中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃案例分析教學(xué)內(nèi)容

1、精品文檔中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃目錄：一、中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃發(fā)行的背景 2二、中信啟航產(chǎn)品簡介及特點 3（一）中信啟航產(chǎn)品簡介與參與方 3（二）中信啟航產(chǎn)品特點 4三、中信啟航上市物業(yè)資產(chǎn)分析 5（一）上市物業(yè)分析 51、兩處物業(yè)估值情況 52、兩處物業(yè)租金收益情況 6（二）投資商業(yè)地產(chǎn)市場的優(yōu)勢 6四、中信啟航交易分析 7（一）中信啟航交易結(jié)構(gòu) 7（二）中信啟航退出安排 8五、中信啟航存在的風(fēng)險和啟示 8（一）中信啟航計劃存在的風(fēng)險 8（二）中信啟航計劃的影響 9精品文檔一、中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃發(fā)行的背景2014 年 5 月 21 日，中信證券發(fā)起的“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃” （

2、以下簡稱中信啟航）于 2014 年 5 月 21 日在深交所綜合交易平臺掛牌交易，交易將面向持有深圳 A 股證券賬戶或基金賬戶的機構(gòu)投資者。 “中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”成立于 2014 年 4 月 25 日，總規(guī)模逾人民幣 50 億元，投資標(biāo)的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。 該基金由中信金石基金管理有限公司管理，退出時，該基金計劃將所持物業(yè)出售給由中信金石發(fā)起的交易所上市REITs 或第三方。中信啟航的發(fā)行及掛牌交易，標(biāo)志著中國第一單權(quán)益型REITs 產(chǎn)品的順利破冰，在中國市場上具有里程碑式的意義。它是我國第一支真正的權(quán)益類REITs產(chǎn)品。 該計劃募集的證券投資基金是新 證券投資基金

3、法 實施以來第一單非公開募集證券投資基金；其管理公司成為證監(jiān)會批準(zhǔn)的第一個專注于 REITs 等不 動產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的基金管理公司。中信啟航的成功掛牌交易離不開中信證券的經(jīng)驗與努力。1、中信證券在推動國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)方面處于絕對的領(lǐng)先地位，自2006年起 即與交易所、證監(jiān)會共同推動國內(nèi)REITs市場建設(shè)，先后配合有關(guān)監(jiān)管部門研究 工作，完成了 50 余份研究報告，并成為各相關(guān)監(jiān)管部門的外部專家并作為唯一的商業(yè)機構(gòu)代表，全程參與兩個市場試點辦法及配套法規(guī)的制定。2、在國內(nèi)申請參與REITs試點的地區(qū)和企業(yè)大部分都聘請了中信證券作為 財務(wù)顧問和主承銷商。3、 2011 年 4 月， 在香港為長江實業(yè)

4、成功發(fā)行全球首支以人民幣計價的 REITs 匯賢REITs。4、 7 年來中信證券在國內(nèi) REITs 業(yè)務(wù)的推動上始終堅持不懈，力爭建立國內(nèi)首個REITs業(yè)務(wù)平臺，為企業(yè)提供更具競爭力的創(chuàng)新金融產(chǎn)品。、中信啟航產(chǎn)品簡介及特點（一）中信啟航產(chǎn)品簡介與參與方產(chǎn)品名稱中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃規(guī)模52.1 億分級計劃按70.1%: 29.9%的比例劃分為優(yōu)先級和次級A優(yōu)先級份額存續(xù)期間獲得基礎(chǔ)收益，退出時獲得 資本增值1的10% （浮動收益部分）R次級份額存續(xù)期間獲得滿足優(yōu)先級基礎(chǔ)收益后的 剩余收益，退出時獲得資本增值的 90%（浮動收益部 分）優(yōu)先級次級優(yōu)先級比例/規(guī)模36.5 億元(70.1% )

5、15.6 億元(29.9%)產(chǎn)品期限預(yù)期3年，不超過5年 （產(chǎn)品有權(quán)提前結(jié)束）預(yù)期4年，不超過5年 （產(chǎn)品有權(quán)提前結(jié)束）投資者預(yù)期收益率（整體收益含資產(chǎn)增值 預(yù)期）約 7%-9%約 12%-42%基礎(chǔ)收益分配時點每年最后一個工作日分配，分配金額為完整年度的基 礎(chǔ)收益（首年分配金額為產(chǎn)品設(shè)立日到 12月31日的 應(yīng)計利息）評級優(yōu)先級AAA無評級產(chǎn)品發(fā)售對象合格機構(gòu)投資人貴產(chǎn)品持有人中后證第股盼有限公司 “申告證卷”J計劃管理人推廣機構(gòu)中佶證咨脆責(zé)看限公司（，中信證罪”）基金管理人中電金石亂金管或霄限公司i “中需殳忑看會）托管人中隹檸膻曲帝雁公司久津分行（h中信鎮(zhèn)疔"）監(jiān)管銀行上牛缽行

6、腕飾有玉公司元津爐竹彳“中信板行”）法律無同他賞帝海問律伸事務(wù)所（_“海刈抹所”）信用評版機構(gòu)中帔值證如評拈有限公司（中建信盜斗”）會計懵事葬所普華永適中大會升師事先所（ “善畢于道” ）稅普咨詢機構(gòu)率辛永斌中天會計界事務(wù)斯1 “解華永璉"）評估機枸率圳率lUfc梁行土地孱地尸；七力X心詞（"信獨梁行"）市場調(diào)研機構(gòu)匚深圳市戴擒梁行土地房地產(chǎn)評估育值處司（德斐4r）2Z登記托管機杓支什代理機的中國證.條受比法算有球公司海眼分心司 中證圣海圳公目.）圖1:中信啟航計劃參與方（二）中信啟航產(chǎn)品特點本產(chǎn)品通過投資非公募基金收購核心商圈的稀缺物業(yè)， 為投資人實現(xiàn)穩(wěn)定期 間

7、收益和退出增值收益，是國內(nèi)首支投資優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)的專項資產(chǎn)管理計劃。 產(chǎn)品具有以下幾個特點：1、中信啟航是境內(nèi)不動產(chǎn)投資的稀缺創(chuàng)新產(chǎn)品，國內(nèi)長期缺乏不動產(chǎn)投資金融產(chǎn)品，僅有直接投資、信托投資及少量投資于海外不動產(chǎn)的QDII產(chǎn)品。中信啟航是投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)、獲得穩(wěn)定收益、風(fēng)險可控的產(chǎn)品，向機構(gòu)投資人、高端 投資人投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)提供了市場機會。2 、結(jié)構(gòu)設(shè)計匹配投資人風(fēng)險與收益需求。產(chǎn)品通過內(nèi)部分級設(shè)計滿足次級投資人的高收益需求，同時為優(yōu)先級投資人提供內(nèi)部增信， 優(yōu)先級部分外部評級 達至ij AAA3、首只次級檔份額可交易的專項資產(chǎn)管理計劃。本產(chǎn)品優(yōu)先級、次級份額 皆可在深交所綜合協(xié)議交易平臺交易， 便

8、于投資者靈活掌握進入和退出時機， 提 局廣品流動性。三、中信啟航上市物業(yè)資產(chǎn)分析（一）上市物業(yè)分析中信啟航計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)為中信證券位于北京和深圳的兩幢自有物業(yè)一一 北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈，中信證券已承諾未來將按市場價格租用 這些物業(yè)。1、兩處物業(yè)估值情況根據(jù)深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評估有限公司出具的市場價值評估報告，目標(biāo)資產(chǎn)北京中信證券大廈評估值為35.11億元，深圳中信證券大廈評估值為15.27億元，目標(biāo)資產(chǎn)合計估值50.38億元（如圖2所示）。圖2:中信啟航物業(yè)資產(chǎn)價值評估2、兩處物業(yè)租金收益情況在中信啟航計劃存續(xù)期間，目標(biāo)資產(chǎn)每年的租金總額預(yù)計從2015年的4.0億增長到20

9、18年的4.5億（如圖3所示）單檢：千元T1T2T3T-IT5豺間2014.03.01- 20U.12312015.1131201612.312017.12.312018.12 3：中信證券 和擔(dān)部分310506J72.96S通勉395346417,314其他租戶部分21.9762107227.56927+69127.744租金總期332782400,040421,261423.037445,058圖3:中信啟航物業(yè)資產(chǎn)租金收益情況這兩處物業(yè)地處一線城市，寫字樓價格穩(wěn)健。均處在各城市的核心商圈，屬 于稀缺物業(yè)。且租戶履約能力強、租期長期、租金具有較強市場競爭力。1 、北京中信證券大廈地處燕莎商

10、圈核心地帶，交通便利，外企聚集，緊臨使館區(qū)，配套完善。2012年燕莎商圈寫字樓平均空置率在 2.5%。2、深圳中信證券大廈廈地處福田 CBDK心地段，金融企業(yè)聚集，商業(yè)氛圍濃厚，配套完善。2013年三季度末，福田區(qū)甲級寫字樓空置率 5.6%（二）投資商業(yè)地產(chǎn)市場的優(yōu)勢1、經(jīng)濟增長速度：2013年我國實現(xiàn)7.7%的經(jīng)濟增速，仍保持著較快的發(fā)展 速度，這為寫字樓市場的發(fā)展提供了有力的經(jīng)濟面支撐。2、房地產(chǎn)調(diào)整政策：限購令迫使資金由住宅市場投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資， 寫字樓作為地產(chǎn)投資的價值洼地，受到投資者的青睞。3、市場供需結(jié)構(gòu)：市場需求穩(wěn)定，新增供應(yīng)量增速緩慢，尤以甲級寫字樓 供應(yīng)趨緊，各地空置率持

11、續(xù)下降；2011年起北京寫字樓租賃市場也迎來了快速增長階段，2012年趨于放緩。2007年-2013年主要一線城市累計漲幅：北京136% 深圳77%廣州47%上海23% （如圖4所示）。圖4:2007-2013北上廣深寫字樓租金走勢四、中信啟航交易分析（一）中信啟航交易結(jié)構(gòu)匍苜好橫音才 JtM中信金石基金管理有限公司t ITC CzcJdsta-E Fund yisrziqnnisnt tzsTtparry LimstecCITICStCURITILS29 P%托管人：中信 銀行天津分行中信啟航組合了不同風(fēng)險偏好投資者的資金， 通過嫁接非公募基金共同投資優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)。由中信證券的全資子公司中

12、信金石基金管理有限公司進行基金 管理。托管人為中信銀行股份有限公司天津分行。關(guān)于中信啟航流動性的安排是： 優(yōu)先級和次級份額均在深交所綜合協(xié)議交易平臺轉(zhuǎn)讓流通。 為確保交易前后投資者限制在200人以內(nèi)， 優(yōu)先級受益憑證轉(zhuǎn)讓交易時，每手為50,000 份，每次轉(zhuǎn)讓不得低于十手且須為一手的整數(shù)倍；次級受益憑證轉(zhuǎn)讓交易時， 每手為 300,000 份， 每次轉(zhuǎn)讓不得低于一手且須為一手的整數(shù)倍。（二）中信啟航退出安排中信啟航計劃在到期時將會以 REITs 方式退出。 退出時點， 非公募基金將所持物業(yè)100%的權(quán)益出售給由中信金石基金管理有限公司發(fā)起的交易所上市REITs。根據(jù)當(dāng)前溝通，對價的75%等以以

13、現(xiàn)金方式取得，剩余25%等以REITs份額的方式由本基金持有并鎖定1 年。 在此安排下， 優(yōu)先級投資者將在IPO 時點以全現(xiàn)金方式全部退出，相應(yīng)次級投資者獲得部分現(xiàn)金分配及REITs份額。除REITs方式退出外，基金還可以市場價格出售給第三方實現(xiàn)退出。 投資物業(yè)所在北京、 深圳商圈的租金及售價在未來五年預(yù)計有較好的升值空間， 出售給第三方是REITs退出方式的重要補充。五、中信啟航存在的風(fēng)險和影響（一）中信啟航計劃存在的風(fēng)險中信啟航計劃存在以下三方面的風(fēng)險：1、宏觀調(diào)控以及行業(yè)周期的影響都會給寫字樓市場供給和需求帶來不確定性， 最終給投資人造成風(fēng)險。 且最后退出時， 如以出售方式處置目標(biāo)資產(chǎn)本

14、身或持有目標(biāo)資產(chǎn)的項目公司股權(quán)， 由于目標(biāo)資產(chǎn)的公允價值可能受到當(dāng)時不動產(chǎn)市場景氣程度的影響， 導(dǎo)致售價出現(xiàn)不確定性， 從而影響專項計劃獲得的現(xiàn)金流規(guī)模，進而導(dǎo)致受益憑證持有人初始認(rèn)購金額的損失。2、在專項計劃存續(xù)期間，計劃管理人如出現(xiàn)嚴(yán)重違反相關(guān)法律、法規(guī)和專項計劃文件有關(guān)規(guī)定的情形， 計劃管理人可能會被取消資格， 深交所也可能對受益憑證采取暫停和終止轉(zhuǎn)讓服務(wù)等處理措施，從而可能給投資者帶來風(fēng)險。3、 目前專項計劃是證券市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，和專項計劃運作相關(guān)的法律制度、配套政策仍在不斷調(diào)整和更新的過程之中。 如果有關(guān)法律制度、 配套政策發(fā)生變化， 可能會對專項計劃產(chǎn)生不利影響。 同時本專項計劃分配時， 受益憑證持有人獲得的收益將可能被要求繳納相應(yīng)稅負。 如果未來中國稅法及相關(guān)稅收管理條例發(fā)生變化， 稅務(wù)部門向受益憑證持有人征收任何額外的稅負， 這可能會給專項計劃受益憑證持有人帶來額外的稅務(wù)支出風(fēng)險。（二）中信啟航計劃的影響1、健全資本市場體系，豐富證券投資品種。 REITs 是成熟資本市場的重要組成部分。 作為以不動產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)計產(chǎn)品， REITs 將缺乏流動性的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以流動的證券產(chǎn)品， 從而能夠滿足投資人的多元化需求， 推動資本市場體系的多元化發(fā)展。2、 促進產(chǎn)融結(jié)合，推進實體