(quán)也隨之抵押。四是土地抵押權(quán)的設(shè)置不能超越土地出讓合同規(guī)定，比如年期、用途的規(guī)定。土地使用權(quán)的抵押，主要適用一些急需現(xiàn)金流的企業(yè)，特別急需進行技術(shù)改造等項目的企業(yè)，并且有一定量的土地資產(chǎn)。通過對企業(yè)出讓土地使

12、用權(quán)進行評估，以此在銀行抵押，實現(xiàn)資金收入。但也存在一些問題，如果企業(yè)以土地資產(chǎn)抵押后，取得的資金投入企業(yè)生產(chǎn)，企業(yè)虧損后，如果還不起銀行貸款，這時，企業(yè)就面領(lǐng)著土地資產(chǎn)被銀行處置的風(fēng)險。4. 土地使用權(quán)投資企業(yè)將所取得的一定年期的土地使用權(quán)資金進行評估，明確資金價值后，以此作為資本按一定股份投入到新的企業(yè)中去，享受企業(yè)分紅或成為新企業(yè)股權(quán)者的行為。一般來說，主要適用土地稍有富余并希望通過參股取得更多市場競爭力的國有企業(yè)。企業(yè)自身由于經(jīng)營范圍的限制，難以獨立投資經(jīng)營項目，可積極與政府、第三方投資公司合作聯(lián)合投資經(jīng)營項目。根據(jù)近年來國家對電子商務(wù)、倉儲物流、文化產(chǎn)業(yè)及民生工程政策的大量出臺，企業(yè)

13、可根據(jù)自身土地資產(chǎn)的現(xiàn)狀、投資運營情況, 合理規(guī)劃 , 適當(dāng)參與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 例如： 可利用土地使用權(quán)投資建立中高端零售業(yè)、 打造城市休閑綜合體、開發(fā)商住一體化住宅區(qū)、建立智能物流園區(qū)、建立種植及生態(tài)體驗園、建立養(yǎng)老服務(wù)站等項目。這種模式可擴大企業(yè)競爭力，開拓新市場，發(fā)展新業(yè)務(wù)，有利于企業(yè)在新形式下的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，是一種較好的土地資產(chǎn)經(jīng)營方式。5. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是企業(yè)將已取得的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他使用者，相當(dāng)于企業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)方式的情況主要有三種：一是適用于企業(yè)閑置土地資產(chǎn)較多的情況。二是適用于企業(yè)改制。企業(yè)改制時，政府批準(zhǔn)對企業(yè)員工進行安置時，需要轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)

14、的情況。 隨著城市化發(fā)展， 國家要求一些企業(yè)按統(tǒng)一規(guī)劃進入工業(yè)集中區(qū)、企業(yè)園區(qū)等，很多地方都實行了推城入園政策，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，企業(yè)可將地處城市地價較高的土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，所獲收入大部分返還用于企業(yè)在工業(yè)集中區(qū)或企業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)。隨著近年來土地價格的高漲，轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)并從中取得高額的增值收益，已成為不7少存在資金困境且有閑置土地資產(chǎn)的企業(yè)迅速解決經(jīng)濟問題的捷徑。以上土地資產(chǎn)經(jīng)營方式都有其各自的優(yōu)缺點，并且各種優(yōu)缺點不是一成不變的，會因為企業(yè)類型、經(jīng)營狀況、發(fā)展前景的不同有所差異。在有些情況下，優(yōu)點也可變?yōu)槿秉c，缺點也可能轉(zhuǎn)換為優(yōu)點。（五）科學(xué)準(zhǔn)確評估土地資產(chǎn)經(jīng)營效率在對企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營過程中，通過對企業(yè)經(jīng)營活動的分析，以獲取土地資產(chǎn)經(jīng)營的最大效益。主要分析以下幾個方面：1. 效益指標(biāo)情況。土地資產(chǎn)經(jīng)營的效益情況，主要指企業(yè)土地資產(chǎn)進行經(jīng)營管理而產(chǎn)生的效用。比如，每平方土地資產(chǎn)面積的經(jīng)營收入情況，土地資產(chǎn)總費用占企業(yè)總資產(chǎn)比例，企業(yè)土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)經(jīng)營效益分析，單位產(chǎn)品或單位服務(wù)中所體現(xiàn)的土地成本費用情況等。2. 土地政策債務(wù)情況。土地使用權(quán)在市場準(zhǔn)確評估下，進行抵押貸款，這種土地資產(chǎn)效能就會產(chǎn)生土地資產(chǎn)債務(wù)。了解土地資產(chǎn)的貸款金額、還款期限、評估價格等，對于有效經(jīng)營，具有重要作用。3. 土